【正文】 括：徐虎物業(yè)（威斯特物業(yè)） 、協(xié)沁物業(yè)、隆祥物業(yè)等。優(yōu)勢(shì)四 完善的考核培訓(xùn)體系我們擁有純市場(chǎng)化的員工。優(yōu)勢(shì)二 準(zhǔn)軍事化安保隊(duì)伍以美式化的著裝及退伍軍人組成的安保骨干隊(duì)伍是我們的特色， 也是時(shí)尚 CBD 的一道亮麗的風(fēng)景線。VERACITY誠信:誠信是服務(wù)之本，以誠相待，將信譽(yù)留給客戶。從而也保證了我們能夠緊跟時(shí)代步伐、適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭、及時(shí)地調(diào)整管理方式和組織架構(gòu)。 規(guī)劃建筑面積：約 376201 平方米。 物業(yè)管理項(xiàng)目策劃書1 項(xiàng)目名稱：原盛國際廣場(chǎng)2 項(xiàng)目概況 土地位置 鄭州鄭東新區(qū)起步區(qū)內(nèi) 土地面積規(guī)劃總建設(shè)用地面積 平方米，合 畝 土地性質(zhì)商業(yè)服務(wù)用地。4 項(xiàng)目定位：“原盛國際廣場(chǎng)” 是一個(gè)集商業(yè)、辦公、酒店的大型多功能 CBD 我們的管理優(yōu)勢(shì) 服務(wù)經(jīng)驗(yàn)和資源共享優(yōu)勢(shì)我司在 3 年前已進(jìn)駐鄭州地區(qū)，開設(shè)了鄭州分公司，已有 3 年以上在鄭州的鄭東地區(qū)管理 OFFICE 的親身歷練。此次對(duì)原盛國際廣場(chǎng)一類大型 CBD 的管理，我司將豪生品牌的精細(xì)流程和酒店式管理運(yùn)用于原盛國際廣場(chǎng)，充分符合其時(shí)尚 CBD 的整體規(guī)劃。CARE關(guān)愛:關(guān)愛是服務(wù)之源，以愛感人，將溫馨給予客戶。他們恪盡職守，有著扎實(shí)的業(yè)務(wù)技能及鋼鐵般的毅力。獎(jiǎng)懲考核制度，讓每一位員工都有強(qiáng)烈的危機(jī)意識(shí)，做任何事都是用心去完成，用心靈去感應(yīng)。優(yōu)勢(shì)七 嚴(yán)謹(jǐn)?shù)钠焚|(zhì)保證 我們有超過 20 位的質(zhì)檢員，每季度針對(duì)各項(xiàng)目做不定期的品質(zhì)檢查，以圣維仕特有的評(píng)分系統(tǒng)來評(píng)定各項(xiàng)目的品質(zhì)高低，對(duì)不合格的項(xiàng)目予以及時(shí)修正，改善。 “原盛國際廣場(chǎng)”管理、服務(wù)特性“原盛國際廣場(chǎng)”具有功能的集中性和復(fù)雜性、開發(fā)的階段性、人流的交叉性和混合性以及商業(yè)、辦公管理的特殊性，由此可以分析出”原盛國際廣場(chǎng)”的管理、服務(wù)需求：功能特性 管理、服務(wù)需求物業(yè)功能的集中性和復(fù)雜性 ? 管理復(fù)雜性；? 服務(wù)需求多樣性。為了滿足這些要求，圣維仕物業(yè)提出通過“酒店式管理”達(dá)成“原盛國際廣場(chǎng)”管理、服務(wù)的和諧、統(tǒng)一的整體管理設(shè)想。■“制度管理” 通過酒店標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程、服務(wù)理念、考核標(biāo)準(zhǔn)、客戶評(píng)價(jià)體系來衡量“原盛國際廣場(chǎng)”的服務(wù)和質(zhì)量、員工能級(jí)及核心競(jìng)爭力。人文管理，個(gè)性化服務(wù)“原盛國際廣場(chǎng)”在建筑功能上是一個(gè)集高檔辦公、商業(yè)（商貿(mào)、娛樂） 、酒店于一體的綜合性物業(yè)。1．