【正文】 050年C55502005年12月2%01%45年表中交易情況、區(qū)域因素和個(gè)別因素都是交易實(shí)例與待估宗地相比較，以待估宗地為基準(zhǔn)確定的數(shù)值。評(píng)估人員經(jīng)調(diào)查得知該類設(shè)備1998年的定基物價(jià)指數(shù)為106％，2000年的定基物價(jià)指數(shù)為108％，2008年的定基物價(jià)指數(shù)為118％。要求：請(qǐng)幫助評(píng)估人員完成以下數(shù)據(jù)的計(jì)算。2006年底，某評(píng)估公司的評(píng)估人員，調(diào)查了解的有關(guān)資料如下：（1）A設(shè)備2001年1月從美國(guó)進(jìn)口，當(dāng)年安裝成功，即投入生產(chǎn)。 （3）評(píng)估時(shí)，正值國(guó)家實(shí)施宏觀調(diào)控政策，對(duì)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)造成影響，使得該生產(chǎn)線生產(chǎn)的產(chǎn)品：若不降價(jià)，則年產(chǎn)量會(huì)減至800噸；若每噸降價(jià)100元，則可保持正常的年生產(chǎn)能力。40*=32 （2）估算B設(shè)備的成新率。評(píng)估時(shí)該型號(hào)的設(shè)備已不再生產(chǎn)，被新型設(shè)備所取代。(復(fù)利系數(shù)保留兩位小數(shù)，年限保留一位小數(shù))（2008年04）（1）20=52(萬(wàn)元) 5=(萬(wàn)元) 3=(萬(wàn)元) 重置成本=52＋＋=(萬(wàn)元) （2）加權(quán)更新成本=5210＋5＋2=(萬(wàn)元) （3）加權(quán)投資年限=247。（3）計(jì)算該設(shè)備的貶值額（4）估算該設(shè)備的價(jià)值 (2001試題)【答】 （1）該設(shè)備重置成本為： 500（140%/100%）+150（140%/115%）=+=（萬(wàn)元） （2）該設(shè)備的已使用年限=（6+5）/=（年） （3）該設(shè)備的實(shí)體性貶值額=（（+5））=（萬(wàn)元） 該設(shè)備的功能性貶值=3（133%）/10%（11/（1+10%）3）=（萬(wàn)元）（4）該設(shè)備的評(píng)估值==（萬(wàn)元）2006年12月，評(píng)估人員對(duì)A設(shè)備評(píng)估時(shí)，了解到以下情況：(1)A設(shè)備購(gòu)建于1996年12月，其賬面價(jià)值20萬(wàn)元，2001年12月和2004年12月進(jìn)行過(guò)兩次技術(shù)改造，添置自動(dòng)控制設(shè)施，分別支出5萬(wàn)和3萬(wàn)元。（2002年試題）【答】(1)按物價(jià)指數(shù)法計(jì)算重置成本重置成本=80150%+18130%+3=（萬(wàn)元） (2)按年限法計(jì)算實(shí)體性貶值率實(shí)體性貶值率=已使用年限/（已使用年限+尚可使用年限）=（360%）/（360%+5）=% 實(shí)體性貶值額=%=（萬(wàn)元） (3)通過(guò)計(jì)算超額運(yùn)營(yíng)成本反映功能性貶值功能性貶值=12(133%)==(萬(wàn)元)注:折現(xiàn)率為10%,=1/+1/+1/+1/+1/ (4)評(píng)估值==(萬(wàn)元)5．某肉食加工生產(chǎn)線由兩個(gè)部分構(gòu)成，分別購(gòu)建于1994年10月和1995年10月，賬面原值分別為500萬(wàn)元、150萬(wàn)元，現(xiàn)評(píng)估其在2000年10月的價(jià)值。 (3)與同類技術(shù)先進(jìn)設(shè)備相比，該設(shè)備預(yù)計(jì)每月工人成本超支額為1000元。