【正文】 技術組織措施，審查復雜操作的操作票，解決現(xiàn)場發(fā)生的技術問題； 建立健全圖紙和技術資料，并保持其符合實際； 編制和修改現(xiàn)場規(guī)程； 編制專業(yè)技術管理制度和培訓計劃，作好技術培訓和技術考核工作。萬能工崗位職責 執(zhí)行公司各項管理規(guī)定，服從管理，遵守紀律，樹立良好的服務意識； 熟悉物業(yè)轄區(qū)樓棟號，單元、戶數(shù)和房屋結構，水電設施，管線走向； 負責轄區(qū)內關于木、瓦、水、電、焊等方面的小修小補； 負責對轄區(qū)內公用部位設施設備的巡視和保養(yǎng)； 嚴格遵守服務內容與服務標準，及時處理業(yè)主提出的各種報修要求； 接到維修任務后按作業(yè)標準按時完成維修內容，工作完畢即時清理施工現(xiàn)場，服務結束須請業(yè)主簽字認可； 嚴格遵守操作規(guī)程以確保安全，預防意外事故的發(fā)生，嚴禁違章作業(yè)； 積極為業(yè)主提供多項便民服務，并做到服務周到、熱情、規(guī)范，無投訴； 愛護工具，杜絕浪費，按規(guī)定領用維修材料和工具；完成領導交辦的其他臨時性任務。（高壓運行）電工崗位職責執(zhí)行公司決定，服從管理、遵守紀律，樹立良好的服務意識；嚴格遵守公司制定的各項規(guī)章制度；努力學習專業(yè)技術知識，做到“三熟三能”，即熟悉設備、系統(tǒng)和基本原理；熟悉操作和事故處理；熟悉本崗位的規(guī)程制度；能掌握運行狀況，能及時發(fā)現(xiàn)和排除故障，能掌握一般的維修技能；嚴格執(zhí)行“兩票三制一參數(shù)”，杜絕違章作業(yè)；嚴格遵守服務內容與服務標準，對住戶的報修要求及時修理，并做到服務周到、熱情、規(guī)范，無投訴；按時進行設備巡視，發(fā)現(xiàn)異常及缺陷情況要及時修理并做好記錄，必要及時匯報有關領導；按時抄錄各儀表指示情況，及時核算當日電量；按照安措反措計劃，及時進行事故預想和反事故演習，并協(xié)助電業(yè)部門做好各種安全試驗工作；負責對小區(qū)內供電設備、線路的保養(yǎng)、維修及公共部位照明設施的維修工作。 建立健全公司各項規(guī)章制度，并組織實施；不斷提高服務質量，落實獎懲制度； 負責員工年度培訓計劃的制定和監(jiān)督實施工作，并組織培訓；負責撰寫、審核公司各類應用文稿；負責對外宣傳、公關接待及聯(lián)絡工作；負責傳達公司文件、通知及會議精神；負責安排各種會議及作好記錄，編寫會議紀要和決議；負責員工考勤管理的記錄、審核工作；負責員工招聘、離職及內部調動手續(xù)的辦理；負責接待來訪、業(yè)主投訴并及時轉達相關部門進行處理，作好記錄工作；負責重大投訴的回訪工作；做好存檔并負責各類檔案的日常管理工作；負責業(yè)主特殊求助事件的安排、處理工作；負責策劃并落實便民服務項目，制定相關的收費標準；收繳各類服務費等；及時做好物業(yè)管理費催交的組織工作，并組織解決好有關投訴；檢查監(jiān)督本公司維修、保安以及保潔人員工作情況并按制度進行考核，按要求抓好管理工作；1熟悉國家有關法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，掌握各業(yè)主情況，檢查督促各責任區(qū)管理的實際操作； 1負責制定社區(qū)的文體活動計劃并組織實施；1負責小區(qū)內業(yè)主裝修申請的審批及重大違章事件的處理工作；1負責向業(yè)主發(fā)布小區(qū)內各種公眾信息，如停水、停電通知等；1協(xié)助總經理處理日常事務、上傳下達協(xié)調部門工作；認真完成公司交給的其他任務。 