【正文】 中套 可分居住空間數(shù)(個)4．1．1住宅應(yīng)按套型設(shè)計，并應(yīng)有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、貯藏室或壁廚、陽臺或陽光室等基本空間。4．1套型（5）消防登高面不宜設(shè)計大面積的玻璃幕墻。（4）消防登高面一側(cè)的裙房，其建筑高度不應(yīng)大于5m，且進(jìn)深不應(yīng)大于4m；（3）消防登高面應(yīng)靠近住宅的公共樓梯或陽臺、窗；2）單元式、通廊式住宅的消防登高面不應(yīng)小于住宅的一個長邊長度；（1）塔式住宅的消防登高面不應(yīng)小于住宅的1／4周邊長度；高層住宅的周圍應(yīng)設(shè)有環(huán)形車道，其轉(zhuǎn)彎半徑不應(yīng)小于12m，當(dāng)確有困難時，應(yīng)至少沿住宅的一個長邊設(shè)置消防車道。3.道路最小寬度應(yīng)符合《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（GB50180）的要求。3．1．3住宅建設(shè)應(yīng)按《城市居住地區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（DGJ2．0．2l租賃式公寓apartment設(shè)套內(nèi)樓梯且每套跨躍兩層或三層樓面的住宅。building一至三層的住宅。building2．0.臥室、起居室、餐廳、書房及娛樂室的使用空間。spacebuildings供家庭居住使用的建筑。5． 上海市住宅設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)(部分)套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋陽臺建筑面積公用建筑面積由以下兩部分組成：a) 電梯井、樓梯、垃圾道、變電室、設(shè)備間、公共門廳和走道、地下設(shè)備、值班警衛(wèi)室等。c. 商、住、辦綜合樓，其房屋內(nèi)各部位使用功能，房型分隔差異較大，應(yīng)根據(jù)其用途或房型分隔的不同，按相關(guān)面積比例先行分?jǐn)側(cè)惫媒ㄖ娣e（此次分?jǐn)偟淖钚挝粸閷樱?，然后再分?jǐn)偢髯怨媒ㄖ娣e。m. 房屋的平臺、曬臺、花臺、屋頂平臺等。e. 建筑物內(nèi)外的操作平臺、上料平臺，及利用建筑物的空間安置箱罐的平臺。r. 跨越其他建筑物、構(gòu)筑物的高架單層建筑物，按其水平投影面積計算建筑面積，多層者按多層計算。m. 突出墻外的門斗按圍護(hù)結(jié)構(gòu)外圍水平面積計算建筑面積。f. 穿過建筑物的通道，建筑物內(nèi)的門廳、大廳不論其高度如何，均按一層計算建筑面積。居住面積是指住宅中供日常生活起居用的臥室、起居室等的凈面積的總和。備注：（），且不少于24米、滿足日照要求；高層建筑與北側(cè)多低層建筑的樓距，且不少于24米、滿足日照要求。 建筑占地面積= 基地面積— 規(guī)劃紅線（道路）— 退界面積建筑總面積：是指一個建筑項目，按“建筑面積計算規(guī)則”能計算建筑面積的總和，其中住宅建筑面積是實際銷售面積。3. 伙食：同仁飲食安排協(xié)調(diào)，訂盒飯（主要午飯），如遇強(qiáng)銷期需訂晚飯，要主動、及時訂餐?！∮涗洰?dāng)天自己在工作當(dāng)中遇到的問題及原因，并找出解決方法。3. 簽約金、補(bǔ)足、簽約時間一定要填寫清楚。3. 購房總價：客戶購買房屋大致的預(yù)算。4. 工作區(qū)域：指客戶所屬公司所在區(qū)域。如果客戶再次回現(xiàn)場購買也需要填寫，同時注明“回頭客已購”。