2 物業(yè)管理服務(wù)總體運(yùn)作方式.1） 總體運(yùn)作方式通過對(duì)“原盛國際廣場(chǎng)”服務(wù)需求和物業(yè)管理服務(wù)特點(diǎn)的詳細(xì)分析，把“原盛國際廣場(chǎng)”分成高檔辦公區(qū)和商業(yè)服務(wù)區(qū)，針對(duì)各區(qū)域的不同物業(yè)服務(wù)需求，以“統(tǒng)一運(yùn)作，服務(wù)分區(qū)、酒店式管理”為總體管理運(yùn)作方式。服務(wù)分區(qū)就是將不同物業(yè)的需求采用服務(wù)分區(qū)，高檔辦公物業(yè)實(shí)行星級(jí)酒店式管家服務(wù)，商業(yè)物業(yè)實(shí)行集約管理服務(wù)，滿足不同區(qū)域的不同需求。? 星級(jí)酒店式管理服務(wù)? 提供菜單式服務(wù)項(xiàng)目? 完善的動(dòng)力保障? 全方位的安全管理服務(wù)? 覆蓋面廣、反應(yīng)迅速的應(yīng)急處理? 適合單個(gè)公司需求的個(gè)性化服務(wù)商業(yè)? 日常公共服務(wù)，商業(yè)秩序的維護(hù)? 經(jīng)營場(chǎng)所消防管理? 每天的進(jìn)場(chǎng)和清場(chǎng)管理服務(wù)? 宣傳促銷活動(dòng)，因人流造成的秩序維護(hù)? 消防安全要求高? 物資的進(jìn)出控制? 人流的控制? 防聚眾鬧市，有應(yīng)急應(yīng)變措施? 建立嚴(yán)格的消防體系? 重視日常清潔、綠化的頻率和效果? 人流、車流、物流的控制? 配合商家進(jìn)行促銷活動(dòng)? 高品位的綜合客戶服務(wù)? 嚴(yán)格的消防管理制度 滿意+基本滿意總回收調(diào)查表數(shù) 100%96%有效投訴次數(shù)總?cè)丝跀?shù) 100% 2‰案件發(fā)生數(shù)總?cè)藬?shù) 100% 1‰? 自全部接管入住二年內(nèi)， “原盛國際廣場(chǎng)”的物業(yè)管理服務(wù)達(dá)到 鄭州市物業(yè)管理示范樓盤標(biāo)準(zhǔn)，并通過政府部門的考評(píng)。消防緊急疏散演習(xí)每 2 個(gè)季度 1 次。商務(wù)服務(wù)功能設(shè)置建議1． 商 務(wù) 支 持 及 服 務(wù) 目 標(biāo)“原 盛 國 際 廣 場(chǎng) ”的 業(yè) 主 ， 特 別 是 高 檔 辦 公 區(qū) 的 白 領(lǐng) ， 他 們 希望 物 業(yè) 公 司 為 他 們 提 供 優(yōu) 質(zhì) 、 便 捷 的 商 務(wù) 服 務(wù) ， 從 而 提 高 工 作 的效 率 。類別 編號(hào) 項(xiàng)目內(nèi)容 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)1 物業(yè)管理咨詢 免 費(fèi)2 智能化知識(shí)咨詢和培訓(xùn) 免 費(fèi)3 搬運(yùn)大件物品 面議4 代辦收訂報(bào)刊、雜志、信件 免 費(fèi)5 代叫出租車 免 費(fèi)6 代訂牛奶 免 費(fèi)7 保險(xiǎn)咨詢與代辦 免 費(fèi)8 24 小時(shí)電話留言服務(wù) 免 費(fèi)9 寵物、花木養(yǎng)護(hù)指導(dǎo)及代管 10 元/天入住服務(wù)10 調(diào)試電器 10 元/次11 辦公室清潔 面議12 清洗空調(diào)過濾網(wǎng) 2 元/臺(tái)13 清洗排風(fēng)扇 20—30 元/次清潔服務(wù) 14 高空門窗玻璃清洗 3 元/平方米 15 墻毯清潔 3 元/平方米16 地板清潔 市價(jià)17 消殺服務(wù) 30 元/戶18 修理、更換水閥/水龍頭/各類軟管等 10—30 元/次 不含材料19 修理、更換門鈴/門鎖/信箱鎖 5 元/次 不含材料20 修理、更換開關(guān)/插座/電話盒 510 元/次 不含材料21 