【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 張表格給我，并示意我照表格中的評(píng)估公司聯(lián)系就可以啦。我接過(guò)來(lái)定睛一看，上面是和建行有合作關(guān)系的評(píng)估公司的電話，上面共有10家評(píng)估公司可供選擇（雖然選擇的范圍比市管那種強(qiáng)制指定為KZHJ一家的范圍要大很多，但是這種限定范圍的選擇也同樣是違規(guī)行為！相關(guān)吐槽見(jiàn)另一個(gè)主貼 ），為避免廣告嫌疑和不幫助作惡，我思考再三還是決定不將這個(gè)列表放出來(lái)，所以請(qǐng)各位有需要的同學(xué)自己向貸款申請(qǐng)建行的貸款經(jīng)辦人員索取吧，當(dāng)然，可能建行各個(gè)分行的合作評(píng)估公司不盡相同，這些都是兲朝潛規(guī)則下的社會(huì)爛污。于是，我拿著表格開(kāi)始了預(yù)約，還好，打了兩個(gè)電話就談成了一家評(píng)估公司，并談好了評(píng)估價(jià)格600元。開(kāi)始談價(jià)格的時(shí)候，人家給我報(bào)的價(jià)格是1K，我直接還價(jià)600元，就說(shuō)這是市場(chǎng)價(jià)啊，對(duì)方一聽(tīng)我的口吻估計(jì)我也比較了解行情了，沒(méi)費(fèi)太多口舌就同意成交（當(dāng)然有砍價(jià)天賦滴童鞋可以嘗試400元的地板價(jià)，俺其實(shí)從來(lái)不太會(huì)砍價(jià)?。＝酉聛?lái)和賣方溝通確定評(píng)估時(shí)間，約定時(shí)間在第三日的中午進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地評(píng)估。評(píng)估公司的評(píng)估工作內(nèi)容，其實(shí)也不是太神秘。其實(shí)就是以下幾個(gè)步驟：委派一個(gè)實(shí)地勘察的外勤工作人員到交易房屋所在地，先拍小區(qū)外景照片和樓座、樓道照片若干；進(jìn)入室內(nèi)拍室內(nèi)實(shí)景照片若干，最后工作人員還會(huì)請(qǐng)你給他拍張現(xiàn)場(chǎng)工作照；接下來(lái)是房屋情況調(diào)查，評(píng)估人員會(huì)按一張調(diào)查表格詢問(wèn)并調(diào)查譬如物業(yè)費(fèi)及房子的一些其他基本情況，并一一記錄；最后是查驗(yàn)賣方的房產(chǎn)證原件，收取買賣方的身份證復(fù)印件及房產(chǎn)證復(fù)印件。我按約定價(jià)格交600元評(píng)估費(fèi)，評(píng)估人員開(kāi)收據(jù)（正式發(fā)票要我去他們公司用收據(jù)換，后來(lái)覺(jué)得麻煩就一直沒(méi)去），至此，二手房評(píng)估的外勤工作完成！整個(gè)過(guò)程不超過(guò)30分鐘！12點(diǎn)半開(kāi)始，1點(diǎn)結(jié)束，大家各自回公司上班，都沒(méi)有耽誤工作，稍微耽誤了一頓午飯是真滴。評(píng)估公司的外勤工作人員回去后將這些照片和調(diào)查資料交給公司的房產(chǎn)評(píng)估師，再由他們依照固定的評(píng)估報(bào)告模板整理本次評(píng)估的報(bào)告，最終出具3份正式的二手房評(píng)估報(bào)告給我。出評(píng)估報(bào)告前，我接到過(guò)評(píng)估師的電話，問(wèn)我想評(píng)多少錢？貸款夠不夠等？我很明確的告知，按市場(chǎng)價(jià)格評(píng)就可以了，不用考慮我的貸款問(wèn)題，這個(gè)服務(wù)態(tài)度還是不錯(cuò)滴。等報(bào)告結(jié)果出來(lái)一看，報(bào)告上的評(píng)估價(jià)格比我們的實(shí)際成交價(jià)略低一點(diǎn)，但比我們填報(bào)的網(wǎng)簽價(jià)高不少，當(dāng)時(shí)還真怕因?yàn)檫@個(gè)價(jià)格差在后面的程序中遇到各種未知的質(zhì)疑和麻煩呢，呵呵，不過(guò)后來(lái)事實(shí)證明沒(méi)事兒，沒(méi)人對(duì)評(píng)估報(bào)告價(jià)格與網(wǎng)簽價(jià)格差別提出過(guò)異議。