【正文】 第三章 物權(quán)法律制度本章考情分析在最近3年的考試中，本章的平均分值為16分。自2012年以來，均有兩個案例分析題來自《物權(quán)法》和《合同法》的結(jié)合，希望考生高度重視。最近3年題型題量分析表題型2012年2013年2014年單選題3題3分2題2分2題2分多選題2題3分案例分析題6分16分12分合計12分2015年教材的主要變化2013年教材對本章內(nèi)容進行了重大調(diào)整，其主要變化是：（1）刪掉了“占有制度”、“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”、“相鄰關(guān)系”、“土地承包經(jīng)營權(quán)”和“地役權(quán)”的全部內(nèi)容；（2）根據(jù)《買賣合同司法解釋》，對“無權(quán)處分”問題進行了全新闡述，其中涉及“善意取得制度”、“共有物的處分”等諸多內(nèi)容。2014年教材對本章內(nèi)容未進行任何調(diào)整。2015年教材的主要變化是：（1）新增了“不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度”的內(nèi)容；（2）對“物權(quán)法的基本原則”的內(nèi)容進行了調(diào)整。需要說明的是，為了幫助考生更好地理解教材內(nèi)容，本章對相關(guān)考點的講解并未完全按照2015年教材的順序，而且加入了第四章的部分內(nèi)容，希望考生理解。本章基本結(jié)構(gòu)框架第一單元 物權(quán)法律制度概述【考點1】物的種類（P33）動產(chǎn)可分為可替代物與不可替代物。交易客體為可替代物（如普通的可口可樂）時，可以同類物替代履行；不可替代物（如齊白石的字畫，具有唯一性）一旦發(fā)生損害就只能轉(zhuǎn)化為金錢賠償。認(rèn)定主物、從物關(guān)系，必須同時具備兩個條件：（1）二者在物理上互相獨立；（2）二者在經(jīng)濟用途上存在主、從關(guān)系：A物脫離B物，不損害A物的獨立用途，則A物為主物；B物脫離A物，喪失其本來的用途，則B物為從物?！景咐浚?）房屋與窗戶不屬于主物、從物關(guān)系，因為窗戶不具有物理獨立性，只是房屋的組成部分；（2）鞋子與襪子均具有獨立的經(jīng)濟用途，不屬于主物、從物關(guān)系；（3）茶杯和杯蓋屬于主物、從物關(guān)系。孳息是獨立于原物的物，原物、孳息屬于兩個物。因此，尚在母牛身體里的小牛屬于母牛的組成部分，不屬于孳息；尚未與蘋果樹相分離的蘋果，也不屬于孳息。（2009年多選題）【例題多選題】根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列選項中，屬于民法意義上孳息的有（ ）。（2009年新制度）【答案】CD【考點2】物權(quán)的種類（P35）（2013年多選題）、用益物權(quán)（如建設(shè)用地使用權(quán)）和擔(dān)保物權(quán)（包括抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)和留置權(quán)）。所有權(quán)屬于自物權(quán)，用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)則屬于他物權(quán)。能夠獨立存在的物權(quán)為獨立物權(quán)（如所有權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)）；從屬于其他權(quán)利、不能獨立存在的物權(quán)為從物權(quán)（如擔(dān)保物權(quán)）?！纠}多選題】根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列各項中，能夠成為所有權(quán)客體的有（ ）。（2013年）【答案】BCD【解析】所有權(quán)是指在法律限制范圍內(nèi)，對物為全面支配的權(quán)利。月球表面不具有可支配性，不屬于物，不能成為所有權(quán)的客體。【考點3】物權(quán)法的基本原則（P36）根據(jù)《物權(quán)法》第5條的規(guī)定，物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定?！窘忉?】（1）行為人違反“種類法定”原則，在法定物權(quán)種類之外創(chuàng)設(shè)物權(quán)，該行為無效；（2）行為人違反“內(nèi)容法定”原則，設(shè)定與法定物權(quán)相異的內(nèi)容，該行為無效。【解釋2】（2015年新增）物權(quán)法的基本原則體現(xiàn)了物權(quán)與債權(quán)的基本區(qū)別。物權(quán)法定原則旨在限制當(dāng)亊人的物權(quán)創(chuàng)設(shè)自由，原因在于，物權(quán)具有絕對效力，如果允許當(dāng)事人任意設(shè)置，可能不利于交易安全。債權(quán)則不同，其效力僅及于當(dāng)事人自己，故不僅債權(quán)內(nèi)容可由當(dāng)事人自由設(shè)定，債權(quán)類型亦為開放，《合同法》所規(guī)定的15種有名合同僅具示例意義，在此之外，還存在大量合法的無名合同。《物權(quán)法》第5條所稱“法律”，不限于《物權(quán)法》，包括一切由全國人大及其常務(wù)委員會制定的“法律”，但不包括行政法規(guī)與地方性法規(guī)，亦不包括司法解釋與司法判例。【案例1】某叔侄約定：侄子若將祖宅出售，叔父有優(yōu)先購買權(quán)，否則叔父有權(quán)宣告房屋買賣無效。