【正文】 用于善意取得）。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人“書面同意”更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應當予以更正。（2012年案例分析題）表3－1 不動產(chǎn)的物權(quán)變動具體情形登記生效（1）房屋買賣（2）建設(shè)用地使用權(quán)的取得與轉(zhuǎn)讓（3）不動產(chǎn)的抵押物權(quán)變動不以登記為生效要件，但事后處分時仍要登記（1）因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力（2）因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力（3）因人民法院、仲裁委員會的法律文書、人民政府的征收決定，導致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定生效時發(fā)生效力登記對抗（1）土地承包經(jīng)營權(quán)（2）地役權(quán)【考點2】不動產(chǎn)登記制度（P40）（2015年新增）根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》（2015年3月1日起施行）的規(guī)定，我國實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，國務院國土資源主管部門負責指導、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作，縣級以上地方人民政府應當確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，負責不動產(chǎn)登記工作，并接受上級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門的指導、監(jiān)督。（2008年案例分析題）（2）基于法律規(guī)定因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。雙方于4月1日簽訂了地役權(quán)合同，于4月10日辦理了地役權(quán)登記手續(xù)。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的是（ ）。（2009年原制度），但是甲有權(quán)解除合同，乙有權(quán)要求甲辦理所有權(quán)變更登記并承擔其他違約責任，但乙只能請求甲賠償損失【答案】C【例題2（2009年單選題）【例題1先占人基于先占行為取得對無主動產(chǎn)的所有權(quán)，這是基于法律的直接規(guī)定，而非自他人之手繼受而來，因此，先占屬于物權(quán)的原始取得。例如，基于合法建造而取得房屋的所有權(quán)。丙將房款交與甲，并與甲一起辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。公信力是善意取得的必要條件。因此，即使物尚未確定、甚至尚不存在，也不影響債權(quán)合同（未來物的買賣合同）的有效性?！景咐?】根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，動產(chǎn)質(zhì)權(quán)自質(zhì)物“移交”給質(zhì)權(quán)人占有時設(shè)立。【案例1】某叔侄約定：侄子若將祖宅出售，叔父有優(yōu)先購買權(quán)，否則叔父有權(quán)宣告房屋買賣無效。【解釋2】（2015年新增）物權(quán)法的基本原則體現(xiàn)了物權(quán)與債權(quán)的基本區(qū)別。（2013年）【答案】BCD【解析】所有權(quán)是指在法律限制范圍內(nèi)，對物為全面支配的權(quán)利。所有權(quán)屬于自物權(quán)，用益物權(quán)和擔保物權(quán)則屬于他物權(quán)。因此，尚在母牛身體里的小牛屬于母牛的組成部分，不屬于孳息；尚未與蘋果樹相分離的蘋果，也不屬于孳息。交易客體為可替代物（如普通的可口可樂）時，可以同類物替代履行；不可替代物（如齊白石的字畫，具有唯一性）一旦發(fā)生損害就只能轉(zhuǎn)化為金錢賠償。2014年教材對本章內(nèi)容未進行任何調(diào)整。第三章 物權(quán)法律制度本章考情分析在最近3年的考試中，本章的平均分值為16分。2015年教材的主要變化是：（1）新增了“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”的內(nèi)容；（2）對“物權(quán)法的基本原則”的內(nèi)容進行了調(diào)整。認定主物、從物關(guān)系，必須同時具備兩個條件：（1）二者在物理上互相獨立；（2）二者在經(jīng)濟用途上存在主、從關(guān)系：A物脫離B物，不損害A物的獨立用途，則A物為主物；B物脫離A物，喪失其本來的用途，則B物為從物。（2009年多選題）【例題能夠獨立存在的物權(quán)為獨立物權(quán)（如所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)）；從屬于其他權(quán)利、不能獨立存在的物權(quán)為從物權(quán)（如擔保物權(quán)）。月球表面不具有可支配性，不屬于物，不能成為所有權(quán)的客體。物權(quán)法定原則旨在限制當亊人的物權(quán)創(chuàng)設(shè)自由，原因在于，物權(quán)具有絕對效力，如果允許當事人任意設(shè)置，可能不利于交易安全。