【正文】 影響，使工期嚴(yán)重延長；（4）竣工驗收時交不了工；（5）發(fā)生自然災(zāi)害或意外事故，造成工程損失；（6）商品房預(yù)售落空；（7）新的競爭性項目出現(xiàn)；（8）籌措資金不到位；由于開發(fā)建設(shè)階段的風(fēng)險多數(shù)可采用措施加以防范，所以投資風(fēng)險要比前期階段低，但仍有較多不可防范的風(fēng)險存在。（7）對房地產(chǎn)預(yù)租預(yù)售前景看好，有客戶來源。（3）對設(shè)想項目的前景看好。（5）便于及早抓住有利的投資項目。在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的主要好處有：（1）有對場地、規(guī)劃、設(shè)計的影響力，從而對保證投資收益有好處。（4）開工條件難以具備，比如滿意的施工隊伍未找到，施工用水電等不落實，臨時占道不允許等。分析B：房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資分析　　房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段的主要目的是為開工建設(shè)做好準(zhǔn)備，通過征地拆遷落實建設(shè)場地問題，通過工程勘察、規(guī)劃、設(shè)計，得到一個滿足城市總體規(guī)劃要求的項目實施藍(lán)圖，通過開工準(zhǔn)備工作為開發(fā)建設(shè)創(chuàng)造必要條件，通過房地產(chǎn)的預(yù)租、預(yù)售來早日落實客戶，及早收取租金或銷售收入。（2）人員素質(zhì)高，具備專業(yè)齊全配套的有豐富經(jīng)驗的經(jīng)濟(jì)技術(shù)管理人員。（3）便于自己占據(jù)最佳投資地位。（5）項目的開發(fā)經(jīng)營流程嚴(yán)重脫離實際等。在房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資的主要風(fēng)險有：（1）尋找不到合適的投資機(jī)會或投資項目。最后提出投資決策研究報告，得出結(jié)論性意見與建議，提供有關(guān)部門決策和審批。建設(shè)項目地點的選擇及確定開發(fā)房屋類別及規(guī)模。　　在廣泛調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，對投資地區(qū)、類別、規(guī)模等作初步探討，提出房地產(chǎn)開發(fā)的項目建設(shè)書，經(jīng)有關(guān)部門或領(lǐng)導(dǎo)人審批、認(rèn)可后，進(jìn)行初步投資決策及詳細(xì)投資決策研究。 總之，房地產(chǎn)投資機(jī)會是豐富多彩、層出不窮，而這與房地產(chǎn)項目的壽命周期息息相關(guān)。處在房地產(chǎn)壽命周期不同階段的房地產(chǎn)項目，其所處市場供求狀況不同，由于對市場預(yù)測和房地產(chǎn)價值判斷的差別，使得房地產(chǎn)交易必然頻繁，從而給投資者帶來豐富的投資機(jī)會。每一階段性成果都可以在市場上進(jìn)行買賣，而房地產(chǎn)項目的階段性買賣為房地產(chǎn)投資提供了相當(dāng)多的投資機(jī)會。此階段，重新規(guī)劃利用土地，拆除原有建筑。此階段，需追加投資用于更新設(shè)備、改善服務(wù)、提高利潤水平。此階段時間較短，一般一年左右。（三）項目建設(shè)階段 　　指從房地產(chǎn)開發(fā)項目破土動工到竣工驗收為止的階段。認(rèn)可后，緊接著搞出一個精包裝（項目可行性研究報告）。 第1操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)壽命周期與房地產(chǎn)投資時機(jī) 　　一項房地產(chǎn)壽命周期是從房地產(chǎn)項目籌建開始，到房地產(chǎn)項目拆除為止經(jīng)過的時間。房地產(chǎn)專業(yè)速成培訓(xùn)手冊 房地產(chǎn)項目投資（一）操作程序 第1操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)壽命周期與房地產(chǎn)投資時機(jī) 第2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)投資決策的程序設(shè)計 第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)項目投資的階段性分析 第4操作環(huán)節(jié)：把握房地產(chǎn)投資時機(jī)的要點 使用說明 　　有人說，發(fā)展商的企業(yè)就是“項目投資”。由于房地產(chǎn)的使用期限長，一般為40~50年，高者上百年，所以為方便房地產(chǎn)投資分析，將房地產(chǎn)壽命周期劃分為如下八個階段。認(rèn)可后，委托設(shè)計人員搞出項目設(shè)計方案。