修理、更換電表/水表等 10 元/次 不含材料22 疏通下水管道（支管） 20 元/次23 疏通下水管道（主管） 30 元/次24 修理家具配件 5 元/次 不含材料25 修理防盜門 10 元/扇 不含材料26 鐘表維修 面 議27 空調(diào)加氟 100 元/次28 查線、拉線 10 元/小時(shí)29 自行車、摩托車維修 面 議30 換鎮(zhèn)流器 15 元/個(gè)31 木門維修 20 元/次日常維修服務(wù)32 維修電器 30~80 元/次 不含材料 33 修理窗簾、拉窗 10—50 元/次 不含材料34 修理家具配件 面議 35 維修浴缸及更換配件 10—30 元/次 不含材料36 配備急救箱、藥品 免 費(fèi)37 翻 譯 面 議38 文件編寫、打字 面 議39 傳 真（收發(fā)） — 元/張40 復(fù) 印 — 元/張41 電子郵件收發(fā) 免 費(fèi)42 設(shè)立電子信箱 面 議43 代辦行李托運(yùn) 50 元/次（托運(yùn)費(fèi)另計(jì)）商務(wù)服務(wù)44 打印 元/頁（A4）45 代辦物業(yè)租賃、轉(zhuǎn)讓 面 議46 旅游咨詢 免 費(fèi)47 代辦旅游手續(xù) 免 費(fèi)48 代訂酒店客房 免 費(fèi)49 市內(nèi)導(dǎo)游 50 元/天﹒人度假服務(wù)50 代訂休閑活動(dòng)（如高爾夫球）場(chǎng)地 免 費(fèi) 51 舉辦各種娛樂活動(dòng)（棋、牌等） 會(huì)所標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)52 電腦硬件安裝 30 元/次(人工費(fèi)、其他費(fèi)用另計(jì))53 電腦配置咨詢 免 費(fèi)54 電腦軟件安裝 20 元/次55 電腦查毒、殺毒 20 元/次電腦網(wǎng)絡(luò)服務(wù)56 電腦維護(hù)（不含材料） 40 元/次其它 57 緊急情況下的各種援助服務(wù) 免 費(fèi)58 其它 面議 組織機(jī)構(gòu)及人員配備、培訓(xùn)圣維仕物業(yè)在”原盛國際廣場(chǎng)”的物業(yè)管理服務(wù)中心遵循客戶優(yōu)先原則、有效性管理原則、安全第一的原則、成本控制的原則和持續(xù)改進(jìn)的原則進(jìn)行組織機(jī)構(gòu)設(shè)置和人員配備。1．組織機(jī)構(gòu)設(shè)置原則? 客戶優(yōu)先的原則在”原盛國際廣場(chǎng)” ，圣維仕物業(yè)始終堅(jiān)持“以人為本，以客為先”的管理理念，為客戶提供安全、舒適、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，以滿足和超越”原盛國際廣場(chǎng)”業(yè)主和客戶對(duì)物業(yè)管理服務(wù)不斷增長的需求。? 持續(xù)改進(jìn)的原則持續(xù)有效地改進(jìn)服務(wù)水平和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，貫徹國際質(zhì)量管理體系，是圣維仕物業(yè)一貫遵循重要原則之一。這樣既保證服務(wù)的高質(zhì)量，又實(shí)現(xiàn)運(yùn)行的高效率，來達(dá)到機(jī)構(gòu)精簡，人員精干，工作高效的目的?重視文化素質(zhì)和專業(yè)技能各類人員的配備，均要求有較高的知識(shí)水平和專業(yè)技能。設(shè)備的安全運(yùn)行和環(huán)境質(zhì)量控制是通過管理服務(wù)人員的日常管理維護(hù)來實(shí)現(xiàn)的，所以在崗位設(shè)備和人員的配置上專業(yè)崗位劃分明確，更注重專業(yè)崗位的配置。