【正文】 影響，使工期嚴(yán)重延長(zhǎng)；（4）竣工驗(yàn)收時(shí)交不了工；（5）發(fā)生自然災(zāi)害或意外事故，造成工程損失；（6）商品房預(yù)售落空；（7）新的競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目出現(xiàn)；（8）籌措資金不到位；由于開發(fā)建設(shè)階段的風(fēng)險(xiǎn)多數(shù)可采用措施加以防范，所以投資風(fēng)險(xiǎn)要比前期階段低，但仍有較多不可防范的風(fēng)險(xiǎn)存在。（7）對(duì)房地產(chǎn)預(yù)租預(yù)售前景看好，有客戶來源。（3）對(duì)設(shè)想項(xiàng)目的前景看好。（5）便于及早抓住有利的投資項(xiàng)目。在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的主要好處有：（1）有對(duì)場(chǎng)地、規(guī)劃、設(shè)計(jì)的影響力，從而對(duì)保證投資收益有好處。（4）開工條件難以具備，比如滿意的施工隊(duì)伍未找到，施工用水電等不落實(shí)，臨時(shí)占道不允許等。分析B：房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資分析　　房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段的主要目的是為開工建設(shè)做好準(zhǔn)備，通過征地拆遷落實(shí)建設(shè)場(chǎng)地問題，通過工程勘察、規(guī)劃、設(shè)計(jì)，得到一個(gè)滿足城市總體規(guī)劃要求的項(xiàng)目實(shí)施藍(lán)圖，通過開工準(zhǔn)備工作為開發(fā)建設(shè)創(chuàng)造必要條件，通過房地產(chǎn)的預(yù)租、預(yù)售來早日落實(shí)客戶，及早收取租金或銷售收入。（2）人員素質(zhì)高，具備專業(yè)齊全配套的有豐富經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)管理人員。（3）便于自己占據(jù)最佳投資地位。（5）項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)流程嚴(yán)重脫離實(shí)際等。在房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資的主要風(fēng)險(xiǎn)有：（1）尋找不到合適的投資機(jī)會(huì)或投資項(xiàng)目。最后提出投資決策研究報(bào)告，得出結(jié)論性意見與建議，提供有關(guān)部門決策和審批。建設(shè)項(xiàng)目地點(diǎn)的選擇及確定開發(fā)房屋類別及規(guī)模。　　在廣泛調(diào)查研究的基礎(chǔ)上，對(duì)投資地區(qū)、類別、規(guī)模等作初步探討，提出房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目建設(shè)書，經(jīng)有關(guān)部門或領(lǐng)導(dǎo)人審批、認(rèn)可后，進(jìn)行初步投資決策及詳細(xì)投資決策研究。 總之，房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)是豐富多彩、層出不窮，而這與房地產(chǎn)項(xiàng)目的壽命周期息息相關(guān)。處在房地產(chǎn)壽命周期不同階段的房地產(chǎn)項(xiàng)目，其所處市場(chǎng)供求狀況不同，由于對(duì)市場(chǎng)預(yù)測(cè)和房地產(chǎn)價(jià)值判斷的差別，使得房地產(chǎn)交易必然頻繁，從而給投資者帶來豐富的投資機(jī)會(huì)。每一階段性成果都可以在市場(chǎng)上進(jìn)行買賣，而房地產(chǎn)項(xiàng)目的階段性買賣為房地產(chǎn)投資提供了相當(dāng)多的投資機(jī)會(huì)。此階段，重新規(guī)劃利用土地，拆除原有建筑。此階段，需追加投資用于更新設(shè)備、改善服務(wù)、提高利潤(rùn)水平。此階段時(shí)間較短，一般一年左右。（三）項(xiàng)目建設(shè)階段 　　指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目破土動(dòng)工到竣工驗(yàn)收為止的階段。認(rèn)可后，緊接著搞出一個(gè)精包裝（項(xiàng)目可行性研究報(bào)告）。 第1操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)壽命周期與房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī) 　　一項(xiàng)房地產(chǎn)壽命周期是從房地產(chǎn)項(xiàng)目籌建開始，到房地產(chǎn)項(xiàng)目拆除為止經(jīng)過的時(shí)間。