此階段，房地產(chǎn)開發(fā)商選定承包公司，簽訂工程承包合同，督促完成項目建設(shè)任務(wù)。 （五）項目正常運營階段 　　指從房地產(chǎn)開發(fā)項目試運營結(jié)束到設(shè)備需要更新為止的階段。 （七）項目修江孜追階段 　　指從房地產(chǎn)開發(fā)項目修復(fù)改造到項目準(zhǔn)備抗除為止的階段。房地產(chǎn)壽命周期說明了房地產(chǎn)投資機(jī)會的豐富多彩房地產(chǎn)壽命周期的每一階段都需要資金的支持，都需要吸收資金，從而給投資者以投資機(jī)會：　　房地產(chǎn)項目的開發(fā)經(jīng)營需要大量充足的資金支持，然而房地產(chǎn)投資商投放的資金都是有限的，不論這種有限投資是故意還是無奈，房地產(chǎn)投資商都往往投入一定資金開發(fā)經(jīng)營出階段性成果后再行轉(zhuǎn)手或融資。七。隨著城市人口的增加和社會的發(fā)展，對房地產(chǎn)項目的需求不斷出現(xiàn)，從而使得房地產(chǎn)投資機(jī)會大大增多。 房地產(chǎn)開發(fā)項目的壽命周期有長有短，壽命周期內(nèi)的每個階段也長短不一，所以每一房地產(chǎn)開發(fā)項目的壽命周期各不相同。等前一階段研究的結(jié)論，得到上級領(lǐng)導(dǎo)同意后，再進(jìn)行后續(xù)研究工作。所有這些需作多方案的論證比較，選擇最佳方案．以研究建設(shè)項目在技術(shù)上的可能性。第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)項目投資的階段性分析分析A：房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資分析　　房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段的主要目的是決定投資開發(fā)的對象。（2）設(shè)想項目從一開始就誤入歧途?！　∮捎趯Σ邉濍A段的風(fēng)險沒有切實有效的防范措施，所以此階段投資的風(fēng)險最大。（4）成功的策劃項目，可以很快吸收資金，很快取得投資收益，而且收益往往非?？捎^。（3）社會信譽好，資質(zhì)等級高。在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的主要風(fēng)險有：（1）征地工作困難重重。（5）預(yù)期的預(yù)租、預(yù)售工作開展不起來，給資金造成缺口。（2）投入資金雖多，但能很快見到階段性成果，便于及時轉(zhuǎn)手。由于房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的好處很多，也很誘人，所以許多投資者也都積極爭取在此階段投資。（4）有一定的融資能力。分析C：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資分析　　房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的主要目的是保證按期、按質(zhì)、按量、節(jié)約、安全地完成房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資的主要好處有：（1）對施工過程的開展有影響力，便于主動發(fā)揮作用。（5）對所經(jīng)營的房地產(chǎn)重點對待，節(jié)約二次裝修費。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資，投資者應(yīng)具備以下條件：（1）對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的管理有豐富的經(jīng)驗。（5）自己擁有施工隊伍，或與施工隊伍有密切關(guān)系?！　≌怯捎诜康禺a(chǎn)開發(fā)銷售階段工作如上所述，因此在此階段投資風(fēng)險仍較大，但是一旦投資成功，所獲利潤也仍較高。（4）定價不適當(dāng)。在房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資的好處有：（1）投資回收期短。在房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資，投資者應(yīng)具備以下條件：（1）對市場行情看得準(zhǔn)。（5）市場關(guān)系熟悉?！斗康禺a(chǎn)項目實戰(zhàn)研究模式專業(yè)操作手冊》詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)項目的研究模式與基本操作程序。定位不當(dāng)?shù)男问蕉喾N多樣：有在城市快速干道邊建高檔大戶型住宅的，有在毫無資源特色的城市中心地塊建豪宅的，有在只能容納建一棟高層的巴掌地塊建全復(fù)式家宅的，有認(rèn)為采用了一些現(xiàn)代通信和監(jiān)控設(shè)備就是豪宅的……但是他們一個共同的特點，就是沒有很好地研究市場，許多發(fā)展商完全憑心血來潮決定項目，在項目開始階段就已經(jīng)鑄成大錯。