關(guān)于評(píng)估報(bào)告需要份數(shù)的問(wèn)題：各評(píng)估公司默認(rèn)的評(píng)估報(bào)告份數(shù)通常為3份，但是我個(gè)人覺(jué)得不太夠用，公積金中心要2份，銀行1份，剛好夠，自己手里都不能留一份原件，所以我建議和評(píng)估公司談價(jià)格的時(shí)候就明確要4份報(bào)告，不是默認(rèn)的3份。如果不提前談好這個(gè)細(xì)節(jié)，后面想要加的時(shí)候就困難了，一般評(píng)估公司都會(huì)趁著這個(gè)時(shí)候獅子大開(kāi)口，狠宰客戶一把。原本我也想再多要2份原件滴，但是人家一張口就要100元成本費(fèi)，后來(lái)一想這個(gè)價(jià)錢太黑，遂作罷。現(xiàn)場(chǎng)實(shí)測(cè)后的3個(gè)工作日出評(píng)估報(bào)告并快遞到我公司，從約評(píng)估公司開(kāi)始到收到評(píng)估報(bào)告，中間非常順利但也花費(fèi)整整一周的時(shí)間。所以，我建議：凡是準(zhǔn)備自行做國(guó)管公積金貸款的，應(yīng)該把二手房評(píng)估放到做購(gòu)房資格審核的同時(shí)啟動(dòng)，開(kāi)始資格審核后隨即就開(kāi)始著手二手房評(píng)估，等資格審核的結(jié)果（5個(gè)工作日）出來(lái)并做完網(wǎng)簽的同時(shí)就能拿到評(píng)估報(bào)告了，這樣一來(lái)在時(shí)間上的銜接就更緊密，可以從整個(gè)3個(gè)月的周期中節(jié)約出最少一周的時(shí)間?！抖址吭u(píng)估報(bào)告》的真面目就是下面展示的一份10多頁(yè)的文本，并無(wú)太多神秘。最后稍帶說(shuō)一下市管公積金方面的二手房評(píng)估，可以明確的是市管公積金方面的評(píng)估確實(shí)被KZHJ一家評(píng)估公司給壟斷了。為什么會(huì)如此公然的壟斷呢？這里面的黑幕我們當(dāng)然不得而知，但是可以看出來(lái)，市管公積金為了為這種壟斷提供了非常強(qiáng)大的便利，就是將評(píng)估納入到市管公積金的申請(qǐng)流程中來(lái)，提交公積金初審資料后立即去交300的評(píng)估押金，出評(píng)估報(bào)告的時(shí)候再交余下的1200，多么干凈利落而無(wú)恥的行政壟斷手法啊，甚至?xí)屓水a(chǎn)生一種錯(cuò)覺(jué)，認(rèn)為這就是一貫的行政服務(wù)收費(fèi)模式啊，誰(shuí)會(huì)去質(zhì)疑呢？按照當(dāng)事人舉證的原則當(dāng)然不是我，而是那些被壟斷剝奪市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的同業(yè)評(píng)估公司們和申請(qǐng)市管公積金被剝奪選擇權(quán)而強(qiáng)迫消費(fèi)的童鞋們。其實(shí)很多人都手握打開(kāi)某些黑箱的那把鑰匙，開(kāi)或不開(kāi)就看個(gè)人的勇氣和選擇了。我選擇打開(kāi)了，你們還等什么呢？前面幾個(gè)帖子寫了國(guó)管公積金貸款申辦前需要提前準(zhǔn)備好的兩項(xiàng)工作，分別是“貸款信用評(píng)級(jí)”和“二手房評(píng)估”，雖說(shuō)這兩項(xiàng)工作并不是一定要提前做好，但是為了盡快完成貸款的流程，這么做是加快貸款進(jìn)度的實(shí)戰(zhàn)經(jīng)驗(yàn)，靠花錢都買不來(lái)滴！如果有人看了以后能從中受益，少走彎路，節(jié)約一點(diǎn)寶貴的時(shí)間，便是這篇帖子的價(jià)值所在，也算是我寫這個(gè)長(zhǎng)篇流水貼的初衷吧。