【正文】 理（工程指揮部）工程部經(jīng)理材料設(shè)備員資料檔案員安全專員專業(yè)工程師辦公室專員外聯(lián)專員2 人員分布副經(jīng)理3名外聯(lián)專員1名瑞景新都光明新城 房地產(chǎn)公司現(xiàn)有副經(jīng)理3名，外聯(lián)專員1名，專業(yè)工程師4名，電工1名，材料兼安全專員1名，后勤3人。房 地 產(chǎn) 公 司管理制度編制單位：武安市明芳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制日期：版本：第一版目錄第一章 總則 41 目的 42 適用范圍 4第二章 公司組織管理機(jī)構(gòu) 51 公司組織管理機(jī)構(gòu)圖 52 人員分布 5第三章 項(xiàng)目開發(fā)總體流程 61 項(xiàng)目開發(fā)總體流程圖 62 項(xiàng)目開發(fā)總體流程說明 10第四章 工程項(xiàng)目管理工作流程 151 施工協(xié)調(diào)管理流程 152 檔案信息管理流程 173 項(xiàng)目安全管理工作總體流程 194 項(xiàng)目質(zhì)量管理工作總體流程 245 工程進(jìn)度款管理工作流程 286 工程變更管理工作流程 307 成本控制管理工作流程 328 項(xiàng)目進(jìn)度管理工作總體流程 35第五章 管理制度 381 日常工作管理制度 382 公司財(cái)產(chǎn)、辦公用品管理制度 393 行政檔案管理制度 394 監(jiān)理、總包、分包的管理制度 405 工程施工管理制度 506 工程質(zhì)量控制制度 607 施工進(jìn)度管理制度 648 投資控制管理制度 659 工程驗(yàn)收流程管理 6810 獎(jiǎng)罰流程制度 69第六章 崗位職責(zé) 701 總經(jīng)理職責(zé) 702 工程副總經(jīng)理職責(zé) 703 辦公室專員職責(zé) 714 工程部經(jīng)理職責(zé) 725 材料設(shè)備專員職責(zé) 736 專業(yè)工程師職責(zé) 757 資料檔案員職責(zé) 768 外聯(lián)專員崗位職責(zé) 779 安全員崗位職責(zé) 78第1章 總則1 目的 為規(guī)范公司業(yè)務(wù)流程，明確房地產(chǎn)公司工作環(huán)節(jié)職責(zé)，提高管理水平和工作效率，實(shí)現(xiàn)工作的規(guī)范化、程序化，根據(jù)我公司實(shí)際，制定本制度。房地產(chǎn)公司 專業(yè)工程師1名材料兼安全專員1名后勤2名（門崗）專業(yè)工程師3名后勤1名（廚師）第3章 項(xiàng)目開發(fā)總體流程1 項(xiàng)目開發(fā)總體流程圖部門名稱工程指揮部流程名稱項(xiàng)目管理工作總體流程1層次2概要項(xiàng)目立項(xiàng)與科研部門公司主管領(lǐng)導(dǎo)工程指揮部設(shè)計(jì)單位各職能部門節(jié)點(diǎn)ABCD1審批反饋審批項(xiàng)目建議書前期手續(xù)計(jì)劃編制土地合同訂立結(jié)束進(jìn)入設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目可研項(xiàng)目可研評(píng)審23456公司名稱武安市明芳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 編制單位 工程指揮部簽發(fā)人 簽發(fā)日期 部門名稱工程指揮部流程名稱項(xiàng)目管理工作總體流程2層次2概要項(xiàng)目設(shè)計(jì)與招標(biāo)部門公司主管領(lǐng)導(dǎo)工程指揮部設(shè)計(jì)單位各職能部門節(jié)點(diǎn)ABCD1審批反饋審批設(shè)計(jì)招標(biāo)配合編制資金計(jì)劃結(jié)束進(jìn)入實(shí)施階段材料技術(shù)協(xié)議通過施工圖及預(yù)算審查通過初設(shè)評(píng)審初設(shè)批復(fù)否施工圖設(shè)計(jì)及預(yù)算否初步設(shè)計(jì)物資采購(gòu)制定物資采購(gòu)計(jì)劃23456公司名稱武安市明芳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 