【正文】 記的，預告登記失效?！窘忉尅烤哂邢铝星樾沃坏?，當事人可以申請預告登記：（1）預購商品房；（2）以預購商品房設定抵押；（3）房屋所有權轉(zhuǎn)讓、抵押；（4）法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形?！纠}1多選題】根據(jù)物權法律制度的規(guī)定，當事人可申請預告登記的情形有（ ）。（2014年）【答案】ABC【例題2單選題】甲公司開發(fā)寫字樓一幢，于2010年5月5日將其中一層賣給乙公司，約定半年后交房，乙公司于2010年5月6日申請辦理了預告登記。2010年6月5日甲公司因資金周轉(zhuǎn)困難，在乙公司不知情的情況下，以該層樓向丙銀行抵押借款并登記。現(xiàn)因甲公司不能清償?shù)狡趥鶆?，丙銀行要求實現(xiàn)抵押權。根據(jù)物權法律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的是（ ）。，抵押權設立，但抵押權設立，但抵押權未設立，抵押權未設立【答案】C【解析】預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。在本題中，乙公司辦理預告登記后，甲公司未經(jīng)乙公司同意，以該層樓向丙銀行設定抵押，不發(fā)生物權變動的效力，故抵押權未設立，但不影響抵押合同的效力。第三單元 動產(chǎn)的物權變動【考點1】動產(chǎn)的所有權（P38）（1）基于事實行為因合法建造（如汽車制造廠基于合法制造取得小汽車的所有權）等事實行為設立或者消滅物權的，自事實行為成就時發(fā)生效力。（2）基于法律規(guī)定因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。（3）基于公法行為因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定，導致物權設立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定生效時發(fā)生效力。（1）一般動產(chǎn)：交付生效動產(chǎn)物權的設立和轉(zhuǎn)讓，自“交付”時發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。（2）特殊動產(chǎn)：交付生效＋登記對抗船舶、航空器和機動車等物權的設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人?！窘忉尅繉τ诖?、航空器和機動車等動產(chǎn)，其所有權的移轉(zhuǎn)仍以“交付”為要件，而不以登記為要件。但登記具有對抗效力，如果交付后沒有辦理過戶登記，不得對抗善意第三人。（2013年案例分析題）（1）簡易交付動產(chǎn)物權設立和轉(zhuǎn)讓前，權利人已經(jīng)先行占有該動產(chǎn)的，物權在法律行為生效時發(fā)生變動效力?！鞠嚓P鏈接】標的物在訂立合同之前已為買受人占有的，合同生效的時間為交付時間。（2）指示交付動產(chǎn)物權設立和轉(zhuǎn)讓前，第三人依法占有該動產(chǎn)的，負有交付義務的人可以通過“轉(zhuǎn)讓請求第三人返還原物的權利”代替交付。（3）占有改定動產(chǎn)物權轉(zhuǎn)讓時，雙方又約定由出讓人繼續(xù)占有該動產(chǎn)的，物權轉(zhuǎn)移自該約定生效時發(fā)生效力?！究键c2】動產(chǎn)的抵押和質(zhì)押（P5P60）：交付生效以動產(chǎn)設定質(zhì)押的，質(zhì)權自“交付”時設立?！窘忉尅抠|(zhì)押合同是諾成合同，質(zhì)物占有的轉(zhuǎn)移不是質(zhì)押合同的生效要件，而是質(zhì)權的生效要件。：登記對抗以動產(chǎn)設定抵押的，抵押權自抵押合同生效時設立。但未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人?！窘忉尅恳詣赢a(chǎn)設定抵押時，無論是否辦理了抵押登記，抵押權均自抵押合同生效之日起設立。只是未登記的，不能對抗善意第三人。第四單元 一物二賣【考點1】多重買賣合同的合同效力（P92）根據(jù)《合同法司法解釋（二）》的規(guī)定，出賣人就同一標的物訂立多重買賣合同，合同均不具有《合同法》第52條規(guī)定的無效情形，買受人因不能按照合同約定取得標的物的所有權，請求追究出賣人違約責任的，人民法院應予支持。（2012年案例分析題）【解釋1】訂立買賣合同只是債權行為，債權行為的效力，是在當事人之間確立債權債務關系，并不導致標的物所有權的轉(zhuǎn)移。在同一標的物上成立的多重買賣合同均可“有效”。但是，出賣人只能履行其中一項買賣合同，其他未能獲得標的物所有權的買受人有權請求出賣人承擔違約責任?！