【正文】 住宅土地供應量2007年土地編號坐落實際出讓面積（㎡）建筑面積（㎡）容積率成交時間成交價格（萬元） 競得公司樓面地價預計供應量(萬㎡)建鄴區(qū)東至云錦路；南至興隆大街；西至江東中路；北至怡康街242261101000江蘇鳳凰置業(yè)有限公司、江蘇鳳凰晟基投資有限公司4169169583玄武區(qū)北安門街150002205019200南京市城市建設（集團）有限責任公司870717640鼓樓區(qū)戴家巷278030582250南京皓玥置業(yè)有限公司73582446 而目前宏觀調控的力度還未明確到什么層面，政策的不確定性讓房地產(chǎn)市場的買賣雙方進入無限的想象空間，因此購買力開始下降，這是主要原因。l 市場小結政策面的影響:政策的影響起了很大作用。而后的3月份，上市量有所上升，㎡，而成交量卻任然低迷，㎡。時間邁入到2007年12月，宏觀政策組合拳（先是12月11日央行出臺政策要求各商業(yè)銀行嚴格以家庭為單位認定第二套住房；12月20日，央行再次宣布調高存貸款利率；12月25日上調金融機構存款準備金率。房地產(chǎn)項目管理專題報告書作者：日期：長發(fā)）打壓加之傳統(tǒng)樓市淡季的來臨，調控政策的密集出臺以及累積效應讓本已轉冷的市場雪上加霜。到了5月份上市量繼續(xù)下降，而成交比起年初略有起色，但僅為去年12月份成交量的一半。從買方市場分析：除去年9月底出臺的二套房貸新政和幾次加息，物業(yè)稅即將開征的消息對多次置業(yè)的購房者同樣產(chǎn)生了不同程度的心理影響。商品住宅供銷比例回歸:商品住宅經(jīng)過0607年的熱銷后，房地產(chǎn)市場的格局發(fā)生改變，第一，大量剛性需求的購買者已經(jīng)在這個時間段置業(yè)，從購買力角度分析，整體購買力呈現(xiàn)下降態(tài)勢，第二，市場機制的調節(jié)作用，0607年商品住宅的供不應求促使商品價格的快速上升，房地產(chǎn)行業(yè)大幅度的投資回報促進開發(fā)企業(yè)拿地建房的積極性，帶動土地市場的成交量及價格的攀升，惡性競爭的結局造成開發(fā)成本的增加，經(jīng)過12年后的工程開發(fā)后，供銷比例回歸到正常水平，選擇房源的增加加上其它購房優(yōu)惠，購房者開始持幣觀望，而中國人從眾心理作用下，購買力暫時沒有釋放，因此市場的銷售量開始回落。建鄴區(qū)集慶門大街以南，云錦路以東，市醫(yī)藥中等專業(yè)學校以北 下關區(qū)三汊河片，定淮門大街以北、秦淮河南側、三汊河口南側西街、夾江東側309710135500南京市交通建設投資控股（集294225團）有限責任公司 建鄴區(qū)富春江東街以南，楠溪江東街以北，黃山路與嵩山路之間93281264000南京仁恒置業(yè)有限公司686190483 而根據(jù)對近期即將上市的及在售項目未售完的存量房房源的統(tǒng)計，均價在15000元/㎡以上的高端住宅類項目總計約有2200套左右的市場供應量?！?供銷情況該項目二期于08年5月4日開盤，共推出275套，由于一期市場反響較好，二期推出1個多月以來，已售104套，從銷售數(shù)據(jù)看出，90㎡兩房及130㎡三房較受歡迎，180㎡以上復式住宅則一套未售，可見高端市場客戶依然親睞傳統(tǒng)中等戶型。項目規(guī)劃建成兩棟高標準酒店式公寓（）以及相關配套設施。目前已經(jīng)累計售出88套，%，面積由143350㎡不等；目前可售房源34套，以198㎡戶型為主，少量140㎡、290㎡戶型。每戶均配有空中私家花園。 項目處于河西新城CBD區(qū)域，是河西未來發(fā)展的中心地段，發(fā)展前景好。LOFT公寓層高7米，設有采光天窗和旋轉鋼梯，附送露臺。主力戶型建筑面積分別為：首層公寓建筑面積：272㎡（含采光地下室70㎡）；平層公寓建筑面積：212㎡（㎡）；LOFT公寓建筑面積：309㎡（含躍層95㎡）。通過埋藏于樓板內毛細水管的冷熱水媒進行輻射，保證室內恒溫；同時，全新風置換濕度調控系統(tǒng)24小時不間斷注入新鮮空氣，并可自動調節(jié)室內空氣干濕度。無庶與以上三個項目相比較，均有自己的優(yōu)勢和劣勢：與金鼎灣相比較，金鼎灣處于主城區(qū)較好的地理位置，周邊生活配套完善，而本案距紫金山和玄武湖都較近，周邊自然景觀資源好；金鼎灣項目由于一期的精裝修房源的熱銷，目前市場知名度較高，這也是支撐項目價格達到2萬元/㎡的原因之一，而本案開發(fā)企業(yè)在本市具有較高的知名度，可以對價格起到一定的支撐力。其中在A1地塊將建有1幢27層的寫字樓，1幢6層的商業(yè)及1幢27層的酒店式公寓；B1地塊將建有2幢2627層的高層式住宅；AB2地塊將建有1幢14層的酒店式公寓（其中裙樓15層作為餐飲兼商業(yè)設施）及2幢11層的小高層住宅。