物業(yè)行業(yè)存在的問題與對策-wenkub
2023-04-10 02:41:37 本頁面
【正文】 ，要求提高服務(wù)費的少之又少，特別是老舊小區(qū)和城市化后農(nóng)村改造小區(qū)根本不可能提高物業(yè)服務(wù)費。其實，這里有一個概念誤區(qū)，即10%的盈利水平，是物業(yè)管理企業(yè)的收入水平，是名副其實的“毛收入”，并非凈利潤，物業(yè)管理企業(yè)為了正常運作還有很多支出，其盈利水平遠遠低于10%。 物業(yè)管理作為微利行業(yè)，多年來企業(yè)大多徘徊在虧損的邊緣，典型的就是盈利額被限定為“毛收入”10%以內(nèi)，并且這種微利的“毛收入”定價往往十多二十年都不變。譬如，鑒于《勞動合同法》的相關(guān)約束，鑒于成本的大幅攀升，企業(yè)不得不安排員工休息，以減少加班費支出，但這也勢必加劇企業(yè)員工缺編和流動性過大的問題。利潤空間越來越小，行業(yè)面臨空前的生存壓力。 作為勞動密集型的物業(yè)管理企業(yè)在貫徹《勞動合同法》和按深圳最低工資保障要求調(diào)整的過程中，首先面對的是勞動成本的大規(guī)模增加，而收取的物業(yè)管理費用并未同步提高，特別是一些政府福利房、微利房，包括一些老舊小區(qū)，還是按照十多年前的標(biāo)準(zhǔn)在收取。.. .. .. .. 物業(yè)管理行業(yè)的現(xiàn)狀及存在的問題和原因 ?。ㄒ唬┳畹凸べY上調(diào)、勞動合同法實施導(dǎo)致行業(yè)面臨透支險境 中國物業(yè)之窗，打造中國物業(yè)管理新媒體旗艦品牌從2006年開始，各物業(yè)管理服務(wù)企業(yè)已出現(xiàn)虧損。相反的是1997年至2007年社會最低工資漲幅直線上升，%，但是物業(yè)服務(wù)收費標(biāo)準(zhǔn)的平均水平卻在直線下降，兩者差距越拉越大，企業(yè)合法經(jīng)營變得越來越困難。深圳市國房局公布的資料顯示：“深圳70％的物業(yè)管理企業(yè)處于虧損狀況。目前，鑒于以上諸多因素的共同作用，物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)者和業(yè)主等各方主體之間的利益關(guān)系在重構(gòu)中矛盾叢生。目前，這種狀況既嚴重制約了物業(yè)管理的內(nèi)涵豐富、品質(zhì)提升和長足發(fā)展，也不利于培育業(yè)主的按質(zhì)論價、按需購買物業(yè)管理與服務(wù)的消費觀念。如果小區(qū)入住率不高，費用收繳率較低，物業(yè)管理公司的盈利水平則更低。這種狀況下，物業(yè)服務(wù)企業(yè) ?。ㄈ┪飿I(yè)管理市場失靈，招投標(biāo)低價無序競爭 目前物業(yè)管理行業(yè)招投標(biāo)的無序競爭現(xiàn)象愈演愈烈，其中又重點表現(xiàn)在低價競爭上。這種不良的低價競爭不僅擾亂了市場規(guī)律，同時也影響了行業(yè)的發(fā)展。 特別是目前一些投標(biāo)企業(yè)并未按《勞動法》、最低工資保障、CPI指數(shù)波動乃至最低工資保障要求調(diào)整計算用工成本，而由于行業(yè)自身的無序低價競爭，投標(biāo)企業(yè)都盡量壓低報價搶占市場，而補救手段主要是使用低技術(shù)含量的原始方法，如減少用工、壓低工資、不交保險、延長勞動時間、取消星期天、增加勞動任務(wù)、克扣福利待遇等等，導(dǎo)致物業(yè)管理行業(yè)整個服務(wù)隊伍陷入“低價格、低素質(zhì)、低價值”的惡性循環(huán)怪圈。極低的收費標(biāo)準(zhǔn)本身難以維持物業(yè)日常維修養(yǎng)護的需要。