窘忉?】根據(jù)《合同法》第52條的規(guī)定，如果雙方當事人惡意串通，損害第三人利益的合同，則屬于無效合同?！究键c2】動產(chǎn)的一物二賣（第四章內(nèi)容）（P92）根據(jù)《買賣合同司法解釋》的規(guī)定，出賣人就同一普通動產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均“有效”的情況下，買受人均要求實際履行合同的：（1）先行受領交付的買受人請求確認所有權已經(jīng)轉(zhuǎn)移的，人民法院應予支持；（2）各買受人均未受領交付，先行支付價款的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持；（3）買受人均未受領交付，也未支付價款，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持?！窘忉?】先交付＞先付款＞先訂合同?！窘忉?】普通動產(chǎn)的所有權自“交付”時轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定的除外。出賣人就同一船舶、航空器、機動車等特殊動產(chǎn)訂立多重買賣合同，在買賣合同均“有效”的情況下，買受人均要求實際履行合同的：（1）先行受領交付的買受人請求出賣人履行辦理所有權轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務的，人民法院應予支持；（2）各買受人均未受領交付，先行辦理所有權轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的買受人請求出賣人履行交付標的物等合同義務的，人民法院應予支持；（3）出賣人將標的物交付給買受人之一，又為其他買受人辦理所有權轉(zhuǎn)移登記，已受領交付的買受人請求將標的物所有權登記在自己名下的，人民法院應予支持；（4）各買受人均未受領交付，也未辦理所有權轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，依法成立在先合同的買受人請求出賣人履行交付標的物和辦理所有權轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務的，人民法院應予支持?！窘忉?】交付＞登記＞合同?！窘忉?】對于船舶、航空器和機動車等動產(chǎn)，其所有權的移轉(zhuǎn)仍以“交付”為要件，而不以登記為要件?！究键c3】一房二賣（第四章內(nèi)容）（P96）根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》的規(guī)定，商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人的，由于出賣人的行為構成了欺詐，因此買受人可以在解除合同并賠償損失的前提下，還可以要求出賣人承擔不超過“已付房款”一倍的懲罰性賠償金。預告登記后，未經(jīng)預告登記的權利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權效力。第五單元 無權處分與善意取得制度【考點1】無權處分的基本理論（P73）：合同有效根據(jù)《買賣合同解釋》的規(guī)定，當事人一方以出賣人在締約時對標的物沒有所有權或者處分權為由主張合同無效的，人民法院不予支持。出賣人因未取得所有權或者處分權致使標的物所有權不能轉(zhuǎn)移，買受人要求出賣人承擔違約責任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)?，人民法院應予支持。?014年案例分析題）【解釋1】（1）根據(jù)《合同法》的規(guī)定，無權處分的合同在成立時屬于“效力待定的合同”，如果事后經(jīng)權利人追認或者無處分權的人訂立合同后取得處分權的，該合同才“有效”；（2）《買賣合同解釋》對此進行了重大突破：出賣人沒有所有權或者處分權的情況下，買賣合同原則上屬于“有效合同”，因為債權行為只是負擔義務而不轉(zhuǎn)讓物權，因此，出賣他人之物的買賣合同亦可有效。【解釋2】無權處分是指無處分權人以自己的名義實施的民事行為，而無權代理是無代理權人以被代理人的名義實施的民事行為。：效力待定無權處分行為處于效力待定狀態(tài)，在得到權利人追認或者無處分權人事后取得處分權的，該行為有效。【考點2】善意取得制度（P46）（2014年案例分析題）（1）依“法律行為”轉(zhuǎn)讓所有權善意取得只能在交易中發(fā)生，該交易所借助的手段是法律行為（如買賣合同）。其他非因法律行為而發(fā)生的物權變動，無論是基于事實行為、公法行為還是直接基于法律規(guī)定而變動，均不存在善意取得的問題。