【正文】 地塊南界南向景觀關于化工廠動遷的問題，從遠景開發(fā)來看，為本地塊設置合理的的開發(fā)進度就相當重要了，合理規(guī)避產品設置、布局，將對本地塊具體開發(fā)節(jié)奏產生重要影響。 地塊東南角東向景觀 地塊東北角南向景觀 地塊東南角西向景觀216。1．2 地塊周圍景觀1．2．1 自然景觀216。 內外裝修建議216。 建筑風格建議216。 景觀規(guī)劃建議178。 規(guī)劃方案構思216。 改造工程主要功能分區(qū)目標人群描述1．2 明月湖國家濕地公園景觀建議216。 地塊（產品層面）SWOT分析2．1 優(yōu)勢分析2．2 劣勢分析216。 配套設施綜述216。 環(huán)境衛(wèi)生情況216。 東方景觀216。東營 西方景觀216。 社會治安情況216。 關鍵點216。 應對措施2．3 項目的機會分析2．4 項目的威脅分析3．結論二、 項目定位地塊主題概念的導入1．1 清風湖公園改造216。 景觀主題分區(qū)建議216。 客群定位216。 總體建議178。 房型配比216。 建筑內部裝修216。 東方景觀廣利河以北地塊東向隔護城河是在售商品房萬達高爾夫花園、東辰鑒墅項目，該方向上，護城河水質已經為變質水體狀態(tài)，加之東向產品規(guī)劃容積率較高使得該向景觀為本地塊較差的區(qū)位。 西方景觀 地塊南界南向景觀 地塊西南角南向景觀 地塊西界西向景觀在該方向上，地塊緊東二路與居住區(qū)小區(qū)相隔，該向為通向利津的南二路與東二路交匯處，就近景而言劣勢明顯，東二路西側主要為一些低層建筑，因此遠景較之于本地塊來說也不存在太多優(yōu)勢。同時目前地塊南界區(qū)域內也有兩處未完成全部動遷工作的單位。廣利河以南，此區(qū)域也是本地塊可用建筑用地最集中地塊，目前無任何景觀資源，但從規(guī)劃來看，若將廣利河南北地塊作整體設計來規(guī)劃實施，實現(xiàn)景觀的共享就將大大彌補這個方向上景觀不佳的不足。南向地塊內有三處待動遷單位，見“四至圖”“L”、“I”、“H”所標定區(qū)域,同時西南角隔南二路有華泰化工廠（“K”點）還處于動遷評估前期,其他地塊則較開闊，縱深強。 環(huán)境衛(wèi)生情況本地塊除了南側有兩處舊工廠外，其他都為凈地，而舊工廠已在拆遷計劃之中，因此我方認為要充分考慮其動遷之后是否會遺留污染的問題。地塊中部南北向的勝利大街是東城區(qū)規(guī)劃中的景觀大道，在本地塊中部與東西向的廣利河呈十字交叉，但隨著城市規(guī)劃中廣利河“三點一線”景觀工程實施，以及勝利大街正在向南作延生的影響，不可否認該區(qū)位不論是在環(huán)境質量、還是社會基礎配套上將有足夠的上揚發(fā)展空間。但由于受城市人口總量相對較小以及東城區(qū)行政版塊等背景因素的影響，該地塊最大人流、物流量大多集中在春夏兩季，而深秋至來年開春期間該區(qū)域仍屬于人氣低谷。 清風湖公園情況 地塊內清風湖公園清風湖公園位于東營市東城主干道勝利大街旁，也就是位于清風湖社區(qū)的中心地帶，同時也位于山東省東營市政府的景觀大道勝利大街與沂河路的交匯處，是山東省最大的城市公園，總占地2690畝，最重要的景點設置是中國唯一的黃河水體紀念碑，整個公園規(guī)劃建設成為全國首個以展現(xiàn)黃河文化為主題的公園。③ 園區(qū)內主要地表處理基本硬化，多數(shù)為混凝土路面間或少量卵石地面，公園內綠植稀少，主要為松樹和冬青等長綠灌木、水體水質無浮游生物，但水流、水體區(qū)塊有待于改造，水體駁岸已硬化，周邊多為自然蘆葦?shù)?。?目前清風湖公園主要吸附人流群是北門、西門居住區(qū)相對固定片區(qū)，在春夏時令部分游動人流。該濕地對研究黃河三角洲獨特的濕地資源具有代表性,具有較高的保護、觀賞和科研價值。③ 目前主要吸附人群為周邊居住區(qū)居民及少量游動人群，北向隔濰河路沿線有簡單商業(yè)娛樂配套。178。178。178。178。 本地塊處東營市政府機關駐地，從人口總量和人口構成上來看僅有政府機關人員及為其提供服務的人群，因此，東城區(qū)大多數(shù)商業(yè)配套設施都與之相聯(lián)系，并且其總量占不到整個全市總量水平的三分之一。 人氣指數(shù)明顯不及西城，在東、西城協(xié)調發(fā)展進程中，東城明顯人氣不旺、版塊吸附力顯弱，跨區(qū)塊消費流量不足形成對整個東城區(qū)塊配套設施需求的刺激力度。 整個東城在配套設施建設上處于大步發(fā)展階段。178。核心是刺激消費。做出一批真正成特色、有吸附力的高檔休閑消費場所，而不是同質化產品。而由于西城區(qū)對東城區(qū)的人文對峙，使得東城區(qū)的發(fā)展呈現(xiàn)出另一番不同景象。