【正文】 最后取得的，而是在開始。 在此，謹(jǐn)向貴公司給予我們這樣的機(jī)會表示由衷感謝！ 禾瑞物業(yè)代理 錦匯花園二期策劃方案 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 第一部份 市場篇 在現(xiàn)今激烈的市場競爭中，市場環(huán)境始終是處于不斷變化的狀態(tài)中。 B、加強(qiáng)城市基本建設(shè) 成都作為中西部的窗口城市，為了抓住這次西部大開發(fā)的機(jī)遇 ,努力使自己成為西部大開發(fā)的支點(diǎn)，為了實(shí)現(xiàn)追趕型跨越式的發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，市政府加大了城市基本建設(shè)。 D、人口城市化 目前 ,我國正處于城市化進(jìn)程加速階段。 B、居民的居住需求在發(fā)生變化 從房地產(chǎn)業(yè)的消費(fèi)來看 ,由集資建房 ,福利分房到集團(tuán)購房再到今天的個人買房。 D、居民購房率快速增長 儲蓄余額的急劇增加 ,在銀行實(shí)行抵押貸款 ,按揭和政策的扶持下 ,居民購房急劇升溫 ,98 年成都售房面積 萬平方米。 B、餐飲娛樂旅游文化 由于金鷹酒樓 ,銀杏酒樓 ,民族飯店 ,紅杏酒家、三峰甲魚莊、萬家富火鍋、大河谷、圣陶沙茶樓、 快樂老家火鍋、鄉(xiāng)老坎、菜根香、九個太陽射箭館等多家不同檔次酒樓、飯店、娛樂企業(yè)的落戶 ,使該區(qū)域形成了形成了濃厚的，且獨(dú)特的娛樂休閑氛圍。以下是針對西門區(qū)域的 30 戶 住戶的調(diào)查情況。 3%。 6%. 45— 50 歲 11 人，占 36。 東門區(qū)域的有 19人 ,占 %. 錦匯花園二期策劃方案 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 西門區(qū)域市中區(qū)南門區(qū)域北門區(qū)域東門區(qū)域 %1 1 . 3 %1 3 . 5 %8% 6 . 5 %區(qū)域分布圖 （ 3） 職業(yè)分布 : 政府部門的工作的 44 人 ,占 %。 其它的 45 人 ,占 15%。 為結(jié)婚購房 和單身者 39人 ,占 13%。 130160 平方米的占 %。 D、對陽臺風(fēng)格的偏好 有 %的消費(fèi)者喜歡大落地玻璃陽臺，理由是：視野較開闊，采光也較好， 且起居室有一個“外延”范圍，相當(dāng) 于擴(kuò)大了起居室的面積；另外， %的消費(fèi)者喜歡封閉式陽臺，因?yàn)楦粢粜Ч^好，且能保持清潔，易于打掃，這些是傳統(tǒng)陽臺所錦匯花園二期策劃方案 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 不具備的。 %的人選擇小橋流水 。小區(qū)內(nèi)花園設(shè)計(jì)風(fēng)格偏好歐陸式北方庭院式江南園林式花園無需要特別風(fēng)格1 3 . 8 5 %%2 1 . 5 4 %2 3 . 0 8 % 三、本案及周邊市場情況的調(diào)查 對此市場情況的 調(diào)查目的是：為了進(jìn)一步發(fā)現(xiàn)錦匯花園的潛在市場和潛在需求量，掌握還有哪些市場可以開發(fā)和占領(lǐng)及公司在市場中的影響。從房屋總價(jià)及消費(fèi)者承受錦匯花園二期策劃方案 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 的首付款來看，錦匯花園完全能控制在 5－ 15 萬元之間。 天鵝星座 :雖然價(jià)格相對不高 ,但戶型較大 ,均在 130平方米以上 ,該公司目前在戶型上做出了調(diào)整 ,以賣空間的形 式變相降低房價(jià) ,對市場形成了一定的沖擊力 ,取得了初步成功 ,在銷售上對本案一、二期都是有力的競爭。干道是人人皆知的開發(fā)較早的企業(yè)之 一，有數(shù)十萬平方米的開發(fā)的經(jīng)驗(yàn)。 C、金牛區(qū)政府 努力營造該區(qū)域的投資環(huán)境 如占地 20 余畝的金牛廣場；羊西線三環(huán)外的綠色長廊，創(chuàng)錦西名宅等基礎(chǔ)建設(shè)等活動，為該區(qū)域創(chuàng)造了良好的投資環(huán)境和居家環(huán)境。 C、錦匯一期銷售折扣策略 錦匯花園一期在開盤促銷過程中有部份高開低走的現(xiàn)象。 36%的人則接受價(jià)格在 23002700 元 /平方米左右 。為了使錦匯花園能用最少的廣告投入，發(fā)揮最大的廣告效益。天鵝星座以“立方米”概念的形式在報(bào)紙上投放大版面的套紅廣告 .錦城花園則以熱帶綠化去營造居住環(huán)境 ,可謂是各自為陣 ,各施殺手锏去搶占市場。 