【正文】 全幢公用建筑面積（此次分?jǐn)偟淖钚挝粸閷樱缓笤俜謹(jǐn)偢髯怨媒ㄖ娣e。與幢房屋不相連的公用建筑（如變電房、水泵房、門衛(wèi)房等）不得分?jǐn)偟奖敬狈课輧?nèi)。m. 房屋的平臺(tái)、曬臺(tái)、花臺(tái)、屋頂平臺(tái)等。i. 崗?fù)?、警亭、書?bào)亭等。e. 建筑物內(nèi)外的操作平臺(tái)、上料平臺(tái)，及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺(tái)。2) 不計(jì)算建筑面積的范圍a. 突出墻面的構(gòu)件和藝術(shù)裝飾，如：柱、垛、勒腳、臺(tái)階、無柱雨篷等。r. 跨越其他建筑物、構(gòu)筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積，多層者按多層計(jì)算。無柱的走廊、檐廊按其投影面積的一半計(jì)算建筑面積。m. 突出墻外的門斗按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計(jì)算建筑面積。i. 建筑物內(nèi)的技術(shù)層（管道層、附層、夾層）是指房屋的局部層次，按其墻外圍水平面積計(jì)算建筑面積。f. 穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計(jì)算建筑面積。b. 多層建筑物的建筑面積應(yīng)按建筑面積的總和計(jì)算，其底層按建筑物外墻勒腳以上外圍水平面積計(jì)算，二層及二層以上按外墻外圍水平面積計(jì)算。居住面積是指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和。單體部分：進(jìn)深單體就高度來看：有別墅、排屋面寬多層、多層帶電梯小高層、高層、超高層單體就結(jié)構(gòu)來說：磚混（一般多層）鋼筋混凝土（高層）預(yù)制樓板（在工廠定做好）現(xiàn)澆樓板（在施工現(xiàn)場(chǎng)現(xiàn)做）就房型來說：平面式、平層式立體式、錯(cuò)層式、躍層式、復(fù)式單體需要著重注意的層數(shù)、結(jié)構(gòu)、建材（外觀）、房型房型：主要有橫（廳）套式（廳東西向）廳：講穩(wěn)定面（少開門）廚房：操作流程衛(wèi)生：通風(fēng)臥室：采光，適風(fēng)直（廳）套式（廳南北向）（房型、動(dòng)線組織）結(jié)構(gòu)：層高、樓板施工方式、隔墻施工方式建材外觀：面磚還是涂料塑鋼窗還是鋁合金外觀風(fēng)格：現(xiàn)代式、古典式、新古典式單體需要了解的基本知識(shí)：進(jìn)深面寬：迎南面，直接有關(guān)采光朝向進(jìn)深：南北長(zhǎng)，直接影響有關(guān)適風(fēng)采光N面寬得房率：基本為套內(nèi)使用面積/建筑面積建筑面積＝套內(nèi)面積＋公用分?jǐn)偯娣e套內(nèi)面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺(tái)面積附：有關(guān)建筑面積計(jì)算規(guī)定1. 什么是房屋建筑面積、住宅使用面積和居住面積？房屋建筑面積是指房屋建筑輪廓或構(gòu)件的水平投影面積，它包括結(jié)構(gòu)所占面積和室內(nèi)房間面積。備注：（），且不少于24米、滿足日照要求；高層建筑與北側(cè)多低層建筑的樓距，且不少于24米、滿足日照要求。按平行布置的居住建筑控制 30176。 建筑占地面積= 基地面積— 規(guī)劃紅線（道路）— 退界面積建筑總面積：是指一個(gè)建筑項(xiàng)目，按“建筑面積計(jì)算規(guī)則”能計(jì)算建筑面積的總和，其中住宅建筑面積是實(shí)際銷售面積。2. 按照社區(qū)的規(guī)劃布局可分為：1) 行列式（象公房、新村房）2) 周邊式（花園在當(dāng)中，建筑圍繞周邊）3) 混合式（既有行列式，又有周邊式）4) 自由式（依據(jù)景觀、地形等因素考慮，布局較自由，象萬科）3. 按照社區(qū)的層數(shù)結(jié)構(gòu)可分為：1) 別墅花園2) 聯(lián)排別墅、排屋3) 多層小區(qū)4) 小高層小區(qū)5) 高層小區(qū)6) 混合式4. 