普洛斯管理物流地產(chǎn)基金解析-wenkub
2023-04-23 23:50:12 本頁面
【正文】 管理資產(chǎn)規(guī)模，普洛斯的負(fù)債率將從當(dāng)前的50%上升到75%，周轉(zhuǎn)率將下降1/3 。收購后，普洛斯不再直接控股這些物業(yè)，但通過與 基金公司簽定管理協(xié)議，仍負(fù)責(zé)物業(yè)的長期運(yùn)營并收取適當(dāng)管理費(fèi)用，同時作為基金的發(fā)起人和一般合伙人，獲取業(yè)績提成。2002年普洛斯應(yīng)最大客戶DHL的要求，為其在日本定制開發(fā)物流園區(qū)，并由此進(jìn)入了亞洲市場；2005年又為聯(lián)合利華定制開發(fā)在中國的物流園區(qū)，由此拓展了中國區(qū)業(yè)務(wù)，目前公司約一半項目是定制開發(fā)的。而且，物流地產(chǎn)基金這類核心型基金在需要輕重資產(chǎn)分離的地產(chǎn)子行業(yè)（如城市綜合體）中，能夠有效解決長期持有物業(yè)過程中的資金占用難題，未來也將發(fā)揮越來越重要的作用。通過物流地產(chǎn)基金模式，普洛斯在傳統(tǒng)物業(yè)自持下兩倍的財務(wù)杠桿基礎(chǔ)上，又獲得了5倍的股權(quán)資金杠桿，從而使公司資本的總杠桿率達(dá)到10倍。普洛斯無疑是全球范圍內(nèi)最成功的工業(yè)地產(chǎn)商，也是國內(nèi)萬通、合生、宇培等眾多有志于工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營商所極力仿效的標(biāo)桿。更重要的是，將開發(fā)部門90%以上的資產(chǎn)置入基金，使得普洛斯提前兌現(xiàn)了物業(yè)銷售收入和開發(fā)利潤，將投資回收期從10年以上縮短到23年。全球最大物流地產(chǎn)企業(yè)普洛斯（Prologis）1991年成立，目前旗下實際控制資產(chǎn)達(dá)350億美元，擁有15只物流地產(chǎn)基金，直接持有1222處物業(yè)、通過旗下基金間接控制1369處物業(yè)，總建筑面積達(dá)到4600萬平方米。定制開發(fā)要求物流地產(chǎn)企業(yè)集投資、開發(fā)、運(yùn)營于一體，而規(guī)模化的物流網(wǎng)絡(luò)則要求公司在激烈的競爭環(huán)境中實現(xiàn)快速擴(kuò)張，這兩項競爭力都要求龐大的金融資源支持，因此，與中國的地產(chǎn)企業(yè) 一樣，普洛斯也多次面臨資金鏈問題。2000年，普洛斯又發(fā)起了3只私募基金，到2008年時，旗下基金總數(shù)達(dá)17只，目前仍保有15只基金，其中美國本土基金12只（總投資規(guī)模102億美元，普洛斯投入資本10億美元），歐洲基金2只（總投資規(guī)模97億美元，），亞洲基金1只（，）。在基金模式的推動下，普洛斯的規(guī)模迅速做大，1998年其管理的成熟物業(yè)及在建物業(yè)總數(shù)為1145處，而2004年時達(dá)到 1994處，增長了74%，增長了164%，管理資產(chǎn)規(guī)模從36億美元增長到156億美元， ，年均增長率28%。為了配合基金模式，普洛斯對業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行了重大調(diào)整，核心部門除了原來的物業(yè)開發(fā)部門和物業(yè)管理部門外，新增了基金管理部門，在新模式下，物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理和基金管理構(gòu)成了一個物業(yè)與資金的閉合循環(huán)。而在基金到期后（一般期限為714年），將通過資產(chǎn)的上市，或發(fā)起更大規(guī)模的新基金來吸收合并舊基金，以推動基金模式的可持續(xù)發(fā)展。同時，普洛斯旗下基金的負(fù)債率一般維持在50%水平，即在35倍股權(quán)杠桿的基礎(chǔ)上再加上一個2倍的債務(wù)杠桿，杠桿率放大到610倍（圖7）。綜上，在輕資產(chǎn)戰(zhàn)略下，普洛斯50%以上的實際控制資產(chǎn)通過基金方式持有，由于基金模式下的資金杠桿率最高可達(dá)10倍水平，所以，普洛斯在基金中的投入 資本額僅相當(dāng)于基金控制資產(chǎn)總額的10%，實際控制資產(chǎn)總額的5%。由于旗下基金提供日常的物業(yè)管理服務(wù)，并負(fù)責(zé)旗下基金的資產(chǎn)收購、轉(zhuǎn)讓、融資和收益分配等投融資活動，因此，普洛斯每年可提取固定比例的管理費(fèi)用，并在業(yè)績達(dá)到目標(biāo)收益門檻后，又獲取20%左右的超額收益提成—過去4年普洛斯每年都可獲得1億美元以上的管理費(fèi)和業(yè)績提成收益，平均份額收益為4200萬美元，占了公司凈經(jīng)營利潤的1213%（圖8）。剔除金融海嘯的影響，輕重資產(chǎn)分離的基金模式確實在長期中提高了回報率?？焖倩鼗\的資金被用于新項目開發(fā)，成熟后再置入基金，資產(chǎn)和現(xiàn)金的加速循環(huán)推動了以自我開 發(fā)為主的內(nèi)生規(guī)模擴(kuò)張。銷售回籠的資金推動了新項目的規(guī)?；_發(fā)。如2004年時，普洛斯通過發(fā)起私募基金、借助外部資本，實現(xiàn)了對Keystone Property（一家公開上市的REITs）總成本達(dá)17億美元的收購。作為公司歷史上最大規(guī)模的收購案，Catellus為公司帶來了205處工業(yè)物業(yè)（360萬平方米）、29處零售物業(yè)（10萬平方米）和2500英畝土地儲備（規(guī)
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號-1