六、競爭情況的調(diào)查 錦匯花園二期策劃方案 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 競爭項(xiàng)目的調(diào)查 見附表 1：競爭項(xiàng)目調(diào)查表 競爭企業(yè)的調(diào)查 華康房屋開發(fā)有限責(zé)任 公司 : 系中房集團(tuán)成都總公司和香港聯(lián)盟有限公司合資成立 的房地產(chǎn)專業(yè)公司。 成都國貿(mào)實(shí)業(yè)集團(tuán)股份有限公司： 集商 貿(mào) ,物業(yè)管理 ,房地產(chǎn)開發(fā)等產(chǎn)業(yè)于一體的大型股份制企業(yè)。 開元房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 :該公司是屬成都市統(tǒng)建辦下屬企業(yè) ,一直從事房地產(chǎn)開發(fā)，公司總經(jīng)理李寶祥 ,決心改變以前國有企業(yè)的善 ,調(diào)整公司的人事制度及經(jīng)營方針 ,把城西公寓和格林花園的營銷全部委托專業(yè)代理公司代理。因此，抓住消費(fèi)群，減低個案的空置率，回收資金就成為各案最重視的問題。由此可見，由競爭造成了羊西線房市的低價(jià)位銷售。因此，如今的房地產(chǎn)市場供大于求的局面日趨嚴(yán)重。 c、 電梯公寓帶來的方便性、舒適性非常多，尤其對有老人的家庭，可謂物有所值。 g、 目前，電梯成本不斷在降低，質(zhì)量也有大大的提高，有完善的售后服務(wù)體系作保證。 c、 電梯公寓相對多層磚混成本偏高，同一區(qū)域環(huán)境內(nèi)不如買多層實(shí)惠。 錦匯花園二期策劃方案 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 第二部分 營銷篇 通過專業(yè)的市調(diào)人員對項(xiàng)目及項(xiàng)目各項(xiàng)情況進(jìn)行的細(xì)致深入的調(diào)查，以及我們對市場 調(diào)查的研究和分析，在符合市場規(guī)律的前提下，我公司本著滿足消費(fèi)者需要并保證貴公司最大利益的宗旨，特?cái)M定出以下適合錦匯花園的營銷計(jì)劃： 一、 項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 優(yōu)勢 A、地段好 對成都略有了解的人都知道，成都四大門中，由于東門工業(yè)區(qū)密集，北門流動人口多，由數(shù)南門和西門是較理想的居家之地，且“南門住富人，西門住貴人”的說法廣為流傳，加之成都市規(guī)劃建設(shè)“西延線餐飲娛樂一條街”，使西門成了居家的黃金地段。因此，本案在規(guī)模上占有一定優(yōu)勢。 C、消費(fèi)者觀望 心理嚴(yán)重 消費(fèi)者普遍有一種心理：“好房子越來越多”，由于羊西線近期樓盤增多，且戰(zhàn)旗小區(qū)人旺漸漲，令客戶對本案的關(guān)注有所下降，并在下定之前更為遲疑。 D：與西區(qū)醫(yī)院掛鉤，家庭病床。 A：專業(yè)的設(shè)計(jì)單位（園林需有統(tǒng)一風(fēng)格，又有區(qū)別于其它 社區(qū)的獨(dú)特風(fēng)格） B：建議采用適度的坡式園林造型（成都為盆地平原，少見山地、丘陵） C：社區(qū)中水景的營造（如建成小型的活水公園，制造魚水交融 的生態(tài)美景） 錦匯花園二期策劃方案 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 可利用這些特點(diǎn)更進(jìn)一步在產(chǎn)品細(xì)節(jié)和物業(yè)管理上深化，在廣告訴求中給人以平實(shí)，可信的感覺，避免單純的概念和高檔炒作，逐步吸引客戶在比較中傾向本案，取得成功。 六、營銷戰(zhàn)術(shù) 阻隔戰(zhàn)術(shù) 即在項(xiàng)目開盤前，以獨(dú)特的引人注目的方式制造開盤新聞，如懸念廣告等，引發(fā) 消費(fèi)者的好奇心，引起他們的注意力，吸引他們一直關(guān)注本案的動態(tài)，使其暫時停止購買行為。這就是一而再，再而三的加深消費(fèi)者對產(chǎn)品的印象。接待人員要能力強(qiáng)，經(jīng)驗(yàn)豐富，并熟悉市場的業(yè)務(wù)員留守現(xiàn)場，并加強(qiáng)追蹤、訪問作業(yè)，形成高度的營銷網(wǎng)絡(luò)。因此，力爭將售樓中心布置得很精致、完美，并利用其中的銷售道具引導(dǎo)客戶盡快簽約。 內(nèi)容： 人員培訓(xùn)模式 人員配備模式 客 戶 I 組業(yè)務(wù)員（ 2 人） Ⅱ組業(yè)務(wù)員（ 2 人） Ⅲ組業(yè)務(wù)員（ 2 人） 副專案（ 1 人） 業(yè)主委員會 專案經(jīng)理（ 1 人） 錦匯花園二期策劃方案 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 人員配備以專案模式進(jìn)行，由專案經(jīng)理向業(yè)主負(fù)責(zé)，主持日常銷售工作，統(tǒng)轄副 專案和三個業(yè)務(wù)小組。 