【正文】 Limited）持 50%股份。大昌行于1949 年在香港成立，是一家經(jīng)營汽車及相關(guān)業(yè)務(wù)、食品及消費(fèi)品，以及物流業(yè)務(wù)的跨國企業(yè)。根據(jù)世界轎車發(fā)展規(guī)律，各國轎車的發(fā)展一般經(jīng)歷三個(gè)階段：導(dǎo)入階段，普及階段，成熟階段。我國加入 WTO 以后，進(jìn)口汽車關(guān)稅逐年降低，引入了更多的競爭者，汽車市場競爭更加激烈。轎車品牌按區(qū)域授權(quán)經(jīng)營的模式是我國目前運(yùn)用最多的也是最廣泛的營銷模式，其中汽車 4S、3S 專營店是最多。目前國內(nèi)汽車市場已經(jīng)進(jìn)入異常激烈競爭時(shí)期，所以汽車 4S 店在汽車銷售市場上扮演著重要的角色，同時(shí)也面臨著激烈的競爭。在整個(gè)汽車獲利的過程中，整車銷售、配件、維修的比例結(jié)構(gòu)為 2:4:1，維修服務(wù)獲利是汽車獲利的主要部分。（2）***市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與汽車消費(fèi)市場現(xiàn)狀改革開放以來，***取得了經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的巨大成就。全社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長 18%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 26385 元，增長%；農(nóng)村居民人均純收入 12263 元，增長 %；居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)%。中國工業(yè)化進(jìn)程不斷加快和人民生活更加富裕的發(fā)展趨勢，將不斷擴(kuò)大轎車的購買群體，轎車成為汽車需求增長的主力，高檔轎車占汽車需求量的比例將穩(wěn)步上升且將保持較穩(wěn)定的需求；在***消費(fèi)市場中，工薪家庭已經(jīng)成為購車一族。憑借良好的品質(zhì)和售后服務(wù)，2022 年雷克薩斯成為美國最銷暢的豪華車，并且一直蟬聯(lián)至今；雷克薩斯在國內(nèi)市場有著同樣不俗的表現(xiàn)，2022 年上牌量達(dá)到 31060 輛，銷售增長超過 30%。 項(xiàng)目建設(shè)方案（ 1） 設(shè) 計(jì) 基 本 理 念根據(jù)城市規(guī)劃建設(shè)的需要，結(jié)合雷克薩斯汽車的營銷理念，盡量利用的有限的土地資源，創(chuàng)造順暢的銷售及維修交通流線，實(shí)現(xiàn)便捷，立體的優(yōu)質(zhì)服務(wù)品質(zhì)。大方、現(xiàn)代的風(fēng)格也為城市提供了一個(gè)良好的視覺景觀的交匯點(diǎn)。從南側(cè)坡道進(jìn)入。室內(nèi)外高差 米。洗車場布置在坡道下方，遠(yuǎn)離銷售展廳。（3）建筑設(shè)計(jì)1）建筑平面功能布局本項(xiàng)目主要功能分區(qū)為兩個(gè)部分，即銷售服務(wù)中心和維修服務(wù)車間。展示大方、高雅的品牌氣質(zhì)。二層及三層屋頂是為了更加有效的利用現(xiàn)有的土地，放置新車以及少數(shù)維修服務(wù)車輛，采用欄桿圍合，立面效果通透立體。3）立面設(shè)計(jì)在建筑外立面上，配合雷克薩斯品牌的高雅氣質(zhì)，采用大方、簡潔的外立面形式，配合品牌思想，擁有極具現(xiàn)代感的外觀表現(xiàn)。基礎(chǔ)和衛(wèi)生間環(huán)境為二（a）類。3）材料177。市政供水壓力 。（6）消防系統(tǒng)1）自動(dòng)噴淋滅火系統(tǒng)按中危險(xiǎn) II 級，設(shè)置自動(dòng)噴淋系統(tǒng)，用水量為 ，由水泵房的噴淋泵供水，設(shè)置兩臺(tái)水泵：。濕式報(bào)警閥處壓力開關(guān)控制水泵啟動(dòng)，同時(shí)消防控制中心或泵房亦可控制水泵啟停,濕式報(bào)警閥控制的噴頭數(shù)不超過 800 只。初期用水由水箱供給，火災(zāi)時(shí)由消防泵向系統(tǒng)供水。4）消防用水量自動(dòng)噴淋用水量:30l/s。2）網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)電源進(jìn)線做等電位聯(lián)結(jié)，總等電位聯(lián)結(jié)端子板設(shè)在進(jìn)線配電箱旁，各個(gè)等電位聯(lián)結(jié)端子板互相連通。