【正文】 住宅土地供應(yīng)量2007年土地編號(hào)坐落實(shí)際出讓面積（㎡）建筑面積（㎡）容積率成交時(shí)間成交價(jià)格（萬(wàn)元） 競(jìng)得公司樓面地價(jià)預(yù)計(jì)供應(yīng)量(萬(wàn)㎡)建鄴區(qū)東至云錦路；南至興隆大街；西至江東中路；北至怡康街242261101000江蘇鳳凰置業(yè)有限公司、江蘇鳳凰晟基投資有限公司4169169583玄武區(qū)北安門(mén)街150002205019200南京市城市建設(shè)（集團(tuán)）有限責(zé)任公司870717640鼓樓區(qū)戴家巷278030582250南京皓玥置業(yè)有限公司73582446 而目前宏觀調(diào)控的力度還未明確到什么層面，政策的不確定性讓房地產(chǎn)市場(chǎng)的買(mǎi)賣(mài)雙方進(jìn)入無(wú)限的想象空間，因此購(gòu)買(mǎi)力開(kāi)始下降，這是主要原因。l 市場(chǎng)小結(jié)政策面的影響:政策的影響起了很大作用。而后的3月份，上市量有所上升，㎡，而成交量卻任然低迷，㎡。時(shí)間邁入到2007年12月，宏觀政策組合拳（先是12月11日央行出臺(tái)政策要求各商業(yè)銀行嚴(yán)格以家庭為單位認(rèn)定第二套住房；12月20日，央行再次宣布調(diào)高存貸款利率；12月25日上調(diào)金融機(jī)構(gòu)存款準(zhǔn)備金率。房地產(chǎn)項(xiàng)目管理專(zhuān)題報(bào)告書(shū)作者：日期：長(zhǎng)發(fā)）打壓加之傳統(tǒng)樓市淡季的來(lái)臨，調(diào)控政策的密集出臺(tái)以及累積效應(yīng)讓本已轉(zhuǎn)冷的市場(chǎng)雪上加霜。到了5月份上市量繼續(xù)下降，而成交比起年初略有起色，但僅為去年12月份成交量的一半。從買(mǎi)方市場(chǎng)分析：除去年9月底出臺(tái)的二套房貸新政和幾次加息，物業(yè)稅即將開(kāi)征的消息對(duì)多次置業(yè)的購(gòu)房者同樣產(chǎn)生了不同程度的心理影響。商品住宅供銷(xiāo)比例回歸:商品住宅經(jīng)過(guò)0607年的熱銷(xiāo)后，房地產(chǎn)市場(chǎng)的格局發(fā)生改變，第一，大量剛性需求的購(gòu)買(mǎi)者已經(jīng)在這個(gè)時(shí)間段置業(yè)，從購(gòu)買(mǎi)力角度分析，整體購(gòu)買(mǎi)力呈現(xiàn)下降態(tài)勢(shì)，第二，市場(chǎng)機(jī)制的調(diào)節(jié)作用，0607年商品住宅的供不應(yīng)求促使商品價(jià)格的快速上升，房地產(chǎn)行業(yè)大幅度的投資回報(bào)促進(jìn)開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地建房的積極性，帶動(dòng)土地市場(chǎng)的成交量及價(jià)格的攀升，惡性競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)局造成開(kāi)發(fā)成本的增加，經(jīng)過(guò)12年后的工程開(kāi)發(fā)后，供銷(xiāo)比例回歸到正常水平，選擇房源的增加加上其它購(gòu)房?jī)?yōu)惠，購(gòu)房者開(kāi)始持幣觀望，而中國(guó)人從眾心理作用下，購(gòu)買(mǎi)力暫時(shí)沒(méi)有釋放，因此市場(chǎng)的銷(xiāo)售量開(kāi)始回落。建鄴區(qū)集慶門(mén)大街以南，云錦路以東，市醫(yī)藥中等專(zhuān)業(yè)學(xué)校以北 下關(guān)區(qū)三汊河片，定淮門(mén)大街以北、秦淮河南側(cè)、三汊河口南側(cè)西街、夾江東側(cè)309710135500南京市交通建設(shè)投資控股（集294225團(tuán)）有限責(zé)任公司 建鄴區(qū)富春江東街以南，楠溪江東街以北，黃山路與嵩山路之間93281264000南京仁恒置業(yè)有限公司686190483 而根據(jù)對(duì)近期即將上市的及在售項(xiàng)目未售完的存量房房源的統(tǒng)計(jì)，均價(jià)在15000元/㎡以上的高端住宅類(lèi)項(xiàng)目總計(jì)約有2200套左右的市場(chǎng)供應(yīng)量?！?供銷(xiāo)情況該項(xiàng)目二期于08年5月4日開(kāi)盤(pán)，共推出275套，由于一期市場(chǎng)反響較好，二期推出1個(gè)多月以來(lái)，已售104套，從銷(xiāo)售數(shù)據(jù)看出，90㎡兩房及130㎡三房較受歡迎，180㎡以上復(fù)式住宅則一套未售，可見(jiàn)高端市場(chǎng)客戶(hù)依然親睞傳統(tǒng)中等戶(hù)型。