負責公司重要的公關接待工作和處理客戶重大投訴的問題； 負責公司重要的投標書和公司所有經濟合同的審批，以及各類重要文件的審批； 負責審批副總經理、部門主管的公出及假期安排； 負責制定公司的服務質量方針和服務質量目標，并組織實施； 負責物業(yè)公司管理的評審；1 負責公司各類費用收支的審批；1 履行公司安全、消防第一責任人的所有職責；1 負責組織架構與崗位設置的制定和管理；1 完成集團公司授權或交辦的其他任務。相信通過我們的努力，一定會把嘉豪物業(yè)管理有限公司打造成一個優(yōu)秀的物業(yè)管理企業(yè)！物業(yè)公司組織架構總經理辦公室綠化保潔部維保部保安部副總經理總 則第一條 為了規(guī)范嘉豪物業(yè)公司的日常管理，保障公司正常運營，維護業(yè)主合法權益，特制定本制度；第二條 本制度依據(jù)《普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務標準》中規(guī)定的一級服務標準制定；第三條 物業(yè)公司倡導員工誠實守信，盡忠職守，兢兢業(yè)業(yè)的工作態(tài)度，嚴格遵守規(guī)章制度，從而使其個人價值得到迅速提升，盡快適應本職工作；第四條 嘉豪物業(yè)公司鼓勵各部門采用新技術、新方法，依靠科技進步手段等提高管理和服務水平；第五條 嘉豪物業(yè)公司前期運營由華盛房地產開發(fā)公司監(jiān)督實施。所以，經過近兩個月的努力，《物業(yè)公司管理制度匯編》（暫行本）終于編撰完成了。這是物業(yè)公司全體管理人員從公司組建起就對每個部門、每個崗位投入了大量心血后的結晶。業(yè)主委員會成立后，由委員會監(jiān)督物業(yè)公司各項管理制度的實施。副總經理崗位職責 協(xié)助總經理抓好各項管理工作，對總經理負責。接待員崗位職責 熟練掌握國家有關法規(guī)和物業(yè)管理規(guī)定，熟悉公司各項規(guī)章制度，樹立為業(yè)主服務的思想； 熟悉園區(qū)內的物業(yè)情況，掌握小區(qū)內相關的管理資料，不斷完善整理詳盡的業(yè)主檔案； 在辦公室主任的統(tǒng)一安排下，負責業(yè)主日常報修接待工作及文檔資料的保存和管理，做好各項基礎性工作； 認真記錄、積極處理業(yè)主投訴內容，及時派人處理或向上級主管領導匯報； 負責收集并處理業(yè)主的建議、看法和意見等； 按照物業(yè)服務的需求，對公司勞保用品和其他維修材料進行統(tǒng)一管理，建立物資臺帳； 協(xié)助主任組織會議，并做好會議記錄； 認真完成上級領導交辦的其他任務；物業(yè)管理員崗位職責 在辦公室主任的直接領導下開展日常管理服務工作。努力做好設備的養(yǎng)護工作，確保安全運行；負責與供電局的業(yè)務聯(lián)系，并做好登記；嚴格遵守安全工具保管與使用管理規(guī)定，按值移交，定期進行絕保試驗，確保處于完好使用狀態(tài)；1完成上級交辦的其他任務。變電所所長崗位職責 所長是變電所的負責人，對本所的安全經濟運行、技術管理、人員培訓等工作負全面領導責任； 負責貫徹執(zhí)行電業(yè)安全、生產方針及各種規(guī)章制度，加強安全思想教育，組織安全活動，主持事故、障礙的調查分析； 編制年、月工作計劃(包括大、小修、預防性試驗、降損、“雙措”等)，并組織實施。變電所值班長崗位職責 值班長是本值安全運行和維護工作的全面負責人； 組織好本值正常運行工作，接受和執(zhí)行調度(系統(tǒng)和本公司值班調度)命令，正確迅速的進行倒閘操作和事故處理； 定時組織設備巡視和抄表工作，發(fā)現(xiàn)缺陷及時組織處理，處理不了的及時匯報。審查本班記錄，保證其正確。保安部經理崗位職責 在公司總經理的直接領導下，全面負責保安部的各項管理工作。