3）電纜線路主干線由電纜組成，照明、插座等支線線路采用平頂上封閉式金屬線槽內(nèi)或穿 KBG 管暗敷設(shè)。調(diào)漆房內(nèi)管線明敷設(shè)，接線盒、整流器、活接頭等電氣設(shè)備均采用防爆型，鋼管穿越調(diào)漆房的預(yù)留洞孔，安裝完后應(yīng)用無機(jī)防火材料封堵。5）展廳照明照度為 690LX，照明功率密度為 。面板開關(guān)距地 米暗裝，未注明插座距地 米暗裝。2）有線電視系統(tǒng)慈溪雷克薩斯汽車 4S 店及相關(guān)附屬設(shè)施項(xiàng)目申請報(bào)告寧波弘正工程咨詢有限公司 14電視箱 TV1 箱底距地 米明裝，其余電視箱箱底距地 米暗裝，電視插座距地 米暗裝。二臺(tái)冷凍水泵（一用一備）和二臺(tái)冷卻水泵（一用一備） 。4）低溫?zé)崴孛孑椛涔┡O(shè)計(jì)低溫?zé)崴匕遢椛洳膳?fù)荷為375kw,熱源選用空氣源熱泵機(jī)組，供回水溫度為35/28℃。資金由公司自籌解決。董事會(huì)聘請總經(jīng)理 1 名，負(fù)責(zé)公司的日常經(jīng)營管理工作。公司初期員工為 70 人。慈溪雷克薩斯汽車 4S 店及相關(guān)附屬設(shè)施項(xiàng)目申請報(bào)告寧波弘正工程咨詢有限公司 19 主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)建筑用地面積： 9283平方米總建筑面積： 9155平方米建筑占地面積： 3900平方米維修車間建筑總高度： 容積率： 建筑密度： %綠化率： %停車位小計(jì)： 111銷售規(guī)模 1200輛項(xiàng)目總投資 4000萬元項(xiàng)目投資回收期(融資前) (稅后靜態(tài))總投資收益率（ROI） %慈溪雷克薩斯汽車 4S 店及相關(guān)附屬設(shè)施項(xiàng)目申請報(bào)告寧波弘正工程咨詢有限公司 20第 2 章 發(fā)展規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)政策和行業(yè)準(zhǔn)入分析 發(fā)展規(guī)劃分析 符合《寧波市服務(wù)業(yè)發(fā)展規(guī)劃綱要》 （2022 年）該規(guī)劃指出，要完善提升商貿(mào)流通業(yè)，建立以市場機(jī)制為基礎(chǔ)、以現(xiàn)代流通為主的開放、商效、暢通、統(tǒng)一的商品流通體系，形成“大市場、大流通、大貿(mào)易”的新格局。按此規(guī)劃功能定位，繼續(xù)實(shí)施“東延、北擴(kuò)、南調(diào)、慈溪雷克薩斯汽車 4S 店及相關(guān)附屬設(shè)施項(xiàng)目申請報(bào)告寧波弘正工程咨詢有限公司 21西控、中更親”的發(fā)展戰(zhàn)略。為實(shí)現(xiàn)***市近中期商貿(mào)業(yè)的發(fā)展目標(biāo)， 《規(guī)劃》對***商貿(mào)業(yè)做出統(tǒng)籌部署，構(gòu)筑發(fā)展總框架，根據(jù)***城市總體規(guī)劃和發(fā)展態(tài)勢，***中心城區(qū)的布局、重心、居民點(diǎn)將發(fā)生變化，城市區(qū)域?qū)⒈睌U(kuò)東移。 產(chǎn)業(yè)政策分析近年來，為使城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)保持持續(xù)快速發(fā)展，城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐正在加快，優(yōu)化二產(chǎn)、發(fā)展三產(chǎn)已成為***市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、升級的共識(shí)。 ”另外，***市政府于 2022 年 5 月發(fā)布實(shí)施了《關(guān)于加快商貿(mào)服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干政策意見》 ，在《意見》中主要從多個(gè)方面提出加強(qiáng)對商貿(mào)服務(wù)業(yè)的政策扶持，鼓勵(lì)引導(dǎo)商貿(mào)服務(wù)企業(yè)上規(guī)模、上檔次，提高市場競爭力。第 3 章 資源開發(fā)及綜合利用分析城市是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)的主要載體。土地總面積的有限性從宏觀上限制了土地總供給，這一點(diǎn)在城市土地利用中顯得更為明顯。