【正文】 ................................................ 88 負(fù)荷計(jì)算及變壓器容量的選擇 .......................... 88 供電 ................................................ 89 給排水設(shè)計(jì) .............................................. 90 給水 ................................................ 90 排水系統(tǒng) ............................................ 90 雨水系統(tǒng) ............................................ 90 弱電工程 ................................................ 90 電話通訊系統(tǒng) ........................................ 90 湖南瑞地投資置業(yè)有限責(zé)任 公司項(xiàng)目計(jì)劃書 4 有線電視系統(tǒng) ........................................ 91 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消火聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng) ...................... 91 寬帶網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng) ........................................ 92 視頻監(jiān)控系統(tǒng) ........................................ 92 地 下車庫(kù)管理系統(tǒng) .................................... 93 第五章 環(huán)境保護(hù)與節(jié)能 ................................. 94 環(huán)境保護(hù) ................................................ 94 建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀 .................................... 94 ．施工中的環(huán)境保護(hù) ................................... 94 主要污染源 .......................................... 94 節(jié)能 .................................................... 95 第六章 消 防 ................................................. 96 建筑消防措施 ............................................ 96 消防給水措施 ............................................ 96 電氣消防措施 ............................................ 96 第七章 項(xiàng)目招投標(biāo) .................................... 98 招標(biāo)范圍 ................................................ 98 招標(biāo)組織形式 ............................................ 98 招標(biāo)方式 ................................................ 98 第八章 實(shí)施進(jìn)度與營(yíng)銷 ................................. 99 實(shí)施進(jìn)度 ................................................ 99 營(yíng)銷戰(zhàn)略 ................................................ 99 建立項(xiàng)目整體形象 .................................... 99 湖南瑞地投資置業(yè)有限責(zé)任 公司項(xiàng)目計(jì)劃書 5 “賣點(diǎn)”分析 ......................................... 99 營(yíng)銷推廣策略 ....................................... 100 第九章 組織管理與運(yùn)行機(jī)制 ............................ 104 第十章 投資估算與資金籌措 ............................ 105 估算范圍及依據(jù) ........................................ 105 估算范圍 .......................................... 105 估算依據(jù) .......................................... 105 投 資估算 .............................................. 105 第十一章 銷售收入預(yù)測(cè)與總成本費(fèi)用估算 ................... 107 市場(chǎng)比較案例分析 ...................................... 107 項(xiàng)目周邊情況 ： .................................... 107 房產(chǎn)項(xiàng)目調(diào)查 ...................................... 107 市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果分析： ............................... 109 銷售收入結(jié)果分析及預(yù)測(cè)： .............................. 109 第十二章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) ................................... 113 財(cái)務(wù)盈利能力分析 ...................................... 113 收入、成本、稅金分析 .............................. 113 主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)分析 .................................. 115 不確定性分析 .......................................... 116 盈虧平衡分析 ...................................... 116 敏感性分析 ........................................ 116 第十三章 風(fēng)險(xiǎn)因素分析與防范策略 ........................ 118 湖南瑞地投資置業(yè)有限責(zé)任 公司項(xiàng)目計(jì)劃書 6 風(fēng)險(xiǎn)因素分析 ......................................... 118 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn) .......................................... 118 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn) .......................................... 120 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn) .......................................... 120 政策風(fēng)險(xiǎn) .......................................... 120 風(fēng)險(xiǎn)防范策略 .......................................... 121 經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 ...................................... 