各類管理專業(yè)人員任職條件序號(hào) 任職崗位 任職條件 備注1項(xiàng)目經(jīng)理本科及以上學(xué)歷或中級(jí)以上技術(shù)職稱；四年以上物業(yè)管理從業(yè)經(jīng)驗(yàn)；持物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)理上崗證；經(jīng)過 hojochia 專業(yè)培訓(xùn)合格。3工程技術(shù) 人員大專以上學(xué)歷，中級(jí)以上技術(shù)職稱；五年以上設(shè)備管理經(jīng)驗(yàn)；經(jīng)過圣維仕專業(yè)培訓(xùn)合格。3．三級(jí)培訓(xùn)體系? 入職培訓(xùn) 1） 企業(yè)培訓(xùn)：公司發(fā)展史、公司經(jīng)營方針、公司理念、公司精神及管理目標(biāo)等。? 崗前培訓(xùn)1）公司文化的培訓(xùn)、管理制度的培訓(xùn)。? 在職培訓(xùn)5） 操作層自我開發(fā)培訓(xùn)：利用社會(huì)辦學(xué)條件，進(jìn)行有關(guān)學(xué)歷、職稱的外送培訓(xùn)。3．培訓(xùn)方式1） 在職進(jìn)修主要形式有專題研討、實(shí)際案例分析、模擬實(shí)踐演練、現(xiàn)場(chǎng)參觀研修、常規(guī)集中授課、講座等。3） 自我培訓(xùn)主要是電大、夜大、函大等形式。針對(duì)樓宇的布局和建筑特點(diǎn)的要求，制定相關(guān)安保工作方案。 保安日常工作1）保安領(lǐng)班日常工作? 保安員管理：保安員考勤、監(jiān)督保安工作情況、調(diào)配保安人員崗位、保安員考核、保安員日常培訓(xùn)? 突發(fā)事件處理? 負(fù)責(zé)保安用品的申領(lǐng)、保管? 保安工作各項(xiàng)記錄? 保安人員的溝通與協(xié)調(diào)? 保安員相互調(diào)劑：在需要時(shí)頂替巡邏保安或監(jiān)控人員工作2）門崗保安日常工作? 門禁管理：? 對(duì)來訪人員進(jìn)行詢問、登記；? 對(duì)推銷或其他閑雜人員進(jìn)行甄別；? 車輛出入管理；? 檢查進(jìn)出車輛車況，觀察車況； ? 檢查臨時(shí)車輛進(jìn)出，發(fā)放臨時(shí)出入證并引導(dǎo)外來車輛的有 序停放。? 巡視建筑內(nèi)部? 巡視樓宇內(nèi)各建筑內(nèi)部的樓層，通道，樓梯、車庫等； ? 巡視建筑的治安、防火、防盜等狀況；? 巡視時(shí)注意業(yè)戶的門窗是否關(guān)好，如發(fā)現(xiàn)業(yè)戶未關(guān)門窗，即刻提示他們關(guān)好門窗，并幫助關(guān)好電子防盜門；? 夜間巡視的路線應(yīng)經(jīng)常變化； ? 適時(shí)關(guān)閉公用部位照明或其它非使用設(shè)備。一般，我們會(huì)為業(yè)主準(zhǔn)備如下一些內(nèi)容的應(yīng)急處理方案，但不會(huì)僅限于此。 環(huán)境清潔工作保持一個(gè)清潔優(yōu)美的環(huán)境有利于樹立“原盛國際廣場(chǎng)”的外部形象，從物業(yè)管理角度配合發(fā)展商的銷售及雙方公司品牌的提升。2 環(huán)境清潔部日常工作 領(lǐng)班日常工作? 清潔員工的日常管理? 協(xié)同環(huán)境清潔部主管制訂清潔工作方案? 分派清潔員工日常工作,合同調(diào)配人員? 對(duì)區(qū)域范圍清潔情況進(jìn)行巡視,保證本區(qū)域的良好保潔狀況? 對(duì)清潔員工進(jìn)行核? 清潔員工的日常培訓(xùn)? 整理、匯編各類清潔記錄? 作為主管和清潔員工互相溝通的橋梁 清潔員工日常工作（略）裝修施工管理裝修施工管理“原盛國際廣場(chǎng)”系高品質(zhì)的商務(wù)樓，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主入住階段的裝潢管理，將直接關(guān)系到物業(yè)整體環(huán)境的舒適美觀以及對(duì)物業(yè)的安全。? 