在這種大的經濟背景下，東營市房地產市場也悄悄地在發(fā)生變化：一直以來，西城房價總是高于東城，但這種局面現(xiàn)狀正在消失，據我司實地調研在銷項目中東、西城商品房均價已互成均勢，同時東城區(qū)在銷或即將入市的項目中，東城區(qū)集中了70％以上的高端樓盤并且多為大盤運作項目，產品市場定位、產品品質內涵，銷售理念等方面已明顯走在了西城前面。 關鍵點178。178。2．1 清風湖地塊優(yōu)勢分析216。216。216。 216。2．2 劣勢分析216。這將對本地塊產品運作入市前必須做出更科學、系統(tǒng)的產品調研，符合市場需求進度。216。 應對措施：178。178。178。鞏固產品市場占位。另一方面目前東營整個房地產市場結構常規(guī)，即便是東城區(qū)其產品形態(tài)也幾乎都是多層住宅，小高層、聯(lián)排、花園洋房等，且品質都比較接近，最重要的是市場同質化嚴重，尤其缺少權威的、口碑傳誦的高端市場產品。216。3．結論從本目標地塊性質來看，廣利河南岸，東二路至東四路之間是比較理想的住宅建設用地。因此，本地塊在最初定位時一定不要加入這個同質化競爭的行列里來，一定要制定自己的策略，思路，要使得本地塊，至少在產品層面上塑造真正屬于清風湖地塊上的產品，其他產品無法介入的市場氛圍來；形成“你做你的市場，我有我的勢場”（注意：我們要做“勢”場）的最佳氛圍。這兩部分基本原則是“分中求統(tǒng)，聯(lián)動運營”。178。178。從回報的角度看，為了提高投資者信心，在規(guī)劃時考慮到一些短期可回籠資金的業(yè)態(tài)是必要的，但不能占太多指標，要確保清風湖改造核心工程有足夠的空間。清風湖的大部分水體處理為“群島生活體驗”點陣而成。【項目設置】《同一首歌》、《春節(jié)聯(lián)歡晚會（外景地）》、《青年歌手大獎賽（分賽場）》等。齊魯大地，黃河入?？谠浻幸粋€寂寞小村。小飯館，銀行、旅店、廣場，一應俱全，甚至還有了自己的飛機場……【項目設置】(1)寶藏探尋，(2)華八井，(3)營二井，(4)油田生產公社、(5)油田大戲臺（劇場），(6)憶苦思甜聚餐會。直到最近，小島被重新“發(fā)現(xiàn)”出來，她古怪的天氣形態(tài)以及神奇美麗的自然生物造成了小島現(xiàn)在的情形。【主題背景】中國滇西北大山叢林深處的一個小村，歷來是探險者的必經之地?！局黝}背景】家庭娛樂區(qū)版塊——草地休閑、熱帶海灘，該區(qū)輕松歡快，孩子們有的堆沙，有的在水中嬉戲。 改造工程主要功能分區(qū)目標人群描述依據上述的地塊業(yè)態(tài)（景觀）規(guī)劃，國家濕地公園客流人群定位，可初步定位為如下幾類：178。178。178。因此在業(yè)態(tài)的規(guī)劃上，要有特色，有典型性、高端，符合政府城對東區(qū)發(fā)展基本布局要求。 濕地高爾夫運動中心：體驗式都市休閑消費生活，使?jié)竦靥厣c經營結合起來，使靜態(tài)的景觀和人、物聯(lián)動起來。 黃河文化特色商業(yè)區(qū)：經營所有與黃河有關的文化、用品、紀念品等。 地塊分區(qū)客群定位依據上述的地塊業(yè)態(tài)（景觀）規(guī)劃，國家濕地公園客流人群定位，可初步定位為如下幾類：178。178。178。1．3 房地產產品主題策劃根據我們對東營市房地產市場的分析判斷，目前東營市土地資源蘊藏量大，商品房住宅市場供求正步入健康發(fā)展軌道。 項目定位本地塊西自東二路東至東四路，廣利河南岸自南二路為規(guī)劃中建設用地，用地面積近190公傾（除去在建中的黃河展覽館、變電站所占用地），縱觀該區(qū)域地塊，做為住宅開發(fā)用地，區(qū)位優(yōu)勢及地塊周邊來說，景觀優(yōu)勢顯而易見。近水樓臺先得月，向陽花木易為春”面對如此難得的地塊資源優(yōu)勢本項目的定位應該是比較明確的。產品定位：高端但考量到東營樓市供求關系日漸理性，同時也考慮到產品新入市之去化問題，我方設想為分區(qū)開發(fā)整塊運作，在地塊東部地塊產品形式可考慮為高層、小高層產品。 開發(fā)順序：總體由東往西滾動式推進，分三期開發(fā)，其中商業(yè)街和休閑產品于第三期開發(fā)?？罩谢▓@，產品設計上頂層余留停機坪，為二期開發(fā)打好基礎。 第三期：開發(fā)地塊商業(yè)區(qū)塊產品及休閑游樂產品。目前對于東營市現(xiàn)有的居住小區(qū)其內部綠化比較落后，人們走出房子看到的還是房子，而針對本項目來說，走出小區(qū)外便是公園、濕地，而在項目內部則可以通過住宅地層架空，塑造大型內部庭院式綠化，從而可以使得住戶在小區(qū)內部也可享受到公園般的景色，從情感上達到一種把家安在公園里的感覺，從根本上改變了兵營式小區(qū)的