【正文】 自行成交的流程，有一定的參考價值：第4步：網(wǎng)簽（當(dāng)場完成）購房資格審核5個工作日可出結(jié)果，知道結(jié)果后，應(yīng)第一時間約上賣方去朝陽發(fā)證大廳做網(wǎng)簽，由于在做購房資格審核的時候其實已經(jīng)將網(wǎng)簽需要進(jìn)行的工作完成了，譬如填報《存量房買賣合同信息表》，所以網(wǎng)簽程序相對簡單。到二手房自行成交網(wǎng)簽窗口后，會讓你先填如下幾個表：家庭購房申請表購房承諾書存量房買賣合同信息表（自行成交）以上三個表都可以在網(wǎng)上找得到，為節(jié)省現(xiàn)場填表時間，建議提前打印表格填好，在網(wǎng)簽窗口直接提交即可，注意《存量房買賣合同信息表》自行打印的時候按正反面打印到一張A4紙上，因為現(xiàn)場發(fā)的表格格式就是如此。）資格審核賣方需要攜帶的資料有：身份證原件及復(fù)印件；戶籍卡原件及復(fù)印件，最好把戶主頁也復(fù)印了；房產(chǎn)證原件及復(fù)印件；如果是已婚還需要攜帶結(jié)婚證原件和復(fù)印件。朝陽房屋交易大廳全稱為北京市朝陽區(qū)房屋登記發(fā)證大廳，詳細(xì)地址如下圖所示：購房資格審核地點在發(fā)證大廳的北側(cè)（出了大廳的北側(cè)向東20米，外面有自行成交網(wǎng)簽窗口）的一間小屋子里，有三個經(jīng)辦員（兩男一女），外加一個像保安兼職滴咨詢員。%（%%），看到這個數(shù)字，估計民主國家的人民早就舉著牌子去議會高喊“無代表，不納稅”鳥，關(guān)鍵是繳納如此高的稅費(fèi)，卻并沒有享受到與之匹配的服務(wù)和權(quán)利，所以面對這種攔路搶劫般的惡稅，又沒有抗稅的力量，那么合理避稅就是自然而然的選擇了。采用上面介紹的避稅操作，雖然省的稅不會太多（如果只有契稅的話，也就能省個幾千塊，但有營業(yè)稅、個稅的話就比較可觀了），但是相對“二次網(wǎng)簽”的做法要簡單得多，而且也確實能實實在在滴省幾個血汗錢，供條件許可的同學(xué)參考。既然已經(jīng)說倒繳稅，順便就先講一下繳稅時候的一個細(xì)節(jié)，繳稅審核窗口審核員提取繳稅資料中的二手房地址區(qū)域和單價，對照著一張彩色打印并塑封的A4紙核對了一下，很快審核就通過并發(fā)號去繳稅，那張彩色A4紙的內(nèi)容因為我也僅僅是大概掃見一眼，上面似乎是一張按區(qū)域填色的北京城區(qū)地圖。只要滿足這兩個條件，就可以簡單的進(jìn)行避稅了。下面介紹下和賣家自行簽約的幾個要點：自行簽約的合同范本：北京市存量房屋買賣合同（自行成交版），下載自北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)。首先和賣家的談判是必須滴，就算親兄弟間做交易也得砍價呀，我們自然好話說了無數(shù)，苦水吐了一地，但賣家的房價已近比較實在，故我們也不好意思大刀，最終只小砍下了兩萬。中介的惡心招數(shù)太多了，有在你看到有意向的房告知約賣家要“誠意金”的，有借口賣家在外地，約不出來滴，有說賣家覺得報價太低，立馬漲20萬滴，還有兩次漲30萬滴，……，各種神奇，各種狀況，層出不窮，簡直讓人應(yīng)接不暇，中介，你們不說假話會死么？你們干這行的全部技巧就是謊話假話空話，不覺得丟人么？終于，4月的某天，一同學(xué)給我電話，告知他坐電梯的時候遇到一樓上鄰居說要賣房，問偶有興趣沒有？我說行啊，你幫著先聯(lián)系下，就先讓同學(xué)去打聽了下具體情況，果然房子有些大，超了好幾十萬的預(yù)算?？倸w，誰讓兲朝的各種辦事機(jī)構(gòu)都是掛羊頭賣狗肉，各自為政，各自尋租，各顯神通，魚肉百姓的呢？第1步：看房選房，這是買房的起點，但也是個性化和自主性非常強(qiáng)的步驟，所以這不是本攻略的重點所在，故只簡單的介紹下。經(jīng)親身驗證，第5項“貸款申辦”應(yīng)該是整個流程中耗時最長也最折磨心情的環(huán)節(jié)了，本攻略會特別詳細(xì)介紹自行辦理貸款的過程。當(dāng)然如果是全款的話，可以不必被折磨。