121 行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 ...................................... 124 市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 ...................................... 125 政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)策 ...................................... 126 第十四章 結(jié)論 ...................................... 127 1 第一章 總 論 項(xiàng)目 背景 項(xiàng)目名稱 及項(xiàng)目地址 項(xiàng)目名稱： 瑞地香園 項(xiàng)目地址：珠海市香洲區(qū)拱北夏灣港昌路、港三路和昌平路的交匯處。 提出的理由 隨著《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》，〈〈橫琴總體發(fā)展規(guī)劃〉〉進(jìn)一步 實(shí)施，珠海明年將迎來橫琴新區(qū)開發(fā)，高欄港經(jīng)濟(jì)區(qū)，高新區(qū)建設(shè)和海洋工程裝備，玉柴機(jī)器等重大項(xiàng)目建設(shè)， 特別是港、珠、澳跨海大橋及廣珠輕軌的動(dòng)工將珠海融入粵、港、澳城市群以及國(guó)務(wù) 院 批準(zhǔn)橫琴島成為繼上海浦東新區(qū)和天津?yàn)I海新區(qū)之后的第三個(gè)國(guó)家級(jí)新區(qū)，珠海必將迎來新一輪的開發(fā) 高潮。 預(yù)計(jì) 2020 房地產(chǎn)投資、施工面積、新開工面積、竣工面積、銷售面積等仍然會(huì)保持一定的增幅，特別是房屋竣工面積會(huì)有較大的增長(zhǎng)。該項(xiàng)目是目前主城區(qū)中為數(shù)不多的具一定規(guī)模的項(xiàng)目，周邊少有競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。 項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益 項(xiàng)目建成后，預(yù)計(jì)價(jià)值為 117004 萬元，其中： 出售住宅收入為66696萬元 ， 地下車庫(kù)收入 15000 萬元，門面收入 35309 萬元 ，項(xiàng)目湖南瑞地投資置業(yè)有限責(zé)任 公司項(xiàng)目計(jì)劃書 3 可實(shí)現(xiàn)銷售利潤(rùn) ，稅后凈利 。研究依據(jù)是根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門的法規(guī)、政策、規(guī)程和規(guī)范，其主要依據(jù)為： 《中華人民共和國(guó)土地法》 《中華人民共和國(guó)城市規(guī)劃法》 湖南瑞地投資置業(yè)有限責(zé)任 公司項(xiàng)目計(jì)劃書 6 《中華人民共和國(guó)城市管理法》 《中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法》 建設(shè)部建 標(biāo) [2020]205號(hào)《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法》 國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第二版）》； 《工業(yè)與民用建筑可行性研究深度要求》； 《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》（ GB5018093）； 廣東省《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要 》； 《 珠海市城市規(guī)劃技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)與準(zhǔn)則 》； 1 《珠海市城市總體規(guī)劃 20202020》； 1 《珠海市城市規(guī)劃條例》； 1珠海市統(tǒng)計(jì)局、房產(chǎn)局等政府部門發(fā)布的數(shù)據(jù)； 1 建設(shè)單位提供的其它有關(guān)資料。 項(xiàng)目建設(shè)場(chǎng)地周圍環(huán)境良好，建成后生活污水、生活垃圾居住區(qū)內(nèi)有相應(yīng)設(shè)施妥善處湖南瑞地投資置業(yè)有限責(zé)任 公司項(xiàng)目計(jì)劃書 7 理，對(duì)環(huán)境無不良影響。項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)金流量 48262 萬元，現(xiàn)金流量大；靜態(tài)投資回收期 年，投資回收快；財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 %，資產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)。廣珠鐵路、輕軌、深中大橋、港珠澳大 橋 、 京 港澳 高速 、情侶路擴(kuò)建、海濱文化休閑中心逐步成型……根據(jù)規(guī)劃，隨著城市五大主軸的建設(shè)完成，珠海將加入香港、澳門、珠三角最強(qiáng)的城市群陣容，共享城市發(fā)展的美好前景及繁榮成果，連城效應(yīng)，必將使珠海 崛起為南中國(guó)核心城市。這些因素都將強(qiáng)力推動(dòng)珠海的房地產(chǎn)的發(fā)展。 （ 六 ）該項(xiàng)目擁有優(yōu)越的地理與自然環(huán)境，建設(shè)條件 齊 備，社會(huì)湖南瑞地投資置業(yè)有限責(zé)任 公司項(xiàng)目計(jì)劃書 8 和經(jīng)濟(jì)效益良好，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)論證全面、準(zhǔn)備充分，項(xiàng)目的開發(fā)與國(guó)務(wù)院國(guó)頒發(fā) [2020]18 號(hào)《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》的 文件精神是一致的，其總體方向符合政策導(dǎo)向。 區(qū)域位置 的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn) 在北京舉行的 2020中國(guó)特色魅力城市 200 強(qiáng)高峰論壇上，公布了一份“共和國(guó)六十年中最具投資潛力城市”的名單?？偼顿Y 3000 多億元超過珠海建立特區(qū)近 30年來的投資總和，意味著珠海在投資引擎作用下將進(jìn)入的超速增長(zhǎng)時(shí)代。那么珠海房地產(chǎn) 將何去何從呢？ 區(qū)域的末梢，交通瓶頸一直是珠海發(fā)展的最大掣肘。珠海還在謀劃或正在實(shí)施將廣珠城際軌道、廣珠高速西線等交通設(shè)施延長(zhǎng)至珠海多個(gè)口岸，以貫通口岸對(duì)外連接的快速通道，從而提升珠海 15 個(gè)國(guó)家一類、二類口岸及相關(guān)地區(qū)的功能， 并使珠海機(jī)場(chǎng)迅速成為區(qū)域性樞紐機(jī)場(chǎng)。且由于通車后半個(gè)小時(shí)直通香港，與過于香港投資性購(gòu)房不同，將有較湖南瑞地投資置業(yè)有限責(zé)任 公司項(xiàng)目計(jì)劃書 11 多香港工作，珠海居住群體的出現(xiàn)，所以說，整個(gè)珠海房地產(chǎn)蛋糕勢(shì)必會(huì)增容擴(kuò)大。珠海唐家灣以及西區(qū)金灣將成為擴(kuò)大的兩極。日本的三菱、三井、伊藤忠、松下東芝、佳能、日通、珠海紫翔，美國(guó)的?？松梨凇⑷崴?、偉創(chuàng)力、殼牌，英國(guó)的 BP 公司，德國(guó)的戴姆勒克萊斯勒、西門子，法國(guó)的家樂福，荷蘭的飛利浦等 30 多家著名跨國(guó)公司已落戶珠海。人均 GDP達(dá) 67591元，按平均匯率折算約 合 9733美元。 在珠海東岸的高新區(qū)科技創(chuàng)新海岸是珠海市政府與科技部火炬中心共同創(chuàng)建的以電子信息、軟件、集成電路、生物制藥等高新技術(shù)為主導(dǎo)的科技產(chǎn)業(yè)走廊。 為配合珠海產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，城市規(guī)劃也恰如其時(shí)地推出了平沙城區(qū)規(guī)劃框架；在情侶北路 (南段 )控制性詳細(xì)規(guī) 劃里，該區(qū)域的規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)為：集總部經(jīng)濟(jì)、商務(wù)辦公、會(huì)議會(huì)展、旅游度假和高尚居住于一體，生態(tài)環(huán)境優(yōu)美，全天候活力的海濱新城區(qū)，控制人口規(guī)模為。以巨人集團(tuán)以及金山軟件為主導(dǎo)的石坑山總部經(jīng)濟(jì)區(qū)呼之欲出。不難看出珠海市政府迎接機(jī)遇和建設(shè)珠江口西岸核心城市