【正文】 景花園洋房 130 180平）。 二、在市場(chǎng)局勢(shì)不能迅速回暖的態(tài)勢(shì)下，更要突出遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的品牌信譽(yù)度、項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)值的社會(huì)認(rèn)可度，方能在亂世中尋求突破。 利好政策分析 思考： ? 樓市的起伏，也是一次對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重新洗牌。而樓面價(jià)格卻比上年度高出 % 2022年新開(kāi)工及施工指標(biāo) 2022年，沈陽(yáng)商品房新開(kāi)工面積與施工面積比例明顯大幅度下降 ,09年將會(huì)持續(xù)下降 . 2022年供求指標(biāo)－預(yù)售與銷(xiāo)售比 08年較 07年全市商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積下降 13%，住宅銷(xiāo)售面積下降 22% 08年，沈陽(yáng)市全市商品住宅批準(zhǔn)預(yù)售與銷(xiāo)售的比例仍保持上升態(tài)勢(shì) . 2022年供銷(xiāo)比例 2022年，沈陽(yáng)商品住宅出現(xiàn)明顯的供過(guò)于求現(xiàn)象 .03年 07年，總供應(yīng)面積與總銷(xiāo)售面積一直都保持著持續(xù)上升的發(fā)展態(tài)勢(shì)，受 國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策和全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)下滑的大氣候影響，沈陽(yáng)今年的商品住宅總供應(yīng)面積和銷(xiāo)售面積均呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，且出現(xiàn)嚴(yán)重的供過(guò)于求現(xiàn)象，商品住宅供銷(xiāo)比例達(dá) . 2022年商品房待售比率 2022年，沈陽(yáng)商品住宅待售率驟然上升 .03年 06年，商品住宅待售率持續(xù)下降， 07年出現(xiàn)小幅度上升， 08年 受市場(chǎng)大環(huán)境影響，商品住宅待售率驟然上升，接近03年的比率狀況。 ?拿地計(jì)劃： 僅有 %的受訪(fǎng)企業(yè)在 明年有拿地計(jì)劃 持幣觀(guān)望現(xiàn)象明顯 全國(guó)市場(chǎng) 全國(guó)市場(chǎng)小結(jié) ?金融危機(jī)對(duì)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響，體現(xiàn)在我 國(guó)南部地區(qū)相對(duì)明顯，東北地區(qū)則較為穩(wěn)定。 [數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 ] 全國(guó)市場(chǎng) 成交量降幅較大，房?jī)r(jià)穩(wěn)中有降 前三季度和 9月份大部分二線(xiàn)城市商品住宅市場(chǎng)新增供應(yīng)量出現(xiàn)了較大幅度的上漲。 一、 08年項(xiàng)目銷(xiāo)售總結(jié) 二、 08年宏觀(guān)市場(chǎng)分析 三、 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)分析 四、滯銷(xiāo)產(chǎn)品策略 全國(guó)市場(chǎng) 國(guó)房景氣指數(shù)步入不景氣區(qū)間。 08年推廣階段劃分及主題 08年推廣階段劃分及主題 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 階段主題 昭示長(zhǎng)白新秩序 ① 形象恢復(fù)期主題： 居住價(jià)值的探討， 昭示長(zhǎng)白新秩序 觀(guān)摩， 久違的考究 世界觀(guān)，同步你的生活 （原定階段主題） 三好橋頭 執(zhí)掌長(zhǎng)白 形象期 強(qiáng)銷(xiāo)期 持銷(xiāo)期 推廣線(xiàn) 開(kāi)盤(pán)期 眾望所歸 ① 內(nèi)部認(rèn)購(gòu) ②售樓處開(kāi)放 ① 樣板區(qū)開(kāi)放 ②產(chǎn)品說(shuō)明會(huì) ① 南寧幼兒園簽約 ②車(chē)庫(kù)車(chē)位、部分商網(wǎng)發(fā)售 ③二次開(kāi)盤(pán) 銷(xiāo)售上： ? 