%。一組團是平層公寓，共有8幢；二組團是躍層公寓，共有9幢。劣勢項目一側緊靠主干道，受到噪音和灰塵的影響部分戶型設計面積過大，形成總價過高，出現(xiàn)部分房源滯銷情況戶型設計的欠缺，（如A1戶型、花園洋房的廚房陽臺跟書房陽臺的細節(jié)處理）價值點 處于紫金山“內部” 項目緊靠玄武湖，周邊環(huán)境好 純多層建筑 交通便利，生活配套設施完善3）中央花園◆ 項目概況項目位于中央路278號，緊鄰玄武湖公園，㎡，㎡，居住總戶數(shù)132戶，%。面積段（㎡）上市套數(shù)（套）100以下23100120171201442614416010160以上2合計78◆ 價格分析均價（元/㎡）最高價最低價主力總價（元）18000（毛坯）1898017100115150萬（100㎡以下）210260萬（120144㎡）◆ 項目分析優(yōu)勢處于兩個商圈——湖南路商圈、中央路商圈的輻射范圍內，商業(yè)、生活配套比較齊全。具體數(shù)據(jù)見下表：面積（㎡）上市套數(shù)累計銷售套數(shù)可售套數(shù)后期供應量（套）9115767647202727合計13835103103◆ 價格分析均價（元/㎡）最高價最低價主力總價16000（毛坯）2000015000110160萬◆ 項目分析優(yōu)勢地處新街口輻射圈，交通便利，周邊生活配套設施完善；項目南面在建的水游城大型商業(yè)項目，不斷完善區(qū)域商業(yè)配套；項目內部配套法國雅高集團旗下的商務型酒店宜必思酒店，提升項目品質；劣勢整體規(guī)模較小，缺乏一定的景觀支撐位于路邊，噪音干擾較大價值點 區(qū)位優(yōu)勢 升值潛力 小面積戶型 法國宜必思酒店入住，提高項目品質 品牌物業(yè)公司（第一太平戴維斯）5） 世茂濱江新城◆ 項目概況世茂濱江新城地處總建筑面積150萬㎡，由17棟50層的超高層建筑、五星級酒店、沿江商業(yè)步行街、市民廣場、文化廣場、幼兒園、中小學以及大型購物超市等組成。04幢推出的392套房源（受限制96套），目前已售263套，剩余33套。2004年12月第一期上市。項目具有一定規(guī)模，社區(qū)概念較強。價值點 緊靠地鐵站 社區(qū)成規(guī)模 引進高科技恒溫技術，提高居住舒適度國際品牌裝修材料內部商業(yè)配套開放式花園景觀新風系統(tǒng)7）萬科紅郡◆ 項目概況項目位于紅山森林公園腳下，㎡，㎡，小區(qū)共分A、B兩個地塊。最北側的兩棟為8層和局部4層的電梯公寓，6棟和8棟的高度為5層，其他6棟均為4層疊加公寓。面積段（㎡）上市套數(shù)累計銷售套數(shù)可售套數(shù)241～248202275～2761495299～31923158合計392415◆ 價格分析均價（元/㎡）裝修標準（元/㎡）最高價（元/㎡）最低價（元/㎡）主力總價（元）1700040001800013000400萬◆ 項目分析優(yōu)勢依托紅山自然景觀及小區(qū)內部采用TUDOR的經(jīng)典手法進行景觀設計，在內外部景觀上與周邊其他項目形成明顯的差異。在裝修上均采用高品質智能化設備，居住的舒適度高，如采用Ibus智能家居控制系統(tǒng)，中央新風系統(tǒng)，靜音型新風主機，24小時換氣，大幅提高室內空氣質量。價值點處于 “紅山”之中僅靠地鐵站主城區(qū)低層住宅英國TUDOR式現(xiàn)代建筑風格一鍵式家居生活——I bus智能家居控制系統(tǒng)靜音型中央新風系統(tǒng)低溫熱水地板輻射采暖系統(tǒng)8） 萬科金域緹香◆ 項目概況㎡，㎡，規(guī)劃共8棟小高層及高層住宅，總戶數(shù)為818戶。其中，70㎡和88㎡戶型裝修標準是2000元/㎡，195㎡戶型主修標準為3500元/㎡。在戶型設計上以“兩代居”為理念，充分考慮到部分購房者的實際需求。項目西側緊鄰高壓線價值點 開發(fā)企業(yè)品牌號召力提倡 “兩代居”功能，提升項目買點河西新城CLD居住中心，未來發(fā)展前景好建筑設計為目前市場流行且接受度較高的Art Deco古典建筑風格社區(qū)規(guī)劃有5000平米集中式綠地，內部景觀設計為歐式古典園林裝修采用地暖系統(tǒng)，品牌家具項目內部配有大型會所9）中冶 中鼎雅居◆ 項目概況㎡，㎡（㎡，㎡， ㎡等），㎡（含住宅地下室、地下車庫、設備及其他用房等）。◆ 供銷情況項目尚未開盤，預計6月將推出一期主要以130200㎡為主力面積段的多層公寓。本案目前所處的位置距市中心較近，交通生活等配套設施雖不及市中心項目，但與河西等位置較偏項目相比，優(yōu)勢明顯，而本項目開發(fā)企業(yè)在南京經(jīng)過多年的開發(fā)，在市場中也具有較高的知名度。從配套