去年底開始看房，一邊在網(wǎng)上找獨(dú)立賣家，也約了些中介看房，自然，對中介的惡劣印象就是從看房開始的。于是想先看看再說吧，就又讓同學(xué)幫忙約了房東看房。在砍價滴同時，是俺長這么大以來最頭痛數(shù)字滴幾天，因為預(yù)算超支，各種計算，終于狠下心來辦組合貸并順利說服了房東，當(dāng)然房東被說服的直接原因是我用敏捷清晰滴思維給他信心滿滿滴介紹了一通辦組合貸的流程，雖然他可能聽得稀里糊涂，但他深深滴感覺到俺是一個非?？孔V滴五好青年，哈哈，無形中也就放心了，所以，辦任何事先把功課做全做細(xì)做好都是有百利而無一弊滴。自行和賣家簽訂合同時的一點避稅技巧。為達(dá)成條件1可以嘗試說服房東，通常房東都是愿意配合買家避稅的，大家都是被吸血蟲們剝削滴苦逼百姓，天下苦逼是一家嘛。所以我初步判斷，其實稅務(wù)還是按以前的區(qū)域最低指導(dǎo)價模式收稅滴，不過將原來的指導(dǎo)價大幅度提高而已。中介常用的那種二次網(wǎng)簽方法對自行成交的不可行在于：自己去做兩次網(wǎng)簽對賣方和買方都是一個折磨，實際操作起來非常困難不便，時間成本和機(jī)會成本對自行成交的買賣雙方都支付不起，但中介由于有網(wǎng)簽的權(quán)限和便利條件，所以他們可以這樣操作，要不然怎么才能體現(xiàn)他們收取的高額中介費(fèi)的價值呢？最后簡單談?wù)劄樯兑芏悾何ㄒ坏脑蚓褪嵌址拷灰篆h(huán)節(jié)的苛捐雜稅已經(jīng)繁重到買房人無法負(fù)擔(dān)無法忍受的地步?。?！契稅：%（90平米以下），%（90～140平米），3%（140平米以上）；注意，前面兩個減半征收是對首套房而言，如果是二套房一律按3%征收契稅。第3步，購房資格審核（5個工作日）和賣家簽完二手房自行成交合同以后，應(yīng)迅速進(jìn)行購房資格審核。經(jīng)資格審核和后面網(wǎng)簽的兩次觀察，這里通常不需要排隊，即便排隊也應(yīng)該很快，不會超過半小時，畢竟在房源信息被中介壟斷的市場現(xiàn)實下，二手房自行成交的案例還是少數(shù)。提示：身份證，戶口卡，房產(chǎn)證的復(fù)印件多復(fù)印幾份留著備用，以后用到的場合很多。我是自己先打印成兩頁填好的，結(jié)果現(xiàn)場一看信息表只有一頁紙，只得又重新填了一遍。網(wǎng)簽需要攜帶的證件資料與購房資格審核時基本相同，但是賣家需要多帶一樣資料：即把收款賬戶的銀行卡（本）及復(fù)印件帶上。交接資料以后，網(wǎng)簽便宣告完成，整個過程不到半個小時，非常迅速快捷。雖然之前已經(jīng)私下簽過兩份完整合法的自行成交合同，但這份網(wǎng)簽合同同樣需要一個完整嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膬?nèi)容和形式，第二部分相關(guān)內(nèi)容可按原合同的約定內(nèi)容照搬就OK，但是合同總價格千萬記得是為避稅降低了的網(wǎng)簽總價，切記切記?。?！網(wǎng)簽合同的原件和復(fù)印件在后面的環(huán)節(jié)用處挺多的，后來三份原件分別給了公積金中心、建行和發(fā)證大廳各一份，我們自己卻連一份原件都沒有了，呵呵。相信很多買房人都聽過中介的忽悠，公積金組合貸最快半年能辦完，最夸張的有說國管公積金組合貸要一年的（如果不信，可以去安居客等網(wǎng)站看看白癡中介“專家”們對于組合貸各種啼笑皆非的“專家答疑”，哈哈！可見對本朝體制內(nèi)外凡是號稱“專家”的都要警惕?。。?，由于買房人根本無法獲取類似的信息和經(jīng)驗，最終只得無奈的接受中介提出的全部商貸建議。由于是自行一個人初次辦理國管公積金組合貸，對于各種申請流程和程序毫無經(jīng)驗，只能提前上網(wǎng)做功課，同時參考網(wǎng)絡(luò)論壇（55BBS，水木社區(qū)）里的一些經(jīng)驗帖獲取信息和經(jīng)驗總結(jié)，但是網(wǎng)上關(guān)于組合貸的經(jīng)驗帖非常少，至于介紹詳細(xì)流程的幾乎就是一個空白，這種狀況應(yīng)該和現(xiàn)在的二手房房源和成交都被中介壟斷有關(guān)吧。