在 08年下半年金融風(fēng)暴影響下，市場(chǎng)一片低靡，但遠(yuǎn)洋天地在銷(xiāo)售任務(wù)上基本完成了預(yù)計(jì)的銷(xiāo)售任務(wù)； ? 從項(xiàng)目銷(xiāo)售情況看，小高層作為項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)資源產(chǎn)品由于盲目的追搶?zhuān)埃改赇N(xiāo)售任務(wù)，導(dǎo)致推量過(guò)大，利潤(rùn)損失過(guò)大； ? 一期建完未推出的 1261７ 18樓宇與之前推出的產(chǎn)品基本相同，如果按照這個(gè)思路推想，在 09年項(xiàng)目的產(chǎn)品線(xiàn)依然很單一，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)很難取得； ? ０８年滯銷(xiāo)產(chǎn)品劣勢(shì)明顯，內(nèi)部產(chǎn)品擠壓嚴(yán)重； 推廣上： ? 經(jīng)過(guò)一年多的推廣，基本建立起中高端樓盤(pán)的形象。 ? 08年房地產(chǎn)市場(chǎng)可謂風(fēng)起云涌，面對(duì)金融危機(jī)所帶來(lái)的市場(chǎng)低靡，面對(duì)中海、首創(chuàng)等大品牌開(kāi)發(fā)商的登場(chǎng)，長(zhǎng)白島明年會(huì)怎樣？項(xiàng)目在明年強(qiáng)手如云的市場(chǎng)中又該如何應(yīng)對(duì)？ 元月１日下午４時(shí)許，溫家寶來(lái)到海爾進(jìn)行考察 —— 張瑞敏告訴總理說(shuō)：“面對(duì)這場(chǎng)金融危機(jī)，我們認(rèn)為，不僅要‘過(guò)冬’，還要學(xué)會(huì)‘冬泳’?！? 溫總理表示贊同并說(shuō)： “對(duì)，面對(duì)寒冷，我們不僅不能逃避，還要勇敢地‘游’過(guò)去。 ? 08年部分節(jié)點(diǎn)未按照預(yù)期的計(jì)劃進(jìn)行連貫推廣，導(dǎo)致與銷(xiāo)售未能緊密的結(jié)合； ? 項(xiàng)目產(chǎn)品細(xì)節(jié)賣(mài)點(diǎn)在倉(cāng)促的推廣中，未能充分的展現(xiàn)高品質(zhì)的價(jià)值感。 前三季度，全國(guó)房屋施工面積 %，比 2022年的%回落。 但成交量卻比較低靡。 ?此次市場(chǎng)低靡，對(duì)于全國(guó)性品牌開(kāi)發(fā)商而言壓 力較大。 2022年商品住宅均價(jià)格月度走勢(shì) 07年 6月 08年 11月，沈陽(yáng)市商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)一直保持在 3500元 /年 /月左右，受全國(guó)冷市影響， 2022年沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)也開(kāi)始呈現(xiàn)許多不確定因素 .在消費(fèi)者受買(mǎi)漲不買(mǎi)落的心理支配選擇觀(guān)望的形勢(shì)下，商品住宅銷(xiāo)售均價(jià)平穩(wěn)，顯示沈陽(yáng)市政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的操控性加強(qiáng) . 2022沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)成績(jī)喜人； 2022年沈陽(yáng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的主要預(yù)期目標(biāo) GDP增長(zhǎng) 14% ? 