130%）＋(1+100%)+=（采用物價(jià)指數(shù)法）(2)實(shí)體性貶值:設(shè)備實(shí)際已使用年限=5120%＋595%=實(shí)體性損耗率=(+尚可使用年限3)=%實(shí)體性貶值額=%=（采用使用年限法）(3)功能性貶值=[凈超額運(yùn)營(yíng)成本(53)2(133%)]年金現(xiàn)值系數(shù)[11/(1+12%)3247。（2）計(jì)算該設(shè)備的實(shí)體性貶值額。該壓力機(jī)前5年的利用率為120%，后5年的利用率為95%，預(yù)計(jì)尚可以使用3年。 要求：（1）計(jì)算被估設(shè)備的重置成本及各項(xiàng)損耗；（2）計(jì)算該設(shè)備的評(píng)估值（以萬(wàn)元為單位，計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù)）。＝（年）成新率=8247。103％2）)]247。(以萬(wàn)元為計(jì)算單位，計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù))（2006 12分）【答】 (1)計(jì)算該設(shè)備的重置成本： 重置成本＝120（108％247。第三章歷年考試情況：1．被評(píng)估的設(shè)備購(gòu)建于2000年6月，賬面原值為120萬(wàn)元，2002年6月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造，使用了某種新型技術(shù)，改造費(fèi)用為15萬(wàn)元，2004年6月對(duì)該設(shè)備進(jìn)行評(píng)估。102％）＋15（108％247。[120（108％247。（60%+8）=%(3)計(jì)算該設(shè)備的功能性貶值額 功能性貶值額=500012（133%）（P/A，10%，8）=500012（133%）=（萬(wàn)元） (4)計(jì)算該設(shè)備的經(jīng)濟(jì)性貶值率經(jīng)濟(jì)性貶值率＝[1－（8％247。 （2005試題） 【答】（1）重置成本=100（1+10%）^5+20=（萬(wàn)元）（2）加權(quán)投資年限=（10+205）/=（年）實(shí)際使用年限=80%=（年）成新率=5/（+5）=%功能性貶值額=12（133%）（P/A,10%,5）=(萬(wàn)元)（3）評(píng)估值=%==（萬(wàn)元）3．某型號(hào)壓力機(jī)購(gòu)置于1990年12月，賬面原值為40萬(wàn)元，其中，壓力機(jī)的購(gòu)買價(jià)為35萬(wàn)元。與同類設(shè)備相比，該設(shè)備的操作需要5個(gè)工作人員，而同類設(shè)備需要3個(gè)工作人員，操作人員的年工資及福利費(fèi)用為2萬(wàn)元/人。（3）計(jì)算該設(shè)備的功能性貶值額。12%] ==(4)設(shè)備價(jià)值=－－=4. 被評(píng)估設(shè)備購(gòu)建于1997年11月，賬面原值為100萬(wàn)元，其中設(shè)備購(gòu)置價(jià)80萬(wàn)元，基礎(chǔ)及安裝費(fèi)用18萬(wàn)元，運(yùn)雜費(fèi)2萬(wàn)元。 (4)該企業(yè)的正常投資報(bào)酬率為10%，所得稅率為33%。調(diào)查分析得知，該類設(shè)備定基價(jià)格指數(shù)在1994年、1995年、2000年分別為110%、115%、140%，該設(shè)備尚可使用5年，和當(dāng)前市場(chǎng)上的同類設(shè)備相比，該設(shè)備運(yùn)行所耗費(fèi)電力能源較大，平均每年多耗電3萬(wàn)度，所得稅稅率為33%，折現(xiàn)率為10%。(2)A設(shè)備經(jīng)鑒定，尚可使用7年。=(年) （4）A設(shè)備的成新率=7247。經(jīng)調(diào)查了解，評(píng)估時(shí)，其他公司購(gòu)置新型設(shè)備的價(jià)格為40萬(wàn)元。8/(5+8)*100%=% （3）估算B設(shè)備的評(píng)估價(jià)值。