辦理國管公積金貸款前不得不說兩個需要提前的準(zhǔn)備工作：國管公積金貸款信用評級；二手房評估。之前在網(wǎng)帖上看到有人說國管的信用評級是立等可取的，看來已經(jīng)失效。當(dāng)時去市管中心看見人更少，5分鐘搞定證明走人。后來我估計評B的主要原因還是因為我這一方現(xiàn)在是市管民企非封頂繳存，同時LP她們單位的繳存基數(shù)低了點的原因。但市管公積金相比國管公積金有些其它好處，后面會逐一提到，當(dāng)然也有劣勢，如下面馬上將談到的二手房評估中的貓膩，天下烏鴉真的是一般黑，只不過黑的部位和黑的程度不同而已?！蔽倚睦锂?dāng)時那個糾結(jié)啊，啊啊啊啊啊……，在這種場合人家的流程人家說了算，網(wǎng)上看的那些泛泛而談的經(jīng)驗都只能參考而已。于是我只能當(dāng)場問建行人員有沒有評估公司的聯(lián)系方式，表示我可以立即聯(lián)系做評估。我接過來定睛一看，上面是和建行有合作關(guān)系的評估公司的電話，上面共有10家評估公司可供選擇（雖然選擇的范圍比市管那種強(qiáng)制指定為KZHJ一家的范圍要大很多，但是這種限定范圍的選擇也同樣是違規(guī)行為！相關(guān)吐槽見另一個主貼 ），為避免廣告嫌疑和不幫助作惡，我思考再三還是決定不將這個列表放出來，所以請各位有需要的同學(xué)自己向貸款申請建行的貸款經(jīng)辦人員索取吧，當(dāng)然，可能建行各個分行的合作評估公司不盡相同，這些都是兲朝潛規(guī)則下的社會爛污。評估公司的評估工作內(nèi)容，其實也不是太神秘。出評估報告前，我接到過評估師的電話，問我想評多少錢？貸款夠不夠等？我很明確的告知，按市場價格評就可以了，不用考慮我的貸款問題，這個服務(wù)態(tài)度還是不錯滴。原本我也想再多要2份原件滴，但是人家一張口就要100元成本費(fèi)，后來一想這個價錢太黑，遂作罷。最后稍帶說一下市管公積金方面的二手房評估，可以明確的是市管公積金方面的評估確實被KZHJ一家評估公司給壟斷了。在說到正式貸款的申請資料準(zhǔn)備前，還有幾個基本的問題需要介紹下。）。5個提交組合貸申請材料的建行經(jīng)辦支行見下面文件所示：金融街支行在電話里聽完我的情況描述后，答復(fù)說可以根據(jù)客戶的具體情況給予商貸利率折扣，讓我親自去一趟，于是我?guī)е盏降亩址吭u估報告和先前準(zhǔn)備好的各種組合貸申請資料，開始了正式的國管公積金組合貸款申請流程。貸款申辦流程開始前，再來看一下官方文件發(fā)布的國管公積金組合貸款流程，見下圖：上面的組合貸流程一般說來是比較詳盡的了，但是我根據(jù)自己的實踐把這個流程細(xì)化了一下，具體如下所示：A公積金貸款部分申請資料提交給經(jīng)辦建行網(wǎng)點（1工作日）——A建行將資料轉(zhuǎn)國管公積金中心初審（1工作日）——A國管公積金批貸（15工作日）——A公積金貸款合同面簽（3～5個工作日）——A商貸部分申請資料提交——A商貸面簽（3～5個工作日）——A商貸批貸（5個工作日）——A稅務(wù)繳稅、過戶大廳過戶（1工作日）——A過戶當(dāng)場出房產(chǎn)證——A（銀行或代辦公司）將房產(chǎn)證送建委抵押（出房產(chǎn)證3個工作日后可辦抵押）——A1抵押完成出他項權(quán)證（抵押完1個工作日后可出權(quán)證）——A1他項權(quán)證取回送銀行（及國管中心）（1工作日）——A1銀行安排放款（5～10個工作日）。最好不要產(chǎn)生涂改，否則涂改后要簽字確認(rèn)。經(jīng)驗證明，我想錯鳥！建行經(jīng)辦人員在接收申請資料時發(fā)現(xiàn)《申請書》填的“首付金額”和《首付款收據(jù)》上金額不一致，而且收據(jù)上的首付款金額不到房價的30%（差5%左右），便指出這個《首付款收據(jù)》不符合要求，經(jīng)我反復(fù)解釋未果，必須要重新做。商貸部分的資料可以提前準(zhǔn)備好