而當(dāng)需要資金大修和更新改造時，往往會發(fā)現(xiàn)這些老舊問題樓盤沒有專項物業(yè)維修基金，甚至連小修小補的資金也籌措困難。譬如，根據(jù)《合同法》第十章中關(guān)于供用電、水、氣、熱力合同的規(guī)定，供用水電合同是供水電人向用水電人供水供電，用水電人支付水電費的合同。雖然，物業(yè)管理公司有為自來水公司、供電公司向小區(qū)業(yè)主代收水電費的事實，但并不代表物業(yè)管理公司是實際用水人、用電人，更不能因此改變小區(qū)業(yè)主是實際用水人、用電人的法律事實。物業(yè)管理作為一個新興的行業(yè)，在維護城市運行、提升物業(yè)使用價值、促進人們安居樂業(yè)、整合社會資源、安置社會就業(yè)方面扮演著越來越重要的角色，理應(yīng)得到更多的關(guān)注和支持。深圳特區(qū)內(nèi)按15%繳納；三是增值稅。從酬金制的構(gòu)成來看，物業(yè)服務(wù)支出是代收代付的行為，因而物業(yè)管理公司收取的物業(yè)管理費不能全額作為營業(yè)收入計繳營業(yè)稅賦，只有作為企業(yè)酬金的部分才應(yīng)計稅。多年來，一直用停車場、商鋪租金的差價收入補給不足，勉強維持正常運營。 經(jīng)過測算，停車場管理成本主要有停車場標(biāo)示、道閘系統(tǒng)及設(shè)備（移交物業(yè)公司時均為毛胚）、車輛管理人員費用、水電費、停車場設(shè)施維護及老化更新費用、清潔消殺費、停車場行政管理事業(yè)性收費、各種稅費、保險費等各類責(zé)任風(fēng)險費用，合計占到每個車位實際收入的58%（未計算折舊費及土建維護、裝修、翻新費用）；因規(guī)劃設(shè)計等原因，微福利房住宅區(qū)露天停車位確實非常緊張，但地下停車庫和多層停車庫實際空置率較高，地下停車庫空置率平均達到30%，有的高達60%，多層停車庫幾乎閑置，停車庫收益較差，但貴局現(xiàn)停車場租金計提車位是按照規(guī)劃數(shù)量，未考慮該批空置車位沒有收入的實際情況?！ 〈送?，隨著物業(yè)管理市場競爭加劇和市場的不斷細分，以及業(yè)主時代來臨后業(yè)主維權(quán)運動的縱深發(fā)展，企業(yè)戰(zhàn)略性調(diào)整而主動有選擇地退出，或企業(yè)被動地被市場淘汰退出，物業(yè)管理的“進”與“退”已經(jīng)成為行業(yè)的常態(tài)。綜觀深圳的媒體可以發(fā)現(xiàn)，很難看到對物業(yè)管理企業(yè)進行正面報道，而負面報道卻屢見不鮮?！ ∪?、物業(yè)管理行業(yè)健康持續(xù)發(fā)展的對策與建議 2007年3月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)了《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展服務(wù)企業(yè)的若干意見》（國發(fā)[2007]7號），2005年1月，廣東省人民政府公布了1號文件——《關(guān)于加快我省服務(wù)業(yè)發(fā)展和改革的意見》，2008年6月，廣東省人民政府又公布了66號文件《關(guān)于加快發(fā)展廣東省服務(wù)業(yè)的實施意見》，2007年1月，深圳市政府公布了1號文件——《關(guān)于加快我市高端服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》，無論從中央到省市地方，都非常重視服務(wù)業(yè)的發(fā)展，指出“服務(wù)業(yè)是今后我國擴大就業(yè)的渠道”，要著重發(fā)展“就
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