【正文】 、教育、醫(yī)療等設(shè)施，危險源情況（如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲基地等）。片區(qū)控制性詳規(guī)，宗地圖，管線圖，總平面方案等。建設(shè)總投資估算，資本金籌措，債務(wù)資金籌措，融資方案分析。項目地形、地貌、地質(zhì)條件，周邊建筑物與環(huán)境條件，城市規(guī)劃或區(qū)域性規(guī)劃要求，交通條件，公共配套設(shè)施等。 項目風(fēng)險分析與敏感性分析風(fēng)險分析、主要指標(biāo)的敏感性分析。 項目開發(fā)規(guī)模和產(chǎn)品類型整體開發(fā)/分期開發(fā)/產(chǎn)品類型（商業(yè)/居住/辦公/其他）。 項目周邊情況主要道路、景觀（河流、山巒、人文建筑、旅游景點等）、配套設(shè)施情況（商業(yè)、娛樂、教育、醫(yī)療、公交、郵電、銀行等）。 初步可行性研究報告內(nèi)容： 市場分析 整體市場分析全市及各主要分區(qū)的市場總供應(yīng)量和總需求量；全市及各主要分區(qū)項目年度新開工面積、竣工面積、銷售面積、存量面積、平均空置率。當(dāng)有關(guān)評價指標(biāo)結(jié)論不足以支持項目方案成立時，可對原設(shè)計方案進(jìn)行調(diào)整或重新設(shè)計。 項目分析和項目建議。工作計劃報主管副總批準(zhǔn)后，布置安排落實。緊前工作條件初步可行性研究：已進(jìn)市場調(diào)研和現(xiàn)場調(diào)查，已取得相關(guān)土地技術(shù)指標(biāo)：深度可行性研究：已獲得土地使用權(quán)，已有明確的地區(qū)控制性詳規(guī)和相關(guān)的經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)。主管崗位：主管副總：組建工作小組，批準(zhǔn)工作計劃，組織優(yōu)化和修改報告，審定報告。在土地使用權(quán)正式獲取后，項目開發(fā)者還需進(jìn)行更為詳盡的深度可行性研究，為隨后的項目方案設(shè)計提供依據(jù)。. 供熱及生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。. 污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。. 交通環(huán)境：宗地主要出入道路的狀況，區(qū)域路網(wǎng)現(xiàn)狀及出行的便捷程度，公共交通的便利程度等。協(xié)辦崗位：客戶服務(wù)中心：配合調(diào)研，提供市場信息。（“項目初判評審意見表”見下）附件：目標(biāo)宗地初步判斷分析報告審批表 表單編號：宗地名稱：部門：送審日期： 年 月 日 主要內(nèi)容：需要審核審批事項：投資發(fā)展中心負(fù)責(zé)人審核意見簽名： 年 月 日主管副總審核意見簽名： 年 月 日總經(jīng)理審核意見簽名： 年 月 日董事長審批： 簽名： 年 月 日市場調(diào)研1. 作業(yè)目的：對項目區(qū)域環(huán)境、區(qū)域房地產(chǎn)市場、目標(biāo)客戶群等進(jìn)入深入調(diào)查，為項目可行性分析提供真實依據(jù)。2. 主管崗位：總經(jīng)理：決策項目是否進(jìn)入“可行性分析”。3. 作業(yè)要求：. 進(jìn)行現(xiàn)場實地踏勘，了解土地是否存在重大瑕疵及周邊環(huán)境對項目是否存在重大影響。協(xié)管崗位：設(shè)計、客服主管副總：熟悉項目情況，指導(dǎo)編寫報告。 協(xié)辦崗位：報批報建員：收集相關(guān)信息?？头行南嚓P(guān)人員：提供市場信息及配合調(diào)研。房地產(chǎn)市場報批工作流程房地產(chǎn)市場研究1. 作業(yè)目的：研究市場真實狀況，為項目論證、項目策劃提供依據(jù)和積累信息。3. 作業(yè)要求. 市場代表樓盤信息的調(diào)查、分析；. 行業(yè)相關(guān)政策、法規(guī)的收集、分析；. 行業(yè)相關(guān)宏觀經(jīng)濟、城市建設(shè)等信息的收集、分析；. 