【正文】 率逐漸提高，在GDP中所占的比率由1997年的不到5%%，房地產(chǎn)投資額逐年遞增。宗合上述國(guó)家及地方政府出臺(tái)的相關(guān)房地產(chǎn)政策來(lái)看，其根本目的是在于抑制房地產(chǎn)泡沫，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)，因此中原認(rèn)為，該些政策的出臺(tái)將會(huì)有利于房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。u 未來(lái)政策走勢(shì)預(yù)測(cè)從我國(guó)房地產(chǎn)政策的發(fā)展歷程來(lái)看，目前呈現(xiàn)出階段性政策調(diào)整趨向，希望通過(guò)宏觀調(diào)控來(lái)抑制目前房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱的不良態(tài)勢(shì)，為房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)期健康發(fā)展奠定政策基礎(chǔ)。u 新國(guó)八條規(guī)定2005年，中央政府出臺(tái)了新國(guó)八條規(guī)定，新規(guī)定提出了普通住宅小區(qū)的建筑標(biāo)準(zhǔn)，而且政府將通過(guò)土地供應(yīng)來(lái)調(diào)控住宅供應(yīng)，從源頭上控制了住宅價(jià)格和戶型，有效保證普通住宅的土地供應(yīng)量，普通住宅的供應(yīng)量將會(huì)大幅提高。2003年以來(lái)，中央出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)相關(guān)土地政策、金融政策、產(chǎn)品政策、交易政策，旨在規(guī)范整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，抑制地產(chǎn)泡沫，使得整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)趨向良性方向發(fā)展。圖：直轄以來(lái)社會(huì)固定資產(chǎn)投資發(fā)展趨勢(shì) （單位：億元）（數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶歷年統(tǒng)計(jì)年鑒）直轄以來(lái)，社會(huì)固定資產(chǎn)投資快速增長(zhǎng)，投資規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大，2004年全年實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資達(dá)1400億元，%， 2005年一季度，在國(guó)家穩(wěn)健的宏觀經(jīng)濟(jì)政策下，重慶固定資產(chǎn)投資平穩(wěn)開(kāi)局，%。圖：直轄以來(lái)社會(huì)消費(fèi)品零售總額發(fā)展趨勢(shì) （單位：億元）（數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶歷年統(tǒng)計(jì)年鑒）重慶市社會(huì)消費(fèi)品零售總額的發(fā)展呈穩(wěn)步增長(zhǎng)的趨勢(shì)，%，創(chuàng)歷史新高。圖：重慶歷年來(lái)人均GDP發(fā)展?fàn)顩r （單位：元）（數(shù)據(jù)來(lái)源：重慶歷年統(tǒng)計(jì)年鑒）國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）年增幅達(dá)10%以上，2004年更創(chuàng)新高，%。萬(wàn)豪國(guó)際金融中心項(xiàng)目市場(chǎng)價(jià)值可行性分析報(bào)告一、綜合市場(chǎng)分析宏觀市場(chǎng)環(huán)境分析重慶直轄以來(lái)，國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)實(shí)力躍升新的臺(tái)階。%的速度增長(zhǎng)，2000年首次超過(guò)5000元大關(guān)，2003年人均GDP大幅增加達(dá)8075元，比2002年增加了1728元，2004年全市人均GDP達(dá)到9608元，突破1000美元大關(guān)。市場(chǎng)購(gòu)銷兩旺，住房、汽車、通信、教育和旅游成為新的消費(fèi)熱點(diǎn)。由此推算，重慶市十五期間固定資產(chǎn)投資將超過(guò)6000億元，截至2015年將達(dá)到10000億元，累計(jì)十年期間達(dá)16000億元。由于重慶房市以需求市場(chǎng)為主要導(dǎo)向，新政對(duì)于市場(chǎng)購(gòu)買量和價(jià)格的影響甚小，而將更加規(guī)范和完整市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制，營(yíng)造良好的開(kāi)發(fā)環(huán)境。