【正文】 。一些先行者的此種法律，屢屢修改創(chuàng)新，與時俱進，幾近完備成熟。2006年國慶節(jié)期間，筆者曾發(fā)表《關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度的探討和商榷》一文。　　第一，《物權(quán)法》采用建筑物區(qū)分所有權(quán)的概念，從字面上看，這意味著此種物權(quán)的客體只是建筑物，未包括地基，也未納入住宅區(qū)內(nèi)除建筑物以外的其他共有部分，特別是缺失作為房地產(chǎn)基礎(chǔ)的土地使用權(quán)，顯得名不副實。由于土地使用權(quán)未被納入權(quán)利范圍，業(yè)主不擁有土地使用權(quán)，那就只有將道路、綠地、場所、場地、車位等視為附著物，方可規(guī)定為業(yè)主共有，這似乎與法理和常理不符。各州的法大同小異，但由美國統(tǒng)一州法委員會(NCCUSL)制訂提供的1980年《統(tǒng)一公寓法》 [3](Uniform Condominium Act， UCA)，1994年《統(tǒng)一共有權(quán)益法》 [4](Uniform Common Interest Ownership Act, UCIOA)及2007年《新公寓法》 [5](New Condominium Act，NCA),可能更具代表性，更能反映其發(fā)展趨勢?！缎鹿⒎ā返倪m用范圍既包括多座公寓大廈(multicondominium)，相當(dāng)于我們的住宅區(qū)，也包括具有分享福利健身設(shè)施的成排房屋和有門社區(qū)(Row houses and gated munity with shared amenities)，有門社區(qū)是在出入口設(shè)置以密碼控制的自動開啟大門的社區(qū)。加拿大各省都制訂有與美國極為相似的公寓法。但批租土地的期限為75年、99年或999年，且允許續(xù)期，故在學(xué)理上和實務(wù)上均認(rèn)為共同租賃權(quán)(Cotenancy)等于共同所有權(quán)(Coownership)，多層樓宇業(yè)主均擁有共有權(quán)?！　?2)魁北克民法典關(guān)于多元房地產(chǎn)的法律概念則具有更強的概括性和更寬的適用范圍，稱之為不動產(chǎn)區(qū)分共有權(quán) [10](Divided Coownership of Immovables)。由此看出，魁北克有其獨特的觀念和做法，即對共有不動產(chǎn)中做出實物區(qū)分的部分稱為區(qū)分共有，而對不作實物區(qū)分的部分稱為非區(qū)分共有，整個共有不動產(chǎn)的所有權(quán)則稱不動產(chǎn)區(qū)分共有權(quán)。這個比例也代表每個共有權(quán)人的表決權(quán)，也是共有權(quán)人分擔(dān)費用和分取收益的標(biāo)準(zhǔn)。其第一條開宗明義地規(guī)定，公寓大廈是指“得區(qū)分為數(shù)部分之建筑物及其基地” [11]?！边@又表明，區(qū)分所有權(quán)人還有基地使用權(quán)。還須特別提到，《公寓大廈管理條例》第五十三條規(guī)定，“多數(shù)各自獨立使用之建筑物、公寓大廈，其共同設(shè)施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區(qū)者，其管理及組織準(zhǔn)用本條例之規(guī)定”。該法所設(shè)計的建筑物和住宅區(qū)的區(qū)分所有權(quán)人和所有權(quán)人的權(quán)利(住宅區(qū)別墅業(yè)主被稱為所有權(quán)人而非區(qū)分所有權(quán)人)，不是一項單一的權(quán)利，而是以區(qū)分所有權(quán)為主干的組合型權(quán)利?！　≡趯ι鲜隽鶄€國家和地區(qū)的多元房地產(chǎn)法律制度作粗淺的比較研究，并對我國多元房地產(chǎn)現(xiàn)狀作粗淺的考察了解的同時，筆者一直在思考和探索一個問題：就我國的多元房地產(chǎn)創(chuàng)設(shè)的法律制度，究竟采用何種法律概念為好?筆者在前面略述了兩種模式，其區(qū)別主要在于將此種物權(quán)設(shè)定為一個物的一個權(quán)，還是設(shè)定為多個物的多個權(quán)。 [13]對作為多元房地產(chǎn)另一種形式的集居地區(qū)和住宅區(qū)，臺灣和日本均規(guī)定可以準(zhǔn)用或適用就建筑物設(shè)立的條款，日本并設(shè)有住宅區(qū)專章。