在本案中，叔父欲以優(yōu)先購買權(quán)排除他人購買，實際上是想創(chuàng)設(shè)一種具有排他效力的物權(quán)，但《物權(quán)法》并未將優(yōu)先購買權(quán)規(guī)定為法定物權(quán)種類，因此這一約定因違反“物權(quán)種類法定原則”而無效。如果侄子違反約定將祖宅售與他人，叔父無權(quán)主張房屋買賣無效，也無權(quán)要求買受人返還房屋。不過，該約定在《合同法》上仍然有效，因此，叔父有權(quán)請求違反約定的侄子承擔(dān)違約責(zé)任。【案例2】根據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，動產(chǎn)質(zhì)權(quán)自質(zhì)物“移交”給質(zhì)權(quán)人占有時設(shè)立。當(dāng)甲以其手表向乙設(shè)定質(zhì)押時，如果甲、乙之間約定手表仍存放于甲處，則該質(zhì)權(quán)設(shè)定行為因違反“物權(quán)內(nèi)容法定原則”而無效（只是質(zhì)權(quán)未設(shè)立，并不影響質(zhì)押合同的效力）。物尚未存在固然不可能存在物權(quán)，物尚未確定也談不上物權(quán)。而債權(quán)的客體是當(dāng)事人的給付行為，并不直接存在于物，故不奉行特定原則。因此，即使物尚未確定、甚至尚不存在，也不影響債權(quán)合同（未來物的買賣合同）的有效性。（1）公示原則不動產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)通過“登記”制度表示，而動產(chǎn)的權(quán)利狀態(tài)則通過“占有”表示?！窘忉尅總鶛?quán)屬于相對權(quán)，效力不及于當(dāng)事人之外的不特定第三人，故無公示的要求。（2）公信力所謂公信，是指當(dāng)物權(quán)依據(jù)法律規(guī)定進行了公示，即使該公示方法表現(xiàn)出來的物權(quán)實際存在瑕疵，為保護交易安全，對信賴該公示的物權(quán)并從事了物權(quán)交易的人，法律仍承認(rèn)物權(quán)變動的法律效果。公信力是善意取得的必要條件。【案例】甲、乙為夫妻，共有一處房產(chǎn)，但房產(chǎn)證上及房產(chǎn)局的登記簿上均只記載甲一人的名字?，F(xiàn)甲、乙正鬧離婚。一日，甲背著乙與不知情的丙簽訂了一份房屋買賣合同。丙將房款交與甲，并與甲一起辦理了產(chǎn)權(quán)過戶登記手續(xù)。幾個月后，乙得知此事，訴至人民法院，要求丙返還房屋。在本案中：（1）丙基于善意取得制度依法取得了該房屋的所有權(quán)；（2）乙無權(quán)要求丙返還房屋，但可以要求甲承擔(dān)賠償責(zé)任。【考點4】物權(quán)的取得方式（P38）所謂物權(quán)的原始取得，是指物權(quán)的取得非自他人之手繼受而來。例如，基于合法建造而取得房屋的所有權(quán)。繼受取得的典型形式是基于“法律行為”（如房屋買賣），也可基于法律行為之外的方式（如繼承）?！窘忉?】判斷物權(quán)取得屬于原始取得還是繼受取得，關(guān)鍵在于所取得的權(quán)利是否源自其前手?！窘忉?】所謂先占，是指以“所有權(quán)人”的意思占有“無主動產(chǎn)”。先占人基于先占行為取得對無主動產(chǎn)的所有權(quán)，這是基于法律的直接規(guī)定，而非自他人之手繼受而來，因此，先占屬于物權(quán)的原始取得。第二單元 不動產(chǎn)的物權(quán)變動【考點1】不動產(chǎn)物權(quán)變動的情形（P40）不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記，發(fā)生效力；未經(jīng)登記，不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。（2011年案例分析題）【解釋1】房屋買賣、建設(shè)用地使用權(quán)的取得和轉(zhuǎn)讓以及不動產(chǎn)的抵押必須登記，登記生效?！窘忉?】當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同的效力。（2009年單選題）【例題1單選題】甲擬移民國外，遂與乙訂立合同出售其房屋，并約定乙應(yīng)當(dāng)在房屋所有權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢后支付價款。后甲取消了移民計劃，并向乙表示不再辦理房屋所有權(quán)變更登記。根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的是（ ）。（2009年原制度），但是甲有權(quán)解除合同，乙有權(quán)要求甲辦理所有權(quán)變更登記并承擔(dān)其他違約責(zé)任，但乙只能請求甲賠償損失【答案】C【例題2單選題】甲向乙購買房屋一套，并已支付一半價款，剩余價款約定在過戶登記手續(xù)辦理完畢后2個工作日內(nèi)付清。乙在辦理房屋過戶登記手續(xù)前反悔，要求解除合同。甲訴至法院，要求乙繼續(xù)履行合同。根據(jù)物權(quán)法律制度的規(guī)定，下列表述中，正確的是（ ）。（2009年新制度），合同尚未生效，合同尚未成立，但法院應(yīng)當(dāng)判決解除合同，乙賠償甲的損失，乙應(yīng)當(dāng)繼續(xù)履行合同【答案】D（1）土地承包經(jīng)營權(quán)自土地承包經(jīng)營權(quán)合同生效時設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人。（2）地役權(quán)自地役權(quán)合同生效時設(shè)立。未經(jīng)登記，不得對抗善意第三人?！窘忉尅渴欠竦怯洠挥绊懙匾蹤?quán)的設(shè)立。但未經(jīng)登記的，不得對抗善意第三人?！