項(xiàng)目規(guī)劃建成兩棟高標(biāo)準(zhǔn)酒店式公寓（）以及相關(guān)配套設(shè)施。目前已經(jīng)累計(jì)售出88套，%，面積由143350㎡不等；目前可售房源34套，以198㎡戶(hù)型為主，少量140㎡、290㎡戶(hù)型。每戶(hù)均配有空中私家花園。 項(xiàng)目處于河西新城CBD區(qū)域，是河西未來(lái)發(fā)展的中心地段，發(fā)展前景好。LOFT公寓層高7米，設(shè)有采光天窗和旋轉(zhuǎn)鋼梯，附送露臺(tái)。主力戶(hù)型建筑面積分別為：首層公寓建筑面積：272㎡（含采光地下室70㎡）；平層公寓建筑面積：212㎡（㎡）；LOFT公寓建筑面積：309㎡（含躍層95㎡）。通過(guò)埋藏于樓板內(nèi)毛細(xì)水管的冷熱水媒進(jìn)行輻射，保證室內(nèi)恒溫；同時(shí)，全新風(fēng)置換濕度調(diào)控系統(tǒng)24小時(shí)不間斷注入新鮮空氣，并可自動(dòng)調(diào)節(jié)室內(nèi)空氣干濕度。無(wú)庶與以上三個(gè)項(xiàng)目相比較，均有自己的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)：與金鼎灣相比較，金鼎灣處于主城區(qū)較好的地理位置，周邊生活配套完善，而本案距紫金山和玄武湖都較近，周邊自然景觀資源好；金鼎灣項(xiàng)目由于一期的精裝修房源的熱銷(xiāo)，目前市場(chǎng)知名度較高，這也是支撐項(xiàng)目?jī)r(jià)格達(dá)到2萬(wàn)元/㎡的原因之一，而本案開(kāi)發(fā)企業(yè)在本市具有較高的知名度，可以對(duì)價(jià)格起到一定的支撐力。其中在A1地塊將建有1幢27層的寫(xiě)字樓，1幢6層的商業(yè)及1幢27層的酒店式公寓；B1地塊將建有2幢2627層的高層式住宅；AB2地塊將建有1幢14層的酒店式公寓（其中裙樓15層作為餐飲兼商業(yè)設(shè)施）及2幢11層的小高層住宅。%。一組團(tuán)是平層公寓，共有8幢；二組團(tuán)是躍層公寓，共有9幢。劣勢(shì)項(xiàng)目一側(cè)緊靠主干道，受到噪音和灰塵的影響部分戶(hù)型設(shè)計(jì)面積過(guò)大，形成總價(jià)過(guò)高，出現(xiàn)部分房源滯銷(xiāo)情況戶(hù)型設(shè)計(jì)的欠缺，（如A1戶(hù)型、花園洋房的廚房陽(yáng)臺(tái)跟書(shū)房陽(yáng)臺(tái)的細(xì)節(jié)處理）價(jià)值點(diǎn) 處于紫金山“內(nèi)部” 項(xiàng)目緊靠玄武湖，周邊環(huán)境好 純多層建筑 交通便利，生活配套設(shè)施完善3）中央花園◆ 項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于中央路278號(hào)，緊鄰玄武湖公園，㎡，㎡，居住總戶(hù)數(shù)132戶(hù)，%。面積段（㎡）上市套數(shù)（套）100以下23100120171201442614416010160以上2合計(jì)78◆ 價(jià)格分析均價(jià)（元/㎡）最高價(jià)最低價(jià)主力總價(jià)（元）18000（毛坯）1898017100115150萬(wàn)（100㎡以下）210260萬(wàn)（120144㎡）◆ 項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)處于兩個(gè)商圈——湖南路商圈、中央路商圈的輻射范圍內(nèi)，商業(yè)、生活配套比較齊全。具體數(shù)據(jù)見(jiàn)下表：面積（㎡）上市套數(shù)累計(jì)銷(xiāo)售套數(shù)可售套數(shù)后期供應(yīng)量（套）9115767647202727合計(jì)13835103103◆ 價(jià)格分析均價(jià)（元/㎡）最高價(jià)最低價(jià)主力總價(jià)16000（毛坯）2000015000110160萬(wàn)◆ 項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)地處新街口輻射圈，交通便利，周邊生活配套設(shè)施完善；項(xiàng)目南面在建的水游城大型商業(yè)項(xiàng)目，不斷完善區(qū)域商業(yè)配套；項(xiàng)目?jī)?nèi)部配套法國(guó)雅高集團(tuán)旗下的商務(wù)型酒店宜必思酒店，提升項(xiàng)目品質(zhì)；劣勢(shì)整體規(guī)模較小，缺乏一定的景觀支撐位于路邊，噪音干擾較大價(jià)值點(diǎn) 區(qū)位優(yōu)勢(shì) 升值潛力 小面積戶(hù)型 法國(guó)宜必思酒店入住，提高項(xiàng)目品質(zhì) 品牌物業(yè)公司（第一太平戴維斯）5） 世茂濱江新城◆ 項(xiàng)目概況世茂濱江新城地處總建筑面積150萬(wàn)㎡，由17棟50層的超高層建筑、五星級(jí)酒店、沿江商業(yè)步行街、市民廣場(chǎng)、文化廣場(chǎng)、幼兒園、中小學(xué)以及大型購(gòu)物超市等組成。