定期組織召開班務會，經常對隊員進行具體的業(yè)務指導和崗位培訓，提高本人和全班整體素質和業(yè)務水平，及時解決當班時間內的各種突發(fā)事件；及時做好上傳下達和請示匯報工作，與轄區(qū)業(yè)主搞好關系；處理好一般性的治安事件，落實安全措施，預防各種事故，工作中有處理不當?shù)氖聭皶r向上級請示匯報； 團結隊員，熟悉和掌握隊員的思想動態(tài)、工作表現(xiàn)和工作能力；完成上級領導下達的其他任務。監(jiān)控值班員崗位職責 值班人員不得隨意離開監(jiān)控室，每天做好值班記錄；不帶任何無關人員進入監(jiān)控工作室，做好保密工作，不向無關人員泄露自己的工作任務和監(jiān)控設施； 監(jiān)視所有攝像位置的圖象，注意異常現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)情況即時通知值班保安；出現(xiàn)報警信號，立即核查信號真?zhèn)吻闆r；對異?，F(xiàn)象要做好記錄和錄像，以作必要時查證使用，做好交接班記錄；監(jiān)視、收聽小區(qū)、電梯內警鐘及對講電話，發(fā)現(xiàn)異常立即報告，并及時與維修部聯(lián)系；當監(jiān)視范圍出現(xiàn)異常，如消防煙感器報警，可疑人員出現(xiàn)等等，立即通知巡邏崗值班保安到現(xiàn)場查看，爭取將事故消滅在萌芽狀態(tài)之中；熟悉所管理設備的性能、操作程序，能獨立進行操作，并能進行簡單的維修；負責設備的日常巡視、情況記錄。如樓梯扶手、門窗、電子門、電表箱、電纜井門、信報箱、管道井門、電梯前室的清潔工作； 負責樓道內外雜物的清理及垃圾箱、果皮箱內外的垃圾清運工作，嚴格遵守操作規(guī)程，安全有序操作； 負責將各責任區(qū)內垃圾拖運到垃圾中轉站，并對中轉站進行清潔。一、 打卡制度物業(yè)公司全體員工一律實行早晚上下班打卡制度。請假：除因病無法工作之外，均應于請假前處理好手中工作，并做好工作交接和安排，以免影響正常工作。及時跟進業(yè)主檔案的變更，保證信息的準確性； 業(yè)主檔案信息應嚴格管理，注意保密。門禁卡使用管理規(guī)定為有效控制外來人員進出小區(qū)，提高安全因素，發(fā)揮門禁卡的作用，特此對員工門禁卡的使用管理做出以下規(guī)定： 一、門禁卡的領用：門禁卡由辦公室統(tǒng)一制作、管理，發(fā)放給工作需要領用的員工。如遺失，請速到辦公室辦理注銷手續(xù)。勞保用品領用管理規(guī)定 辦公室負責辦公用品及勞保用品的計劃、采購、發(fā)放及保管工作； 遵循勤儉節(jié)約的原則，勞保用品的發(fā)放須依據(jù)各部門、各工種工作性質和勞動條件，發(fā)給不同的勞動保護用品，勞保用品不得移作他用或領而不用； 發(fā)放勞保用品必須落實執(zhí)行領用、保管和發(fā)放制度，嚴格按規(guī)定和標準發(fā)放； 對消耗品實行按需采購，節(jié)約領用； 非消耗品采用交舊領新制，更換非消耗品（如筆、手套、刷子等）需提供原有破損物品，以舊換新。服從組織安排，非就餐時間，未經同意不得擅自出入。 經常變換飯菜花樣，進行食物品種調節(jié)，努力提高烹調質量，加強優(yōu)質服務觀念，做到員工滿意。工作期間穿戴工作服帽，勤換、勤洗工作服，堅持先洗手后操作，并嚴格遵守常規(guī)制度。辦公室負責經常督促、檢查，做好安全工作。變電所交接班制度 接班人員須按規(guī)定時間到班，未經履行交接手續(xù)前交班人員不準離崗； 禁止在事故處理或倒閘操作中交接班。 交班時由交班值班長向接班值班長及全體值班員做全面交待，接班人員要進行重點檢查核實； 交接檢查后、雙方值班長應在運行記錄簿上簽字，并與系統(tǒng)調度試驗電話，互通姓名，核對時鐘。 