預(yù)計(jì) 2022年沈陽(yáng)將實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 3855億元，比上年增長(zhǎng)%，固定資產(chǎn)投資 3000億元，增長(zhǎng) 27%，地方財(cái)政一般預(yù)算收入 ，增長(zhǎng) 27%，實(shí)際利用外資 60億美元，增長(zhǎng) 19%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額 1500億元，增長(zhǎng) 22%，城市居民人均可支配收入 17295元，比去年增長(zhǎng) %，農(nóng)民人均純收入 8079元，比去年增長(zhǎng) %。 ? 樓市危機(jī)，是危，更是機(jī)。 一、０９年項(xiàng)目發(fā)展的思路應(yīng)尋求適合自己的方向，受市場(chǎng)影響的預(yù)估只需在價(jià)格上隨行就市即可面對(duì)。峰匯 152253平全裝河景豪宅。 其他 占地 36萬(wàn)，總建面近 106萬(wàn)，綠化率 43%、容積率 。 萬(wàn)科城 ——長(zhǎng)白島上的品牌領(lǐng)軍者；近期推出觀(guān)河豪宅 搏擊點(diǎn)：地理位置相對(duì)較差 項(xiàng)目名稱(chēng) 格林生活坊三期 開(kāi)發(fā)商 沈陽(yáng)格林豪森世華房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 位置 長(zhǎng)白路南 配套 業(yè)主俱樂(lè)部及臨街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 產(chǎn)品類(lèi)型 高層、洋房、雙拼 戶(hù)型 26F高層 、 129平㎡ ， 11F小高層 9 140平， 24F約 5090平， 32 層洋房 、 129； 4層洋房 117170平 價(jià)格 26F： 5500元 /平 ，醫(yī)大團(tuán)購(gòu) (4200)。 4層洋房約 144戶(hù)。 46個(gè)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)， 08年 12月上市， 55196㎡ ， 800012022元 / ㎡ ，目前以 消化 50%。 深航翡翠城 ——資源共享最大的對(duì)手 搏擊點(diǎn)：深航已撤資，格林介入，開(kāi)發(fā)背景搖擺 項(xiàng)目名稱(chēng) 中海地產(chǎn)（中海國(guó)際社區(qū)、中海龍灣） 開(kāi)發(fā)商 中海地產(chǎn)（沈陽(yáng)）有限公司 位置 和平區(qū)長(zhǎng)白路北端 配套 業(yè)主俱樂(lè)部、臨街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 、 產(chǎn)品類(lèi)型 高層、別墅 戶(hù)型 87150㎡ 高層、 249386㎡別墅 價(jià)格 高層：住宅在 3980起價(jià)。 中海國(guó)際社區(qū) ——全國(guó)的“工科狀元”；產(chǎn)品設(shè)計(jì)為強(qiáng)項(xiàng) 搏擊點(diǎn)：地價(jià)較高，產(chǎn)品降價(jià)空間較少 項(xiàng)目名稱(chēng) 麗灣國(guó)際 開(kāi)發(fā)商 遼寧東大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 位置 和平區(qū)長(zhǎng)白島長(zhǎng)白東路（三好橋北側(cè)） 配套 業(yè)主俱樂(lè)部及臨街商業(yè)網(wǎng)點(diǎn) 產(chǎn)品類(lèi)型 高層 戶(hù)型 48157㎡ 價(jià)格 4188起價(jià)、 5188均價(jià) 銷(xiāo)售情況 ，到 300多組，其中 200組已經(jīng)一次性付完款，其余 100組交定金。灣景華庭 開(kāi)發(fā)商 新世界（沈陽(yáng)）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 位置 和平區(qū)三好街南端 配套 1萬(wàn)㎡業(yè)主會(huì)所、幼兒園等園區(qū)配套 產(chǎn)品類(lèi)型 準(zhǔn)備推出 2A首開(kāi)區(qū)組團(tuán)，占地面積 18萬(wàn)，建面 73萬(wàn)平， 住宅占 43%，地庫(kù) 20萬(wàn)左右，商網(wǎng) 2萬(wàn)平共推約 2670套。