【正文】 記的，預(yù)告登記失效。【解釋】具有下列情形之一的，當(dāng)事人可以申請(qǐng)預(yù)告登記：（1）預(yù)購(gòu)商品房；（2）以預(yù)購(gòu)商品房設(shè)定抵押；（3）房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押；（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。【例題1多選題】根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，當(dāng)事人可申請(qǐng)預(yù)告登記的情形有（ ）。（2014年）【答案】ABC【例題2單選題】甲公司開發(fā)寫字樓一幢，于2010年5月5日將其中一層賣給乙公司，約定半年后交房，乙公司于2010年5月6日申請(qǐng)辦理了預(yù)告登記。2010年6月5日甲公司因資金周轉(zhuǎn)困難，在乙公司不知情的情況下，以該層樓向丙銀行抵押借款并登記。現(xiàn)因甲公司不能清償?shù)狡趥鶆?wù)，丙銀行要求實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)。根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的是（ ）。，抵押權(quán)設(shè)立，但抵押權(quán)設(shè)立，但抵押權(quán)未設(shè)立，抵押權(quán)未設(shè)立【答案】C【解析】預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。在本題中，乙公司辦理預(yù)告登記后，甲公司未經(jīng)乙公司同意，以該層樓向丙銀行設(shè)定抵押，不發(fā)生物權(quán)變動(dòng)的效力，故抵押權(quán)未設(shè)立，但不影響抵押合同的效力。第三單元 動(dòng)產(chǎn)的物權(quán)變動(dòng)【考點(diǎn)1】動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)（P38）（1）基于事實(shí)行為因合法建造（如汽車制造廠基于合法制造取得小汽車的所有權(quán)）等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。（2）基于法律規(guī)定因繼承或者受遺贈(zèng)取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈(zèng)開始時(shí)發(fā)生效力。（3）基于公法行為因人民法院、仲裁委員會(huì)的法律文書或者人民政府的征收決定，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定生效時(shí)發(fā)生效力。（1）一般動(dòng)產(chǎn)：交付生效動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓，自“交付”時(shí)發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。（2）特殊動(dòng)產(chǎn)：交付生效＋登記對(duì)抗船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人?！窘忉尅繉?duì)于船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)的移轉(zhuǎn)仍以“交付”為要件，而不以登記為要件。但登記具有對(duì)抗效力，如果交付后沒(méi)有辦理過(guò)戶登記，不得對(duì)抗善意第三人。（2013年案例分析題）（1）簡(jiǎn)易交付動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，權(quán)利人已經(jīng)先行占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)在法律行為生效時(shí)發(fā)生變動(dòng)效力?！鞠嚓P(guān)鏈接】標(biāo)的物在訂立合同之前已為買受人占有的，合同生效的時(shí)間為交付時(shí)間。（2）指示交付動(dòng)產(chǎn)物權(quán)設(shè)立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動(dòng)產(chǎn)的，負(fù)有交付義務(wù)的人可以通過(guò)“轉(zhuǎn)讓請(qǐng)求第三人返還原物的權(quán)利”代替交付。（3）占有改定動(dòng)產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)讓時(shí)，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動(dòng)產(chǎn)的，物權(quán)轉(zhuǎn)移自該約定生效時(shí)發(fā)生效力?！