房地產(chǎn)專業(yè)速成培訓(xùn)手冊(cè) 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資（一）操作程序 第1操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)壽命周期與房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī) 第2操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)投資決策的程序設(shè)計(jì) 第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的階段性分析 第4操作環(huán)節(jié)：把握房地產(chǎn)投資時(shí)機(jī)的要點(diǎn) 使用說明 　　有人說，發(fā)展商的企業(yè)就是“項(xiàng)目投資”。由于房地產(chǎn)的使用期限長(zhǎng)，一般為40~50年，高者上百年，所以為方便房地產(chǎn)投資分析，將房地產(chǎn)壽命周期劃分為如下八個(gè)階段。認(rèn)可后，委托設(shè)計(jì)人員搞出項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案。此階段，房地產(chǎn)開發(fā)商選定承包公司，簽訂工程承包合同，督促完成項(xiàng)目建設(shè)任務(wù)。 （五）項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)階段 　　指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目試運(yùn)營(yíng)結(jié)束到設(shè)備需要更新為止的階段。 （七）項(xiàng)目修江孜追階段 　　指從房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目修復(fù)改造到項(xiàng)目準(zhǔn)備抗除為止的階段。房地產(chǎn)壽命周期說明了房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)的豐富多彩房地產(chǎn)壽命周期的每一階段都需要資金的支持，都需要吸收資金，從而給投資者以投資機(jī)會(huì)：　　房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營(yíng)需要大量充足的資金支持，然而房地產(chǎn)投資商投放的資金都是有限的，不論這種有限投資是故意還是無奈，房地產(chǎn)投資商都往往投入一定資金開發(fā)經(jīng)營(yíng)出階段性成果后再行轉(zhuǎn)手或融資。七。隨著城市人口的增加和社會(huì)的發(fā)展，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的需求不斷出現(xiàn)，從而使得房地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)大大增多。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的壽命周期有長(zhǎng)有短，壽命周期內(nèi)的每個(gè)階段也長(zhǎng)短不一，所以每一房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的壽命周期各不相同。等前一階段研究的結(jié)論，得到上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)同意后，再進(jìn)行后續(xù)研究工作。所有這些需作多方案的論證比較，選擇最佳方案．以研究建設(shè)項(xiàng)目在技術(shù)上的可能性。第3操作環(huán)節(jié)：房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的階段性分析分析A：房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段投資分析　　房地產(chǎn)開發(fā)策劃階段的主要目的是決定投資開發(fā)的對(duì)象。（2）設(shè)想項(xiàng)目從一開始就誤入歧途?！　∮捎趯?duì)策劃階段的風(fēng)險(xiǎn)沒有切實(shí)有效的防范措施，所以此階段投資的風(fēng)險(xiǎn)最大。（4）成功的策劃項(xiàng)目，可以很快吸收資金，很快取得投資收益，而且收益往往非?？捎^。（3）社會(huì)信譽(yù)好，資質(zhì)等級(jí)高。