鄭州市代表性房地產(chǎn)企業(yè)的研究、分析；. 新項目所在區(qū)域市場環(huán)境的研究分析；. 項目策劃過程中市場分析信息的提供；. 公司開發(fā)項目開發(fā)過程的跟蹤、分析；4. 作業(yè)描述. 通過實地調(diào)研，了解市場代表樓盤信息；. 通過媒體收集行業(yè)相關(guān)信息；. 通過《房地產(chǎn)市場分析月報》在公司內(nèi)部發(fā)布市場研究成果。公司高層領(lǐng)導(dǎo)：收集相關(guān)信息。主辦崗位：投資發(fā)展中心：進(jìn)行現(xiàn)場踏勘及市場調(diào)研，編制報告。. 留取現(xiàn)場影像資料。協(xié)管崗位：主管副總、客服副總、成本經(jīng)理、財務(wù)經(jīng)理：熟悉項目，提出意見。2. 作業(yè)依據(jù)：地區(qū)地形圖，地區(qū)管線圖。4. 作業(yè)方法：相關(guān)部門信息的收集、市場問卷調(diào)查、所在區(qū)域的踏勘及調(diào)研、競爭項目的詳細(xì)調(diào)研、各種信息、數(shù)據(jù)的統(tǒng)計、分析5. 作業(yè)描述：. 項目宗地實地踏勘地形：. 宗地形狀，四至范圍，四鄰狀況；. 地勢：地勢平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢比較；. 地面現(xiàn)狀：宗地內(nèi)現(xiàn)有建筑物及是否有水渠、較深的溝壑、池塘及高壓線等對開發(fā)有較大影響的因素，并計算因此而損失的實際用地面積；. 地下情況：包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基及地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；. 土地完整性：有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；. 地質(zhì)情況：包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。. 市政規(guī)劃：近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬改造、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。. 通訊（有線電視、電話、網(wǎng)絡(luò)）：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉及線路成本等。. 附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，及未來規(guī)劃擴容和增加的情況。過去計劃經(jīng)濟體制下的項目可行性研究報告在某種意義上只是投資決策層既定意志的體現(xiàn)，然而在現(xiàn)時市場經(jīng)濟條件下，項目可行性研究報告必須真正體現(xiàn)市場的趨勢，遵循市場規(guī)律，反映市場現(xiàn)實，為項目的投資尋找到真正的可行之路。協(xié)管崗位：財務(wù)經(jīng)理，研發(fā)經(jīng)理，成本經(jīng)理：審閱相關(guān)專業(yè)的章節(jié)，提出優(yōu)化修改意見，協(xié)助主管副總把關(guān)。作業(yè)描述，成員主要來自公司內(nèi)部各業(yè)務(wù)部門，并基本固定。 各成員按照專業(yè)分工調(diào)查研究收集資料，必要時再次進(jìn)行實地調(diào)查和市場調(diào)查。對項目本體進(jìn)行研判，分析項目優(yōu)劣勢，并進(jìn)行項目的市場預(yù)測；提出項目的建筑規(guī)模、產(chǎn)品定位、規(guī)劃方案、進(jìn)度計劃以及資金籌措方案等，方案經(jīng)比較論證優(yōu)化后，提出推薦方案。 編寫研究報告。 細(xì)分市場分析物業(yè)類型、樓盤名稱、位置、占地面積、總建筑面積；總戶數(shù)、戶型及面積、樓高、售價/租金；開工時間、預(yù)計竣工時間；投資商/開發(fā)商、承建商、規(guī)劃建筑設(shè)計公司、租售代理公司、廣告公司。 