究键c(diǎn)2】動(dòng)產(chǎn)的抵押和質(zhì)押（P5P60）：交付生效以動(dòng)產(chǎn)設(shè)定質(zhì)押的，質(zhì)權(quán)自“交付”時(shí)設(shè)立?！窘忉尅抠|(zhì)押合同是諾成合同，質(zhì)物占有的轉(zhuǎn)移不是質(zhì)押合同的生效要件，而是質(zhì)權(quán)的生效要件。：登記對(duì)抗以動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押的，抵押權(quán)自抵押合同生效時(shí)設(shè)立。但未經(jīng)登記，不得對(duì)抗善意第三人。【解釋】以動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押時(shí)，無(wú)論是否辦理了抵押登記，抵押權(quán)均自抵押合同生效之日起設(shè)立。只是未登記的，不能對(duì)抗善意第三人。第四單元 一物二賣【考點(diǎn)1】多重買賣合同的合同效力（P92）根據(jù)《合同法司法解釋（二）》的規(guī)定，出賣人就同一標(biāo)的物訂立多重買賣合同，合同均不具有《合同法》第52條規(guī)定的無(wú)效情形，買受人因不能按照合同約定取得標(biāo)的物的所有權(quán)，請(qǐng)求追究出賣人違約責(zé)任的，人民法院應(yīng)予支持。（2012年案例分析題）【解釋1】訂立買賣合同只是債權(quán)行為，債權(quán)行為的效力，是在當(dāng)事人之間確立債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并不導(dǎo)致標(biāo)的物所有權(quán)的轉(zhuǎn)移。在同一標(biāo)的物上成立的多重買賣合同均可“有效”。但是，出賣人只能履行其中一項(xiàng)買賣合同，其他未能獲得標(biāo)的物所有權(quán)的買受人有權(quán)請(qǐng)求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任?！窘忉?】根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，如果雙方當(dāng)事人惡意串通，損害第三人利益的合同，則屬于無(wú)效合同。【考點(diǎn)2】動(dòng)產(chǎn)的一物二賣（第四章內(nèi)容）（P92）根據(jù)《買賣合同司法解釋》的規(guī)定，出賣人就同一普通動(dòng)產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均“有效”的情況下，買受人均要求實(shí)際履行合同的：（1）先行受領(lǐng)交付的買受人請(qǐng)求確認(rèn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的，人民法院應(yīng)予支持；（2）各買受人均未受領(lǐng)交付，先行支付價(jià)款的買受人請(qǐng)求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；（3）買受人均未受領(lǐng)交付，也未支付價(jià)款，依法成立在先合同的買受人請(qǐng)求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持。【解釋1】先交付＞先付款＞先訂合同?！窘忉?】普通動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)自“交付”時(shí)轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定的除外。出賣人就同一船舶、航空器、機(jī)動(dòng)車等特殊動(dòng)產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均“有效”的情況下，買受人均要求實(shí)際履行合同的：（1）先行受領(lǐng)交付的買受人請(qǐng)求出賣人履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；（2）各買受人均未受領(lǐng)交付，先行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的買受人請(qǐng)求出賣人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；（3）出賣人將標(biāo)的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已受領(lǐng)交付的買受人請(qǐng)求將標(biāo)的物所有權(quán)登記在自己名下的，人民法院應(yīng)予支持；（4）各買受人均未受領(lǐng)交付，也未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，依法成立在先合同的買受人請(qǐng)求出賣人履行交付標(biāo)的物和辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持。【解釋1】交付＞登記＞合同?！窘忉?】