在房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的主要風(fēng)險(xiǎn)有：（1）征地工作困難重重。（5）預(yù)期的預(yù)租、預(yù)售工作開展不起來，給資金造成缺口。（2）投入資金雖多，但能很快見到階段性成果，便于及時(shí)轉(zhuǎn)手。由于房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段投資的好處很多，也很誘人，所以許多投資者也都積極爭(zhēng)取在此階段投資。（4）有一定的融資能力。分析C：房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資分析　　房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的主要目的是保證按期、按質(zhì)、按量、節(jié)約、安全地完成房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資的主要好處有：（1）對(duì)施工過程的開展有影響力，便于主動(dòng)發(fā)揮作用。（5）對(duì)所經(jīng)營(yíng)的房地產(chǎn)重點(diǎn)對(duì)待，節(jié)約二次裝修費(fèi)。在房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段投資，投資者應(yīng)具備以下條件：（1）對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的管理有豐富的經(jīng)驗(yàn)。（5）自己擁有施工隊(duì)伍，或與施工隊(duì)伍有密切關(guān)系?！　≌怯捎诜康禺a(chǎn)開發(fā)銷售階段工作如上所述，因此在此階段投資風(fēng)險(xiǎn)仍較大，但是一旦投資成功，所獲利潤(rùn)也仍較高。（4）定價(jià)不適當(dāng)。在房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資的好處有：（1）投資回收期短。在房地產(chǎn)開發(fā)銷售階段投資，投資者應(yīng)具備以下條件：（1）對(duì)市場(chǎng)行情看得準(zhǔn)。（5）市場(chǎng)關(guān)系熟悉?！斗康禺a(chǎn)項(xiàng)目實(shí)戰(zhàn)研究模式專業(yè)操作手冊(cè)》詳細(xì)介紹了房地產(chǎn)項(xiàng)目的研究模式與基本操作程序。定位不當(dāng)?shù)男问蕉喾N多樣：有在城市快速干道邊建高檔大戶型住宅的，有在毫無資源特色的城市中心地塊建豪宅的，有在只能容納建一棟高層的巴掌地塊建全復(fù)式家宅的，有認(rèn)為采用了一些現(xiàn)代通信和監(jiān)控設(shè)備就是豪宅的……但是他們一個(gè)共同的特點(diǎn)，就是沒有很好地研究市場(chǎng)，許多發(fā)展商完全憑心血來潮決定項(xiàng)目，在項(xiàng)目開始階段就已經(jīng)鑄成大錯(cuò)。第2操作環(huán)節(jié)：更新房地產(chǎn)研究理念步驟A：自我觀念和企業(yè)使命的創(chuàng)新　　住宅開發(fā)商，特別是國(guó)有住宅開發(fā)商，要強(qiáng)化核心競(jìng)爭(zhēng)力，除了體制改革外，最關(guān)鍵是經(jīng)營(yíng)觀念的創(chuàng)新：要從住宅開發(fā)商躍變?yōu)樽≌枨蠓?wù)商。為此，住宅需求服務(wù)商會(huì)更有意識(shí)地培育客戶需求判斷和規(guī)劃設(shè)計(jì)控制方面的核心競(jìng)爭(zhēng)力，并在此基礎(chǔ)上系統(tǒng)強(qiáng)化包括施工監(jiān)理、市場(chǎng)營(yíng)銷、品牌塑造、物業(yè)管理等因素的綜合競(jìng)爭(zhēng)力體系。我們能不能在生產(chǎn)者與消費(fèi)者中間找到一個(gè)平衡點(diǎn)？因此這個(gè)平衡點(diǎn)應(yīng)該建立在消費(fèi)者和生產(chǎn)者之間的“雙贏”基礎(chǔ)之上，符合中國(guó)國(guó)情，符合可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略和生態(tài)環(huán)保要求。經(jīng)過殘酷的商戰(zhàn)洗禮和有效的咀嚼消化，深圳房地產(chǎn)策劃界開始倡導(dǎo)從產(chǎn)品做起，從提高樓盤的綜合素質(zhì)做起，從滿足消費(fèi)者的需求做起。發(fā)展商只有建立自己獨(dú)立的核心營(yíng)銷策劃“技術(shù)”，才能成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的旗手，才能在“入世”后與國(guó)外大地產(chǎn)商全面抗衡。