普洛斯管理物流地產(chǎn)基金解析-文庫吧
2025-03-24 23:50 本頁面
【正文】 速做大，1998年其管理的成熟物業(yè)及在建物業(yè)總數(shù)為1145處，而2004年時達到 1994處，增長了74%，增長了164%，管理資產(chǎn)規(guī)模從36億美元增長到156億美元， ，年均增長率28%。2004年，普洛斯進一步提出未來5年每年要使基金管理資產(chǎn)規(guī)模增加2025億美元的目標，到2009年底，盡管經(jīng)歷金融海嘯的沖擊，公司管理物業(yè)數(shù)量仍從1998年的1145處增長到2509處，實際控制資 產(chǎn)的投資規(guī)模從36億美元增長到320億美元（另有約30億美元的土地儲備），年均增長22%（圖圖圖3）。二、圍繞基金重整業(yè)務(wù)架構(gòu)基金管理部門的加入，使得普洛斯的物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理和基金管理構(gòu)成了一個物業(yè)與資金的閉合循環(huán)。上述數(shù)字只是體現(xiàn)了普洛斯實施基金模式之后的擴張成果，而其能夠?qū)崿F(xiàn)輕資產(chǎn)擴張的秘密，在于圍繞基金模式重組了業(yè)務(wù)架構(gòu)。為了配合基金模式，普洛斯對業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)進行了重大調(diào)整，核心部門除了原來的物業(yè)開發(fā)部門和物業(yè)管理部門外，新增了基金管理部門，在新模式下，物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理和基金管理構(gòu)成了一個物業(yè)與資金的閉合循環(huán)。其中，物業(yè)開發(fā)部門在機場、港口等交通樞紐處持有一定量的土地儲備，然后以“定制開發(fā)+標準化開發(fā)”兩種模式逐步完成工業(yè)園區(qū)的建設(shè)；項目封頂后，開發(fā) 部門將其移交給管理部門（此時出租率通常已達60%水平），物業(yè)管理部門通過進一步的招租和服務(wù)完善使出租率達到90%以上、租金回報率達到7%以上的穩(wěn) 定運營狀態(tài)；此后，再由基金管理部門負責將達到穩(wěn)定運營狀態(tài)的成熟物業(yè)置入旗下物流地產(chǎn)基金。由于公司在旗下基金中的持股比例一般不到50%，所以置入過程相當于完成一次銷售，使其物流地產(chǎn)部門提前兌現(xiàn)了開發(fā)收入和開發(fā)利潤，并回籠了大部分資金，普洛斯又將這些資金用于開發(fā)新項目。資產(chǎn)置入基金后，物業(yè)管理部門繼續(xù)負責項目的日常運營管理，并收取一定服務(wù)費，而基金管理部門除負責發(fā)起基金（募集資金）外，還協(xié)同物業(yè)管理部門提供物業(yè)管理、投資管理（資產(chǎn)的收購和剝離），資本管理（負債率控制）以及收益分配的服務(wù)，相應(yīng)獲取日常的基金管理費收益和業(yè)績提成收益—由此實現(xiàn)基金模式的閉合循環(huán)。而在基金到期后（一般期限為714年），將通過資產(chǎn)的上市，或發(fā)起更大規(guī)模的新基金來吸收合并舊基金，以推動基金模式的可持續(xù)發(fā)展。三、撬動10倍資金杠桿通過基金模式撬動35倍的股權(quán)資金杠桿，再通過50%的負債率撬動兩倍的債務(wù)杠桿，普洛斯將總的資本杠桿率放大到610倍。1999年引入基金模式后，普洛斯的實際控制資產(chǎn)以年均22%的速度增長，但表內(nèi)資產(chǎn)的增長幅度并不大，年均增速為14%，這就大大提高了表內(nèi)資本的使用效率—1998年，，；但2009年時，普洛斯以80 億美元的凈資產(chǎn)，控制了投資規(guī)模達320億美元的物業(yè)資產(chǎn)（另有近30億美元的土地儲備），資金杠桿效率達到4倍，而負債率卻僅從48%微升到53%，杠桿的提升完全依靠基金模式的貢獻（圖5）。普洛斯在每只基金中的持有份額在1050%之間，平均持有份額在2030%水平，即，普洛斯首先通過基金模式撬動了一個35倍的股權(quán)資金杠桿（圖6）。同時，普洛斯旗下基金的負債率一般維持在50%水平，即在35倍股權(quán)杠桿的基礎(chǔ)上再加上一個2倍的債務(wù)杠桿，杠桿率放大到610倍（圖7）。實際中，考慮物業(yè)置入時的升值溢價和投入資本的分步到位，基金模式的杠桿率維持在10倍左右—2009年，公司實際控制資產(chǎn)總額350億美元，其中基金模式下管理資產(chǎn)199億美元，%，%。基金管理部門的加入，使得普洛斯的物業(yè)開發(fā)、物業(yè)管理和基金管理構(gòu)成了一個物業(yè)與資金的閉合循環(huán)。上述數(shù)字只是體現(xiàn)了普洛斯實施基金模式之后的擴張成果，而其能夠?qū)崿F(xiàn)輕資產(chǎn)擴張的秘密，在于圍繞基金模式重組了業(yè)務(wù)架構(gòu)。綜上，在輕資產(chǎn)戰(zhàn)略下，普洛斯50%以上的實際控制資產(chǎn)通過基金方式持有，由于基金模式下的資金杠桿率最高可達10倍水平，所以，普洛斯在基金中的投入 資本額僅相當于基金控制資產(chǎn)總額的10%，實際控制資產(chǎn)總額的5%。四、收益來源多樣化，回報率提升
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