項目優(yōu)劣勢分析（SWOT分析）項目競爭情況（現(xiàn)時/潛在競爭對手）、優(yōu)勢（S）、劣勢（W）、威脅（O）、機會（T）。 項目規(guī)劃及建筑構(gòu)想建筑風(fēng)格、建筑棟數(shù)、樓宇高度、主要戶型、分戶建筑面積；小區(qū)總體規(guī)劃布局、景觀綠化、車位安排、會所等附屬設(shè)施。 項目研究結(jié)論和建議。市場現(xiàn)狀調(diào)查，市場供求預(yù)測和價格預(yù)測、風(fēng)險分析。財務(wù)評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)與參數(shù)選取，銷售收入與成本費用估算，財務(wù)評價指標(biāo)，盈利能力分析，償債能力分析，不確定性分析，財務(wù)評價結(jié)論。土地出讓合同、項目建議書（或初步可行性研究報告）的批復(fù)文件、規(guī)劃管理部門對規(guī)劃方案的批復(fù)文件。（附周邊環(huán)境生活配套圖）自然環(huán)境區(qū)域自然景觀、空氣污染、噪音大小、綠化程度、視覺效果、清潔程度以及地塊風(fēng)水等。供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑及未來規(guī)劃和實施時間。燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。附圖：項目周邊樓盤個案分布圖，其中一些具代表性的未來主要競爭樓盤還要配置現(xiàn)場圖片。近幾年與本案相臨地塊的土地價格比較分析。綜合分析對各項法律手續(xù)和程序的可操作性、合法性，風(fēng)險的可控性進(jìn)行評價。 項目設(shè)計計劃的時間安排。第七章 銷售計劃（客服中心建議）各期銷售時間、價格、面積，入住時間，預(yù)計銷售各期的市場占有率，銷售計劃實現(xiàn)的可行性分析。人力資源需求：啟動項目對個專業(yè)（部門）人員的需求，具體人數(shù)（重點是專業(yè)經(jīng)理）。主管崗位：總經(jīng)理：熟悉報告內(nèi)容，進(jìn)行最終決策。工作描述：投資發(fā)展中心組織相關(guān)人員參加項目初判評審會，或?qū)㈨椖砍跖袌蟾嫠椭料嚓P(guān)人員評審；各相關(guān)人員對可行性分析報告提出意見；項目策劃人員根據(jù)建議對需要修改、完善部分進(jìn)行修訂；根據(jù)修訂完善后的報告，相關(guān)人員對項目提出書面建議；公司決策層確定項目是否向下進(jìn)入獲取階段。. 決策崗位：總經(jīng)理：項目經(jīng)營計劃指導(dǎo)書的簽發(fā)。. 工作程序. 投資發(fā)展中心提交的《項目可行性研究報告》是本階段產(chǎn)品策劃的輸入。. 調(diào)研工作實施. 項目案場銷售成員查閱并熟悉《項目可行性研究報告》、觀察各方面的工作現(xiàn)狀、現(xiàn)象和活動獲取項目相關(guān)信息。. 調(diào)研組成員。. 調(diào)研結(jié)果分析、小結(jié)。. 經(jīng)新項目成本概算后，由投資發(fā)展中心據(jù)概念設(shè)計研究、新項目經(jīng)營成本概算等資料組織編寫《項目產(chǎn)品建議書》。. 《產(chǎn)品建議書》定稿后，根據(jù)項目進(jìn)展對其所做的補充及修訂，以會議紀(jì)要等形式備案，并提供萬創(chuàng)公司作為設(shè)計輸入資料。由于商務(wù)標(biāo)在整個投標(biāo)評分系統(tǒng)中所占的比重往往達(dá)70%左右，因此能否編制好商務(wù)標(biāo)是投標(biāo)成敗的關(guān)鍵。. 協(xié)管崗位： 財務(wù)經(jīng)理：對財務(wù)部提供信息資料的真實性負(fù)責(zé)，對籌資方案的可靠性負(fù)責(zé)。. 緊前工作條件：獲得土地招標(biāo)文件和相關(guān)技術(shù)指標(biāo)要求。. 5．2投標(biāo)準(zhǔn)備會議. 主管副總召集上述所有崗位舉行投標(biāo)準(zhǔn)備會議，按投標(biāo)期限制訂工作計劃并布置任務(wù)，各崗位明確責(zé)任、分工，在限定期限內(nèi)把編寫的文件經(jīng)本部門負(fù)責(zé)人審核后匯總到本主辦崗位。. 