【正文】 商品預(yù)售或銷售許可證、工程質(zhì)量驗(yàn)收不合格以及違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》規(guī)定而擅自發(fā)布廣告的行為；查處商品房預(yù)售、銷售廣告中未載明開發(fā)企業(yè)名稱、代理銷售企業(yè)名稱、預(yù)售或銷售許可證書號的行為；規(guī)范廣告中有關(guān)房地產(chǎn)項(xiàng)目、面積、價(jià)格、位置、周邊環(huán)境、房貸等內(nèi)容，嚴(yán)厲查處虛假廣告和其他違法廣告?！　∪羌訌?qiáng)項(xiàng)目經(jīng)理部的管理。對拒不辦理備案手續(xù)的，列為重點(diǎn)對象，嚴(yán)格審查。并全面清查房地產(chǎn)在建開發(fā)項(xiàng)目，對照房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)戶口臺帳，對從事房地產(chǎn)開發(fā)、建筑施工的企業(yè)和個(gè)人的市場主體資格進(jìn)行審查。我們應(yīng)認(rèn)真履行監(jiān)督職責(zé)，建立健全拍賣備案登記制度，加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與土地競拍活動(dòng)的監(jiān)管，全面掌握轄區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)的狀況。筆者認(rèn)為，要解決好房地產(chǎn)市場存在的問題，應(yīng)從以下幾個(gè)方面入手。目前，在商品房銷售中存在面積縮水、公共設(shè)施達(dá)不到預(yù)先承諾、不按約定辦理房屋產(chǎn)權(quán)證等侵害消費(fèi)者權(quán)益的問題?！　。ㄋ模┖贤`法行為時(shí)有發(fā)生?！　。ㄈ┨摷龠`法廣告現(xiàn)象較為嚴(yán)重。一些具備開發(fā)資質(zhì)的企業(yè)在利益的驅(qū)使下，通過收取管理費(fèi)等方式，或?qū)⒈酒髽I(yè)的資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照出租給他人使用，或以本企業(yè)名義設(shè)立項(xiàng)目經(jīng)理部，為一些不具備資質(zhì)條件的企業(yè)和個(gè)人進(jìn)入房地產(chǎn)市場提供保護(hù)傘，致使房地產(chǎn)市場開發(fā)主體混亂，無證無照經(jīng)營現(xiàn)象較為突出。房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，提高了人民生活水平，同時(shí)也引發(fā)了一些問題，影響到社會穩(wěn)定和人民群眾的切身利益。針對這些問題，國務(wù)院出臺了一系列政策，加大了房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控力度。　?。ǘ┱型稑?biāo)運(yùn)作不夠規(guī)范透明。一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了吸引人氣，發(fā)布含有明顯低于市場價(jià)的房價(jià)信息等內(nèi)容的虛假廣告，如有消費(fèi)者咨詢，則稱該房已售，并借機(jī)推銷其他商品房。多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房銷售合同示范文本，不按規(guī)定將自制的合同文本送相關(guān)部門備案。某開發(fā)商在業(yè)主入住后_年多的時(shí)間內(nèi)，拒不履行辦理產(chǎn)權(quán)證的承諾，引發(fā)__戶業(yè)主集體投訴?！　。ㄒ唬┮耘馁u監(jiān)管為切入點(diǎn)，全面介入房地產(chǎn)市場監(jiān)管　　土地使用權(quán)的取得，是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動(dòng)的起點(diǎn)。嚴(yán)格審查競拍人主體資格證明、資質(zhì)條件、資金來源等備案材料，對主體資格不合法、無相應(yīng)資質(zhì)條件或假借他人資質(zhì)證書和營業(yè)執(zhí)照參與競拍的，不予登記備案，并及時(shí)通知建設(shè)、國土資源等部門，取消其競拍資格，將違法開發(fā)行為拒之于門外。重點(diǎn)查處無照經(jīng)營、掛靠經(jīng)營、企業(yè)出租出借營業(yè)執(zhí)照、超范圍經(jīng)營等違法行為。　　二是加強(qiáng)注冊資本監(jiān)管。對在建項(xiàng)目的項(xiàng)目部，實(shí)行限期備案登記制度，要求開發(fā)企業(yè)提供營業(yè)執(zhí)照、中標(biāo)通知書、規(guī)劃許可證、土地使用許可證、建設(shè)部門頒發(fā)的資質(zhì)證書以及房地產(chǎn)開發(fā)合同等嚴(yán)格進(jìn)行審核，重點(diǎn)審核雙方當(dāng)事人的主體資格是否合法、相關(guān)許可證是否真實(shí)有效、合同內(nèi)容是否合法?！　《羌訌?qiáng)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的管理?！　。ㄋ模┮蚤L效監(jiān)管為目標(biāo)，探索創(chuàng)新房地產(chǎn)市場監(jiān)管機(jī)制　　一是建立房地產(chǎn)市場信用監(jiān)管制。