按照社區(qū)景觀組織方式：1) 中心式（集中綠地）2) 分散式（小區(qū)花園）社區(qū)部分中需要了解的基本知識(shí)： 基地面積：城市規(guī)劃管理部門劃定的用地范圍的面積。3. 伙食：同仁飲食安排協(xié)調(diào)，訂盒飯（主要午飯），如遇強(qiáng)銷期需訂晚飯，要主動(dòng)、及時(shí)訂餐。以使每一個(gè)人承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任，使工作順利運(yùn)作?！∮涗洰?dāng)天自己在工作當(dāng)中遇到的問題及原因，并找出解決方法。列明當(dāng)天工作內(nèi)容，同時(shí)找出工作中的不足之處并及時(shí)與項(xiàng)目經(jīng)理（案場(chǎng)經(jīng)理）溝通，找出解決方法。3. 簽約金、補(bǔ)足、簽約時(shí)間一定要填寫清楚?？蛻舻燃?jí)應(yīng)視具體情況，進(jìn)行階段性調(diào)整。3. 購房總價(jià)：客戶購買房屋大致的預(yù)算。每種媒體吸引不同客戶層次，反映當(dāng)前客戶對(duì)產(chǎn)品的要求。4. 工作區(qū)域：指客戶所屬公司所在區(qū)域?？蛻艋举Y料部分中其他內(nèi)容：職業(yè)職位屬性、居住區(qū)域等為業(yè)務(wù)員填寫，根據(jù)接待客戶過程中對(duì)客戶情況了解，做出相應(yīng)正確選擇。如果客戶再次回現(xiàn)場(chǎng)購買也需要填寫，同時(shí)注明“回頭客已購”。表頭內(nèi)容：日期：填寫客戶來電當(dāng)天的日期。c) 及時(shí)：每接一通來電、一組來人都要及時(shí)填寫，并且放入指定專用文件夾?！秮黼姷怯洷怼酚凶稍冎攸c(diǎn)、居住區(qū)域、需求面積、媒體、客戶基本信息等。(4) 四項(xiàng)要求即誠實(shí)、熱情、專業(yè)、負(fù)責(zé)。公司的“一二三四五”即一套工作方法、二個(gè)理念、三大保證、四項(xiàng)要求、五心精神做為工作的標(biāo)準(zhǔn)。明確個(gè)人業(yè)績(jī)目標(biāo)，完成并且超越自己的目標(biāo)。合格業(yè)務(wù)員的條件遵守公司規(guī)章制度，融入公司企業(yè)文化，掌握必要的技能，能夠承擔(dān)起銷售職責(zé)，完成銷售任務(wù)。常規(guī)工作1. 常規(guī)工作列表性質(zhì)序號(hào)工作內(nèi)容時(shí)間執(zhí)行方式及必要性日 常 規(guī)1現(xiàn)場(chǎng)衛(wèi)生工作每天開工前將自己負(fù)責(zé)包干區(qū)打掃干凈2案場(chǎng)晨會(huì)每天開工前熟悉銷控、當(dāng)日銷售目標(biāo)與工作安排3柜臺(tái)上接聽來電隨時(shí)現(xiàn)場(chǎng)銷售的第一步4輪接客戶隨時(shí)積累屬于自己的“財(cái)富”名單5填寫銷售日志每天下班前完整記錄當(dāng)日客戶接待情況6參加小組會(huì)強(qiáng)銷期每天下班前匯報(bào)當(dāng)天工作，討論、解決銷售問題7追蹤客戶隨時(shí)不放棄任何一組客戶8完成工作任務(wù)隨時(shí)承擔(dān)為同事服務(wù)的責(zé)任9統(tǒng)計(jì)來人來電下班之前統(tǒng)計(jì)當(dāng)天來人來電情況，進(jìn)行分析10市調(diào)案前、非強(qiáng)銷期了解市場(chǎng)第一手?jǐn)?shù)據(jù)續(xù)上表周 常 規(guī)1參加甲方周例會(huì)項(xiàng)目經(jīng)理（案場(chǎng)經(jīng)理）匯報(bào)一周工作，提出、討論、解決工作問題。4. 配合現(xiàn)場(chǎng)同事做SP，促進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)成交。(1) 一套工作方法即目標(biāo)、進(jìn)度、品質(zhì)、預(yù)算、成效。(5) 五心精神即誠心、決心、信心、細(xì)心、愛心。3. 填寫要求：真實(shí)、準(zhǔn)確、及時(shí)、完整、整潔。d) 完整：表單中的每項(xiàng)內(nèi)容盡可能做到面面俱到，完整填寫。表格內(nèi)容： 1. 