在說(shuō)到正式貸款的申請(qǐng)資料準(zhǔn)備前，還有幾個(gè)基本的問(wèn)題需要介紹下。一、國(guó)管公積金貸款銀行的選擇：國(guó)管公積金的貸款發(fā)放銀行目前只能選擇建行一家，組合貸的商貸銀行自然也只能選擇建行了，別無(wú)他法。市管公積金組合貸的商貸銀行，則可以選擇農(nóng)行、中行、工行、建行、招行、交行六家中的任何一家，商貸部分除建行外都更容易獲得利率折扣，從85折到95折不等，當(dāng)然折扣額度要看貸款人的信用及財(cái)務(wù)狀況。我看到水木社區(qū)有人成功申請(qǐng)到組合貸商貸部分85折利率的，一度搞得我非常后悔沒(méi)有去申請(qǐng)市管公積金（我本人的公積金是10年才轉(zhuǎn)到市管的，選擇國(guó)管的最直接原因是了解到市管給民企和外企的員工評(píng)級(jí)原則是，不論月收入如何，都只給評(píng)80萬(wàn)的A級(jí)，最終為了穩(wěn)妥才選的國(guó)管，誰(shuí)知，市管的商貸選擇面要寬很多，坑爹啊。）。最后，我組合貸里的商貸在建行只申請(qǐng)到了95折利率，之前答應(yīng)的是9折（俺是建行多年的VIP客戶），經(jīng)過(guò)下文詳述之。所以，我建議如果組合貸有選市管的條件，且能有把握評(píng)級(jí)到AA的話，盡量選擇市管公積金組合貸吧，因?yàn)樯藤J部分的利率折扣能省下一筆可觀的貸款利息。二、國(guó)管公積金組合貸的申辦建行網(wǎng)點(diǎn)選擇：國(guó)管公積金中心已經(jīng)不直接受理組合貸的申請(qǐng)，組合貸申請(qǐng)要到公積金中心指定的5家建行支行網(wǎng)點(diǎn)提交公積金和商貸的申請(qǐng)材料，建行收到材料以后，先將公積金部分材料轉(zhuǎn)公積金中心審核批貸，等公積金批貸以后才開(kāi)始商貸部分的審批，所以，整個(gè)流程的時(shí)間會(huì)比純公積金貸款要長(zhǎng)。5個(gè)提交組合貸申請(qǐng)材料的建行經(jīng)辦支行見(jiàn)下面文件所示：金融街支行在電話里聽(tīng)完我的情況描述后，答復(fù)說(shuō)可以根據(jù)客戶的具體情況給予商貸利率折扣，讓我親自去一趟，于是我?guī)е盏降亩址吭u(píng)估報(bào)告和先前準(zhǔn)備好的各種組合貸申請(qǐng)資料，開(kāi)始了正式的國(guó)管公積金組合貸款申請(qǐng)流程。TIPS：商貸利率折扣是組合貸里大家非常關(guān)心的一個(gè)指標(biāo)，可建行給予組合貸中的商貸部分利率折扣的時(shí)候顯然沒(méi)有其他銀行（農(nóng)行、中行據(jù)說(shuō)利率折扣好談）那樣慷慨和大方，但是從我的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，建行各個(gè)分行的貸款政策貌似并不一致，并不是所有的分行都鐵板一塊，完全不給予組合貸的商貸利率折扣，有的分行對(duì)組合貸商貸的利率折扣還是很有空間的，85折不成就9折，最不濟(jì)95折也可以哈，建議大家根據(jù)自己的情況打電話多問(wèn)多咨詢，說(shuō)不定磨到最后申請(qǐng)個(gè)85折利率也不是不可能的。第5步：國(guó)管公積金組合貸申辦流程：經(jīng)過(guò)兩個(gè)重要的準(zhǔn)備程序：信用評(píng)級(jí)和二手房評(píng)估，以及若干的貸款前準(zhǔn)備工作后，終于開(kāi)始了正式的組合貸申請(qǐng)過(guò)程。我個(gè)人由于商貸利率折扣的原因決定改變了國(guó)管公積金組合貸的申請(qǐng)建行支行，從最初選擇的建行朝陽(yáng)支行換到了金融街支行。