【正文】 第四章歷年考試題目有一待估宗地，總面積為40000平方米，使用年限為50年，土地還原利率為6%，現(xiàn)收集到A、B、C 三個(gè)宗地交易實(shí)例，具體情況見下表：（08年4月）宗地成交價(jià)(元/M2)交易時(shí)間交易情況容積率區(qū)域因素個(gè)別因素剩余年限待估宗地2006年2月00050年A51502005年2月001%45年B67002005年8月0+2%050年C55502005年12月2%01%45年表中交易情況、區(qū)域因素和個(gè)別因素都是交易實(shí)例與待估宗地相比較，以待估宗地為基準(zhǔn)確定的數(shù)值。試根據(jù)上述條件評(píng)估待估宗地在2006年2月的價(jià)格。[11/（1+60%）45]=交易實(shí)例修正后價(jià)格為：A=5150（1＋1%）12163/154100/99=6328（元/㎡）B=6700（1＋1%）6163/181100/102=6279（元/㎡）C=5550（1＋1%）2100/98163/154100/99=6300（元/㎡）宗地單價(jià)=（6328＋6279＋6300）247。要求：試用建筑物殘余估價(jià)法評(píng)估該建筑物的價(jià)格。2006年底對(duì)該建筑物進(jìn)行評(píng)估。（09年4月）要求：（1）估算該建筑物的重置成本；500*(1+%)(1+%)(%)(1+%)(1+%)(1+%)=*89%（2）采用年限法和打分法估算成新率，權(quán)重分別為50%和50%； =90*+80*+80*=88% 54/60=90% 88%*50%+90%*50%=89%（3） 估算該建筑物2006年底的價(jià)格。預(yù)期寫字樓建成后的售價(jià)為每建筑平方米12000元，％，合理的利潤(rùn)率為地價(jià)和開發(fā)成本(建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi))之和的30％，稅金和銷售費(fèi)用為樓價(jià)的8％。（09年07）(計(jì)算結(jié)果以“萬元”為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位)5000*4=20000售價(jià)＝12000*20000*1/(1+%)^2=建筑費(fèi)＝4800*20000*1/(1+%)=專業(yè)費(fèi)＝*8%＝利潤(rùn)＝（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）*30%利息＝（地價(jià)+建筑費(fèi)+專業(yè)費(fèi)）*%稅金銷售費(fèi)用＝*8%＝＝ 地價(jià)＝ 樓面單價(jià)＝．待評(píng)估地塊為一待開發(fā)建設(shè)的七通一平空地，面積2000平方米，允許用途為商住混合，允許建設(shè)容積率為7，覆蓋率小于等于50％，土地使用年限50年。估價(jià)方法采用假設(shè)開發(fā)法。預(yù)計(jì)共需2年時(shí)間完成(到2011年8月)，第一年投入60％的總建筑費(fèi)，第二年投入40％的總建筑費(fèi)。假定該建筑物建成后即可全部出售，預(yù)計(jì)當(dāng)時(shí)售價(jià)，商業(yè)樓4000元／平方米，住宅樓2000元／平方米，折現(xiàn)率10％。(計(jì)算結(jié)果以“元”為單位，取整)利潤(rùn)＝（地價(jià)+9185938+551156）*20%(提示公式：地價(jià)=樓價(jià)—建筑費(fèi)—專業(yè)費(fèi)—利潤(rùn)—稅費(fèi))＝26444800918593855115613222401947419地價(jià)＝待評(píng)估土地位于城市開發(fā)區(qū)內(nèi)，系待開發(fā)建設(shè)的七通一平空地，規(guī)劃用途為工業(yè)用地，土地使用權(quán)年限為50年，面積為12000平方米。經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)查選取比較實(shí)例三個(gè)，情況如表1所示：（10年7月）表1：比較實(shí)例情況表項(xiàng)目交易實(shí)例A交易實(shí)例B交易實(shí)例C出讓方式招標(biāo)協(xié)議拍賣面積10000平方米11000平方米13000平方米成交價(jià)1800元／平方米1650元／平方米2509元／平方米交易日期2008/4/12007／10／12008／09／30剩余使用期限45年40年50年容積率3評(píng)估人員經(jīng)市場(chǎng)調(diào)查獲得以下資料：(1)評(píng)估人員判斷分析認(rèn)為：A為招標(biāo)出讓，價(jià)格約低于正常價(jià)格4％；B為協(xié)議出讓；價(jià)格約低于正常價(jià)格10％；C為拍賣，價(jià)格約高于正常價(jià)格5％。(3)由于交易實(shí)例C與待評(píng)估土地處于同一區(qū)域，故其區(qū)域因素修正系數(shù)為100／100；交易實(shí)例A、B采用直接比較法進(jìn)行打分，如表2所示：表2：區(qū)域因素比較表待評(píng)估土地交易實(shí)例A交易實(shí)例B合計(jì)得分1009590(4)經(jīng)分析判斷各實(shí)例因地形、面積因素差異形成的修正系數(shù)分別為：A：100／97 B：100／102 C：100／103(5)，以其得分為100，得分增加5分。要求：采用市場(chǎng)法評(píng)估該地塊的轉(zhuǎn)讓價(jià)格。出售時(shí)需要對(duì)增值部分繳納30%的稅費(fèi)。