咨詢重點(diǎn)：客戶問到有關(guān)產(chǎn)品問題價(jià)格：指客戶預(yù)算大致范圍2. 居住區(qū)域：指客戶所居住區(qū)域。216。1. 籍貫屬性：指客戶所執(zhí)的護(hù)照，所屬國(guó)家。5. 年齡層次：客戶年齡段。216。4. 詢問重點(diǎn)（可多選）：指在接待此客戶過程中，客戶最著重詢問的方面，或客戶最敏感的問題。三、房屋認(rèn)購確認(rèn)單的正確填寫房屋認(rèn)購確認(rèn)單的作用：相當(dāng)于客戶訂購房子的臨時(shí)憑證及預(yù)約金的臨時(shí)收據(jù)。4. 業(yè)務(wù)員簽字、項(xiàng)目經(jīng)理（案場(chǎng)經(jīng)理）簽字和請(qǐng)客戶簽字確認(rèn)，再和定金一并交柜臺(tái)蓋章，第一聯(lián)單據(jù)交客戶并交待客戶補(bǔ)足時(shí)帶來，另三聯(lián)留柜臺(tái)或銷售秘書處。檢查當(dāng)天工作質(zhì)量，記錄清楚接待來人、來電情況及當(dāng)天交易辦理情況，同時(shí)檢討業(yè)績(jī)目標(biāo)完成情況，并對(duì)第二天的工作做安排，使自己的工作更加條理化、合理化?！≡凇懊魅罩匾ぷ魈嵝选敝校蓴M定第二天工作計(jì)劃，需要公司提供的支持等。業(yè)務(wù)員主要負(fù)責(zé)以下方面工作：1. 資料整理：印刷品歸位、整理、清點(diǎn)、結(jié)案資料庫存。4. 音樂：現(xiàn)場(chǎng)音樂播放。即開發(fā)商購買土地面積。容積率：建筑總面積/基地面積一般多層小區(qū)2以內(nèi)高層3以上間距：（日照間距）建筑物之間的間隔，目的是保證建筑物的采光，彼此不受影響，或減少影響。〈夾角〈60176。東西向多層，身高一半；東西向高層不小于18 米、滿足日照要求。具體計(jì)算以國(guó)家頒發(fā)的“建筑面積計(jì)算規(guī)則”為準(zhǔn)。當(dāng)分戶門內(nèi)的廳和過道的面積超過6平方米時(shí)，可按其面積的二分之一計(jì)算在居住面積內(nèi)。c. 、半地下室、地下車庫、倉庫、商店、地下指揮部及相應(yīng)出入口的建筑面積按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻）外圍的水平面積計(jì)算。門廳、大廳內(nèi)回廊部分按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。j. 與建筑物連接的有柱雨篷按柱外圍水平面計(jì)算建筑面積；獨(dú)立柱雨篷按其頂蓋水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積。n. 封閉陽臺(tái)、挑廊，按其水平投影面積計(jì)算建筑面積。p. 兩個(gè)建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計(jì)算建筑面積。s. 室內(nèi)體育館按實(shí)際層數(shù)計(jì)算建筑面積。b. 檢修、消防等用的室外爬梯。f. 沒有圍護(hù)結(jié)構(gòu)的屋頂水箱，舞臺(tái)及后臺(tái)懸掛幕布、布景的天橋、挑臺(tái)。j. 里弄房屋后天井內(nèi)的天棚。3) 其他在計(jì)算建筑物面積時(shí)，如遇上述以外的情況，可參照上述規(guī)則進(jìn)行辦理。b. 房屋公用建筑面積按各戶套內(nèi)建筑面積乘以房屋內(nèi)相關(guān)面積的比例進(jìn)行分?jǐn)?。d. 商品房按“套”或“單元”出售。非共用墻墻體水平投影面積全部計(jì)入套內(nèi)墻體面積。b) 套（單元）與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半 。因此消費(fèi)者只能從開發(fā)商提供的設(shè)計(jì)平面圖中的尺寸，計(jì)算房間面積。2．0．2套型typeflat按完整的居住功能由不同的使用空間組成的成套住宅房型。2．0．4陽光室sun2．0.area房間實(shí)際能使用的面積，不包括墻、柱等結(jié)構(gòu)構(gòu)造、復(fù)合保溫層和管道井的面積。2．0.10室內(nèi)凈高ceiling2．0．12多層住宅muItihigh－risebuilding七至九層的住宅。