另外，“規(guī)定”中還明確提出至2005年6月1日起，對(duì)個(gè)人購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人購(gòu)買普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；對(duì)個(gè)人購(gòu)買非普通住房超過(guò)2年(含2年)轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后差額征收營(yíng)業(yè)稅。任何一個(gè)政策都不可能是絕對(duì)的打擊、限制，肯定還是會(huì)有支持和鼓勵(lì)的對(duì)象。今年6月5日7日，國(guó)務(wù)院七部委穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格第三聯(lián)合檢查組對(duì)重慶市貫徹國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的情況進(jìn)行了為期3天的檢查，檢查結(jié)論是：重慶調(diào)控工作初見(jiàn)成效，基本無(wú)泡沫。在新政策的影響下，%，仍然保持了較高的增長(zhǎng)速度，說(shuō)明重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較為規(guī)范，整個(gè)市場(chǎng)趨向良性方向發(fā)展，據(jù)中原初步預(yù)測(cè)，2006年重慶地產(chǎn)投資額將會(huì)仍然保持平穩(wěn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。㎡，%，%，施工面積和竣工面積的快速增長(zhǎng)保證了未來(lái)的有效供應(yīng)量。由于受2005年4月出臺(tái)的“新政”的影響，46月份樓市走勢(shì)較為平緩。據(jù)重慶商委介紹，此空置面積并非重慶地區(qū)真實(shí)的商業(yè)空置面積，原因在于近年來(lái)重慶市相關(guān)統(tǒng)計(jì)部門僅依照商業(yè)開(kāi)發(fā)面積和商業(yè)銷售面積進(jìn)行空置率統(tǒng)計(jì)，而租用面積和自營(yíng)面積均不計(jì)入統(tǒng)計(jì)范疇，而重慶市有相當(dāng)部分的商業(yè)是以租賃為主，銷售為輔，從而造成現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)嚴(yán)重失真，統(tǒng)計(jì)空置面積大大超過(guò)實(shí)際空置面積，如江北區(qū)的北城天街只租不賣，整體出租率達(dá)95%以上，而政府統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)卻表示其空置率達(dá)100%，和真實(shí)情況南轅北轍。到2007年，社會(huì)消費(fèi)品零售總額將達(dá)到1350億元，2010年，社零總額將達(dá)到2000億元，“十一五”期間，年均增長(zhǎng)13%，實(shí)現(xiàn)連鎖經(jīng)營(yíng)銷售額達(dá)600億元，商品銷售總額達(dá)4000億元以上，鼓勵(lì)組建大公司、大集團(tuán)，形成主導(dǎo)流通市場(chǎng)的新格局。目前，世界500強(qiáng)企業(yè)在渝投資興辦32家企業(yè)，如諾基亞、愛(ài)立信、ABB、BP、施格蘭等；國(guó)際知名百貨零售企業(yè)，如：家樂(lè)福、沃爾瑪、太平洋百貨、香港美美百貨等；加拿大豐業(yè)、香港匯豐、美國(guó)利寶等一批國(guó)外金融機(jī)構(gòu)也搶灘重慶。正如，萬(wàn)科總裁王石說(shuō)過(guò)的一句話，“兩年后再來(lái)重慶會(huì)后悔的”，充分顯示了目前重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資價(jià)值。房地產(chǎn)市場(chǎng)分析注：以下租售價(jià)格，未經(jīng)標(biāo)明均為套內(nèi)面積；區(qū)域版塊市場(chǎng)重點(diǎn)包括渝中區(qū)、北部片區(qū)（江北、渝北及北部新區(qū)）、沙坪壩區(qū)、九龍坡區(qū)（含高新區(qū)）及南岸區(qū)。u 解放碑商業(yè)解放碑CBD區(qū)域內(nèi)商廈林立，商鋪成片，形成了以大型百貨、超市為主導(dǎo)，特色商業(yè)街為輔的多層次商業(yè)布局。目前，來(lái)重慶設(shè)立辦事處的跨國(guó)公司已經(jīng)達(dá)到100多家，外商投資企業(yè)近1萬(wàn)家，而90%的國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行、保險(xiǎn)公司、證券公司的駐渝總部，2/3的駐渝境外銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)，3/4的駐渝世界500強(qiáng)企業(yè)，各外國(guó)駐渝領(lǐng)事機(jī)構(gòu)均入住解放碑，解放碑CBD已擁有金融機(jī)構(gòu)87家、世界500強(qiáng)及其他外資辦事處70家、國(guó)內(nèi)企業(yè)辦事處74家、三星級(jí)以上酒店10家、國(guó)際國(guó)內(nèi)旅行社41家、外資投資企業(yè)122家，外國(guó)駐渝領(lǐng)事機(jī)構(gòu)4家，外企駐渝代表機(jī)構(gòu)已達(dá)285家，比去年增加61%。