中央主團(tuán) 280 ㎡ 、 340㎡ 、 460㎡ (全越）。朝向差 50元 /㎡ ,樓層差 50100元 /㎡ ； 2A組團(tuán)： 住宅預(yù)計(jì)在 7000左右。 2A組團(tuán)將引進(jìn)中型小學(xué)，并設(shè) 有新會(huì)館，約 20223000平。 ?規(guī)劃設(shè)計(jì)：七大復(fù)合業(yè)態(tài)支撐區(qū)域內(nèi)完善的生活配套，園區(qū)內(nèi)移步異景的 4萬(wàn)平米中央景觀(guān)花園。 ?長(zhǎng)白島現(xiàn)有的配套設(shè)施不完善（教育、醫(yī)療）。 ?區(qū)域內(nèi)外競(jìng)品會(huì)分流目標(biāo)客源：區(qū)域內(nèi)外眾多大規(guī)模競(jìng)品悄然上市，可能會(huì)分流我們的目標(biāo)客源。 ? 主臥有獨(dú)立可進(jìn)入式衣帽間。 ? 價(jià)格合理與遠(yuǎn)洋小高層價(jià)格基本一致。 ? 北向客臥增設(shè)陽(yáng)臺(tái)。 ? 主臥設(shè) L型陽(yáng)臺(tái)，景觀(guān)視野佳。 萬(wàn)科城常青藤 B戶(hù)型 建筑面積約 92㎡ 兩室二廳一衛(wèi) 戶(hù)型評(píng)價(jià)： 優(yōu)點(diǎn)： ? 客廳增設(shè)采光陽(yáng)臺(tái)。 ? 衛(wèi)生間為暗衛(wèi)。 ? 南北朝向，采光通風(fēng)均好。 包裝 首頂層產(chǎn)品價(jià)值特點(diǎn)明顯，建議單獨(dú)為此類(lèi)產(chǎn)品包裝、命名，突出品質(zhì)感。 封售 年初封售此產(chǎn)品，同時(shí)給產(chǎn)品本身調(diào)整的時(shí)間，在夏季房交會(huì)期間推出，集中消化。 解決辦法建議： 小高層西山 1 18 13 19 23 22 21 53 52 51 17 一期產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)策略２ ——豐富產(chǎn)品線(xiàn) 5＃地塊增加小戶(hù)型 營(yíng)銷(xiāo)建議 在 1 1 2 2 23樓調(diào)整產(chǎn)品規(guī)劃的同時(shí)，建議 5地的 55 53樓以小戶(hù)型產(chǎn)品為主。 部分品牌開(kāi)發(fā)商在沈陽(yáng)的突破之道 在大品牌市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，樹(shù)立獨(dú)具精神內(nèi)涵的企業(yè)品牌形象 因此，從硝煙迷漫的大品牌市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中，遠(yuǎn)洋企業(yè)品牌形象在 09年需要做到： 延伸遠(yuǎn)洋品牌價(jià)值，利用品牌的在全國(guó)成熟開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)價(jià)值帶動(dòng)遠(yuǎn)洋天地進(jìn)入品牌開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的第一梯隊(duì) 國(guó)企背景 —— 實(shí)力雄厚、有責(zé)任心，關(guān)愛(ài)社會(huì) 京城巨無(wú)霸 —— 08年銷(xiāo)售量居北京第一 產(chǎn)品 —— 16年成熟開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)鑄造精品遠(yuǎn)洋天地 延伸遠(yuǎn)洋銷(xiāo)售業(yè)績(jī)價(jià)值，多年來(lái)北京頭牌開(kāi)發(fā)企業(yè)，價(jià)值認(rèn)可度早已形成 三、項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理 二、板塊價(jià)值分析 四、 已成交客戶(hù)分析 一、品牌梳理分析 政府利好顯得蒼白無(wú)力 可以看到， 09年對(duì)于長(zhǎng)白島，幾乎沒(méi)有任何可以引發(fā)市場(chǎng)激情的熱點(diǎn)和看點(diǎn)，可銷(xiāo)售土地僅剩 3塊，且面積較??