試估算該房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值。據(jù)調(diào)查，宗地單位地價(jià)比容積率為1時(shí)的地價(jià)增加5%。(2)計(jì)算參照物修正系數(shù)：交易情況修正系數(shù)、交易時(shí)間修正系數(shù)、區(qū)域因素修正系數(shù)、個(gè)別因素修正系數(shù)、容積率修正系數(shù)。（2002試題）（市場(chǎng)法）【答案】 (1)A宗地容積率地價(jià)指數(shù)為105（即1為100％，%），甲宗地的容積率地價(jià)指數(shù)為110 （即1為100％，%） (2)交易情況修正系數(shù)為 交易時(shí)間修正系數(shù)為 區(qū)域因素修正系數(shù)為 個(gè)別因素修正系數(shù)為 或1 容積率修正系數(shù)為 (3)參照物修正后地價(jià)=780 = 9．被評(píng)估資產(chǎn)是一塊50年期土地使用權(quán)的空地，通過市場(chǎng)調(diào)查得到三個(gè)可比實(shí)例。A的成交價(jià)格為500萬元。要求：（1）計(jì)算各因素修正系數(shù)（計(jì)算結(jié)果保留三位小數(shù)）。該企業(yè)所得稅率為33％。(以萬元為單位，計(jì)算結(jié)果保留兩位小數(shù))（2006）（收益法）【答案】該專利技術(shù)的價(jià)值＝[12（11075）10（10080）] （133%）（P/A，10%，5）=220=（萬元） 2．某飲料生產(chǎn)企業(yè)擬購買某食品研究所的一項(xiàng)最新飲料添加劑專利技術(shù)，該專利的經(jīng)濟(jì)壽命為5年，經(jīng)過預(yù)測(cè)分析表明，使用該添加劑專利技術(shù)后，該飲料生產(chǎn)企業(yè)的產(chǎn)品年銷售量將提高10%，產(chǎn)品的銷售價(jià)格將提高5%，生產(chǎn)及銷售成本節(jié)約2%。所得稅稅率為33%，折現(xiàn)率為10%。（以萬元為單位，小數(shù)點(diǎn)后保留兩位數(shù)） （2005試題） (收益法)答：（1）求使用該專利技術(shù)后的年利潤(rùn)總額 100（2300）＝50050（萬元） （2）求使用該專利技術(shù)前的年利潤(rùn)總額 100（23002000）＝30000（萬元）（3）求年追加利潤(rùn)總額 5005030000＝20050（萬元）（4）求該專利技術(shù)的價(jià)值 20050（133％）/(11/) =(萬元) ，公式見154頁 3．某企業(yè)轉(zhuǎn)讓浮法玻璃生產(chǎn)技術(shù)，經(jīng)搜集和初步測(cè)算已知如下資料：該企業(yè)與技術(shù)購買方共同使用該生產(chǎn)技術(shù)，雙方的設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力分別為700萬和300萬標(biāo)箱；該技術(shù)的開發(fā)研制成本為200萬元，已經(jīng)使用兩年，尚可使用6年，兩年的通貨膨脹率累計(jì)為6%；該技術(shù)使用權(quán)轉(zhuǎn)讓后，由于失去了現(xiàn)有和潛在的全部或部分產(chǎn)品銷售市場(chǎng)即盈利機(jī)會(huì)，而可能造成的年經(jīng)濟(jì)損失現(xiàn)值為60萬元。預(yù)計(jì)每標(biāo)箱的價(jià)格為200萬元。試評(píng)估該技術(shù)的價(jià)值。 ∴該資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的最低收費(fèi)額=15930%+60=（萬元） 該資產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值=2003002%（133%）（P/A，10%，6） =804=（萬元）4．某評(píng)估事務(wù)所對(duì)A公司準(zhǔn)備投入中外合資企業(yè)的一項(xiàng)非專利技術(shù)進(jìn)行評(píng)估。國庫券利率為4%，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率為8%，該企業(yè)所得稅率為33%。（2003試題）(收益法)答：（1）確定各年新增長(zhǎng)利潤(rùn)第一年：102（1+10%）=22（萬元）第二年：22（1+10%）=（萬元）第三年：（1+10%）=（萬元）第四年：（1+10%）=（萬元）第五年：（1+10%）=（萬元）（2）折現(xiàn)率=4%+8%=12%（3）評(píng)估值=[ =（22++++）（133%） =（萬元） 5．某企業(yè)為了整體資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，需進(jìn)行評(píng)估。 （2）經(jīng)預(yù)測(cè)被評(píng)估企業(yè)未來5年預(yù)期凈利潤(rùn)分別為100萬元，110萬元，120萬元。 （3）該企業(yè)一直沒有負(fù)債，用加和法估算的企業(yè)各項(xiàng)可確指資產(chǎn)評(píng)估值之和為800萬元。 要求：（1）說明評(píng)估企業(yè)商譽(yù)的主要思路和方法。（2003試題）（收益法）答：（1）評(píng)估商譽(yù)的主要思路和方法 評(píng)估商譽(yù)的主要思路和方法是用割差法。 （2）評(píng)估商譽(yù)價(jià)值 折現(xiàn)率=4%+（9%4%）2=14%未來5年收益現(xiàn)值=100/（1+14%）+110/（1+14%）2+120/（1+14%）3+140/（1+14%）4+150/（1+14%）5=100