編制單位 工程指揮部簽發(fā)人 簽發(fā)日期 部門名稱工程指揮部流程名稱項(xiàng)目管理工作總體流程3層次2概要項(xiàng)目實(shí)施階段工作流程部門各職能部門工程指揮部監(jiān)理單位施工單位節(jié)點(diǎn)ABCD1反饋監(jiān)督配合反饋現(xiàn)場(chǎng)施工準(zhǔn)備委托施工監(jiān)理編制項(xiàng)目施工組織總設(shè)計(jì)落實(shí)開工條件合同管理進(jìn)度管理安全管理質(zhì)量管理造價(jià)管理技術(shù)管理檔案管理通過滿足結(jié)束進(jìn)入竣工驗(yàn)收與評(píng)價(jià)土建、安裝施工、調(diào)試否23456公司名稱武安市明芳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 編制單位 工程指揮部簽發(fā)人 簽發(fā)日期 部門名稱工程指揮部流程名稱項(xiàng)目管理工作總體流程4層次2概要項(xiàng)目竣工驗(yàn)收與評(píng)價(jià)部門各職能部門工程指揮部監(jiān)理單位施工單位節(jié)點(diǎn)ABCD1配合監(jiān)督反饋審批審計(jì)竣工驗(yàn)收結(jié)束評(píng)價(jià)考核竣工結(jié)算資產(chǎn)移交工程結(jié)算資料移交通過通過啟動(dòng)投用否整改23456公司名稱 武安市明芳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制單位 工程指揮部簽發(fā)人 簽發(fā)日期 2 項(xiàng)目開發(fā)總體流程說明 流程目的 本流程為自項(xiàng)目建議開始至竣工驗(yàn)收交付使用結(jié)束的總體管理流程，為加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的管理，減少和避免失誤，提高綜合效益。 可研評(píng)審（投資決策）：決定投資項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告報(bào)公司審批。合同內(nèi)容要具體、明確、嚴(yán)謹(jǐn)，準(zhǔn)確載明合同各方的責(zé)任，必要時(shí)可以報(bào)有關(guān)部門鑒證或公證。 向計(jì)劃部門申報(bào)固定資產(chǎn)投資計(jì)劃，報(bào)批項(xiàng)目立項(xiàng)。 設(shè)計(jì)招標(biāo)配合：工程指揮部牽頭，公司相關(guān)部門配合，招標(biāo)確定設(shè)計(jì)單位單位。 施工圖設(shè)計(jì)及預(yù)算：初設(shè)批復(fù)通過后，由設(shè)計(jì)單位進(jìn)行施工圖設(shè)計(jì)及預(yù)算，工程指揮部對(duì)施工圖及預(yù)算進(jìn)行審查，確認(rèn)施工圖及預(yù)算。 工程部組織實(shí)施項(xiàng)目（場(chǎng)地）的“三通一平”，聯(lián)系辦理水、電進(jìn)場(chǎng)，必要時(shí)爭(zhēng)取辦理“七通一平”。 編制項(xiàng)目施工組織總設(shè)計(jì)：項(xiàng)目具備開工條件時(shí)，總工程師組織工程指揮部編制項(xiàng)目施工組織總設(shè)計(jì)，明確單項(xiàng)工程開工順序、施工隊(duì)伍及資金的調(diào)度、各單項(xiàng)（或單位）工程開工時(shí)間、設(shè)備及材料的采購(gòu)準(zhǔn)備及時(shí)間、質(zhì)量控制計(jì)劃、場(chǎng)地的利用及安排等。