普洛斯管理物流地產(chǎn)基金解析(已修改)
2025-04-20 23:50 本頁(yè)面
【正文】 普洛斯無(wú)疑是全球范圍內(nèi)最成功的工業(yè)地產(chǎn)商，也是國(guó)內(nèi)萬(wàn)通、合生、宇培等眾多有志于工業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)商所極力仿效的標(biāo)桿。它玩轉(zhuǎn)物流地產(chǎn)基金的方式可謂眼花繚亂，就中國(guó)目前的金融背景而言尚難完全模仿，但長(zhǎng)期趨勢(shì)一定如此。金融專家杜麗虹博士對(duì)于普洛斯的模式非常推崇，下面我們就來(lái)看看她對(duì)這種模式的詳細(xì)剖析，很長(zhǎng)，但很值。通過(guò)物流地產(chǎn)基金模式，普洛斯在傳統(tǒng)物業(yè)自持下兩倍的財(cái)務(wù)杠桿基礎(chǔ)上，又獲得了5倍的股權(quán)資金杠桿，從而使公司資本的總杠桿率達(dá)到10倍。更重要的是，將開發(fā)部門90%以上的資產(chǎn)置入基金，使得普洛斯提前兌現(xiàn)了物業(yè)銷售收入和開發(fā)利潤(rùn)，將投資回收期從10年以上縮短到23年。同時(shí)，快速回籠的資金被用于新項(xiàng)目開發(fā)，項(xiàng)目成熟后再置入基金，從而形成物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理與基金管理部門間的閉合循環(huán)，這種資產(chǎn)和現(xiàn)金的加速循環(huán)推動(dòng)了普洛斯以自我開發(fā)為主的內(nèi)生規(guī)模擴(kuò)張，并實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)、高周轉(zhuǎn)運(yùn)營(yíng)，實(shí)際控制資產(chǎn)年均增幅達(dá)到22%。盡管物流地產(chǎn)在中國(guó)還屬新事物，但隨著中國(guó)物流行業(yè)的的飛速發(fā)展，傳統(tǒng)倉(cāng)儲(chǔ)模式也將面臨突破和創(chuàng)新，物流地產(chǎn)基金作為新型的金融模式，可成為物流地產(chǎn)發(fā)展鏈條中的重要一環(huán)。而且，物流地產(chǎn)基金這類核心型基金在需要輕重資產(chǎn)分離的地產(chǎn)子行業(yè)（如城市綜合體）中，能夠有效解決長(zhǎng)期持有物業(yè)過(guò)程中的資金占用難題，未來(lái)也將發(fā)揮越來(lái)越重要的作用。全球最大物流地產(chǎn)企業(yè)普洛斯（Prologis）1991年成立，目前旗下實(shí)際控制資產(chǎn)達(dá)350億美元，擁有15只物流地產(chǎn)基金，直接持有1222處物業(yè)、通過(guò)旗下基金間接控制1369處物業(yè)，總建筑面積達(dá)到4600萬(wàn)平方米。普洛斯是如何做大的？一、以基金模式實(shí)現(xiàn)輕資產(chǎn)擴(kuò)張普洛斯以不足20億美元的資本金投入撬動(dòng)了200億美元的基金資產(chǎn)，使實(shí)際控制資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到350億美元，同時(shí)表內(nèi)資產(chǎn)的年均增速僅為14%，顯著低于實(shí)際控制資產(chǎn)的增長(zhǎng)，從而實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)的擴(kuò)張。作為全球最大的物流地產(chǎn)企業(yè)，普洛斯構(gòu)筑了兩項(xiàng)核心競(jìng)爭(zhēng)力，一是遍布全球的規(guī)?；锪骶W(wǎng)絡(luò)吸引了DHL（敦豪）、聯(lián)邦快遞等第三方物流公司的合作，二是其定制開發(fā)和供應(yīng)鏈整合服務(wù)吸引了許多大型企業(yè)集團(tuán)，并由此開拓了新市場(chǎng)。2002年普洛斯應(yīng)最大客戶DHL的要求，為其在日本定制開發(fā)物流園區(qū)，并由此進(jìn)入了亞洲市場(chǎng)；2005年又為聯(lián)合利華定制開發(fā)在中國(guó)的物流園區(qū)，由此拓展了中國(guó)區(qū)業(yè)務(wù)，目前公司約一半項(xiàng)目是定制開發(fā)的。定制開發(fā)要求物流地產(chǎn)企業(yè)集投資、開發(fā)、運(yùn)營(yíng)于一體，而規(guī)模化的物流網(wǎng)絡(luò)則要求公司在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中實(shí)現(xiàn)快速擴(kuò)張，這兩項(xiàng)競(jìng)爭(zhēng)力都要求龐大的金融資源支持，因此，與中國(guó)的地產(chǎn)企業(yè) 一樣，普洛斯也多次面臨資金鏈問題。1999年，其啟動(dòng)基金管理模式。1999年，普洛斯成立了第一只私募基金—Prologis European Fund（普洛斯歐洲基金），從19位機(jī)構(gòu)投資人處募集了10億歐元，主要用于收購(gòu)普洛斯手中的成熟物業(yè)。收購(gòu)后，普洛斯不再直接控股這些物業(yè)，但通過(guò)與 基金公司簽定管理協(xié)議，仍負(fù)責(zé)物業(yè)的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)并收取適當(dāng)管理費(fèi)用，同時(shí)作為基金的發(fā)起人和一般合伙人，獲取業(yè)績(jī)提成。2000年，普洛斯又發(fā)起了3只私募基金，到2008年時(shí)，旗下基金總數(shù)達(dá)17只，目前仍保有15只基金，其中美國(guó)本土基金12只（總投資規(guī)模102億美元，普洛斯投入資本10億美元），歐洲基金2只（總投資規(guī)模97億美元，），亞洲基金1只（，）。這15只基金的總投資規(guī)模超過(guò)200億美元，平均占有2030%權(quán)益，其余資金來(lái)自42位機(jī)構(gòu)投資人，再加上50%的負(fù)債率杠桿，普洛斯以不足20億美元的資本金投入撬動(dòng)了200億美元的基金資產(chǎn)，使實(shí)際控制資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到350億美元，是其1998年奉行基金管理模式前的10倍。在實(shí)際控制資產(chǎn)快速增長(zhǎng)的同時(shí)，普洛斯表內(nèi)資產(chǎn)的年均增速僅為14%，顯著低于實(shí)際控制資產(chǎn)的增長(zhǎng)，從而實(shí)現(xiàn)了輕資產(chǎn)的擴(kuò)張。根據(jù)測(cè)算，如果完全采用傳統(tǒng)的物業(yè)自持模式，要想達(dá)到350億美元的管理資產(chǎn)規(guī)模，普洛斯的負(fù)債率將從當(dāng)前的50%上升到75%，周轉(zhuǎn)率將下降1/3 。在基金模式的推動(dòng)下，普洛斯的規(guī)模迅
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