有關(guān)處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的的解答-wenkub
2023-04-10 01:30:57 本頁面
【正文】 事人不主張也不舉證的，對(duì)后一個(gè)租賃合同解除的后果可不予處理。 問：因租賃合同解除而致次承租人不能繼續(xù)使用租賃物的損失，應(yīng)由誰承擔(dān)違約責(zé)任? 答：次承租人只能向轉(zhuǎn)租人主張違約責(zé)任或損害賠償責(zé)任。但是，承租人有證據(jù)證明出租人已通知解除租賃合同的，在案件審理過程中應(yīng)當(dāng)作為一個(gè)事實(shí)予以考慮；或出租人已另案訴訟要求與承租人解除租賃合同的，應(yīng)當(dāng)?shù)却戆傅奶幚斫Y(jié)果。） 答：不需要追加出租人為第三人或通知承租人。承租人將依照合同取得的對(duì)租賃物的占有、使用權(quán)轉(zhuǎn)移給次承租人享有，并不構(gòu)成對(duì)租賃物的處分。但承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同。 問：未經(jīng)合法批準(zhǔn)建造的房屋作為租賃標(biāo)的物的，租賃合同是否有效? 答：該租賃合同應(yīng)為無效。） 司法解釋：最高人民法院《關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋(一)》第九條就合同登記與效力之間的關(guān)系有明確的規(guī)定。法院在審理過程中，可以向當(dāng)事人予以釋明，允許其變更訴訟請(qǐng)求，向出租人主張除合同實(shí)際履行之外的違約責(zé)任。關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的的解答1上海市高級(jí)人民法院 關(guān)于處理房屋租賃糾紛若干法律適用問題的解答 （2005年8月） 一、租賃合同的效力 問：出租人就同一租賃物同時(shí)與兩個(gè)或兩個(gè)以上的人訂立租賃合同的，這些租賃合同的效力如何認(rèn)定? 答：出租人就同一租賃物同時(shí)與不同承租人簽訂租賃合同的，租賃合同均為有效，承租人均可以依據(jù)租賃合同向出租人主張合同權(quán)利。 問：租賃合同未經(jīng)登記，是否影響租賃合同效力? 答：租賃合同登記與否，不影響租賃合同效力。因此，《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第五十三條雖然規(guī)定了房屋租賃合同應(yīng)當(dāng)向房產(chǎn)管理部門登記備案，但該條款并沒有不辦理登記租賃合同即為無效的規(guī)定，故該條規(guī)定不能影響租賃合同的效力。 司法解釋：未經(jīng)合法批準(zhǔn)建造的房屋，因其標(biāo)的物具有違法性，該租賃合同應(yīng)為無效。 司法解釋：租賃合同屬于確立債權(quán)、債務(wù)關(guān)系的合同，而不是以產(chǎn)生物權(quán)變動(dòng)效果為目的的合同。 《合同法》第二百二十四條第二款規(guī)定：“承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的，出租人可以解除合同”。 司法解釋：一種觀點(diǎn)認(rèn)為承租人與次承租人的關(guān)系，與出租人與承租人的關(guān)系是兩個(gè)法律關(guān)系，不應(yīng)當(dāng)在一個(gè)案件中審理；另一種觀點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)當(dāng)追加出租人為第三人，或通知出租人對(duì)租賃合同是否解除作出意思表示，然后決定本案的審理。 1）問：因原租賃合同解除而產(chǎn)生的糾紛，是否應(yīng)追加次承租人為當(dāng)事人? 答：因原租賃合同解除而產(chǎn)生的糾紛，如果出租人未將次承租人作為被告的，考慮到判決生效后的執(zhí)行問題以及保護(hù)次承租人利益的需要，原則上可以追加次承租人作為無獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)的第三人參與訴訟。 司法解釋：由于出租人并未直接與次承租人形成租賃關(guān)系，根據(jù)合同相對(duì)性原則的要求，次承租人只能向轉(zhuǎn)租人主張違約責(zé)任或損害賠償責(zé)任，而不能直接要求出租人承擔(dān)責(zé)任。對(duì)解除兩個(gè)租賃合同的后果處理，除明確由次承租人返還出租人租賃的房屋外，對(duì)違約責(zé)任及裝潢損失的賠償，則根據(jù)兩個(gè)租賃合同中的約定處理。因此，除非出租人與次承租人就繼續(xù)履行合同達(dá)成一致，否則，次承租人要求繼續(xù)履行合同的主張不能支持。但出于解決糾紛的考慮，如果次承租人提出此類主張的，可以在其另行提起訴訟后，將該訴訟與原租賃合同解除糾紛合并審理。我們認(rèn)為，出租人就上述三個(gè)標(biāo)準(zhǔn)之一主張房屋使用費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)支持?！ ‘?dāng)然，優(yōu)先購買權(quán)是租賃合同中承租人的一項(xiàng)法定權(quán)利，由于出租人向第三人出賣房屋的行為導(dǎo)致承租人不能實(shí)現(xiàn)優(yōu)先購買權(quán)的，應(yīng)當(dāng)視為出租人違約，承租人可以要求出租人承擔(dān)違約責(zé)任。而租賃合同是否登記、第三人是否知曉租賃事實(shí)等則為判斷第三人是否善意的重要考慮因素。因此，優(yōu)先購買權(quán)的行使不是沒有任何條件和限制的，它不能損害出賣人的實(shí)體利益，而且也不是絕對(duì)地剝奪其他人的購買機(jī)會(huì)。而基于特殊人身關(guān)系建立的買賣關(guān)系，也與一般的買賣關(guān)系不同，它含有身份關(guān)系的考慮在內(nèi)。因此，如果將租賃部分單獨(dú)出賣給承租人，對(duì)整體房屋其他部分出賣不產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性影響的，承租人對(duì)此部分可以行使優(yōu)先購買權(quán)；反之，則不能行使優(yōu)先購買權(quán)。 對(duì)于承租人以行使優(yōu)先購買權(quán)為由，訴訟請(qǐng)求確認(rèn)出租人與第三人的房屋買賣合同無效，但未提出行使優(yōu)先購買權(quán)的，如何處理? 一種觀點(diǎn)認(rèn)為，承租人優(yōu)先購買權(quán)一般包含兩個(gè)訴訟請(qǐng)求：一為請(qǐng)求出租人與第三人買賣合同關(guān)系無效，二是請(qǐng)求與出租人建立“同等條件下”的買賣合同關(guān)系。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，對(duì)保護(hù)承租人優(yōu)先購買權(quán)的判決中，只要宣告買賣合同無效即可，無需再強(qiáng)行判決承租人與出租人優(yōu)先購買房屋的關(guān)系成立及其他。為此，法律允許承租人申請(qǐng)宣告惡意訂立的買賣合同無效，以實(shí)現(xiàn)這個(gè)目的。因此，也就沒有繼續(xù)加以保護(hù)的必要。一般情況下，承租人主張優(yōu)先購買權(quán)時(shí)，出租人已經(jīng)與第三人簽訂了房屋買賣合同，而所謂同等條件即應(yīng)當(dāng)理解為買賣合同的權(quán)利義務(wù)。在該期限內(nèi)，承租人行使其優(yōu)先購買權(quán)，超過該期限的，即可推定承租人放棄優(yōu)先權(quán)。 2出租人在房屋出售前對(duì)承租人未盡通知義務(wù)，承租人應(yīng)在多長期限內(nèi)行使優(yōu)先購買權(quán)? 承租人的優(yōu)先購買權(quán)屬于以形成權(quán)的行使為前提的權(quán)利，故該形成權(quán)的行使應(yīng)以除斥期間
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