投資發(fā)展中心：負(fù)責(zé)研究客戶和產(chǎn)品的定位，據(jù)此對規(guī)劃方案（技術(shù)標(biāo)）提出設(shè)計要求，測估本公司的投標(biāo)報價范圍，并對土地投標(biāo)價格作敏感性分析。. 工程管理中心：根據(jù)招標(biāo)文件的要求，負(fù)責(zé)工程管理方面的投標(biāo)文件編寫。. 主管副總：確定項目相關(guān)技術(shù)參數(shù)，審定主辦崗位整理提交的投標(biāo)文件并組織修改。. 投標(biāo)文件應(yīng)留有備份，以便投標(biāo)應(yīng)急使用和公司存檔。. 5．6投標(biāo)工作全過程的保密紀(jì)律：. 5．6．1各崗位對所掌握的投標(biāo)信息承擔(dān)保密責(zé)任，主管副總對最終報價承擔(dān)保密責(zé)任。2. 作業(yè)依據(jù)：鄭州市城市規(guī)劃局的《項目選址意見書》辦事程序。. 用地處轉(zhuǎn)總工室審查（用地性質(zhì)、范圍、面積是否符合城市整體規(guī)劃。2. 作業(yè)依據(jù)：鄭州市城市規(guī)劃局的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》辦事程序。5. 作業(yè)描述：. 向規(guī)劃局大廳用地處窗口遞交資料：選址意見書、定界圖、航測圖、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、土地相關(guān)證明文件. 用地處根據(jù)選址意見書出控制性詳規(guī)設(shè)計要點（需主管副局長審批）. 委托市規(guī)劃院做控制性詳細(xì)規(guī)劃；. 控規(guī)公示7天（規(guī)劃局網(wǎng)站）；. 主管副局長批準(zhǔn)發(fā)證；6. 所需時間：30工作日7. 流程圖（所標(biāo)注天數(shù)為工作日）選址意見書、定界圖、航測圖、營業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書、土地相關(guān)證明文件向用地處遞交資料5天用地處出控規(guī)要點主管副局長審批3天市規(guī)劃院出控規(guī)10天控規(guī)規(guī)劃局網(wǎng)公示7天主管副局長批準(zhǔn)發(fā)證5天領(lǐng)證建筑工程消防設(shè)計技術(shù)審核1. 作業(yè)目的：根據(jù)消防審核規(guī)定，完成項目設(shè)計方案的消防審核，領(lǐng)取《建筑工程消防設(shè)計審批意見書》。（一）所需資料：協(xié)辦崗位：產(chǎn)品研發(fā)中心：提供施工圖紙，協(xié)助填寫消防相關(guān)申批表，根據(jù)消防審核意見修改設(shè)計方案。. 收費標(biāo)準(zhǔn)：. 工業(yè)建筑按建筑工程設(shè)計費的4%收??；. 易燃易爆工程按建筑工程設(shè)計費的5%收??；. 民用建筑；（按市場價換算成按建筑面積收費）（1）、單層；（2）；（3）、高層一類居住建筑按建筑面積每平方米1元收??；（4）、超高層（100米以上）；（5）、單層；（6）、高層二類公共建筑按建筑面積每平方米1元收取；（7）；（8）、超高層（100米以上）；（9）；：正常程序約10個工作日(根據(jù)項目工程量不同,時間不同)（所標(biāo)注天數(shù)為工作日）項目全套施工圖、航測圖兩張、消防設(shè)計專項說明（高層項目）、消防咨詢委托書（高層項目）向消防總隊報送資料純多層項目報大廳審批綠色通道含高層項目報消防咨詢公司審圖510天審查不通過,設(shè)計部門修改方案轉(zhuǎn)建審科審圖5天咨詢公司出“建筑工程施工圖消防設(shè)計文件審查合格書 ”“大廳發(fā)審核意見書轉(zhuǎn)建審科審批3天建審科發(fā)審核意見書日照及技術(shù)指標(biāo)審核1. 作業(yè)目的：根據(jù)規(guī)劃審批規(guī)定，完成項目設(shè)計方案的日照及指標(biāo)分析，取得項目《建筑總平面技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)計算表》及“日照分析圖”。（一）所需資料：協(xié)辦崗位：產(chǎn)品研發(fā)