；同時(shí)，政府關(guān)注點(diǎn)已向大太原街轉(zhuǎn)移，所以單單依靠長(zhǎng)白島自身的力量，顯然已經(jīng) 很難支撐項(xiàng)目發(fā)展所需的地段價(jià)值了 。 以沈北為例 ?避免被邊緣化 ?向熱點(diǎn)區(qū)域靠攏 ?賦予板塊新的價(jià)值定位 板塊價(jià)值提升的營(yíng)銷(xiāo)策略思路 三、項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理 二、板塊價(jià)值分析 四、 已成交客戶(hù)分析 一、品牌梳理分析 兩橋一灣直達(dá)和平、沈河都市商業(yè)中心，從項(xiàng)目到三好街的車(chē)程只需要 1分鐘的時(shí)間，地塊雙指向和平、沈河兩大繁榮區(qū)，四通八達(dá)。 項(xiàng)目?jī)r(jià)值體系圖 城中風(fēng)景線(xiàn) 灣流生活城 地理位臵 兩橋一灣 城市中心 和平區(qū) 長(zhǎng)白島門(mén)戶(hù) 多條公交線(xiàn)路 地鐵即將開(kāi)通 建筑品質(zhì) 中西合璧 立體園林 人車(chē)分流設(shè)計(jì) 全板式 新都市主義建筑 一流建筑建材 同層排水 /微通風(fēng) 等創(chuàng)新技術(shù) 1： 車(chē)位配比 生態(tài)資源 360度觀(guān)河美景 高爾夫球場(chǎng) 100米 寬奢華樓間距 4萬(wàn)平 凱旋景觀(guān)大道 業(yè)態(tài)類(lèi)型 風(fēng)情商業(yè) 步行街 沿河酒吧街 濱水大道 都市 精品 稀缺 休閑 出發(fā)點(diǎn) 價(jià) 值 梳 理 大型超市 SOHO 商業(yè)辦公 城市商務(wù)公寓 五星級(jí)酒店 繁華 關(guān)鍵詞 四大主題 公園 南寧幼兒園 三、項(xiàng)目?jī)r(jià)值梳理 二、板塊價(jià)值分析 四、 已成交客戶(hù)分析 一、品牌梳理分析 來(lái) 訪(fǎng) 全部客戶(hù)來(lái)訪(fǎng)： 6199組 其中客戶(hù)資料較為完善的客戶(hù)進(jìn)行了部分分析： 2448組 來(lái) 電 全部客戶(hù)來(lái)電： 3725組 其中客戶(hù)資料較為完善的客戶(hù)進(jìn)行了部分分析： 2458組 成 交 成交數(shù)量： 392套 由于在項(xiàng)目 08年總結(jié)中已對(duì)成交客戶(hù)做了詳細(xì)分析，故在此不重復(fù)說(shuō)明，僅借用分析所得結(jié)論 時(shí)間： 2022年 1月－ 11月總體客戶(hù)情況 08年客群概況 年齡構(gòu)成： 2050歲； 職業(yè)表現(xiàn)：政府機(jī)關(guān)、教育、醫(yī)療、金融 文化程度：以本科為主； 家庭結(jié)構(gòu)： 35歲以下年齡段家庭結(jié)構(gòu)主要以三口之家和二人世界為主； 40歲以上年齡段的家庭結(jié)構(gòu)以三代同堂較多。 3035歲的政府公務(wù)員、 IT、醫(yī)療工作者等 對(duì)于總價(jià)款控制在 5565萬(wàn)之間，緊湊的三室戶(hù)型的需求較大，面積控制在95110平米之間，較為理想。 生活態(tài)度 他們工作與生活的節(jié)奏變換很快，工作中過(guò)大的壓力并不影響他們對(duì)生活情趣的追求，對(duì)于他們來(lái)說(shuō)，精神享受與物質(zhì)享受同樣重要。 1月21日開(kāi)始，沈陽(yáng)部分行政區(qū)和開(kāi)發(fā)區(qū)需要著手準(zhǔn)備拆遷工作。 需求意向： 對(duì)中、小面積戶(hù)型需求較多（ 60—100平） 自然特征： 從外地到沈陽(yáng)來(lái)發(fā)展，事業(yè)穩(wěn)固為基礎(chǔ)，計(jì)劃在沈陽(yáng)安家落戶(hù)； 購(gòu)房心理： 精打細(xì)算，租房不如買(mǎi)房， 項(xiàng)目品質(zhì)所帶來(lái)的精神滿(mǎn)足 是購(gòu)買(mǎi)的基礎(chǔ)。 我是誰(shuí) 我在哪 走向哪 怎么走 ?階段營(yíng)銷(xiāo)策略 ?媒體渠道建議 ?09年?duì)I銷(xiāo)目標(biāo)