在本案中，叔父欲以優(yōu)先購買權(quán)排除他人購買，實際上是想創(chuàng)設(shè)一種具有排他效力的物權(quán)，但《物權(quán)法》并未將優(yōu)先購買權(quán)規(guī)定為法定物權(quán)種類，因此這一約定因違反“物權(quán)種類法定原則”而無效。當甲以其手表向乙設(shè)定質(zhì)押時，如果甲、乙之間約定手表仍存放于甲處，則該質(zhì)權(quán)設(shè)定行為因違反“物權(quán)內(nèi)容法定原則”而無效（只是質(zhì)權(quán)未設(shè)立，并不影響質(zhì)押合同的效力）。（1）公示原則不動產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)通過“登記”制度表示，而動產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)則通過“占有”表示?！景咐考住⒁覟榉蚱?，共有一處房產(chǎn)，但房產(chǎn)證上及房產(chǎn)局的登記簿上均只記載甲一人的名字。幾個月后，乙得知此事，訴至人民法院，要求丙返還房屋。繼受取得的典型形式是基于“法律行為”（如房屋買賣），也可基于法律行為之外的方式（如繼承）。第二單元 不動產(chǎn)的物權(quán)變動【考點1】不動產(chǎn)物權(quán)變動的情形（P40）不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。單選題】甲擬移民國外，遂與乙訂立合同出售其房屋，并約定乙應當在房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢后支付價款。單選題】甲向乙購買房屋一套，并已支付一半價款，剩余價款約定在過戶登記手續(xù)辦理完畢后2個工作日內(nèi)付清。（2009年新制度），合同尚未生效，合同尚未成立，但法院應當判決解除合同，乙賠償甲的損失，乙應當繼續(xù)履行合同【答案】D（1）土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立。【解釋】是否登記，不影響地役權(quán)的設(shè)立。乙的土地屬于供役地，甲的土地屬于需役地。（2012年案例分析題）（3）基于公法行為因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定，導致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定生效時發(fā)生效力。需要登記的不動產(chǎn)物權(quán)包括：（1）集體土地使用權(quán)；（2）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；（3）森林、林木所有權(quán)；（4）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)；（5）建設(shè)用地使用權(quán)；（6）宅基地使用權(quán)；（7）海域使用權(quán)；（8）地役權(quán)；（9）抵押權(quán)；（10）法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。如果不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人“不同意”更正，利害關(guān)系人可以申請異議登記。（2014年多選題）當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記?！纠}12010年6月5日甲公司因資金周轉(zhuǎn)困難，在乙公司不知情的情況下，以該層樓向丙銀行抵押借款并登記。在本題中，乙公司辦理預告登記后，甲公司未經(jīng)乙公司同意，以該層樓向丙銀行設(shè)定抵押，不發(fā)生物權(quán)變動的效力，故抵押權(quán)未設(shè)立，但不影響抵押合同的效力。（1）一般動產(chǎn)：交付生效動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自“交付”時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。（2013年案例分析題）（1）簡易交付動產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)先行占有該動產(chǎn)的，物權(quán)在法律行為生效時發(fā)生變動效力?！究键c2】動產(chǎn)的抵押和質(zhì)押（P5P60）：交付生效以動產(chǎn)設(shè)定質(zhì)押的，質(zhì)權(quán)自“交付”時設(shè)立?！窘忉尅恳詣赢a(chǎn)設(shè)定抵押時，無論是否辦理了抵押登記，抵押權(quán)均自抵押合同生效之日起設(shè)立。在同一標的物上成立的多重買賣合同均可“有效”?！窘忉?】先交付＞先付款＞先訂合同?！窘忉?】對于船舶、航空器和機動車等動產(chǎn)，其所有權(quán)的移轉(zhuǎn)仍以“交付”為要件，而不以登記為要件。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯柚С??！究键c2】善意取得制度（P46）（2014年案例分析題）（1）依“法律行為”轉(zhuǎn)讓所有權(quán)善意取得只能在交易中發(fā)生，該交易所借助的手段是法律行為（如買賣合同）。（3）受讓人為“善意”第三人是否善意的判斷時點以“受讓時”為準，如果受讓人事后得知轉(zhuǎn)讓人無處分權(quán)，不影響受讓人的善意取得。