景咐考诪榱四茉谧约旱姆孔永镄蕾p大海，便與相鄰的乙約定：乙蓋的樓房不得超過2米，作為補償，甲每年支付給乙1000萬元。雙方于4月1日簽訂了地役權(quán)合同，于4月10日辦理了地役權(quán)登記手續(xù)。乙的土地屬于供役地，甲的土地屬于需役地。在本案中：（1）地役權(quán)自4月1日（而非4月10日）設(shè)立；（2）如果乙將其建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓給丁，由于地役權(quán)進行了登記，則甲可以向丁主張地役權(quán)；如果地役權(quán)未經(jīng)登記，且丁屬于不知情的善意第三人，則甲不能向丁主張地役權(quán)。第二單元 不動產(chǎn)的物權(quán)變動【考點1】不動產(chǎn)物權(quán)變動的情形（P40）（1）基于事實行為因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力。（2008年案例分析題）（2）基于法律規(guī)定因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力。（2012年案例分析題）（3）基于公法行為因人民法院、仲裁委員會的法律文書或者人民政府的征收決定，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書或者人民政府的征收決定生效時發(fā)生效力。【解釋】非基于法律行為的物權(quán)變動雖不以登記為要件，但獲得權(quán)利的主體再處分該物權(quán)時，仍應(yīng)當(dāng)依法辦理登記。未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。（2012年案例分析題）表3－1 不動產(chǎn)的物權(quán)變動具體情形登記生效（1）房屋買賣（2）建設(shè)用地使用權(quán)的取得與轉(zhuǎn)讓（3）不動產(chǎn)的抵押物權(quán)變動不以登記為生效要件，但事后處分時仍要登記（1）因合法建造、拆除房屋等事實行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實行為成就時發(fā)生效力（2）因繼承或者受遺贈取得物權(quán)的，自繼承或者受遺贈開始時發(fā)生效力（3）因人民法院、仲裁委員會的法律文書、人民政府的征收決定，導(dǎo)致物權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓或者消滅的，自法律文書生效或者人民政府的征收決定生效時發(fā)生效力登記對抗（1）土地承包經(jīng)營權(quán)（2）地役權(quán)【考點2】不動產(chǎn)登記制度（P40）（2015年新增）根據(jù)《不動產(chǎn)登記暫行條例》（2015年3月1日起施行）的規(guī)定，我國實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，國務(wù)院國土資源主管部門負(fù)責(zé)指導(dǎo)、監(jiān)督全國不動產(chǎn)登記工作，縣級以上地方人民政府應(yīng)當(dāng)確定一個部門為本行政區(qū)域的不動產(chǎn)登記機構(gòu)，負(fù)責(zé)不動產(chǎn)登記工作，并接受上級人民政府不動產(chǎn)登記主管部門的指導(dǎo)、監(jiān)督。需要登記的不動產(chǎn)物權(quán)包括：（1）集體土地使用權(quán)；（2）房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)；（3）森林、林木所有權(quán)；（4）耕地、林地、草地等土地承包經(jīng)營權(quán)；（5）建設(shè)用地使用權(quán)；（6）宅基地使用權(quán)；（7）海域使用權(quán)；（8）地役權(quán)；（9）抵押權(quán)；（10）法律規(guī)定需要登記的其他不動產(chǎn)權(quán)利。，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準(zhǔn)。（2008年案例分析題）權(quán)利人、利害關(guān)系人認(rèn)為不動產(chǎn)登記簿記載的事項錯誤的，可以申請更正登記。不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人“書面同意”更正或者有證據(jù)證明登記確有錯誤的，登記機構(gòu)應(yīng)當(dāng)予以更正。如果不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利人“不同意”更正，利害關(guān)系人可以申請異議登記。（1）登記機構(gòu)予以異議登記的，申請人在異議登記之日起“15日”內(nèi)不起訴，異議登記失效。（2）異議登記不當(dāng)，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償?！窘忉尅慨愖h登記使得登記簿上所記載的權(quán)利失去正確性推定的效力，異議登記后，第三人不得主張基于登記而產(chǎn)生的公信力（不適用于善意取得）。（2014年多選題）當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預(yù)告登記。（1）預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意，處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。（2）預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登