管理內(nèi)容主要包括： 組織施工前的圖紙會(huì)審，審核施工單位的施工組織設(shè)計(jì)； 協(xié)助施工單位解決現(xiàn)場(chǎng)的特殊困難； 督促施工單位按合同要求完成施工進(jìn)度，實(shí)事求是地對(duì)工程進(jìn)度做出簽證； 清點(diǎn)、驗(yàn)收甲供材料，督促施工單位做好工程材料的取樣檢驗(yàn)，檢查材料合格證； 督促施工單位做好分部、分項(xiàng)工程的自檢、互檢工作，組織進(jìn)行隱蔽工程的驗(yàn)收，嚴(yán)格控制工程質(zhì)量； 及時(shí)發(fā)現(xiàn)、處理施工中出現(xiàn)的問題，對(duì)質(zhì)量事故，必須向公司及有關(guān)行業(yè)主管部門反映，妥善處理； 協(xié)調(diào)解決兩個(gè)以上施工單位的施工交叉關(guān)系； 督促施工單位進(jìn)行工程維修。 竣工驗(yàn)收： 開發(fā)項(xiàng)目（單項(xiàng)工程）竣工后，先由工程指揮部組織初驗(yàn)，初驗(yàn)合格后向質(zhì)量監(jiān)督部門申請(qǐng)驗(yàn)收。財(cái)務(wù)部依據(jù)確認(rèn)的工程造價(jià)結(jié)算編制工程竣工財(cái)務(wù)決算，對(duì)項(xiàng)目工程投資進(jìn)行竣工清點(diǎn)。第4章 工程項(xiàng)目管理工作流程1 施工協(xié)調(diào)管理流程部門名稱工程指揮部流程名稱施工協(xié)調(diào)管理流程層次2概要協(xié)調(diào)部門公司職能部門工程指揮部監(jiān)理單位施工單位節(jié)點(diǎn)ABCD1召開工程例會(huì)，解決相關(guān)施工出現(xiàn)的問題審批工程開工報(bào)審表結(jié)束配合協(xié)調(diào)解決問題審批復(fù)工申請(qǐng)下達(dá)工程暫停令是否是否下達(dá)工程暫停令提出需要施工單位解決的問題審核工程開工報(bào)審表工程竣工后參加啟動(dòng)工作確認(rèn)整改完成后提出復(fù)工申請(qǐng)負(fù)責(zé)落實(shí)解決影響工程施工的相關(guān)事項(xiàng)組織工程開工條件 滿足組織編寫工程開工報(bào)審表辦理開工手續(xù)開始23456公司名稱 武安市明芳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司編制單位 工程指揮部簽發(fā)人 簽發(fā)日期 流程說明 辦理開工手續(xù)：施工單位進(jìn)場(chǎng)后，施工單位到政府相關(guān)部門辦理開工前所必須的各項(xiàng)手續(xù)。 施工過程中出現(xiàn)質(zhì)量、安全、進(jìn)度等問題，工程指揮部組織召開工程例會(huì)，協(xié)調(diào)解決相關(guān)問題。 監(jiān)理單位配合協(xié)調(diào)解決出現(xiàn)的問題，施工單位按照工程指揮部及監(jiān)理單位的各項(xiàng)要求組織施工，工程竣工后，參加項(xiàng)目啟動(dòng)工作。工程指揮部組織定期不定期的隨機(jī)抽檢，確認(rèn)檔案的同步、完整、真實(shí)。，按照公司資料管理的相關(guān)規(guī)定，反饋相關(guān)信息，及時(shí)完整的把項(xiàng)目竣工檔案移交至公司檔案室。并建立安全管理臺(tái)賬，對(duì)安全問題進(jìn)行登記。 達(dá)到安全開工條件：在各項(xiàng)制度、措施都落實(shí)到位，工程指揮部確認(rèn)達(dá)到開工條件后，向公司領(lǐng)導(dǎo)及公司安全部反映情況，組織開工。公司安全部對(duì)全過程安全管理進(jìn)行監(jiān)督檢查。 分析總結(jié)、評(píng)價(jià)結(jié)果、總結(jié)上報(bào)：由安全技術(shù)部最后對(duì)全過程安全管理工作中存在的問題，整改落實(shí)情況，落實(shí)效果進(jìn)行分析評(píng)價(jià)，按要求把結(jié)果上報(bào)至相關(guān)部門，以便持續(xù)改進(jìn)。主要管理內(nèi)容包括： 設(shè)計(jì)單位保證供圖進(jìn)度和質(zhì)量；派駐工地代表；及時(shí)答復(fù)參建各方提出的設(shè)計(jì)問題；參加質(zhì)量檢查及質(zhì)量事故調(diào)查等工作。