對(duì)于船舶、航空器和機(jī)動(dòng)車等動(dòng)產(chǎn)，其所有權(quán)的移轉(zhuǎn)仍以“交付”為要件，而不以登記為要件?！究键c(diǎn)3】一房二賣（第四章內(nèi)容）（P96）根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》的規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人的，由于出賣人的行為構(gòu)成了欺詐，因此買受人可以在解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣人承擔(dān)不超過(guò)“已付房款”一倍的懲罰性賠償金。預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動(dòng)產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。第五單元 無(wú)權(quán)處分與善意取得制度【考點(diǎn)1】無(wú)權(quán)處分的基本理論（P73）：合同有效根據(jù)《買賣合同解釋》的規(guī)定，當(dāng)事人一方以出賣人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)模嗣穹ㄔ簯?yīng)予支持。（2014年案例分析題）【解釋1】（1）根據(jù)《合同法》的規(guī)定，無(wú)權(quán)處分的合同在成立時(shí)屬于“效力待定的合同”，如果事后經(jīng)權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)的人訂立合同后取得處分權(quán)的，該合同才“有效”；（2）《買賣合同解釋》對(duì)此進(jìn)行了重大突破：出賣人沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)的情況下，買賣合同原則上屬于“有效合同”，因?yàn)閭鶛?quán)行為只是負(fù)擔(dān)義務(wù)而不轉(zhuǎn)讓物權(quán)，因此，出賣他人之物的買賣合同亦可有效?！窘忉?】無(wú)權(quán)處分是指無(wú)處分權(quán)人以自己的名義實(shí)施的民事行為，而無(wú)權(quán)代理是無(wú)代理權(quán)人以被代理人的名義實(shí)施的民事行為。：效力待定無(wú)權(quán)處分行為處于效力待定狀態(tài)，在得到權(quán)利人追認(rèn)或者無(wú)處分權(quán)人事后取得處分權(quán)的，該行為有效?！究键c(diǎn)2】善意取得制度（P46）（2014年案例分析題）（1）依“法律行為”轉(zhuǎn)讓所有權(quán)善意取得只能在交易中發(fā)生，該交易所借助的手段是法律行為（如買賣合同）。其他非因法律行為而發(fā)生的物權(quán)變動(dòng)，無(wú)論是基于事實(shí)行為、公法行為還是直接基于法律規(guī)定而變動(dòng)，均不存在善意取得的問(wèn)題。（2）轉(zhuǎn)讓人“無(wú)處分權(quán)”如果轉(zhuǎn)讓人對(duì)于所轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物享有處分權(quán)，則適用正常的物權(quán)變動(dòng)規(guī)則。善意取得制度旨在解決無(wú)權(quán)處分行為的有效性問(wèn)題，因此必須以轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)為前提。（3）受讓人為“善意”第三人是否善意的判斷時(shí)點(diǎn)以“受讓時(shí)”為準(zhǔn)，如果受讓人事后得知轉(zhuǎn)讓人無(wú)處分權(quán)，不影響受讓人的善意取得。（4）以“合理”的價(jià)格轉(zhuǎn)讓受讓人不僅需要支付對(duì)價(jià)，而且所支付的對(duì)價(jià)在市場(chǎng)交易中屬于合理的范圍。因此，受讓人無(wú)償或者以明顯不合理的價(jià)格取得財(cái)產(chǎn)時(shí)，不適用善意取得制度?！窘忉尅恐灰贤痤~是一個(gè)合理的價(jià)格即可，不要求“已經(jīng)付款”。（5）動(dòng)產(chǎn)的善意取得以“交付”為要件，不動(dòng)產(chǎn)則以“登記”為要件如果雙方當(dāng)事人僅僅達(dá)成合意，但動(dòng)產(chǎn)尚未交付或者不動(dòng)產(chǎn)尚未辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶登記，則當(dāng)事人之間只有債的法律關(guān)系，而沒(méi)有形成物權(quán)法律關(guān)系，不能發(fā)生善意取得的效果。（6）轉(zhuǎn)讓人基于真權(quán)利人的意思“合法占有”標(biāo)的物基于真權(quán)利人的意思而合法占有之物，稱為委托物（如承租人基于和出租人之間的租賃合同合法占有租賃物）。相反，非基于真權(quán)利人的意思而占有之物稱為脫手物（如遺失物、盜竊物）。因此，善意取得制度適用于委托物，不適用于遺失物、盜竊物?！