房地產(chǎn)評估的類型-wenkub
2023-04-28 04:58:58 本頁面
【正文】 物價格的實際影響。在地上建筑物預(yù)定拆遷的條件下，往往進(jìn)行建筑物拆遷的獨立估價。由于特殊情況的需要，以及評估對象與其他事物之間所存在的關(guān)系，在評估上還要明確評估的前提條件，主要包括如下四種：非時價的評估不僅是毫無意義的行為，而且也是無法進(jìn)行的，因此，必須明確估價時點。（三）明確估價時點2．評估對象權(quán)利狀態(tài)的確定。1．評估實體的確定。有些事項直接關(guān)系到估價作業(yè)的全過程，對估價額也有較大的影響，這些事項被稱坦估價的基本事項，必須預(yù)先明確。一般而言，評估一宗房地產(chǎn)主要包括如下六個基本步驟。房地產(chǎn)抵押貸款評估：這類評估是購房者尋求金融支持時，對自己所抵押的房屋的價值而進(jìn)行的評估，它必須由金融部門指定或委派的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，評估一經(jīng)確定，具備法律效力、形成法律特定評估：這種評估是房地產(chǎn)交易管理部門，對買賣雙方交易價格明顯低于市場價格水平而做的評估，為了求其公正合理，須采用兩種以上的評估方法進(jìn)行評估，評估結(jié)果一經(jīng)確定，具有法律效力,一般來說，估價的基本事項包括估價對象、估價目的、估價時點及評估前提四個方面。即是要明確評估對象是什么、范圍如何。首先要明確所評估的是何種物權(quán)，是所有權(quán)，還是使用權(quán)或抵押權(quán)等。（二）明確估價目的明確了評估目的，也就相應(yīng)地確定了所要評估的價格類型，如買賣價格、租賃價格、入股價格、抵押價格、征用價格、課稅價格等。房地產(chǎn)價格受多種因素影響，是不斷變化的。估價時點一般以年、月、日來表示，其詳略程度一般是由房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定程度及評估的價格種類所決定的。1．獨立估價。由房地產(chǎn)價格的均衡法則、適合法則等可以判定，土地或建筑物的部分估價額將受到既定狀態(tài)的影響而發(fā)生變化。例如，以購買鄰地并與自有土地合并使用為前提，對鄰地進(jìn)行買賣價格評估即為合并估價；又如，為使土地的一部分分割出售成為可能，而評估其剩余部分的價格，即為分割估價。變更估價是以改變房地產(chǎn)的利用狀態(tài)為前提所進(jìn)行的評估，也可稱為變更利用狀態(tài)估價，它主要包括如下幾種情形：（2）以房地產(chǎn)重新進(jìn)行裝修改造為前提所進(jìn)行的估價。對于上述需要確定的種種估價事項，一般都是由委托人提出的，或根據(jù)委托人的意向由估價人員整理出來的。為了保證估價工作高效享、有秩序地展開，應(yīng)預(yù)先擬定出合理的作業(yè)計劃，其主要內(nèi)容包括如下幾個方面：2．確定投入人員。3．制定評估作業(yè)日期及進(jìn)度安排。一般而言，制定估價作業(yè)計劃多采用線條圖或網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)，以保證計劃的合理與優(yōu)化。實地勘察的內(nèi)容主要包括如下幾方面：不要忽視調(diào)查實際使用情況與登記所規(guī)定的限定用途是否一致，數(shù)量是否相符，權(quán)利狀態(tài)與產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍檔案記載是否一致等。四、收集分析相關(guān)資料但是，當(dāng)房地產(chǎn)市場走勢比較穩(wěn)定，價格變動比較平穩(wěn)時，這些一般影響因素對房地產(chǎn)價格的綜合作用還是能夠體現(xiàn)出規(guī)律性的，房地產(chǎn)價格將出現(xiàn)平穩(wěn)的變動趨勢，這時可運用統(tǒng)計規(guī)律和預(yù)測方法來確定房地產(chǎn)價格的平
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