估計(jì)調(diào)控政策對(duì)企業(yè)的影響會(huì)持續(xù)3年。目前，鑒定的成新率為70％；（2）A設(shè)備包括主機(jī)(原始價(jià)值10萬(wàn)美元)和輔助設(shè)備(原始價(jià)值3萬(wàn)美元)。（09年7月）（1）主機(jī)的重置成本；10*(1+30%)*8=104（2）輔助設(shè)備的重置成本；3*(1+20%)*8=（3）國(guó)內(nèi)配套設(shè)施及其他費(fèi)用的重置成本；15*(1+16%)+10*(1+40%)=+14=（4）A設(shè)備的重置成本；104++=（5）A設(shè)備的評(píng)估值。要求：(1)計(jì)算被評(píng)估設(shè)備的重置成本；（10年4月）(2)計(jì)算該設(shè)備的有形損耗(或成新率)及評(píng)估值。經(jīng)了解，宗地地價(jià)比容積率為1時(shí)增加9%，從2005年2月份到2006年2月份，地價(jià)每月環(huán)比上漲1%。3=6302（元/㎡）宗地總價(jià)=630240000=252 080 000（元）某磚混結(jié)構(gòu)2層住宅，總建筑面積400平方米，占地面積為500平方米，月租金44000元，土地還原利率為8%，建筑物還原利率為10%，建筑物評(píng)估時(shí)的剩余經(jīng)濟(jì)使用年限為40年，稅金為年租金收入的18%，%計(jì)，年空置損失租金以半月租金計(jì)，維持費(fèi)按年租金的5%計(jì)，年保險(xiǎn)費(fèi)12000元，另用市場(chǎng)法求得土地使用權(quán)價(jià)格為每平方米3800元（為樓面地價(jià)）。假定2000年的價(jià)格指數(shù)為100%，%、%、%、%、%、%，經(jīng)評(píng)估人員現(xiàn)場(chǎng)勘察打分，結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備三部分的得分分別為90、80和80，、。要求：評(píng)估該宗地的價(jià)格(總價(jià)及樓面單價(jià))。設(shè)計(jì)建筑面積為14000平方米，共14層，1～2層為商用房，共2000平方米，3～14層共12000平方米用于住宅。（10年4月）要求：(1)以評(píng)估基準(zhǔn)日2009年8月為時(shí)間點(diǎn)，計(jì)算總樓價(jià)；2000*4000*+12000*2000*＝26444800(2)計(jì)算該時(shí)點(diǎn)的總建筑費(fèi)；1000*60%*[1/（1+10%）^]+ 1000*40%*[1/（1+10%）^]=9185938(3)計(jì)算該時(shí)點(diǎn)的專業(yè)費(fèi)； 551156(4)計(jì)算該時(shí)點(diǎn)的稅費(fèi)；26444800*5%=1322240(5)計(jì)算該時(shí)點(diǎn)的利潤(rùn)和地價(jià)。(2)根據(jù)測(cè)算，該市近1年來(lái)，平均每月地價(jià)上漲約一個(gè)百分點(diǎn)。(計(jì)算結(jié)果以“元”為單位，取整)[11/（1+10%）^50]/ [11/（1+10%）^45]=[11/（1+10%）^50]/ [11/（1+10%）^40]=A=1800*^6**100/105*100/95*100/97*=2064B=1650*^12**100/90*100/102*=2282C=2509*100/110*100/103*=2109(2068+2282+2109)/3=2153 2153*12000=25836000預(yù)計(jì)某房地產(chǎn)未來(lái)5年的年凈收益將保持在400萬(wàn)元的水平，第5年末計(jì)劃將該房地產(chǎn)出售，出售價(jià)格預(yù)計(jì)比現(xiàn)在增值5%。（以萬(wàn)元為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位）（2004試題）（收益法）【答案】