錦匯花園二期策劃方案 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 B. 通知上述客戶某日某地舉行錦匯花園二期開盤儀式，邀到現(xiàn)場參觀訂購。 E. 現(xiàn)場做好接待準(zhǔn)備工作，如訂 單、宣傳資料，全區(qū)電腦動畫景觀圖等等宣傳道具，并有意安排訂購時段和現(xiàn)中家具擺設(shè)，造成一時之間客戶排隊(duì)和訂購聲不絕于耳的忙碌場面。 I．現(xiàn)場場景：臨設(shè)桌椅、局部綠化、模型、氣球、花藍(lán)、地毯、樂隊(duì)。 現(xiàn)場造勢 A．開盤前 （ 1） 樹立形象看板（針對電梯公寓） （ 2） 沿西延線至二環(huán)路口道路兩側(cè)增設(shè)廣告路牌或布幅。 C． 盤后 （ 1） 視銷售率和工程進(jìn)度，不定期邀約意向性準(zhǔn)客戶和老客戶（成交）至現(xiàn)場舉行招待會，并借此發(fā)布銷售新聞，促銷優(yōu)惠措施等等。 E． 由物管公司提醒客戶汽車尾氣排放潔凈度并加以管理。 強(qiáng)銷期 增加項(xiàng)目獨(dú)特性的介紹，從細(xì)節(jié)的闡述把本案優(yōu)勢充分展露。 三、 本案廣告定位 西延線上明星樓盤的有力續(xù)作 — 錦匯花園二期，乘著干線的翅膀，在由匯廈、干道、宏亞三大超強(qiáng)實(shí)力組成的房地產(chǎn)“聯(lián)合航母”的呵護(hù)之下，款款走來。以和客戶同樣務(wù)實(shí)的精神打造你看得著、摸得著的滿意。 B、差別市場廣告策略： 強(qiáng)銷期 步步為營，逐個擊破：即在一定的時間內(nèi)，針對目標(biāo)消費(fèi)群的細(xì)分，運(yùn)用接近于該細(xì)分市場的媒體，做不同主題內(nèi)容的廣告。即活動廣告、饋贈廣告、文娛廣告、中獎廣告、公益廣告等。那么，深刻性又是引起注意的主 要因素，如果廣告不能給消費(fèi)留下深刻的印象，那么， 它就不算一個成功的廣告。 六、廣告預(yù)算 廣告總費(fèi)用為同期銷售額的 2%至 3%，其包括： 沙盤模型，戶型模型 效果圖 銷 售員統(tǒng)一服裝 售樓書 戶型圖 DM單 夾報(bào)廣告 升空氣球、 彩旗、布幅 充氣拱門 1廣告牌 1報(bào)紙廣告 1促銷活動 錦匯花園二期策劃方案 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 目 錄 前 言 第一部份 市場篇 一、項(xiàng)目的營銷環(huán)境調(diào)查分析 二、消費(fèi)者的調(diào)查 三、本案及周邊市場情況的調(diào)查 四、價(jià)格的調(diào)查 五、市場上廣告情況的調(diào)查 六、競爭情況的調(diào)查 七、調(diào)查結(jié)論 第二部份 營銷計(jì)劃 一、項(xiàng)目優(yōu)劣勢分析 二、營銷目標(biāo) 三、對二期價(jià)格的建議 四、對二期產(chǎn)品的建議 五、營銷策略 六、營銷戰(zhàn)術(shù) 七、銷售前準(zhǔn)備 八、銷售 造勢 第三部份 廣告篇 一、廣告目標(biāo) 二、廣告推廣的總體思想 三、廣告定位 四、立體化市場推廣策略 五、廣告執(zhí)行策略 六、廣告預(yù)算 錦匯花園二期策劃方案 住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理 ============================================================================================ 內(nèi)容包含最新全國各大城市房地產(chǎn)市場研究、房地產(chǎn)項(xiàng)目研究、最新房地產(chǎn)行業(yè)分析、走勢、預(yù)測以及全國各地區(qū)項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告、投資可行性研究報(bào)告…… 著名公司 ： 萬科、萬通、中 海、泰達(dá)、富力、綠地、合生創(chuàng)展、順馳、金地、中原、戴德梁行、奧美、博思堂、黑弧、風(fēng)火、同路 …… 熱點(diǎn)城市（覆蓋全國絕大部分地區(qū)）：北京、上海、大連、成都、廣州、南京、重慶、青島 …… 可行性分析報(bào)告、項(xiàng)目細(xì)析報(bào)告、全程策劃方案、前期營銷策劃方案、市場調(diào)研報(bào)告、 、 市場推廣方案、營銷策劃書、項(xiàng)目定位策劃方案、品牌規(guī)劃方案 研究報(bào)告 2020年 09月更新 《 2020