房地產(chǎn)法律與實(shí)務(wù)(樓宇銷售篇)-wenkub
2022-11-03 18:49:51 本頁面
【正文】 設(shè)管理方面的法規(guī)、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理方面的法規(guī)、城市房屋管理方面的法規(guī)、城市房地產(chǎn)市場管理方面的法規(guī)、房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)管理方面的法規(guī)。 我們在樓宇的銷售過程中，熟悉其相關(guān)規(guī)定是十分必要的。 （ 二 ） 何為 “ 五證 ” 、 “ 兩書 ” “五證”指的是： 第一個(gè)是“國有土地使用證”，我國 《 土地管理法 》 規(guī)定，只有在國有土地上建設(shè)的房屋才能用于出售。 第四個(gè)是“建設(shè)工程開工許可證”，只有擁有此證工程才能施工。 預(yù)售條件： 土地使用權(quán)證； 建設(shè)工程規(guī)劃許可證； 預(yù)售許可證； 投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的 25%以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度及竣工交付日期。 開發(fā)企業(yè)不得采取售后包租或者變相售后包租的方式銷售未竣工的商品房。 一般來講，商業(yè)廣告的目的在于通過宣傳自己產(chǎn)品的優(yōu)越性，希望他人購買自己的商品。只有將廣告宣傳的內(nèi)容在購房合同中約定，使之成為合同的一個(gè)組成部分，才具有法律約束力。但并不等于說，宣傳廣告可以任意夸大奇辭，虛假承諾。 在商品房的銷售過程中，開發(fā)企業(yè)不符合銷售條件的，不得收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。 （七）樣板房與現(xiàn)房的關(guān)系問題 在期房的銷售中，樣板房作為一種營銷手段，已被廣泛使用。按套銷售，基本上不會涉及面積的爭議，但按后兩種方式銷售，就會涉及合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積不符的差異，因此，在合同中需約定處理方式。 （十）示范合同文本簽定的注意事項(xiàng)及答疑 關(guān)于商品房法律問題的摘要（十八項(xiàng)） 序： 《 最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋 》 于 2021年 6月 1日起施行。 案例一： 2021年初，某房地產(chǎn)開發(fā)商在沒有取得銷售許可證前，為了緩解資金壓力，便提前開盤。 二、商品房廣告或宣傳資料未兌現(xiàn)是否違約的標(biāo)準(zhǔn)是什么 —— 未兌現(xiàn)的內(nèi)容是規(guī)劃范圍內(nèi)（紅線）內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所做的說明和允諾，具體確定且對合同訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響。 三 、 定金是否退還的標(biāo)準(zhǔn) —— 合同未簽訂或履行是否為不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由；一方原因未能訂合同 ， 按定金準(zhǔn)則處理 。隨后 S公司支付樓款，開發(fā)商開具收據(jù)。 六 、 雙倍賠償制度引入以來的延續(xù) （ 3種隱瞞 ） ： 1． 隱瞞沒有預(yù)售許可證或提供虛假的； 2． 隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)； 3． 隱瞞所售房屋已賣給第三人的事實(shí) 。 七 、 房屋支付使用的標(biāo)準(zhǔn)： 轉(zhuǎn)移占用 。 八 、 房屋質(zhì)量問題退房的標(biāo)準(zhǔn)： 主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格 （ 此問題需要鑒定 ） 或嚴(yán)重影響正常居住使用 。 3%以外面積的處理上體現(xiàn)了開發(fā)商的懲罰性 。 十 、 遲交房晚付款 （ 催告期為三月合理期限 ）解除權(quán)的期限 ：催告的三個(gè)月內(nèi)行使；未催告的 1年內(nèi)行使 。一年后王先生回來見房子被別人居住，便訴至法院要求開發(fā)商賠償。 十二 、 未約定違約金的處理辦法： 遲付款以金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)； （ 年息 %、 月息‰ 、 日息 ‰ ） 遲交房以同地段租金為標(biāo)準(zhǔn) 。 房子交付使用后一年之久 ， 甲公司擬以該房屋抵押擔(dān)保物申請銀行貸款 ， 卻遲遲辦不了產(chǎn)權(quán)證而無法申請 。 案例十四： 甲公司購買一套房價(jià) 180萬元的商住樓，合同約定竣工后， 30天內(nèi)開發(fā)商進(jìn)行辦理房屋初始登記并協(xié)助購房后 180天辦理產(chǎn)權(quán)證。 十五 、 包銷嚴(yán)格按照約定執(zhí)行 案例十五： 某置業(yè)代理銷售公司包銷開發(fā)商的 10萬平方米花園，期限屆滿
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