根據(jù)國家發(fā)展和改革委員會(huì)發(fā)改投資[2022]1169 號(hào)“關(guān)于發(fā)布項(xiàng)目申請報(bào)告通用文本的通知”的要求，資源開發(fā)類項(xiàng)目，包括對金屬礦、煤礦、石油天然氣礦、建材礦以及水(力)、森林等資源的開發(fā)，應(yīng)分析擬開發(fā)資源的可開發(fā)量、自然品質(zhì)、賦存條件、開發(fā)價(jià)值等，評價(jià)是否符合資源綜合利用的要求。 給水由市政給水管向基地內(nèi)引入供水管，水壓約 。***常年雨量充足，年平均降水量 1345 毫米，但降水時(shí)空分布不均，地表水?dāng)r蓄能力弱，其中 9 兩月為降雨高峰，平均占年降水量 ％，多年平均年徑流總量 億立方米。大小河渠總長 公里，正常水位蓄水量為 萬立方米，正常水位面積 平方公里，河網(wǎng)水面率為 ％。地下水資源貧乏，可開采淡水資源僅 782 萬立方米／年。慈溪雷克薩斯汽車 4S 店及相關(guān)附屬設(shè)施項(xiàng)目申請報(bào)告寧波弘正工程咨詢有限公司 26（3）小便器采用感應(yīng)式?jīng)_洗器，洗臉盆采用感應(yīng)頭，避免不必要的浪費(fèi)。本項(xiàng)目本著以上指導(dǎo)思想，在使用能源品種的選擇時(shí)采用因地制慈溪雷克薩斯汽車 4S 店及相關(guān)附屬設(shè)施項(xiàng)目申請報(bào)告寧波弘正工程咨詢有限公司 27宜，就地取能，盡量使用清潔能源和可再生能源的原則。 項(xiàng)目用能品種及使用分布情況本項(xiàng)目根據(jù)工程所在地的能源供應(yīng)情況，選取能源品種為電力、水，其使用分布情況如下：電力主要用于建筑照明、各類電器、空調(diào)、通風(fēng)、工作泵等耗電設(shè)備，考慮景觀照明。市政供水壓力 。慈溪雷克薩斯汽車 4S 店及相關(guān)附屬設(shè)施項(xiàng)目申請報(bào)告寧波弘正工程咨詢有限公司 30序號(hào) 用水類別 用水人數(shù) (面積) 最大日用水量 (m3/d) 備注1 員工生活用水 70 40 升/人按照電氣專業(yè)設(shè)計(jì)技術(shù)措施中的指標(biāo)，建議選用 500KVA 干式變壓器一臺(tái)。（3）能源年總消耗量經(jīng)測算, 本工程電力、水等能源年總消耗量1）年用水量：12045ｍ 32）年用電量： 萬 kWh 能耗分析計(jì)算慈溪雷克薩斯汽車 4S 店及相關(guān)附屬設(shè)施項(xiàng)目申請報(bào)告寧波弘正工程咨詢有限公司 31本項(xiàng)目總建筑面積為 9155 平 方 米 ， 總 投 資 4000 萬 元 。寧波地區(qū)南偏東慈溪雷克薩斯汽車 4S 店及相關(guān)附屬設(shè)施項(xiàng)目申請報(bào)告寧波弘正工程咨詢有限公司 3230176。視野寬闊，利于夏季組織自然通風(fēng)，降低能耗。對外墻采用保溫措施，其目的是提高其保溫隔熱性能，降低建筑物的采暖、空調(diào)使用能耗。 屋 面 采 光 頂 采 用 熱 反 射 中 空 玻 璃 ， 遮 陽 系 數(shù) 為 ， 大幅 度 降 低 太 陽 光 通 過 采 光 頂 對 展 廳 內(nèi) 部 的 輻 射 ， 從 而 有 效 減 少 夏季 的 空 調(diào) 能 耗 。提高門窗的氣密性，氣密性等級不低于 4 級。2） 采用性能優(yōu)質(zhì)的給水管材，有效避免了水質(zhì)的污染和不必要的浪費(fèi)。（3）電氣專業(yè)節(jié)能措施1）建筑照明電力、照明設(shè)計(jì)嚴(yán)格執(zhí)行國家有關(guān)電氣節(jié)能技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及寧波市供電局有關(guān)居住區(qū)用電負(fù)荷指標(biāo)的文件。照明設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)滿足《建筑照明設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)》GB50034—2022 所對應(yīng)的照度標(biāo)準(zhǔn)，照明均勻度，統(tǒng)一眩光值，光色，照明功率密度值(LPD), 能效指標(biāo)等相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)值的綜合要求。如果條件允許，道路照明可采用太陽能光伏燈具，節(jié)約大量能源。變壓器選用低噪聲干式變壓器，難燃、低噪音、高效、低功耗。