貸款申辦流程開(kāi)始前，再來(lái)看一下官方文件發(fā)布的國(guó)管公積金組合貸款流程，見(jiàn)下圖：上面的組合貸流程一般說(shuō)來(lái)是比較詳盡的了，但是我根據(jù)自己的實(shí)踐把這個(gè)流程細(xì)化了一下，具體如下所示：A公積金貸款部分申請(qǐng)資料提交給經(jīng)辦建行網(wǎng)點(diǎn)（1工作日）——A建行將資料轉(zhuǎn)國(guó)管公積金中心初審（1工作日）——A國(guó)管公積金批貸（15工作日）——A公積金貸款合同面簽（3～5個(gè)工作日）——A商貸部分申請(qǐng)資料提交——A商貸面簽（3～5個(gè)工作日）——A商貸批貸（5個(gè)工作日）——A稅務(wù)繳稅、過(guò)戶大廳過(guò)戶（1工作日）——A過(guò)戶當(dāng)場(chǎng)出房產(chǎn)證——A（銀行或代辦公司）將房產(chǎn)證送建委抵押（出房產(chǎn)證3個(gè)工作日后可辦抵押）——A1抵押完成出他項(xiàng)權(quán)證（抵押完1個(gè)工作日后可出權(quán)證）——A1他項(xiàng)權(quán)證取回送銀行（及國(guó)管中心）（1工作日）——A1銀行安排放款（5～10個(gè)工作日）。A公積金貸款部分的申請(qǐng)資料提交，可以就近選擇5家建行支行中的任意一家，或是選擇能給商貸最優(yōu)利率折扣的一家吧。公積金貸款準(zhǔn)備的資料清單如下圖，注意，不要參照一個(gè)舊的錯(cuò)誤版本（就是國(guó)管中心下載中心里 《借款申請(qǐng)書》后面附的材料清單目錄，兩個(gè)都是過(guò)時(shí)錯(cuò)誤的！政府網(wǎng)站滴效率和工作態(tài)度可見(jiàn)一斑?。?，錯(cuò)誤材料清單版本需要的資料份數(shù)要多許多，我當(dāng)時(shí)就是按錯(cuò)誤版本準(zhǔn)備的資料，結(jié)果交資料的時(shí)候建行經(jīng)辦人員經(jīng)整理退回我一大摞多余的各種資料?！督杩钌暾?qǐng)書》填寫時(shí)如有不明確或有疑義的事項(xiàng)，最好先打印出來(lái)讓賣方在售房人簽章處簽好字，到建行向經(jīng)辦人員咨詢清楚后在現(xiàn)場(chǎng)填寫。最好不要產(chǎn)生涂改，否則涂改后要簽字確認(rèn)。最后來(lái)談?wù)勔粋€(gè)深刻的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，關(guān)于《首付款收據(jù)》。之前我在查看一些其他自助攻略的時(shí)候，曾看到有人談到首付收據(jù)可以讓賣方隨意開(kāi)一個(gè)數(shù)的，好像金額多少與貸款額無(wú)關(guān)，結(jié)果我就被這誤導(dǎo)給引進(jìn)坑里了，前后耽誤了一周多的時(shí)間。由于首付款較多，接近50%，我們與賣方約定首付分兩期支付，當(dāng)時(shí)認(rèn)為自行過(guò)戶不經(jīng)過(guò)監(jiān)管，首付款金額只要填申請(qǐng)書和合同上，而且在過(guò)戶前全部支付給賣方就可以了，國(guó)管中心和銀行又不能控制。經(jīng)驗(yàn)證明，我想錯(cuò)鳥(niǎo)！建行經(jīng)辦人員在接收申請(qǐng)資料時(shí)發(fā)現(xiàn)《申請(qǐng)書》填的“首付金額”和《首付款收據(jù)》上金額不一致，而且收據(jù)上的首付款金額不到房?jī)r(jià)的30%（差5%左右），便指出這個(gè)《首付款收據(jù)》不符合要求，經(jīng)我反復(fù)解釋未果，必須要重新做。又恰好，賣方給完我收據(jù)后就出差去鳥(niǎo)，下周才能回來(lái)，嗚呼，就這樣，因?yàn)橐粋€(gè)想當(dāng)然的小細(xì)節(jié)，耽誤了整整一周多2天滴時(shí)間。當(dāng)時(shí)正在與時(shí)間賽跑滴我真是欲哭無(wú)淚。各位童鞋們注意，只要資料里面有不符合接收要求的資料，就需要等到該資料重新準(zhǔn)備好以后再次提交，檢查合格才能算做正式接收全部申請(qǐng)資料，同時(shí)開(kāi)始正式計(jì)算國(guó)管公積金申請(qǐng)進(jìn)度時(shí)間，按建行工作人員當(dāng)時(shí)的口頭承諾，15個(gè)工作日出批貸結(jié)果通知公積金面簽。商貸部分的資料可以提前準(zhǔn)備好，但是建行明確表示不予接收，要等公積金貸款面簽以后才接收商貸部分