督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在銷售環(huán)節(jié)使用工商、建設(shè)部門制定的《商品房買賣合同》示范文本；修改示范文本格式條款或自行制定合同的文本，必須報(bào)工商部門審核、備案。對違法經(jīng)營性質(zhì)惡劣、社會影響后果嚴(yán)重的建筑房地產(chǎn)企業(yè)，在依法予以查處的同時(shí)，要通過新聞媒體、紅盾信息網(wǎng)站及時(shí)予以曝光，充分發(fā)揮社會的監(jiān)督作用，提高其違法經(jīng)營的成本，增強(qiáng)對違法經(jīng)營者的震懾作用。同時(shí)，要建立部門聯(lián)席會議制度，對重點(diǎn)違法行為，組織聯(lián)合執(zhí)法整治行動(dòng)，增強(qiáng)工作合力。一、基本情況本次調(diào)查在**職業(yè)技術(shù)學(xué)院消費(fèi)教育學(xué)校的協(xié)助下， __名“_二、調(diào)查結(jié)果（一）商品房整體評價(jià)。有__%的被調(diào)查人對目前全市的開發(fā)企業(yè)整體表示滿意，有__%的被調(diào)查人表示較滿意，有__%的被調(diào)查人表示一般，有__%的被調(diào)查人認(rèn)為較差。調(diào)查結(jié)果表明當(dāng)前全市物業(yè)公司沒有正確理順與業(yè)主的關(guān)系，不少物業(yè)管理人員充當(dāng)管理者角色，導(dǎo)致近_/_的被調(diào)查人表示對物業(yè)公司不滿意。調(diào)查結(jié)果反映大多數(shù)開發(fā)企業(yè)對示范合同文本使用情況普遍較好，單方改動(dòng)的情況比較少，%的被調(diào)查人在簽定購房合同時(shí)遇到改動(dòng)的情況。往往會把價(jià)格定得較低，以所謂的“最低價(jià)”(通常是該樓盤樓層、朝向最差的一間)來吸引消費(fèi)者。%的物業(yè)管理公司是由房地產(chǎn)開發(fā)商或房地產(chǎn)經(jīng)銷商的業(yè)務(wù)延伸部分或分支機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，存在重開發(fā)，輕管理；重盈利，輕服務(wù)；重宣傳，輕兌現(xiàn)的現(xiàn)象，甚至出現(xiàn)了一些項(xiàng)目公司開發(fā)完后就一走了之。 二是進(jìn)一步完善售后服務(wù)和物業(yè)管理體系。因此消費(fèi)者要不斷地增強(qiáng)自己在購買行為中產(chǎn)品鑒別和購買知識的消費(fèi)技能，堅(jiān)持理性消費(fèi)、科學(xué)消費(fèi)，依法維權(quán)，如簽訂購房合同如何全面仔細(xì)地審查各項(xiàng)合同條款等，尤其是對開發(fā)商增加的附加條款，在權(quán)益受到損害時(shí)如何運(yùn)用法律武器來維權(quán)等消費(fèi)技能。一是無證無照、有證無照、無證有照超范圍經(jīng)營。五是股東發(fā)生變化不辦理變更登記。二是房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)沒有取得土地、規(guī)劃、城建、消防等許可手續(xù)，致使購房戶不能辦理房產(chǎn)證。即在土地拍賣中投標(biāo)者之間相互串通，抬高標(biāo)價(jià)或壓低標(biāo)價(jià)，以排擠競爭對手?！　υ谡型稑?biāo)中串通投標(biāo)，抬高或壓低標(biāo)價(jià)的行為，可按《反不正當(dāng)競爭法》第十五條定性，按第二十七條處罰。（一）主體資格不合法。這種現(xiàn)象很普遍。六是房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)資質(zhì)等級與實(shí)際開發(fā)、建設(shè)的項(xiàng)目的資質(zhì)要求不符。房地產(chǎn)開發(fā)、建筑企業(yè)沒有取得土地、規(guī)劃、城建、消防等許可手續(xù)致使購房戶辦不到房產(chǎn)證。但大多數(shù)企業(yè)在宣傳和廣告發(fā)布過程中都或多或少存在一些虛假宣傳的問題。（1）購房面積與開發(fā)商承諾不一致，面積縮水；（2）層高沒有達(dá)到國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；（3）使用的門窗、下水道管、鋼材、水泥等材料沒有達(dá)到國家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。深挖掘“暗合同”。查勞動(dòng)工資關(guān)系。查工程款走向。建筑所需的材料如果是承包方負(fù)責(zé)，這些業(yè)務(wù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)浇ㄖ緢?bào)銷，而非法的經(jīng)營者只能自我消化，不到建筑公司報(bào)銷。由于合同上規(guī)定的當(dāng)事人是建筑公司，收取的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由其開具發(fā)票，但一旦開票就要交稅，為了不使建筑公司吃虧，非法項(xiàng)目經(jīng)理或承包人會填補(bǔ)這項(xiàng)支出，查