裝修時(shí)間和噪音的控制，不影響其他業(yè)戶的正常工作。 同時(shí)，本公司管理人員會(huì)及時(shí)掌握裝潢工程進(jìn)展，每日巡視施工現(xiàn)場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)違規(guī)操作及時(shí)勸告、制止、糾正。裝修管理記錄? 服務(wù)中心負(fù)責(zé)做好裝修管理的日常記錄，記錄需如實(shí)地反映裝修管理實(shí)際情況；? 隨時(shí)了解施工人員的變動(dòng)情況，一邊配合保安巡視崗檢查工作；? 裝修管理記錄內(nèi)容包括：? 公用部位情況；? 房屋結(jié)構(gòu)情況；? 設(shè)備設(shè)施情況；? 房屋裝修工程進(jìn)度；? 施工人員變動(dòng)情況； ? 其他裝修管理協(xié)議中約定的注意事項(xiàng)；裝修管理檢查? 服務(wù)中心經(jīng)理每月不定期抽查 5 次裝修管理情況；? 對(duì)違章裝修的處理情況，服務(wù)中心經(jīng)理應(yīng)每天到現(xiàn)場(chǎng)復(fù)查直到整改完畢；? 工程主管對(duì)裝修中損壞房屋承重結(jié)構(gòu)、公共設(shè)施及超量用電等違規(guī)行為應(yīng)及時(shí)發(fā)現(xiàn)予以阻止，并要求施工隊(duì)限期修復(fù)損壞部位；? 對(duì)于檢查中發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)通知相關(guān)人員整改，屬于多次出現(xiàn)的問題，應(yīng)分析原因并開具《整改通知單》 ； 物業(yè)檔案管理 在日新月異高速變化的現(xiàn)代社會(huì)中，信息已稱為一種有價(jià)值的基礎(chǔ)性資源。所謂完善，從空間上講是指物業(yè)構(gòu)成上的方方面面，從底下到樓頂，從主體到配套，從建筑物到環(huán)境；從時(shí)間上講是自始至終，從物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)到售后服務(wù)的資料都須齊全、及時(shí)，即要不失時(shí)機(jī)，做到“六時(shí)” ；? 物業(yè)接管時(shí)。? 維修更新時(shí)。3 建立動(dòng)態(tài)管理機(jī)制由于物業(yè)檔案資料管理具有動(dòng)態(tài)性，因此必須建立動(dòng)態(tài)管理機(jī)制。 設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)1 主體養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施 主體日常維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案（略） 主體定期維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃及實(shí)施方案（略）2 公共設(shè)施的維修計(jì)劃及實(shí)施方案 公共設(shè)施日常維修計(jì)劃及實(shí)施方案（略） 公共設(shè)施定期維修計(jì)劃及實(shí)施方案（略）3 突發(fā)斷電、斷水、無煤氣（略） 智能化系統(tǒng)的日常運(yùn)作和維護(hù)1 日常運(yùn)行方案樓宇信息中心含信息處理和日常事務(wù)處理室，信息處理室分智能控制組與消防控制組，分別承擔(dān)室內(nèi)外報(bào)警監(jiān)視，物業(yè)管理日常信息、文件、檔案、數(shù)據(jù)的處理及傳送、人員調(diào)度等職責(zé)。 例檢：系統(tǒng)外觀；前端、終端傳輸線路信號(hào)傳輸階段性檢