公司采購(gòu)部要對(duì)設(shè)備供應(yīng)單位進(jìn)行質(zhì)量管理工作。驗(yàn)收合格后，按規(guī)定辦理驗(yàn)收手續(xù)，進(jìn)行資料檔案存檔。 質(zhì)量保修：竣工驗(yàn)收完成后，進(jìn)入質(zhì)量保修階段，各參建按照合同進(jìn)行質(zhì)量保修工作。進(jìn)度款按工程施工完成形象進(jìn)度編制工程進(jìn)度款報(bào)審表。工程指揮部協(xié)助辦理付款手續(xù)。 變更監(jiān)理審查：監(jiān)理單位召集相關(guān)監(jiān)理工程師根據(jù)施工合同、現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際條件等因素對(duì)變更申請(qǐng)、變更方案進(jìn)行研究，出具書面意見后返回施工單位。 報(bào)送工程變更單匯總表：工程結(jié)（決）算時(shí)，由施工單位報(bào)送工程變更單匯總表至公司預(yù)算部門進(jìn)行結(jié)（決）算。 選擇施工單位： 在工程招投標(biāo)階段，根據(jù)工程概況和招標(biāo)文件，進(jìn)行項(xiàng)目成本預(yù)測(cè)，工程指揮部提出投標(biāo)決策意見，擇優(yōu)選擇施工單位。 竣工驗(yàn)收決算：在工程完成后，進(jìn)行竣工決算時(shí)，公司預(yù)算部門負(fù)責(zé)審查施工單位的竣工決算，并控制補(bǔ)償和索賠和扣留質(zhì)保金，從而在時(shí)候有效控制成本。 工程施工進(jìn)度計(jì)劃：施工單位根據(jù)施工圖及現(xiàn)場(chǎng)情況，在項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度目標(biāo)內(nèi)編制《工程施工進(jìn)度計(jì)劃》并報(bào)監(jiān)理單位審核。 每月檢查進(jìn)度執(zhí)行情況：每月定期對(duì)當(dāng)月的進(jìn)度執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，對(duì)于實(shí)際進(jìn)度和計(jì)劃進(jìn)度不一致的予以分析，查找原因，及時(shí)糾正偏差。第5章 管理制度1 日常工作管理制度 、法規(guī)、遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度，不損害公司形象和公司利益，服從領(lǐng)導(dǎo)的安排，工作積極，愛崗敬業(yè)。 。 、復(fù)印機(jī)、傳真機(jī)、長(zhǎng)途電話均由辦公室指定專人負(fù)責(zé)保管、維護(hù)。 ，公司有緊急維修任務(wù)電話應(yīng)立即接通。如有遺失和損壞，應(yīng)由當(dāng)事人酌情賠償。3 行政檔案管理制度 文件檔案工作用辦公室總負(fù)責(zé)，各部門協(xié)助管理。，任何人不得擅自攜帶機(jī)要文件回家或去公共場(chǎng)所，避免泄露、丟失等不安全事故發(fā)生。4 監(jiān)理、總包、分包的管理制度 工程部進(jìn)行工程管理的首要原則是：保證自身隊(duì)伍建設(shè)，所有工作立足從自己做起，進(jìn)而去規(guī)范其他方面的行為，努力營(yíng)造一個(gè)良好的工作形象，體現(xiàn)本部門團(tuán)隊(duì)的戰(zhàn)斗力，充分展現(xiàn)本公司優(yōu)秀的企業(yè)文化和優(yōu)良的管理體制。 施工現(xiàn)場(chǎng)的管理順序是：工程部 項(xiàng)目監(jiān)理部 總包單位項(xiàng)目部 分包單位。分包方的任何違約行為、安全事故或疏忽導(dǎo)致工程損害或給建設(shè)方造成其他損失,總包方承擔(dān)連帶責(zé)任。 關(guān)于簽證有效性的說明：經(jīng)過本公司工程部、審計(jì)部共同會(huì)簽的簽證方為有效簽證。 