【正文】 050年C55502005年12月2%01%45年表中交易情況、區(qū)域因素和個別因素都是交易實例與待估宗地相比較，以待估宗地為基準確定的數(shù)值。評估人員經(jīng)調(diào)查得知該類設備1998年的定基物價指數(shù)為106％，2000年的定基物價指數(shù)為108％，2008年的定基物價指數(shù)為118％。要求：請幫助評估人員完成以下數(shù)據(jù)的計算。2006年底，某評估公司的評估人員，調(diào)查了解的有關(guān)資料如下：（1）A設備2001年1月從美國進口，當年安裝成功，即投入生產(chǎn)。 （3）評估時，正值國家實施宏觀調(diào)控政策，對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營造成影響，使得該生產(chǎn)線生產(chǎn)的產(chǎn)品：若不降價，則年產(chǎn)量會減至800噸；若每噸降價100元，則可保持正常的年生產(chǎn)能力。40*=32 （2）估算B設備的成新率。評估時該型號的設備已不再生產(chǎn)，被新型設備所取代。(復利系數(shù)保留兩位小數(shù)，年限保留一位小數(shù))（2008年04）（1）20=52(萬元) 5=(萬元) 3=(萬元) 重置成本=52＋＋=(萬元) （2）加權(quán)更新成本=5210＋5＋2=(萬元) （3）加權(quán)投資年限=247。（3）計算該設備的貶值額（4）估算該設備的價值 (2001試題)【答】 （1）該設備重置成本為： 500（140%/100%）+150（140%/115%）=+=（萬元） （2）該設備的已使用年限=（6+5）/=（年） （3）該設備的實體性貶值額=（（+5））=（萬元） 該設備的功能性貶值=3（133%）/10%（11/（1+10%）3）=（萬元）（4）該設備的評估值==（萬元）2006年12月，評估人員對A設備評估時，了解到以下情況：(1)A設備購建于1996年12月，其賬面價值20萬元，2001年12月和2004年12月進行過兩次技術(shù)改造，添置自動控制設施，分別支出5萬和3萬元。（2002年試題）【答】(1)按物價指數(shù)法計算重置成本重置成本=80150%+18130%+3=（萬元） (2)按年限法計算實體性貶值率實體性貶值率=已使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）=（360%）/（360%+5）=% 實體性貶值額=%=（萬元） (3)通過計算超額運營成本反映功能性貶值功能性貶值=12(133%)==(萬元)注:折現(xiàn)率為10%,=1/+1/+1/+1/+1/ (4)評估值==(萬元)5．某肉食加工生產(chǎn)線由兩個部分構(gòu)成，分別購建于1994年10月和1995年10月，賬面原值分別為500萬元、150萬元，現(xiàn)評估其在2000年10月的價值。 (3)與同類技術(shù)先進設備相比，該設備預計每月工人成本超支額為1000元。130%）＋(1+100%)+=（采用物價指數(shù)法）(2)實體性貶值:設備實際已使用年限=5120%＋595%=實體性損耗率=(+尚可使用年限3)=%實體性貶值額=%=（采用使用年限法）(3)功能性貶值=[凈超額運營成本(53)2(133%)]年金現(xiàn)值系數(shù)[11/(1+12%)3247。（2）計算該設備的實體性貶值額。該壓力機前5年的利用率為120%，后5年的利用率為95%，預計尚可以使用3年。 要求：（1）計算被估設備的重置成本及各項損耗；（2）計算該設備的評估值（以萬元為單位，計算結(jié)果保留兩位小數(shù)）。＝（年）成新率=8247。103％2）)]247。(以萬元為計算單位，計算結(jié)果保留兩位小數(shù))（2006 12分）【答】 (1)計算該設備的重置成本： 重置成本＝120（108％247。第三章歷年考試情況：1．被評估的設備購建于2000年6月，賬面原值為120萬元，2002年6月對該設備進行技術(shù)改造，使用了某種新型技術(shù)，改造費用為15萬元，2004年6月對該設備進行評估。102％）＋15（108％247。[120（108％247。（60%+8）=%(3)計算該設備的功能性貶值額 功能性貶值額=500012（133%）（P/A，10%，8）=500012（133%）=（萬元） (4)計算該設備的經(jīng)濟性貶值率經(jīng)濟性貶值率＝[1－（8％247。 （2005試題） 【答】（1）重置成本=100（1+10%）^5+20=（萬元）（2）加權(quán)投資年限=（10+205）/=（年）實際使用年限=80%=（年）成新率=5/（+5）=%功能性貶值額=12（133%）（P/A,10%,5）=(萬元)（3）評估值=%==（萬元）3．某型號壓力機購置于1990年12月，賬面原值為40萬元，其中，壓力機的購買價為35萬元。與同類設備相比，該設備的操作需要5個工作人員，而同類設備需要3個工作人員，操作人員的年工資及福利費用為2萬元/人。（3）計算該設備的功能性貶值額。12%] ==(4)設備價值=－－=4. 被評估設備購建于1997年11月，賬面原值為100萬元，其中設備購置價80萬元，基礎及安裝費用18萬元，運雜費2萬元。 (4)該企業(yè)的正常投資報酬率為10%，所得稅率為33%。調(diào)查分析得知，該類設備定基價格指數(shù)在1994年、1995年、2000年分別為110%、115%、140%，該設備尚可使用5年，和當前市場上的同類設備相比，該設備運行所耗費電力能源較大，平均每年多耗電3萬度，所得稅稅率為33%，折現(xiàn)率為10%。(2)A設備經(jīng)鑒定，尚可使用7年。=(年) （4）A設備的成新率=7247。經(jīng)調(diào)查了解，評估時，其他公司購置新型設備的價格為40萬元。8/(5+8)*100%=% （3）估算B設備的評估價值。估計調(diào)控政策對企業(yè)的影響會持續(xù)3年。目前，鑒定的成新率為70％；（2）A設備包括主機(原始價值10萬美元)和輔助設備(原始價值3萬美元)。（09年7月）（1）主機的重置成本；10*(1+30%)*8=104（2）輔助設備的重置成本；3*(1+20%)*8=（3）國內(nèi)配套設施及其他費用的重置成本；15*(1+16%)+10*(1+40%)=+14=（4）A設備的重置成本；104++=（5）A設備的評估值。要求：(1)計算被評估設備的重置成本；（10年4月）(2)計算該設備的有形損耗(或成新率)及評估值。經(jīng)了解，宗地地價比容積率為1時增加9%，從2005年2月份到2006年2月份，地價每月環(huán)比上漲1%。3=6302（元/㎡）宗地總價=630240000=252 080 000（元）某磚混結(jié)構(gòu)2層住宅，總建筑面積400平方米，占地面積為500平方米，月租金44000元，土地還原利率為8%，建筑物還原利率為10%，建筑物評估時的剩余經(jīng)濟使用年限為40年，稅金為年租金收入的18%，%計，年空置損失租金以半月租金計，維持費按年租金的5%計，年保險費12000元，另用市場法求得土地使用權(quán)價格為每平方米3800元（為樓面地價）。假定2000年的價格指數(shù)為100%，%、%、%、%、%、%，經(jīng)評估人員現(xiàn)場勘察打分，結(jié)構(gòu)、裝修及設備三部分的得分分別為90、80和80，、。要求：評估該宗地的價格(總價及樓面單價)。設計建筑面積為14000平方米，共14層，1～2層為商用房，共2000平方米，3～14層共12000平方米用于住宅。（10年4月）要求：(1)以評估基準日2009年8月為時間點，計算總樓價；2000*4000*+12000*2000*＝26444800(2)計算該時點的總建筑費；1000*60%*[1/（1+10%）^]+ 1000*40%*[1/（1+10%）^]=9185938(3)計算該時點的專業(yè)費； 551156(4)計算該時點的稅費；26444800*5%=1322240(5)計算該時點的利潤和地價。(2)根據(jù)測算，該市近1年來，平均每月地價上漲約一個百分點。(計算結(jié)果以“元”為單位，取整)[11/（1+10%）^50]/ [11/（1+10%）^45]=[11/（1+10%）^50]/ [11/（1+10%）^40]=A=1800*^6**100/105*100/95*100/97*=2064B=1650*^12**100/90*100/102*=2282C=2509*100/110*100/103*=2109(2068+2282+2109)/3=2153 2153*12000=25836000預計某房地產(chǎn)未來5年的年凈收益將保持在400萬元的水平，第5年末計劃將該房地產(chǎn)出售，出售價格預計比現(xiàn)在增值5%。（以萬元為單位，小數(shù)點后保留兩位）（2004試題）（收益法）【答案】