美國有其獨特的普通法土地制度和財產(chǎn)法律制度，難以與大陸法完全類比，但可能是由于在多元房地產(chǎn)的發(fā)展方面走了相同的道路，就大陸法和普通法關(guān)于多元房地產(chǎn)法律制度的基本框架而言，確有很強的相似性和可比性。第三個解釋則為房地產(chǎn)的一種形式 [16](Condominium means real estate in which……)，在這個意義上，美國學(xué)者亦稱之為高層建筑物(Highrise building)。筆者注意到，美國和魁北克的房地產(chǎn)開發(fā)者(Developer)除土地所有權(quán)人以外，還可以是其他土地權(quán)利人，但這并不妨礙他們稱相關(guān)權(quán)利為房地產(chǎn)共有權(quán)或者不動產(chǎn)區(qū)分共有權(quán)。美國和香港學(xué)者均解釋稱，共同租賃權(quán)(Cotenancy)等于共同所有權(quán)(Coownership)，這可能是因為租賃期限很長且可續(xù)展的緣故。但是，畢竟我們已在《城市房地產(chǎn)管理法》中將房屋與土地作為兩個物而分別設(shè)立房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，并已通過《物權(quán)法》第六章創(chuàng)設(shè)建筑物區(qū)分所有權(quán)，已為各界人士和廣大住戶普遍接受和認(rèn)知，現(xiàn)在再將包含區(qū)分建筑物的多元房地產(chǎn)視為一個物而作為區(qū)分共有權(quán)的客體，另行構(gòu)建多元房地產(chǎn)權(quán)屬結(jié)構(gòu)，這可能是不現(xiàn)實的，難以做到的。其一，由規(guī)劃設(shè)計部門根據(jù)城市規(guī)劃和設(shè)計規(guī)范的要求，為使住宅區(qū)具有必要的生活條件和達到一定的居住標(biāo)準(zhǔn)，對共有部分做出合理安排和劃定。此種共有部分應(yīng)由法律予以確認(rèn)，使之成為法定共有部分，一經(jīng)劃定就不能輕易地和隨意地加以變更。在共有部分確有富余以至空置的情形下，也可以經(jīng)業(yè)主同意改為專有部分，但如果要突破規(guī)劃部門審定的容積率、建筑密度和樓距等強制性指標(biāo)，則須經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)。例如，臺灣的《公寓大廈管理條例》第三條規(guī)定，“專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區(qū)分所有之標(biāo)的者”。他們既通過專有部分和共用部分的定義作出概括性規(guī)定，又以列舉的方法作出詳盡的具體而微的規(guī)定。香港的樓宇公契示范文本就共同部分列舉了51個項目，其中只有會所(Club)一項可另行約定。一方面，由于對兩個部分均未作定義或定性規(guī)定而顯得欠缺確定性，可能帶來法律解釋和適用上某種困難和疑惑?！痹诠P者看來，如果住宅區(qū)確需為相鄰不動產(chǎn)提供通行權(quán)，可以通過一定的程序在屬于住宅區(qū)不動產(chǎn)的道路上設(shè)定公共地役權(quán)，允許公眾驅(qū)車通行，至于是否應(yīng)由政府市政管理部門為住宅區(qū)承擔(dān)部分造價和支付道路維護費用，可以另當(dāng)別論，但未必需要劃為城鎮(zhèn)公共道路，導(dǎo)致權(quán)利他移。且如果城市規(guī)劃確已安排穿越某住宅區(qū)的公共道路，應(yīng)可索性將住宅區(qū)一分為二，可能更符合以人為本的原則。一種是由區(qū)分所有的高層甚至超高層建筑物組成的住宅區(qū)，這種住宅區(qū)往往業(yè)主人數(shù)眾多，而綠地面積則非常有限，如果按照過去有的開發(fā)商的作法，從由全體業(yè)主分擔(dān)價款的共有綠地中切出若干小塊作為專有部分歸底層業(yè)主所有，會是很不公平的。因此，筆者建議可通過司法解釋或在將來修改法律時補充規(guī)定，“住宅區(qū)的建筑物不區(qū)分為專有部分的，與建筑物相毗連綠地可以約定為業(yè)主所有。依筆者拙見，在目前住宅區(qū)的業(yè)主組織難以及時地組建和難以有效地自行實施物業(yè)管理的情形下，將地下車庫劃為共有部分而由業(yè)主自行經(jīng)營管理或者委托他人經(jīng)營管理，似乎難以做到，且易產(chǎn)生糾紛。筆者同時認(rèn)為，在將地下車庫劃為專有部分的情形下，應(yīng)當(dāng)將車庫區(qū)分為獨立車位向業(yè)主出售，而不宜由開發(fā)商保留所有權(quán)并自行經(jīng)