building十層及十層以上的住宅。2．0．16塔式住宅tower－typebuilding以共用樓梯或樓梯與電梯組成的交通中心為核心，將多套住房組織成一個(gè)單元式平面，且每套進(jìn)戶門至樓梯間門或前室門的距離不超過10m的住宅。apartment2．0．20躍廊式住宅skipapartment3總體設(shè)計(jì)1.08－91）和《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》（DB1087）的規(guī)定3．2．3除3．2．1條及3．2．2條以外，建筑間距應(yīng)符合《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定。3．2．5綠地率和集中綠地的設(shè)置應(yīng)符合《上海市植樹造林綠化管理?xiàng)l例》和《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定。各類管線必須與城市管線相銜接，并應(yīng)按照《上海市管線工程規(guī)劃管理辦法》的規(guī)定，采用地下敷設(shè)的方式進(jìn)行管線綜合設(shè)計(jì)。2.盡端式消防車道的回車場(chǎng)地不應(yīng)小于15ml5m。3．3．4高層住宅應(yīng)在登高面一側(cè)，結(jié)合消防車道設(shè)置不少于一塊的消防登高場(chǎng)地，每塊消防登高場(chǎng)地面積不應(yīng)小于15mx8m。4．1．2住宅套型分為小套、中套、大套，其居住空間個(gè)數(shù)宜符合表4．1．2的規(guī)定?！掀?5。合理安排各空間的序列，減少交通面積，組織好公共空間和私密空間的關(guān)系，避免相鄰住戶的視線干擾。4．1．6套內(nèi)應(yīng)預(yù)留洗衣機(jī)位置。4．1．7臥室與衛(wèi)生間之間不應(yīng)設(shè)計(jì)錯(cuò)層。4．2．1臥室的使用面積不應(yīng)小于下列規(guī)定：（3）單人臥室64．2．3主臥室的短邊軸線寬度，小套、中套不宜小于3．30m；大套不宜小于3．60m。m24.；大套不應(yīng)小于5．5中高層、高層住宅的廚房應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng)或開向公共走廊的窗戶，但不得開向前室或樓梯間。4．4．5單排布置設(shè)備的廚房?jī)魧挷粦?yīng)小于1．50m；雙排布置設(shè)備的廚房?jī)魧挷粦?yīng)小于2.m24．5．4衛(wèi)生間的門不應(yīng)直接開向起居室、餐廳或廚房。大套住宅應(yīng)有貯藏室，使用面積不應(yīng)小于1．54．6．3躍層式住宅應(yīng)符合下列規(guī)定：（2）十八層及十八層以下的高層住宅，當(dāng)有向上躍層和向下躍層同時(shí)設(shè)置時(shí)，每層（包括躍層）應(yīng)開設(shè)通向公共走道的戶門；（3）十八層以上的高層住宅，所有戶室應(yīng)一個(gè)方向（同時(shí)向上或向下）躍層；4．6．4躍層式住宅的套內(nèi)樓梯應(yīng)符合下列規(guī)定。4．7．3陽臺(tái)欄桿設(shè)計(jì)應(yīng)防止兒童攀登。分戶的毗連陽臺(tái)應(yīng)設(shè)分戶隔板。4．8．2臥室、起居室的室內(nèi)凈高不應(yīng)低于2．50m，局部?jī)舾卟粦?yīng)低于2．20m，且其面積不應(yīng)大于室內(nèi)使用面積的1/3。補(bǔ)充教材：房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識(shí) 七、市調(diào)與生活機(jī)能總圖1. 目的1） 熟悉周邊環(huán)境（包括生活機(jī)能、道路交通、人文環(huán)境等）2） 標(biāo)明周邊個(gè)案，為個(gè)案市調(diào)作準(zhǔn)備。3） 制作生活機(jī)能總圖。2） 按人員劃分區(qū)域。 注意事項(xiàng)：1） 要走遍每條大街小巷，不讓一個(gè)個(gè)案漏網(wǎng)。2. 專題市調(diào)：針對(duì)性的市場(chǎng)調(diào)查，迅速獲得所需要信息。2. 外出市調(diào)。目的