物業(yè)管理常見問題應對技巧-wenkub
2023-04-09 05:51:18 本頁面
【正文】 。 物業(yè)公司何時開始收取物業(yè)管理費？答：物業(yè)公司收取物業(yè)管理費一般從購房人驗收房屋，簽字認可后，開始計取物業(yè)管理費；也有物業(yè)管理公司以住戶辦理入住手續(xù)時開始計取管理費的。）答：住宅小區(qū)物業(yè)管理費的成本構成包括以下項目：(1)管理服務人員的工資和按規(guī)定提取的福利費；(2)公共設施、設備日常運行、維護及保養(yǎng)費；(3)綠化管理費；(4)清潔衛(wèi)生費；(5)保安費；(6)辦公費；(7)物業(yè)管理單位固定資產(chǎn)折舊費；(8)法定稅費。此外，物業(yè)管理費中還應包括物業(yè)管理公司的利潤。如果購房人在購房時，開發(fā)商與購房人雙方對物業(yè)管理費計取另有約定的除外。《物業(yè)服務收費管理辦法》第１６條規(guī)定：納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務費用或者物業(yè)服務資金由開發(fā)建設單位全額交納。如果業(yè)主自己不入住，由開發(fā)單位或者由物管公司每個月來墊付另外一半物管費是極其不公平的。 不讓封陽臺、裝防盜窗，發(fā)生盜竊怎么辦？物業(yè)公司承擔責任嗎？答：不讓封陽臺、裝防盜窗主要是從有利于小區(qū)外立面的整體美觀以及防火要求上考慮的。另外：是否安防盜窗等決定權仍在業(yè)主自己，待業(yè)主入住50%以上后，召開第一次業(yè)主代表大會來討論決定。（二） 因為合肥市物業(yè)管理收費辦法（《合肥市物價局99號文》）中明確規(guī)定公用水電費據(jù)實分攤，不包含在物業(yè)管理費中。計算方法：開發(fā)公司對公用水電單獨裝表計量，測出不同運行模式所耗水電費多少，并公示，讓業(yè)主選擇其中一種運行模式，然后再分攤費用。目前新加坡公共用電全部由開發(fā)商全額承擔。 物業(yè)管理費如何交？答：物業(yè)管理服務費在入伙時一次交半年，半年后可按季或按月交。前期銷售承諾與后期物管規(guī)定不符：請業(yè)主出示書面合同，如果合同上明文承諾，我們會按合同上費用收取，其余差額部分我們會和銷售部門協(xié)調，如未帶合同請按規(guī)定繳交。購房收款收據(jù)；分期付款的須持身份證復印件、房屋買賣合同、房地產(chǎn)買賣契約、購房收款收據(jù)、財務室結清余額；個人住房銀行貸款的須持身份證復印件、銀行借款申請書等； （2）到物業(yè)管理公司交納其他費用，領取鑰匙進行驗房，驗房時須仔細檢查房屋的質量，盡可能挑出毛病一一列出，書面通知房地產(chǎn)商限期整改； （3）驗房后如未發(fā)現(xiàn)房屋質量問題或發(fā)現(xiàn)的問題已在限期內(nèi)改正，立即辦理入住手續(xù)，屆時須提供戶主及家人一寸相片各一張，如非戶主本人，則須持本人身份證復印件及戶主委托書、戶主身份證復印件辦理相關手續(xù)。為搞好征收管理，市內(nèi)六區(qū)契稅收入為市級收入，暫定由市財政局委托市房產(chǎn)管理部門和土地管理部門負責代征代繳。高層住宅首層是否應交電梯費高層住宅中的首層住戶在沒有特殊約定的前提下，應該與其他樓層住戶一樣，承擔電梯運行維護費。在香港和臺灣地區(qū)，專用部分和共有部分的劃分和管理責任和祖國內(nèi)地也基本相同。公共性服務的特點有三： 公共性服務產(chǎn)生于公共需要，這種公共需要是全體產(chǎn)權人的共同需要，并不是各個產(chǎn)權人各種需要的簡單加總。 從實際結果看 如果首層產(chǎn)權人以不能乘電梯為由拒絕交納物業(yè)管理費中的電梯運行維護費，則會引起一系列的連鎖反應，二層住戶就會以不需要電梯服務為由（自己爬樓梯），拒絕交納電梯運行維護費，三層、四層甚至高層的人都會以同樣的理由拒絕交納費用，其結果是沒有人交納電梯費用，電梯服務因而停止，最終損壞的將是全體產(chǎn)權人的利益，物業(yè)的保值和增值目的又從和談起？由此可見，首層住宅交納電梯費是比較合理的。（勁松）小區(qū)公共區(qū)域的照明費如何分攤？答：住宅樓內(nèi)公共照明系統(tǒng)屬公共設施，其產(chǎn)生的電費屬能源費范疇，按照國家計委、建設部《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》的規(guī)定，該能源費用可以計入物業(yè)管理費成本，并由收益人即樓內(nèi)全體人分攤。如果你認為誤差很大，建議先到公房的出租部門進行核實，若結果仍不滿意，可到雙方認可具有資質的房屋計量單位要求測量，以到得準確、合理的數(shù)據(jù)交了小區(qū)停車費，停車管理單位應負什么責任？停車管理單位
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