c) 及時：每接一通來電、一組來人都要及時填寫，并且放入指定專用文件夾。(4) 四項要求即誠實、熱情、專業(yè)、負(fù)責(zé)。明確個人業(yè)績目標(biāo)，完成并且超越自己的目標(biāo)。常規(guī)工作1. 常規(guī)工作列表性質(zhì)序號工作內(nèi)容時間執(zhí)行方式及必要性日 常 規(guī)1現(xiàn)場衛(wèi)生工作每天開工前將自己負(fù)責(zé)包干區(qū)打掃干凈2案場晨會每天開工前熟悉銷控、當(dāng)日銷售目標(biāo)與工作安排3柜臺上接聽來電隨時現(xiàn)場銷售的第一步4輪接客戶隨時積累屬于自己的“財富”名單5填寫銷售日志每天下班前完整記錄當(dāng)日客戶接待情況6參加小組會強(qiáng)銷期每天下班前匯報當(dāng)天工作，討論、解決銷售問題7追蹤客戶隨時不放棄任何一組客戶8完成工作任務(wù)隨時承擔(dān)為同事服務(wù)的責(zé)任9統(tǒng)計來人來電下班之前統(tǒng)計當(dāng)天來人來電情況，進(jìn)行分析10市調(diào)案前、非強(qiáng)銷期了解市場第一手?jǐn)?shù)據(jù)續(xù)上表周 常 規(guī)1參加甲方周例會項目經(jīng)理（案場經(jīng)理）匯報一周工作，提出、討論、解決工作問題。(1) 一套工作方法即目標(biāo)、進(jìn)度、品質(zhì)、預(yù)算、成效。3. 填寫要求：真實、準(zhǔn)確、及時、完整、整潔。表格內(nèi)容： 1. 咨詢重點：客戶問到有關(guān)產(chǎn)品問題價格：指客戶預(yù)算大致范圍2. 居住區(qū)域：指客戶所居住區(qū)域。1. 籍貫屬性：指客戶所執(zhí)的護(hù)照，所屬國家。216。三、房屋認(rèn)購確認(rèn)單的正確填寫房屋認(rèn)購確認(rèn)單的作用：相當(dāng)于客戶訂購房子的臨時憑證及預(yù)約金的臨時收據(jù)。檢查當(dāng)天工作質(zhì)量，記錄清楚接待來人、來電情況及當(dāng)天交易辦理情況，同時檢討業(yè)績目標(biāo)完成情況，并對第二天的工作做安排，使自己的工作更加條理化、合理化。業(yè)務(wù)員主要負(fù)責(zé)以下方面工作：1. 資料整理：印刷品歸位、整理、清點、結(jié)案資料庫存。即開發(fā)商購買土地面積?！磰A角〈60176。具體計算以國家頒發(fā)的“建筑面積計算規(guī)則”為準(zhǔn)。c. 、半地下室、地下車庫、倉庫、商店、地下指揮部及相應(yīng)出入口的建筑面積按其上口外墻（不包括采光井、防潮層及其保護(hù)墻）外圍的水平面積計算。j. 與建筑物連接的有柱雨篷按柱外圍水平面計算建筑面積；獨(dú)立柱雨篷按其頂蓋水平投影面積的一半計算建筑面積。p. 兩個建筑物間有頂蓋的架空通廊，按通廊的投影面積計算建筑面積。b. 檢修、消防等用的室外爬梯。j. 里弄房屋后天井內(nèi)的天棚。b. 房屋公用建筑面積按各戶套內(nèi)建筑面積乘以房屋內(nèi)相關(guān)面積的比例進(jìn)行分?jǐn)偂７枪灿脡w水平投影面積全部計入套內(nèi)墻體面積。因此消費(fèi)者只能從開發(fā)商提供的設(shè)計平面圖中的尺寸，計算房間面積。flat按完整的居住功能由不同的使用空間組成的成套住宅房型。2．0.2．0.building七至九層的住宅。2．0．16塔式住宅tower－typeapartment1.7）的規(guī)定3．2．3除3．2．1條及3．2．2條以外，建筑間距應(yīng)符合《上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》的有關(guān)規(guī)定。