目前，解放碑CBD區(qū)域公寓式物業(yè)的建面售價(jià)已經(jīng)達(dá)到6000—10000元/㎡，并且有逐年增長(zhǎng)的趨勢(shì)，中原預(yù)計(jì)最近兩年的市場(chǎng)價(jià)格將會(huì)突破到12000元/㎡以上。將完全改變現(xiàn)有的商貿(mào)、商務(wù)的檔次和格局，開(kāi)發(fā)高附加值的房地產(chǎn)產(chǎn)品。而較場(chǎng)口片區(qū)，將與解放碑步行街之交相輝映，形成解放碑地區(qū)的又一商業(yè)中心?！捌咂瑓^(qū)”指利用交通干道的分隔作用，結(jié)合區(qū)域場(chǎng)地特性形成的七個(gè)不同風(fēng)貌特征的區(qū)域，分別是：十字金街片區(qū)、羅漢寺片區(qū)、國(guó)泰片區(qū)、較場(chǎng)口片區(qū)、通遠(yuǎn)門片區(qū)、小什字片區(qū)、新華路片區(qū)。經(jīng)營(yíng)性土地必須公開(kāi)的交易以及渝中區(qū)控制新增建筑總量決定了土地的稀缺性，尤其是解放碑CBD地區(qū)，預(yù)計(jì)未來(lái)的房?jī)r(jià)將會(huì)保持較大幅度的上升，包括商業(yè)、商務(wù)及公寓。目前北部片區(qū)的商業(yè)基本形成了以觀音橋步行街周圍為核心商圈，輔以幾大特色商業(yè)街的商業(yè)格局，如北濱路、加州花園、龍湖餐飲一條街等。主要房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)始于1999年底，目前已成為僅次于北部新城的第二大房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。目前南岸區(qū)寫字樓供應(yīng)量較少，主要位于轉(zhuǎn)盤附近的東西路及北路區(qū)域，在檔次上也主要為中低檔寫字樓，租（售）都較為便宜，但出租率并不高，平均水平在40—50%左右，銷售價(jià)格主要在40005000元/㎡，單位租金以3050元/㎡為主。沙區(qū)商業(yè)主要集中在三角碑商圈，各類商業(yè)物業(yè)營(yíng)業(yè)面積達(dá)18萬(wàn)㎡。未來(lái)沙區(qū)的發(fā)展重點(diǎn)將集中在住宅市場(chǎng)，政府將在中梁山以西建設(shè)大規(guī)模的大學(xué)城，改善現(xiàn)有沙坪壩區(qū)的住宅用地條件。九龍坡區(qū)商業(yè)主要以楊家坪商圈為主，直港大道餐飲娛樂(lè)街為輔。未來(lái)5年內(nèi)，九龍坡區(qū)仍將以舊城改造為主，開(kāi)發(fā)區(qū)域較為零散，物業(yè)形態(tài)亦會(huì)以住宅物業(yè)為主，而其房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主要客源則主要為本區(qū)域居民。u 宏觀開(kāi)發(fā)表：近年來(lái)重慶商業(yè)用房宏觀開(kāi)發(fā)（單位：億元、萬(wàn)㎡）商業(yè)用房開(kāi)發(fā)指標(biāo) 2000年 2001年 2002年 2003年房地產(chǎn)投資額 其中：商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資額 商業(yè)用房所占比例 % % % %商品房施工面積 其中：商業(yè)營(yíng)業(yè)用房面積 商業(yè)用房所占比例 % % % %u 總營(yíng)業(yè)面積截止到2003年底，主城區(qū)商業(yè)營(yíng)業(yè)面積預(yù)計(jì)在400－500萬(wàn)㎡，其中渝中區(qū)商業(yè)營(yíng)業(yè)面積近130萬(wàn)㎡，占全主城區(qū)的25－30%，而五大核心商圈擁有的商業(yè)面積達(dá)90萬(wàn)㎡。 專業(yè)市場(chǎng)統(tǒng)計(jì)范圍為主城區(qū)范圍內(nèi)有一定知名度的主要的大、中型零售、批發(fā)專 業(yè)市場(chǎng)。 表：重慶與上海主城區(qū)商業(yè)覆蓋率對(duì)比城市 建成區(qū)城市面積（k㎡） 商業(yè)營(yíng)業(yè)面積（萬(wàn)㎡） 常住人口（萬(wàn)人） 每1k㎡城市面積擁有的商業(yè)面積（萬(wàn)㎡） 人均擁有商業(yè)面積（㎡）重慶 203 450 上海 994 注：216。 上海的常住人口按照市區(qū)9區(qū)、浦東新區(qū)合計(jì)計(jì)算，具體參照第五次人口普查數(shù)據(jù)。 人口總數(shù)參照第五次人口普查數(shù)據(jù)。 上海一百百貨集團(tuán)、成都王府井百貨資料參考“中國(guó)聯(lián)鎖經(jīng)營(yíng)協(xié)會(huì)”公布數(shù)據(jù)；216。u 商業(yè)租售價(jià)格表：主城區(qū)商場(chǎng)、臨街鋪面租售價(jià)格分析商圈 租售價(jià)格（建筑面積） 商場(chǎng)（購(gòu)物中心） 主要街道臨街鋪面解放碑商圈 銷售均價(jià)（元/㎡） 30000—80000 —