（2）轉(zhuǎn)讓人“無處分權”如果轉(zhuǎn)讓人對于所轉(zhuǎn)讓的標的物享有處分權，則適用正常的物權變動規(guī)則。善意取得制度旨在解決無權處分行為的有效性問題，因此必須以轉(zhuǎn)讓人無處分權為前提。（3）受讓人為“善意”第三人是否善意的判斷時點以“受讓時”為準，如果受讓人事后得知轉(zhuǎn)讓人無處分權，不影響受讓人的善意取得。（4）以“合理”的價格轉(zhuǎn)讓受讓人不僅需要支付對價，而且所支付的對價在市場交易中屬于合理的范圍。因此，受讓人無償或者以明顯不合理的價格取得財產(chǎn)時，不適用善意取得制度。【解釋】只要合同金額是一個合理的價格即可，不要求“已經(jīng)付款”。（5）動產(chǎn)的善意取得以“交付”為要件，不動產(chǎn)則以“登記”為要件如果雙方當事人僅僅達成合意，但動產(chǎn)尚未交付或者不動產(chǎn)尚未辦理產(chǎn)權過戶登記，則當事人之間只有債的法律關系，而沒有形成物權法律關系，不能發(fā)生善意取得的效果。（6）轉(zhuǎn)讓人基于真權利人的意思“合法占有”標的物基于真權利人的意思而合法占有之物，稱為委托物（如承租人基于和出租人之間的租賃合同合法占有租賃物）。相反，非基于真權利人的意思而占有之物稱為脫手物（如遺失物、盜竊物）。因此，善意取得制度適用于委托物，不適用于遺失物、盜竊物?！窘忉尅哭D(zhuǎn)讓人取得對委托物的占有畢竟是基于真權利人的真實意思，正是真權利人的這一行為，為事后的無權處分提供了機會，在此意義上說，真權利人畢竟“參與”（而非促成）了無權處分局面的形成，與完全無辜的善意受讓人相比，自然是后者更值得保護。而脫手物則并非如此，因為物的遺失乃至被盜并非基于真權利人的本意，此時，真權利人與善意第三人均處于無辜地位，如允許適用善意取得制度，可能在客觀上為銷贓行為提供合法支持。（1）所有權發(fā)生轉(zhuǎn)移（直接法律效果）善意受讓人取得標的物的所有權，相應地，真權利人的所有權隨之失去。（2）賠償請求權（間接法律效果）真權利人有權向無權處分之轉(zhuǎn)讓人請求損害賠償。（1）動產(chǎn)、不動產(chǎn)均可適用善意取得制度。（2）贓物、遺失物不適用善意取得制度。（3）善意取得制度不僅僅適用于所有權，建設用地使用權、抵押權、質(zhì)權、留置權等他物權也可以善意取得?！窘忉?】出質(zhì)人以其不具有所有權但合法占有的動產(chǎn)出質(zhì)的，法律保護善意質(zhì)權人的權利。善意質(zhì)權人行使質(zhì)權給動產(chǎn)所有人造成損失的，由出質(zhì)人承擔賠償責任?！窘忉?】如果債權人合法占有債務人交付的動產(chǎn)時，不知債務人無處分該動產(chǎn)的權利，債權人仍可以行使留置權。4.《融資租賃合同司法解釋》（第4章）、《公司法司法解釋（三）》（第6章）、《破產(chǎn)法司法解釋（二）》（第8章）和票據(jù)權利的善意取得（第9章）均涉及到善意取得制度?！究键c2】善意取得制度（2014年案例分析題）（P46）【例題1多選題】根據(jù)物權法律制度的規(guī)定，下列情形中，甲的返還原物請求權能夠得到法院支持的有（ ）。，丙以為是乙的手表而買之，甲要求丙返還，戊在不知情的情況下收下金項鏈，甲要求戊返還，庚謊稱丟失，甲要求庚返還，并在得到牛后將其轉(zhuǎn)賣，但沒有向甲付款，甲要求辛返還【答案】BC【解析】（1）選項A：丙基于善意取得制度取得了該手表的所有權，甲喪失了所有權，甲無權要求丙返回原物；（2）選項B：贓物不適用善意取得制度，無論戊是有償取得還是無償取得，戊均未取得所有權，甲有權基于其所有權要求無權占有人戊返還原物；（3）選項C：甲基于其所有權有權要求無權占有人庚返還原物；（4）選項D：盡管辛尚未付款，但牛的所有權自交付之日起已經(jīng)轉(zhuǎn)移，甲已經(jīng)喪失了所有權?！纠}2單選題】甲、乙外出游玩，向丙借相機一部，用畢甲將相機帶回家。丁到甲家見此相機，執(zhí)意要以3000元買下，甲見此價高于市價，便隱瞞實情表示同意并將相機交付與丁。不久，丁因手頭拮據(jù)又向乙以2000元兜售該相機。乙見此相機眼熟，便向丁詢問，丁如實相告，乙遂將之買下。根據(jù)物權法律制度的規(guī)定，此時，相機應當歸（ ）所有?！敬鸢浮緽【解析】（1）丁基于善意取得制度依法取得了該相機的所有權；（2）丁作為所有權人將該相機賣給乙時，屬于有權處分，與善意取得制度無關（無需考慮乙是否善意的問題），乙自“交付”之日起取得該相機的所有權?！纠}3多選題】吳某和李某共有一套房屋，所有權登記在吳某名下。2010年2月1日，法院判決吳某和李某離婚，并且判決房屋歸李某所有，但是并未辦理房屋所有權變更登記。3月1日，李某將該房屋出賣給張某，張某基于對判決書的信賴支付了50萬元價款，并入住了該房屋。4月1日，吳某又就該房屋和王某簽訂了買賣合同