第2操作環(huán)節(jié)：更新房地產(chǎn)研究理念步驟A：自我觀念和企業(yè)使命的創(chuàng)新　　住宅開發(fā)商，特別是國有住宅開發(fā)商，要強(qiáng)化核心競爭力，除了體制改革外，最關(guān)鍵是經(jīng)營觀念的創(chuàng)新：要從住宅開發(fā)商躍變?yōu)樽≌枨蠓?wù)商。為此，住宅需求服務(wù)商會更有意識地培育客戶需求判斷和規(guī)劃設(shè)計控制方面的核心競爭力，并在此基礎(chǔ)上系統(tǒng)強(qiáng)化包括施工監(jiān)理、市場營銷、品牌塑造、物業(yè)管理等因素的綜合競爭力體系。我們能不能在生產(chǎn)者與消費者中間找到一個平衡點？因此這個平衡點應(yīng)該建立在消費者和生產(chǎn)者之間的“雙贏”基礎(chǔ)之上，符合中國國情，符合可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和生態(tài)環(huán)保要求。經(jīng)過殘酷的商戰(zhàn)洗禮和有效的咀嚼消化，深圳房地產(chǎn)策劃界開始倡導(dǎo)從產(chǎn)品做起，從提高樓盤的綜合素質(zhì)做起，從滿足消費者的需求做起。發(fā)展商只有建立自己獨立的核心營銷策劃“技術(shù)”，才能成為房地產(chǎn)市場的旗手，才能在“入世”后與國外大地產(chǎn)商全面抗衡。步驟B：房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場研究的步驟：a、尋找市場機(jī)會。正確的市場定位能大大降低房地產(chǎn)項目開發(fā)的風(fēng)險。如以下一些需通過市場研究提供決策支持的例子：新戶型的市場接受性；住宅智能設(shè)備的投資對促進(jìn)銷售有多大作用；項目定價的合理性；市場促銷策略的有效性；廣告訴求點的有效性；包裝及廣告方案的合理性。C、項目定板—一滿足客戶需求方案的創(chuàng)造性策劃、效益預(yù)測的分析以及比較 第4操作環(huán)節(jié)：項目策劃研究模式設(shè)計　　規(guī)劃設(shè)計確定了住宅項目的基本參數(shù)。有些決策分析人員搞不清”稅費“的內(nèi)容，有些決策者弄不清本企業(yè)各類型物業(yè)（高層住宅、多層住宅、寫字樓）的單方造價水平等，這些都與企業(yè)缺乏項目后評價有關(guān)。后評價在新項目選定、調(diào)整在建項目計劃，完善已建項目方面可以起到重要作用。發(fā)展商可以委托專業(yè)的咨詢評估公司進(jìn)行后評價工作。步驟C：基本內(nèi)容及拒標(biāo)體系（－）過程評價項目的過程評價，應(yīng)將可行性研究報告所預(yù)計的情況和實際執(zhí)行過程進(jìn)行對照比較和分析，找出差別，分析原因。（4）配套設(shè)施和服務(wù)條件。定量評價可選用下列指標(biāo)：（1）項目決策周期（項目決策周期變化率）。（5）工程優(yōu)良率。（二）經(jīng)濟(jì)效益評價指標(biāo)　　經(jīng)濟(jì)效益后評價指標(biāo)體系的設(shè)置，基本上與項目前評價（可行性研究）一致。盈利指標(biāo)。對影響盈利指標(biāo)的主要因素的相關(guān)分析。項目提供居住水平評價。住宅內(nèi)部居住環(huán)境：住宅標(biāo)準(zhǔn)、住宅類型、隔聲、通風(fēng)、光照、保溫等。房地產(chǎn)項目評價小組應(yīng)就上述內(nèi)容進(jìn)行分析匯總，并在此基礎(chǔ)上形成項目后評價分析報告，提交發(fā)展商的決策層，用以指導(dǎo)新的房地產(chǎn)投資決策。房地產(chǎn)估價程序可以分為以下幾個階段；估價申請和業(yè)務(wù)受理、制定估價作業(yè)計劃、資料的收集與整理、現(xiàn)場查勘、綜合分析和估算、撰寫估價報告、交付估價報告書及收取信公服務(wù)費?！　》康禺a(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)在收到評估委托人的申請書和有關(guān)證明及資料后，要在一個有限的時間內(nèi)（如3天）作出是否受理此項業(yè)務(wù)的決策并通知申請人。房地產(chǎn)價格評估作為房地產(chǎn)業(yè)的一項基礎(chǔ)工作，可以有多方面的用途，評估委托人也會因為自己不同的需要提出不同的估價目的。因此估伙者對委托人估價目的的明確把握是正確決策和做好估價工作的前提條件。若是土地，是生地〔無開發(fā)成本）、新開發(fā)地（有開發(fā)成本）還是其上附有影響地價的附屬建筑物；如果是房地合一的估價對象，其建筑物是依然保存，還是將被拆除；若是單純的房產(chǎn)估價，則要明確建筑物的含義，如為寫字樓是否包括其中配備的設(shè)備，如為酒樓是否包括其中的家具等。但當(dāng)估價難度較大而委托人提出的時間太短以致不能保證較公平合理地評估出價