各類管線必須與城市管線相銜接，并應(yīng)按照《上海市管線工程規(guī)劃管理辦法》的規(guī)定，采用地下敷設(shè)的方式進(jìn)行管線綜合設(shè)計。l5m?！掀?5。合理安排各空間的序列，減少交通面積，組織好公共空間和私密空間的關(guān)系，避免相鄰住戶的視線干擾。4．1．7臥室與衛(wèi)生間之間不應(yīng)設(shè)計錯層。4．2．1臥室的使用面積不應(yīng)小于下列規(guī)定：（3）單人臥室6m24.；大套不應(yīng)小于5．5中高層、高層住宅的廚房應(yīng)有直接采光、自然通風(fēng)或開向公共走廊的窗戶，但不得開向前室或樓梯間。4．4．5單排布置設(shè)備的廚房凈寬不應(yīng)小于1．50m；雙排布置設(shè)備的廚房凈寬不應(yīng)小于2.m24．5．4衛(wèi)生間的門不應(yīng)直接開向起居室、餐廳或廚房。大套住宅應(yīng)有貯藏室，使用面積不應(yīng)小于1．54．6．3躍層式住宅應(yīng)符合下列規(guī)定：（2）十八層及十八層以下的高層住宅，當(dāng)有向上躍層和向下躍層同時設(shè)置時，每層（包括躍層）應(yīng)開設(shè)通向公共走道的戶門；4．7．3陽臺欄桿設(shè)計應(yīng)防止兒童攀登。分戶的毗連陽臺應(yīng)設(shè)分戶隔板。補(bǔ)充教材：房地產(chǎn)建筑基礎(chǔ)知識 七、市調(diào)與生活機(jī)能總圖1. 目的1） 熟悉周邊環(huán)境（包括生活機(jī)能、道路交通、人文環(huán)境等）2） 標(biāo)明周邊個案，為個案市調(diào)作準(zhǔn)備。2） 按人員劃分區(qū)域。2. 專題市調(diào)：針對性的市場調(diào)查，迅速獲得所需要信息。目的激發(fā)客戶興趣，吸引客戶來現(xiàn)場作用1. 吸引來人2. 積累客源3. 測試廣告市場反映4. 了解目標(biāo)客源和需求要點1. 　留客戶聯(lián)絡(luò)方法（電話、姓名、地址等）A. 直接介紹產(chǎn)品，取得客戶信任后，于關(guān)鍵處問電話。３． 約定時間直接約請客戶來營銷中心觀看模型，與客戶約定來現(xiàn)場時間，要注意方式以及時間。6. 應(yīng)將客戶來電信息及時整理歸納，與項目經(jīng)理（案場經(jīng)理）充分溝通交流。 B. 接待客戶一般一次只接待一人，最多不要超過兩個人。所以要從一開始就吸引客戶的注意力同時取得客戶信任。以凸現(xiàn)地段賣點。樓盤方位、售樓處所在位置（與實地的方向）、周邊道路、交通站點及方位、標(biāo)志建筑物及其方位。小區(qū)建筑風(fēng)格、特色、設(shè)計師的建筑理念，小區(qū)規(guī)劃面積范圍，房型分布、重點指出客戶所需房型所在位置和房型特色、建材標(biāo)準(zhǔn)，適時詢問客戶需求，結(jié)合現(xiàn)在正在銷售的房型引導(dǎo)客戶購房。樣板房對于客戶有相當(dāng)?shù)臎_擊力，具有參考性，在突出樣板房的效果及房型的利多點同時，可以幫助客戶安排房間功能分布。（2） 要清楚從售樓處到工地的路線。（8） 要和工地的施工人員友好相處，特別是門衛(wèi)和開電梯的工人。（6） 天氣不好，盡可能不要帶客戶去現(xiàn)場。（11） 工地狀況肯定沒有樣板房理想，要不斷用說辭去彌補(bǔ)，對于臨時出現(xiàn)的問題應(yīng)事先想好應(yīng)對說辭，以便應(yīng)對。給客戶倒水。注意：1． 入座時，注意將客戶安置在一個視野愉悅便于控制的范圍內(nèi)。十二、逼訂所謂“逼訂”就是指業(yè)務(wù)員提出成交愿望，并且取得客戶同意的過程。所以不可以一味強(qiáng)制推銷，而是可以站在客戶的立場換位思考，為他爭取更好的條件。就此為由要求成交。所以在此時間之前，可以利用客戶希望享受優(yōu)惠的心理逼訂。