值班長每班至少全面巡視一次，變電所長、專責工程師(技術員)每周應分別進行一次監(jiān)督性巡視，每月至少進行一次夜間熄燈巡視。 在施工過程中，需要中間驗收時，變電所負責人應指定專人配合進行。設備缺陷可分為重大缺陷和一般缺陷。所長無力消除的缺陷，應及時向上一級領導匯報，上級領導應指定專人及時消除，并由值班人員監(jiān)督執(zhí)行。 變電所所長應經常查閱設備缺陷記錄簿，了解設備缺陷內容和處理情況，對未消除者應盡快安排處理。建立“外來人員登記簿”，詳細記載出、入所時間、姓名、單位等。 易燃，易爆物品應放在指定地點或專用倉庫保管，嚴禁放在火源附近。維修人員勞保用品領用規(guī)定為了加強對維修人員勞保用品使用的管理，特制定維修人員勞保用品領用規(guī)定如下： 為保障維修人員能夠安全有效的完成各項工作，根據(jù)《勞動法》為維修人員配備相應的勞動保護； 新入職維修人員領用勞保用品，須經部門經理批準后，到辦公室辦理領用手續(xù)； 維修人員更換勞保用品(保潔用品除外),一律實行“以舊換新”制； “以舊換新”換發(fā)的勞保用品，保管員要確認其是否失去使用價值后，方可發(fā)放； 勞保用品要確立使用期限，如：掛膠手套，每月一付（有特殊安裝和搶修工作可酌情處理）；工絕緣膠鞋（解放式）每年一雙；維修工服每二年一套；棉襖每五年一套；保護鏡每三年一付；電焊手套每二年一付；電焊鞋罩每三年一付；進戶鞋套每二年一付。維修機具的管理規(guī)定 維保部對專用維修工具實行個人負責制，所有工具丟失由使用人負責賠償； 建立健全工具管理檔案，實行工具報損制度；所有工具建賬管理，做到帳物相符，領用人須在領用登記表上簽名確認； 各維修人員根據(jù)實際工作需要，配備個人常用工具及公用工具。維修材料保管領用制度為保障維修工作順利進行，對維修材料實行采購、保管、領用一條龍管理，并對此做出如下規(guī)定： 為減少維修材料資金的占用，除燈泡、燈管、膠布、標準件等常用消耗材料外，其它材料原則上實行零庫存； 凡購入材料一次未能用完的，剩余一律入庫保管； 入庫時由采購人員填寫入庫單據(jù)，保管員憑單入賬保管； 領用時報部門經理審核批準后，由專人到倉庫辦理領用手續(xù)； 保管員按領料單付貨減帳； 事故搶修所用材料可采用先使用后補手續(xù)的方法，如發(fā)現(xiàn)材料質量較差要及時退庫，由采購人員負責退換； 所購原材料質價不符時，由質檢人員負責處理； 保管員發(fā)現(xiàn)常用材料庫存不足時，要及時申報購買以免影響使用。發(fā)現(xiàn)丟失或質量存在問題（如超期、受潮、損壞等），需立即以書面形式向上級報告； 所有庫存物品均由物業(yè)公司辦公室組織，進行一年一度的物品盤點，以確保賬物的準確性。三、 受理投訴時禮貌周到，耐心解答。對投訴內容要認真記錄，及時派人處理或向主管匯報，并在24小時內予以解決或答復，做到事事有著落，件件有回音，修繕后迅速回訪，作好記錄；六、 當被投訴者受理投訴時，受理者必須如實記錄，不得回避；處理業(yè)主投訴的工作標準一、處理業(yè)主投訴由辦公室人員完成，接待人員接到業(yè)主投訴(電話投訴、前臺投訴等)后，能當場給予解釋的，應立即給予解釋；若不能當時解答處理的，應首先向業(yè)主表示歉意，并在業(yè)主投訴登記表中做好登記，以積極的態(tài)度對待業(yè)主的投訴； 二、業(yè)主可能通過不同的渠道來表達投訴內容，但都應匯總到前臺接待處，由辦公室人員主持協(xié)調，安排處理。相關部門在處理完投訴后，要迅速將處理結果上報辦公室，由辦公室安排人員回訪。對于業(yè)主的設訴，能當場做出解釋應當場給予解決，若不能馬上處理的，應預約解決時間，及時告知處理結果； 對業(yè)主提出的建議及指出的不當之處，首先表示感謝，并把事件提交到相關部門進行處理或報上級主管；