窘忉尅哭D(zhuǎn)讓人取得對(duì)委托物的占有畢竟是基于真權(quán)利人的真實(shí)意思，正是真權(quán)利人的這一行為，為事后的無(wú)權(quán)處分提供了機(jī)會(huì)，在此意義上說(shuō)，真權(quán)利人畢竟“參與”（而非促成）了無(wú)權(quán)處分局面的形成，與完全無(wú)辜的善意受讓人相比，自然是后者更值得保護(hù)。而脫手物則并非如此，因?yàn)槲锏倪z失乃至被盜并非基于真權(quán)利人的本意，此時(shí)，真權(quán)利人與善意第三人均處于無(wú)辜地位，如允許適用善意取得制度，可能在客觀上為銷贓行為提供合法支持。（1）所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移（直接法律效果）善意受讓人取得標(biāo)的物的所有權(quán)，相應(yīng)地，真權(quán)利人的所有權(quán)隨之失去。（2）賠償請(qǐng)求權(quán)（間接法律效果）真權(quán)利人有權(quán)向無(wú)權(quán)處分之轉(zhuǎn)讓人請(qǐng)求損害賠償。（1）動(dòng)產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)均可適用善意取得制度。（2）贓物、遺失物不適用善意取得制度。（3）善意取得制度不僅僅適用于所有權(quán)，建設(shè)用地使用權(quán)、抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)等他物權(quán)也可以善意取得?！窘忉?】出質(zhì)人以其不具有所有權(quán)但合法占有的動(dòng)產(chǎn)出質(zhì)的，法律保護(hù)善意質(zhì)權(quán)人的權(quán)利。善意質(zhì)權(quán)人行使質(zhì)權(quán)給動(dòng)產(chǎn)所有人造成損失的，由出質(zhì)人承擔(dān)賠償責(zé)任?！窘忉?】如果債權(quán)人合法占有債務(wù)人交付的動(dòng)產(chǎn)時(shí)，不知債務(wù)人無(wú)處分該動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利，債權(quán)人仍可以行使留置權(quán)。4.《融資租賃合同司法解釋》（第4章）、《公司法司法解釋（三）》（第6章）、《破產(chǎn)法司法解釋（二）》（第8章）和票據(jù)權(quán)利的善意取得（第9章）均涉及到善意取得制度?！究键c(diǎn)2】善意取得制度（2014年案例分析題）（P46）【例題1多選題】根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列情形中，甲的返還原物請(qǐng)求權(quán)能夠得到法院支持的有（ ）。，丙以為是乙的手表而買之，甲要求丙返還，戊在不知情的情況下收下金項(xiàng)鏈，甲要求戊返還，庚謊稱丟失，甲要求庚返還，并在得到牛后將其轉(zhuǎn)賣，但沒(méi)有向甲付款，甲要求辛返還【答案】BC【解析】（1）選項(xiàng)A：丙基于善意取得制度取得了該手表的所有權(quán)，甲喪失了所有權(quán)，甲無(wú)權(quán)要求丙返回原物；（2）選項(xiàng)B：贓物不適用善意取得制度，無(wú)論戊是有償取得還是無(wú)償取得，戊均未取得所有權(quán)，甲有權(quán)基于其所有權(quán)要求無(wú)權(quán)占有人戊返還原物；（3）選項(xiàng)C：甲基于其所有權(quán)有權(quán)要求無(wú)權(quán)占有人庚返還原物；（4）選項(xiàng)D：盡管辛尚未付款，但牛的所有權(quán)自交付之日起已經(jīng)轉(zhuǎn)移，甲已經(jīng)喪失了所有權(quán)?！纠}2單選題】甲、乙外出游玩，向丙借相機(jī)一部，用畢甲將相機(jī)帶回家。丁到甲家見此相機(jī)，執(zhí)意要以3000元買下，甲見此價(jià)高于市價(jià)，便隱瞞實(shí)情表示同意并將相機(jī)交付與丁。不久，丁因手頭拮據(jù)又向乙以2000元兜售該相機(jī)。乙見此相機(jī)眼熟，便向丁詢問(wèn)，丁如實(shí)相告，乙遂將之買下。根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，此時(shí)，相機(jī)應(yīng)當(dāng)歸（ ）所有?！敬鸢浮緽【解析】（1）丁基于善意取得制度依法取得了該相機(jī)的所有權(quán)；（2）丁作為所有權(quán)人將該相機(jī)賣給乙時(shí)，屬于有權(quán)處分，與善意取得制度無(wú)關(guān)（無(wú)需考慮乙是否善意的問(wèn)題），乙自“交付”之日起取得該相機(jī)的所有權(quán)。【例題3多選題】吳某和李某共有一套房屋，所有權(quán)登記在吳某名下。2010年2月1日，法院判決吳某和李某離婚，并且判決房屋歸李某所有，但是并未辦理房屋所有權(quán)變更登記。3月1日，李某將該房屋出賣給張某，張某基于對(duì)判決書的信賴支付了50萬(wàn)元價(jià)款，并入住了該房屋。4月1日，吳某又就該房屋和王某簽訂了買賣合同