步驟B：房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行市場(chǎng)研究的步驟：a、尋找市場(chǎng)機(jī)會(huì)。正確的市場(chǎng)定位能大大降低房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的風(fēng)險(xiǎn)。如以下一些需通過市場(chǎng)研究提供決策支持的例子：新戶型的市場(chǎng)接受性；住宅智能設(shè)備的投資對(duì)促進(jìn)銷售有多大作用；項(xiàng)目定價(jià)的合理性；市場(chǎng)促銷策略的有效性；廣告訴求點(diǎn)的有效性；包裝及廣告方案的合理性。C、項(xiàng)目定板—一滿足客戶需求方案的創(chuàng)造性策劃、效益預(yù)測(cè)的分析以及比較 第4操作環(huán)節(jié)：項(xiàng)目策劃研究模式設(shè)計(jì)　　規(guī)劃設(shè)計(jì)確定了住宅項(xiàng)目的基本參數(shù)。有些決策分析人員搞不清”稅費(fèi)“的內(nèi)容，有些決策者弄不清本企業(yè)各類型物業(yè)（高層住宅、多層住宅、寫字樓）的單方造價(jià)水平等，這些都與企業(yè)缺乏項(xiàng)目后評(píng)價(jià)有關(guān)。后評(píng)價(jià)在新項(xiàng)目選定、調(diào)整在建項(xiàng)目計(jì)劃，完善已建項(xiàng)目方面可以起到重要作用。發(fā)展商可以委托專業(yè)的咨詢?cè)u(píng)估公司進(jìn)行后評(píng)價(jià)工作。步驟C：基本內(nèi)容及拒標(biāo)體系（－）過程評(píng)價(jià)項(xiàng)目的過程評(píng)價(jià)，應(yīng)將可行性研究報(bào)告所預(yù)計(jì)的情況和實(shí)際執(zhí)行過程進(jìn)行對(duì)照比較和分析，找出差別，分析原因。（4）配套設(shè)施和服務(wù)條件。定量評(píng)價(jià)可選用下列指標(biāo)：（1）項(xiàng)目決策周期（項(xiàng)目決策周期變化率）。（5）工程優(yōu)良率。（二）經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)指標(biāo)　　經(jīng)濟(jì)效益后評(píng)價(jià)指標(biāo)體系的設(shè)置，基本上與項(xiàng)目前評(píng)價(jià)（可行性研究）一致。盈利指標(biāo)。對(duì)影響盈利指標(biāo)的主要因素的相關(guān)分析。項(xiàng)目提供居住水平評(píng)價(jià)。住宅內(nèi)部居住環(huán)境：住宅標(biāo)準(zhǔn)、住宅類型、隔聲、通風(fēng)、光照、保溫等。房地產(chǎn)項(xiàng)目評(píng)價(jià)小組應(yīng)就上述內(nèi)容進(jìn)行分析匯總，并在此基礎(chǔ)上形成項(xiàng)目后評(píng)價(jià)分析報(bào)告，提交發(fā)展商的決策層，用以指導(dǎo)新的房地產(chǎn)投資決策。房地產(chǎn)估價(jià)程序可以分為以下幾個(gè)階段；估價(jià)申請(qǐng)和業(yè)務(wù)受理、制定估價(jià)作業(yè)計(jì)劃、資料的收集與整理、現(xiàn)場(chǎng)查勘、綜合分析和估算、撰寫估價(jià)報(bào)告、交付估價(jià)報(bào)告書及收取信公服務(wù)費(fèi)。　　房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)在收到評(píng)估委托人的申請(qǐng)書和有關(guān)證明及資料后，要在一個(gè)有限的時(shí)間內(nèi)（如3天）作出是否受理此項(xiàng)業(yè)務(wù)的決策并通知申請(qǐng)人。房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估作為房地產(chǎn)業(yè)的一項(xiàng)基礎(chǔ)工作，可以有多方面的用途，評(píng)估委托人也會(huì)因?yàn)樽约翰煌男枰岢霾煌墓纼r(jià)目的。因此估伙者對(duì)委托人估價(jià)目的的明確把握是正確決策和做好估價(jià)工作的前提條件。若是土地，是生地〔無開發(fā)成本）、新開發(fā)地（有開發(fā)成本）還是其上附有影響地價(jià)的附屬建筑物；如果是房地合一的估價(jià)對(duì)象，其建筑物是依然保存，還是將被拆除；若是單純的房產(chǎn)估價(jià)，則要明確建筑物的含義，如為寫字樓是否包括其中配備的設(shè)備，如為酒樓是否包括其中的家具等。但當(dāng)估價(jià)難度較大而委托人提出的時(shí)間太短以致不能保證較公平合理地評(píng)估出價(jià)