（5）動產(chǎn)的善意取得以“交付”為要件，不動產(chǎn)則以“登記”為要件如果雙方當事人僅僅達成合意，但動產(chǎn)尚未交付或者不動產(chǎn)尚未辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記，則當事人之間只有債的法律關(guān)系，而沒有形成物權(quán)法律關(guān)系，不能發(fā)生善意取得的效果?！窘忉尅哭D(zhuǎn)讓人取得對委托物的占有畢竟是基于真權(quán)利人的真實意思，正是真權(quán)利人的這一行為，為事后的無權(quán)處分提供了機會，在此意義上說，真權(quán)利人畢竟“參與”（而非促成）了無權(quán)處分局面的形成，與完全無辜的善意受讓人相比，自然是后者更值得保護。（1）動產(chǎn)、不動產(chǎn)均可適用善意取得制度。善意質(zhì)權(quán)人行使質(zhì)權(quán)給動產(chǎn)所有人造成損失的，由出質(zhì)人承擔賠償責任。多選題】根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列情形中，甲的返還原物請求權(quán)能夠得到法院支持的有（ ）。丁到甲家見此相機，執(zhí)意要以3000元買下，甲見此價高于市價，便隱瞞實情表示同意并將相機交付與丁?！敬鸢浮緽【解析】（1）丁基于善意取得制度依法取得了該相機的所有權(quán)；（2）丁作為所有權(quán)人將該相機賣給乙時，屬于有權(quán)處分，與善意取得制度無關(guān)（無需考慮乙是否善意的問題），乙自“交付”之日起取得該相機的所有權(quán)。3月1日，李某將該房屋出賣給張某，張某基于對判決書的信賴支付了50萬元價款，并入住了該房屋?！究键c3】拾得遺失物（P49）（2012年單選題）【解釋】對于發(fā)現(xiàn)“埋藏物”并實施占有的，參照適用拾得遺失物的有關(guān)規(guī)定。遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起6個月內(nèi)無人認領(lǐng)的，歸“國家”所有。【解釋2】拾得人拒不返還遺失物，按侵權(quán)行為處理；拾得人不得要求支付必要費用，也無權(quán)請求權(quán)利人按照承諾履行義務?！纠}（2012年A卷、B卷），故甲雖承諾向歸還手機的拾得人支付1000元酬金，乙仍無權(quán)請求甲支付該酬金，僅有權(quán)要求甲支付因返還手機而發(fā)生的必要費用，則甲除非向丙支付3000元，否則無權(quán)請求丙返還手機，而甲未于公安機關(guān)發(fā)出招領(lǐng)公告之日起6個月內(nèi)認領(lǐng)，則乙取得該手機的所有權(quán)，則甲有權(quán)請求乙歸還，乙既無權(quán)請求甲支付1000元酬金，亦無權(quán)要求甲支付必要的返還費用【答案】D【解析】（1）選項A：拾得人享有費用返還請求權(quán)，在遺失人發(fā)出懸賞廣告時，歸還遺失物的拾得人還享有懸賞廣告所允諾的報酬請求權(quán)；（2）選項B：丙直接從乙手中購買手機（而非通過拍賣或者向具有經(jīng)營資格的經(jīng)營者購得），無權(quán)要求甲支付購買手機的支出的費用；（3）選項C：遺失物自發(fā)布招領(lǐng)公告之日起6個月內(nèi)無人認領(lǐng)的，歸“國家”（而非乙）所有；（4）選項D：拾得人拒不返還遺失物，按侵權(quán)行為處理；拾得人不得要求支付必要費用，也無權(quán)請求權(quán)利人按照承諾履行義務（該規(guī)定2015年教材未提及）。【考點2】對外關(guān)系（P446）（1）對外因共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務，在對外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)、承擔連帶債務，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務關(guān)系的除外。（1）對外因共有的不動產(chǎn)或者動產(chǎn)產(chǎn)生的債權(quán)債務，在對外關(guān)系上，共有人享有連帶債權(quán)、承擔連帶債務，但法律另有規(guī)定或者第三人知道共有人不具有連帶債權(quán)債務關(guān)系的除外。，其他共有人在同等條件下，享有“優(yōu)先購買權(quán)”?！窘忉?】處分共有物或者對其進行重大修繕，首先應按共有人之間的約定；共有人之間沒有約定的，才按《物權(quán)法》的規(guī)定。在共有人之間未就該事項做出明確約定的情況下，下列表述中，符合物權(quán)法律制度規(guī)定的是（ ）。甲出資90萬元，乙出資60萬元，雙方未約定共有類型。根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的是（ ）?！究键c5】無權(quán)處分（P73）如果一個或者數(shù)個共同共有人未經(jīng)其他共同共有人的同意，或者一個或者數(shù)個按份共有人未經(jīng)占份額2/3以上的按份共有人同意，擅自處分共有物的，如何處理？：合同有效根據(jù)《買賣合同解釋》的規(guī)定，出賣人沒有所有權(quán)或者處分權(quán)的情況下，買賣合同原則上仍屬于“有效合同”。對于債權(quán)行為，無論其他共有人是否追認，買賣合同均有效?！究键c2】無償劃撥（P51）（2014年單選題）以無償劃撥方式取得的建設(shè)用地使用權(quán)，除法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。＋出資出資人以“無償劃撥”的土地使用權(quán)出資，公司、其他股東或者公司債權(quán)人主張認定該出資人未履行出資義務的，人