論農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度-wenkub
2023-04-28 01:44:57 本頁面
【正文】 宅基地使用權(quán),前提必須具備主體資格,即必須是本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員或其他法律明確規(guī)定可以獲得宅基地使用權(quán)的人 [2]。筆者僅從“取得的性質(zhì)”這一角度來分析我國(guó)農(nóng)村宅基的使用權(quán)的取得方式。國(guó)土資源部在2004 年11 月下發(fā)的《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》中強(qiáng)調(diào),要堅(jiān)決貫徹“一戶一宅”的法律規(guī)定,農(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈(zèng)與他人后,再申請(qǐng)宅基地的,不得批準(zhǔn)。法律禁止單獨(dú)對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)進(jìn)行出賣、出租、抵押、贈(zèng)與等流轉(zhuǎn)行為。宅基地上的房屋消滅后,使用權(quán)人對(duì)宅基地的使用權(quán)仍然存在,可以重新建造房屋。農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得是無償?shù)?是國(guó)家給農(nóng)民的一種福利。非本集體內(nèi)的成員除法律特別規(guī)定外,不得在本集體內(nèi)申請(qǐng)宅基地?！ 【C上所述,應(yīng)對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)作如下定義:農(nóng)村宅基地使用權(quán)是指農(nóng)村居民在依法取得的集體經(jīng)濟(jì)組織所有的宅基地上建造房屋及其附屬設(shè)施,并對(duì)宅基地進(jìn)行占有、使用和有限制處分的權(quán)利。 (2) 農(nóng)村宅基地使用權(quán)的客體僅指集體所有的土地,國(guó)有土地是建設(shè)用地使用權(quán)的客體?！?[1]因此必須在物權(quán)法中明確定義農(nóng)村宅基地使用權(quán)。農(nóng)村宅基地使用權(quán)所涵蓋的內(nèi)容很多,單靠寥寥無幾的幾個(gè)法條是無法全面概括的。論農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度 2005 年6 月26 日召開的十屆全國(guó)人大常委會(huì)16 次會(huì)議第三次審議通過的物權(quán)法草案(以下簡(jiǎn)稱“三審稿”) 設(shè)專章規(guī)定了宅基地使用權(quán)。況且,我國(guó)的農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度極其不完善,存在許多漏洞,有必要對(duì)其進(jìn)行研究。“三審稿”在第一百五十八條規(guī)定:“宅基地使用權(quán)人依法享有對(duì)集體所有的土地占有和使用的權(quán)利,有權(quán)自主利用該土地建造住房及其附屬設(shè)施”。雖然在城鎮(zhèn)規(guī)劃過程中,存在農(nóng)村居民轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)居民的現(xiàn)象,但這并不意味著轉(zhuǎn)變后的城鎮(zhèn)居民仍然享有宅基地使用權(quán),因?yàn)榇藭r(shí)的土地已從集體所有轉(zhuǎn)為國(guó)家所有,國(guó)有土地不設(shè)立宅基地使用權(quán)?！ ?二) 農(nóng)村宅基地使用權(quán)的特點(diǎn) 從我國(guó)目前有關(guān)農(nóng)村宅基地使用權(quán)的法律規(guī)定來看,農(nóng)村宅基地使用權(quán)有如下特點(diǎn): 1 、嚴(yán)格的身份性。這主要考慮了農(nóng)村和城鎮(zhèn)的規(guī)劃,便于行政管理。只要符合法定的申請(qǐng)條件,就可以取得宅基地使用權(quán),而且使用權(quán)人不需要支付使用費(fèi)。當(dāng)然,農(nóng)村宅基地使用權(quán)人必須服從集體和國(guó)家的統(tǒng)一規(guī)劃,當(dāng)自己的宅基地被征收后,有權(quán)要求集體再批給其相應(yīng)的宅基地。 5 、范圍的嚴(yán)格限制性?！ 《⑥r(nóng)村宅基地使用權(quán)取得和消滅 (一) 農(nóng)村宅基地使用權(quán)取得 農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得,如同其他用益物權(quán)的取得方式一樣,從不同的角度可以做出不同的分類?！ ? 、原始取得 農(nóng)村宅基地使用權(quán)的原始取得是指不以他人的權(quán)利和意思為依據(jù),根據(jù)法律的規(guī)定直接取得宅基地使用權(quán)。城鎮(zhèn)居民、一戶多宅的人以及把原有住房出賣、出租或贈(zèng)與他人的農(nóng)村居民不得申請(qǐng)農(nóng)村宅基地使用權(quán)。 (2)村民委員會(huì)根據(jù)村鎮(zhèn)規(guī)劃,對(duì)宅基地使用權(quán)申請(qǐng)進(jìn)行審核,經(jīng)村民會(huì)議或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員討論同意。雖然法律嚴(yán)禁農(nóng)村宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn),但是農(nóng)村宅基地使用權(quán)繼受取得的現(xiàn)象仍普遍存在,主要表現(xiàn)為隨房流轉(zhuǎn),具體情況如下: (1) 出租。 (2) 贈(zèng)與和遺贈(zèng)。 (4) 買賣。主要有以下兩種情況: (1) 宅基地滅失。國(guó)家和集體為了公共利益的需要,對(duì)農(nóng)村宅基地進(jìn)行征收,并改變了該宅基地的用途的,該農(nóng)村宅基地使用權(quán)消滅,任何人不能再取得對(duì)該地的農(nóng)村宅基地使用權(quán)。農(nóng)村宅基地使用權(quán)是使用權(quán)人的一種民事權(quán)利,雖然必須經(jīng)由政府部門的審批才能獲得,但使用權(quán)人可以以拋棄的方式對(duì)農(nóng)村宅基地使用權(quán)進(jìn)行處分。農(nóng)村宅基地使用權(quán)人有權(quán)在依法取得的宅基地上建造房屋及添加附屬設(shè)施,比如廁所、豬舍、工棚等?！鞭r(nóng)村宅基地使用權(quán)是在不動(dòng)產(chǎn)上享有的權(quán)利,它在房屋建成后附屬于房屋所有權(quán),當(dāng)然適用不動(dòng)產(chǎn)相鄰關(guān)系的規(guī)定?！ ? 、無償且永久使用權(quán)?！ ? 、有限制的處分權(quán)。從法理上講,農(nóng)村宅基地使用權(quán)是使用權(quán)人的一項(xiàng)權(quán)利,當(dāng)然有權(quán)對(duì)其進(jìn)行處分。當(dāng)國(guó)家或集體對(duì)宅基地進(jìn)行征收時(shí),宅基地使用權(quán)人有權(quán)向集體經(jīng)濟(jì)組織申請(qǐng)重新獲得新的宅基地使用權(quán),并可以要求給與合理補(bǔ)償。農(nóng)村宅基地使用權(quán)人在對(duì)宅基地使用時(shí)必須盡到善良管理人的義務(wù),對(duì)宅基地進(jìn)行合理使用,注意管理和修繕,不得損害所有權(quán)人的利益。宅基地使用權(quán)人只能在批準(zhǔn)的宅基地面積范圍內(nèi)行使使用權(quán),不得以任何方式直接或變相的擴(kuò)大既有的宅基地使用面積。
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