04幢推出的392套房源（受限制96套），目前已售263套，剩余33套。2004年12月第一期上市。項(xiàng)目具有一定規(guī)模，社區(qū)概念較強(qiáng)。價(jià)值點(diǎn) 緊靠地鐵站 社區(qū)成規(guī)模 引進(jìn)高科技恒溫技術(shù)，提高居住舒適度國(guó)際品牌裝修材料內(nèi)部商業(yè)配套開(kāi)放式花園景觀新風(fēng)系統(tǒng)7）萬(wàn)科紅郡◆ 項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于紅山森林公園腳下，㎡，㎡，小區(qū)共分A、B兩個(gè)地塊。最北側(cè)的兩棟為8層和局部4層的電梯公寓，6棟和8棟的高度為5層，其他6棟均為4層疊加公寓。面積段（㎡）上市套數(shù)累計(jì)銷(xiāo)售套數(shù)可售套數(shù)241～248202275～2761495299～31923158合計(jì)392415◆ 價(jià)格分析均價(jià)（元/㎡）裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/㎡）最高價(jià)（元/㎡）最低價(jià)（元/㎡）主力總價(jià)（元）1700040001800013000400萬(wàn)◆ 項(xiàng)目分析優(yōu)勢(shì)依托紅山自然景觀及小區(qū)內(nèi)部采用TUDOR的經(jīng)典手法進(jìn)行景觀設(shè)計(jì)，在內(nèi)外部景觀上與周邊其他項(xiàng)目形成明顯的差異。在裝修上均采用高品質(zhì)智能化設(shè)備，居住的舒適度高，如采用Ibus智能家居控制系統(tǒng)，中央新風(fēng)系統(tǒng)，靜音型新風(fēng)主機(jī)，24小時(shí)換氣，大幅提高室內(nèi)空氣質(zhì)量。價(jià)值點(diǎn)處于 “紅山”之中僅靠地鐵站主城區(qū)低層住宅英國(guó)TUDOR式現(xiàn)代建筑風(fēng)格一鍵式家居生活——I bus智能家居控制系統(tǒng)靜音型中央新風(fēng)系統(tǒng)低溫?zé)崴匕遢椛洳膳到y(tǒng)8） 萬(wàn)科金域緹香◆ 項(xiàng)目概況㎡，㎡，規(guī)劃共8棟小高層及高層住宅，總戶(hù)數(shù)為818戶(hù)。其中，70㎡和88㎡戶(hù)型裝修標(biāo)準(zhǔn)是2000元/㎡，195㎡戶(hù)型主修標(biāo)準(zhǔn)為3500元/㎡。在戶(hù)型設(shè)計(jì)上以“兩代居”為理念，充分考慮到部分購(gòu)房者的實(shí)際需求。項(xiàng)目西側(cè)緊鄰高壓線價(jià)值點(diǎn) 開(kāi)發(fā)企業(yè)品牌號(hào)召力提倡 “兩代居”功能，提升項(xiàng)目買(mǎi)點(diǎn)河西新城CLD居住中心，未來(lái)發(fā)展前景好建筑設(shè)計(jì)為目前市場(chǎng)流行且接受度較高的Art Deco古典建筑風(fēng)格社區(qū)規(guī)劃有5000平米集中式綠地，內(nèi)部景觀設(shè)計(jì)為歐式古典園林裝修采用地暖系統(tǒng)，品牌家具項(xiàng)目?jī)?nèi)部配有大型會(huì)所9）中冶 中鼎雅居◆ 項(xiàng)目概況㎡，㎡（㎡，㎡， ㎡等），㎡（含住宅地下室、地下車(chē)庫(kù)、設(shè)備及其他用房等）?！?供銷(xiāo)情況項(xiàng)目尚未開(kāi)盤(pán)，預(yù)計(jì)6月將推出一期主要以130200㎡為主力面積段的多層公寓。本案目前所處的位置距市中心較近，交通生活等配套設(shè)施雖不及市中心項(xiàng)目，但與河西等位置較偏項(xiàng)目相比，優(yōu)勢(shì)明顯，而本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)在南京經(jīng)過(guò)多年的開(kāi)發(fā)，在市場(chǎng)中也具有較高的知名度。從配套