采用靜電電容器進(jìn)行無功補(bǔ)償并設(shè)置調(diào)諧電抗器，電容器可產(chǎn)生超前無功電流抵消用電設(shè)備的滯后無功電流從而達(dá)到提高功率因數(shù)同時(shí)又減少整體無功電流。本項(xiàng)目不采用國家明令禁止或淘汰的落后工藝、設(shè)備，在節(jié)能措施中積極采用新工藝、新技術(shù)、新產(chǎn)品，達(dá)到節(jié)能效果。（2）工程地質(zhì)條件基地位于***市坎墩街道孫方、坎中村。本場地土類型為軟弱土，場地類別為 III 類，為不液化場地，屬于對建筑抗震不利地段，可以進(jìn)行建設(shè)的一般場地。***內(nèi)陸水域計(jì) 平方 公里，約占總面積的十分之一?，F(xiàn)有庫容 100 萬立方米以上的湖庫 13 座，即鳳浦湖、靈湖、窯湖、長溪水庫、外杜湖、里杜湖、白洋湖、上林湖、梅湖、邵岙湖以 及 3 座海涂水庫，現(xiàn)有總庫容 7653 萬立方米。臺(tái)風(fēng)平均每年一次；暴雨多在 9 月，建筑氣候分區(qū)為ⅢA 類。公路：***公路四通八達(dá)，329 國道、中橫線、七塘公路三條公路橫貫市境，杭甬高速公路連接線與市區(qū)連接。三個(gè)產(chǎn)業(yè)比例調(diào)整為 ：：。經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，人民生活水平較高，交通便處，是長三角經(jīng)濟(jì)圈南翼環(huán)杭州灣地區(qū)上海、杭州、寧波三大都市經(jīng)濟(jì)的中心位置。按規(guī)劃要求后退形成的可建建筑用地；本項(xiàng)目地塊現(xiàn)狀為耕地，經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)征用，建設(shè)單位以摘牌的方式取得國有土地使用權(quán)。四季分明，冬夏稍長，春秋略短。雨量充足，年平均降水量 毫米，平均年徑流總量 億立方米，降水高峰月為 9 月，平均占年降水量 14 ％。（2）水文特征***雨量充足，但因人口眾多，降水時(shí)空分布不均，地表水?dāng)r蓄能力弱，年人均水占有量僅 578 立方米，為浙江全省人均占有量的24％， 系嚴(yán)重缺水地區(qū)，水資源供需矛盾突出。大小河渠總長 5400 公里，正常水位蓄水量 3776萬立方米。 ***海面居杭州灣主流隱蔽區(qū)，水層淺薄，海水咸度低于外海，含沙量高且變幅大。（3）地形、地貌和地質(zhì)全境地勢南高北低，呈丘陵、平原、灘涂三級臺(tái)階狀朝杭州灣展開。潮汛屬不規(guī)則半日潮，歷年平均潮位 米，歷史最高潮位 米，最低潮位－ 米。另有小型水庫 5 座、山塘 154 處，合計(jì)庫容 萬立方米。有較長河道 73 條，長 770 公里，河床坡降平緩，平均水深 ～ 米。夏秋間多熱帶風(fēng)暴。年平均氣溫 ℃，7 月最高，平均 ℃，1 月最低，平均 ℃。 征地拆遷及移民安置分析本項(xiàng)目為凈地出讓不涉及征地拆遷和移民。本項(xiàng)目建設(shè)場地按地質(zhì)條件，屬可以建設(shè)的一般場地，對所涉及的相關(guān)水利設(shè)施與場地及周邊地區(qū)防洪和排澇無不利影響；地下無壓覆礦床，不涉及通航和軍事設(shè)施。城鎮(zhèn)居民人均居住面積提高到 平方米，每百戶城鎮(zhèn)居民擁有汽車 28 輛，農(nóng)村居民會(huì)均居住面積提高到 平方米，每百戶農(nóng)村居民家庭擁有汽車 7 輛。（6）社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件慈溪雷克薩斯汽車 4S 店及相關(guān)附屬設(shè)施項(xiàng)目申請報(bào)告寧波弘正工程咨詢有限公司 39***市行政區(qū)域面積 1154 平方公里，年末耕地面積 萬畝，戶籍總?cè)丝? 萬，轄 17 個(gè)鎮(zhèn)、3 個(gè)街道，共 297 個(gè)行政村、28 個(gè)居委會(huì)、47 個(gè)社區(qū)。鐵路、水運(yùn)、航空運(yùn)輸便捷。地下水資源貧乏，可開采淡水資源僅 782萬立方米／年。南北向河道大都北流入海，主要有淞浦、古窯浦、淹浦、水云浦、四灶浦、三十弓江、周家路江等；東西向河道主要有快船江、公路橫河、東橫河、大古塘河、四塘河、六塘江、七塘江等。（3）水文條件***雨量充足，但因人口眾多，降水時(shí)空分布不均，地表水?dāng)r蓄能力弱，年人均水占有量僅 578 立方米，為浙江全省人均占有量的慈溪雷克薩斯汽車 4S 店及相關(guān)附屬設(shè)施項(xiàng)目申請報(bào)告寧波弘正工程咨詢有限公司