論物權(quán)法的統(tǒng)一登記制度-wenkub
2023-04-28 01:51:02 本頁面
【正文】 上所述，現(xiàn)行的不動產(chǎn)立法主要分散在《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國土地管理法》及《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》、國家土地管理局頒行的《土地登記規(guī)則》、《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、《中華人民共和國擔(dān)保法》等法律法規(guī)中，其內(nèi)容不但散亂且多有矛盾。從物權(quán)的登記效果來看，由于登記程序和管理體制的不同，容易造成了登記錯誤或者重復(fù)、登記的成本高昂，登記效率低，重收費(fèi)輕公示，重部門利益缺乏公共效應(yīng)等現(xiàn)象。本文就我國目前的不動產(chǎn)登記制度現(xiàn)狀進(jìn)行分析，揭示存在的弊端，著重研究《物權(quán)法》施行后如何構(gòu)建不動產(chǎn)物權(quán)的統(tǒng)一登記制度。第二部分著重研究現(xiàn)實(shí)中如何具體構(gòu)建不動產(chǎn)物權(quán)的統(tǒng)一登記制度，從六個方面進(jìn)行論述，闡述具體構(gòu)建和完善我國的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，并提供一些個人的意見。[摘 要]： 《中華人民共和國物權(quán)法》第十條明確規(guī)定國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度，它是物權(quán)法中的重要制度。第三部分是從三個方面探討政府如何應(yīng)對物權(quán)統(tǒng)一登記制度的措施，闡明物權(quán)統(tǒng)一登記制度的建立對依法行政的關(guān)系。一、我國目前不動產(chǎn)登記制度的現(xiàn)狀 我國目前關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)登記的規(guī)定主要是散見在各個單行的民事法律法規(guī)及一些司法解釋，主要有《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、國家土地局發(fā)布的《土地登記規(guī)則》和建設(shè)部發(fā)布的《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》等，這些立法分別規(guī)定了由不同的登記部門進(jìn)行土地登記或房屋登記的相關(guān)內(nèi)容和范圍?？傮w看來，現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度在內(nèi)容、形式、體系和管理等方面不完善，不動產(chǎn)物權(quán)登記制度尚未得到系統(tǒng)地建立。按照物權(quán)法公示原則、客觀公正原則的要求，現(xiàn)在法律法規(guī)的登記制度根本不能滿足依據(jù)物權(quán)法對物權(quán)交易進(jìn)行保護(hù)的需要。不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)屬證書不統(tǒng)一?！ 〔粍赢a(chǎn)登記的權(quán)責(zé)不清、工作效率低以及資源浪費(fèi)現(xiàn)象。 國家對不動產(chǎn)實(shí)行統(tǒng)一登記制度。[3] 不動產(chǎn)是指土地和土地上的定著物；所謂的不動產(chǎn)物權(quán)登記，就是指經(jīng)當(dāng)事人申請國家專門登記機(jī)關(guān)將物權(quán)的變動的事實(shí)記載在國家設(shè)計(jì)的專門簿冊上的事實(shí)或行為。首先，從登記行為過程來看，由當(dāng)事人參與的僅是登記請求及登記申請兩部分，其次，從登記所產(chǎn)生的效力來看，登記行為是產(chǎn)生私法效果的行為，其首要意義在于物權(quán)變動的公示及公信，任何人均可相信登記權(quán)利而為交易。[6] 對于登記的效力的問題。[7]對于法律責(zé)任的問題。如果由于登記機(jī)關(guān)的過錯登記發(fā)生錯誤，給當(dāng)事人造成財產(chǎn)損害時，當(dāng)事人有權(quán)獲得賠償，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。該機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)符合登記的本質(zhì)要求，充分發(fā)揮登記的功能，既能體現(xiàn)行政高效，又要便民、利民。這個模式，上海、重慶、廣州、深圳等地已先行一步了，實(shí)行房產(chǎn)、地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)合一、權(quán)屬證書合一的制度，但并未為全國性基本法律所承認(rèn)。由政府兩個不同部門分別進(jìn)行管理，有競爭才有比較，可以為完全實(shí)現(xiàn)物權(quán)的統(tǒng)一登記制度建立基礎(chǔ)?！ 。ǘ?、完善不動產(chǎn)的登記程序 不動產(chǎn)登記是一種程序要求很高的經(jīng)濟(jì)活動，《物權(quán)法》堅(jiān)持以人為本的立法精神，從便民、利民、為民的理念出發(fā)，確立了科學(xué)合理、方便規(guī)范的不動產(chǎn)登記規(guī)則。綜合現(xiàn)在關(guān)于不動產(chǎn)登記的法律法規(guī)，申請文件主要有：首先是申請書，申請書應(yīng)當(dāng)說明申請人身份、登記類型、登記原因、標(biāo)的等；申請書宜由登記機(jī)關(guān)提供標(biāo)準(zhǔn)樣式，明晰表明當(dāng)事人應(yīng)該填寫的事項(xiàng)和提供的證據(jù)，由當(dāng)事人按照提示進(jìn)行填寫和準(zhǔn)備。物權(quán)法的第十二條對登記機(jī)構(gòu)的職責(zé)作出了規(guī)定，也是對審查制度作出了規(guī)定。在什么情況下采用實(shí)質(zhì)審查的方式，就要視具體的情況而定?！ 。ㄈ?、統(tǒng)一物權(quán)登記權(quán)屬的證書 不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有不動產(chǎn)物權(quán)的證明，是在我國實(shí)行統(tǒng)一登記制度后保證交易安全的不可或缺的重要配套制度。這樣可以改變和防止目前權(quán)屬文書中的混亂局面，從而保障不動產(chǎn)交易順利、安全、高效地進(jìn)行。這時，盡管你與開發(fā)商的這份合同是有效的，你可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任，比如要求開發(fā)商賠償損失，但是你對于那套房子就不能再擁有產(chǎn)權(quán)了。這種登記是不動產(chǎn)登記的特殊類型。[10] 預(yù)告登記與異議登記制度給予實(shí)際權(quán)利人或者說潛在權(quán)利人一定期間的權(quán)利保護(hù)，在實(shí)踐中具有十分重要的現(xiàn)實(shí)意義。甲、乙所各自擁有的林權(quán)證所確定的權(quán)屬范圍有相當(dāng)一部分是交叉的?！段餀?quán)法》第二十一條第二款已經(jīng)確定：因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任。１、物權(quán)登記的權(quán)利人、利害關(guān)系人確有證據(jù)證明不動
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