檢查核實(shí)監(jiān)理公司派駐現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目監(jiān)理部的總監(jiān)理工程師與招投標(biāo)時(shí)承諾的人員是否一致，并經(jīng)常性考察其工作責(zé)任心、到崗率及其他工作能力，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)提出處理意見報(bào)請(qǐng)公司領(lǐng)導(dǎo)核準(zhǔn)后實(shí)施，并根據(jù)監(jiān)理提交的細(xì)則有針對(duì)性的進(jìn)行管理。施工過程中，若發(fā)現(xiàn)監(jiān)理人員有謀取私利、不按監(jiān)理程序及時(shí)進(jìn)行工序驗(yàn)收、澆砼（或關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序）不旁站等行為，除書面向監(jiān)理公司提出要求更換該監(jiān)理人員外，對(duì)監(jiān)理公司進(jìn)行500元/人 工程開工前，要求項(xiàng)目監(jiān)理部提出工程檔案資料的管理制度，經(jīng)工程部審核后執(zhí)行。前道工序驗(yàn)收合格后，監(jiān)理方應(yīng)將驗(yàn)收結(jié)果上報(bào)工程部，在工程部組織的復(fù)檢中，如仍然發(fā)現(xiàn)不合格項(xiàng)，則視情節(jié)對(duì)相關(guān)人員在績(jī)效考核時(shí)予以扣分；如發(fā)現(xiàn)重大不合格項(xiàng)，對(duì)監(jiān)理方予以500～2000元/次的處罰，未經(jīng)工程部專業(yè)工程師復(fù)檢不得進(jìn)行下道工序的施工。若發(fā)現(xiàn)由此給建設(shè)方造成損失的,監(jiān)理方必須承擔(dān)賠償責(zé)任,并對(duì)監(jiān)理方處以工程總監(jiān)理費(fèi)用5%的處罰，同時(shí)要求監(jiān)理方將相關(guān)責(zé)任人調(diào)離本項(xiàng)目監(jiān)理部。 每周的工程例會(huì)由總監(jiān)理工程師主持，甲方工程部相關(guān)人員參加，監(jiān)理方必須做好會(huì)議紀(jì)要，并及時(shí)將會(huì)議紀(jì)要報(bào)工程部審查（備案）。 工程部對(duì)總包單位的管理 工程部是公司對(duì)總包單位施工綜合管理進(jìn)行考評(píng)的主要部門，依據(jù)工程施工合同的相關(guān)規(guī)定，督促施工總承包單位全面履行合同條款要求的義務(wù)，積極開展施工準(zhǔn)備和順利組織施工。 參與審查（核）總包單位報(bào)送的施工組織設(shè)計(jì)、專項(xiàng)施工方案、施工進(jìn)度計(jì)劃（含施工總計(jì)劃、月度施工計(jì)劃）等，發(fā)現(xiàn)不合理或錯(cuò)誤時(shí)提出改進(jìn)措施并檢查改正情況。對(duì)總包單位的資源（勞動(dòng)力、材料、設(shè)備、資金）配備情況隨時(shí)進(jìn)行了解和跟蹤，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)提出并督促整改。 總包方對(duì)分包方施工的工程質(zhì)量、安全生產(chǎn)、現(xiàn)場(chǎng)文明等負(fù)有檢查、督促整改的責(zé)任，在施工進(jìn)度、工程款支付上享有控制的權(quán)力，分包方必須服從總包方的管理，總包方應(yīng)對(duì)分包方負(fù)責(zé)。 對(duì)總包方各項(xiàng)報(bào)審工作的程序要求： 開工報(bào)告、施工組織設(shè)計(jì)和專項(xiàng)施工方案等技術(shù)文件，應(yīng)先報(bào)監(jiān)理方，經(jīng)總監(jiān)理工程師審批后報(bào)建設(shè)方工程部審查。 以上各項(xiàng)工程技術(shù)文件，必須經(jīng)工程部經(jīng)理審查確認(rèn)后在工程結(jié)算時(shí)方能確認(rèn)有效。合理協(xié)調(diào)分包單位提出