注意：1． 在位成交或未成交的客戶依舊是客戶，銷售人員應(yīng)該態(tài)度親切，始終如一。在本通電話結(jié)束時要向客戶說“再見”并等客戶掛線后才結(jié)束通話。注意：在約時間時盡量幫他選定時間。（也可和同事配合運(yùn)用sp型式讓其感覺現(xiàn)場的熱賣氣氛。約定補(bǔ)足時間也是非常重要的，一般為小訂后的3天內(nèi)，如客戶有特殊原因也盡可能越短越好，以免節(jié)外生枝。2. 追蹤客戶要注意時間間隔，一般以23天為宜。若是小定金，與客戶約定大定金的補(bǔ)足日期及應(yīng)補(bǔ)金額，填寫于訂單上。9. 再次恭喜客戶。6． 定金為合約的一部分，若雙方任一方無故毀約，都將按定金的一倍予以賠償。定金補(bǔ)足1． 定金欄內(nèi)填寫實收補(bǔ)足金額。3． 將詳盡的情況向項目經(jīng)理（案場經(jīng)理）匯報備案。4. 登記備案且辦好銀行貸款后，合同的一份應(yīng)交給客戶。7. 簽約后的合同，應(yīng)迅速交房地產(chǎn)交易機(jī)構(gòu)審核，并報房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)備案。 在滬工作有居留證，收入證明的外籍人士簽約當(dāng)日需提供資料：1） 借款人及配偶和房屋共有人的身份證件（護(hù)照、臺胞證、回鄉(xiāng)證等）原件及復(fù)印件；戶口薄原件及復(fù)印件（臺灣人）；2） 借款人在滬居留證、暫住證、就業(yè)證原件及復(fù)印件；3） 借款人及參與還貸人在滬就職公司收入證明原件（提供稅單或其他資產(chǎn)證明）；4） 借款人配偶為非房屋共有人，需提供知曉借款人購房的承諾書（因地區(qū)而異，供公證使用）；5） 首期款單據(jù)原件及復(fù)印件；6） 房屋預(yù)售合同或銷售合同；7） 借款人及房屋共有人一般均需到場，并攜帶私章；若借款人的配偶為房屋共有人但無法到場，需提供委托書；若借款人或房屋共有人無法到場，需提供經(jīng)公證的委托書；8） 指定銀行活期存折或信用卡復(fù)印件或新辦存折；9） 保險費(fèi)；10） 借款合同執(zhí)行公證，公證費(fèi)用為貸款額*3‰；11） 貸款最高額不超過200萬，最高成數(shù)七成，期限30年（借款人最大年齡不能超過70周歲）；12） 同一借款人購房超過3套的，從第三套起貸款成數(shù)降為六成，貸款金額超過500萬的成數(shù)降為五成。熟練計算各類還款金額以及利息本金計算方法。注意：填寫完后，再次檢查戶別、面積、總價、定金、簽約日等是否正確將原定單收回。 將作廢合同收回，交公司留存?zhèn)浒浮?分析退戶原因，明確是否可以退戶。5. 仔細(xì)。2. 為客戶指出需要印章處及需要簽名處。9. 簽約后的客戶，應(yīng)始終與其保持接觸，幫助解決各種問題并讓其介紹客戶。注意： 1. 示范合同文本應(yīng)事先準(zhǔn)備好。2. 驗對身份證原件，審核其購房資格。3． 再次確定簽約日期，將簽約日期和簽約金填于定單上。原則上定金金額多多益善，以確?？蛻糇罱K簽約成交。注意：1． 與項目經(jīng)理（案場經(jīng)理）和其他銷售人員密切配合，制造并維持現(xiàn)場氣氛。折扣金額及付款方式，或其他附加條件于空白處注明。4. 二人以上與同一客戶有聯(lián)系時應(yīng)該相互通氣，統(tǒng)一立場，協(xié)調(diào)行動。達(dá)到目的：在最短的時間內(nèi)約客戶到現(xiàn)場補(bǔ)足。讓其感覺到現(xiàn)場熱銷的氣氛?！边_(dá)到目的：客戶到現(xiàn)場參觀，并記住該業(yè)務(wù)員的姓名。4. 繁忙間隙，根據(jù)客戶意向等級與之聯(lián)系，并隨時向項目經(jīng)理（案場經(jīng)理）匯報。3