【正文】 不定期的開展?fàn)I銷推廣活動，如通過服裝統(tǒng)一打折、舉行時裝發(fā)布會等來吸引消費者主力客群 收入相對較高的白領(lǐng)階層（個人月收入3000元以上）簡 評 目前重慶最高檔的購物中心之一；集購物、休閑、餐飲、娛樂為一體；位置優(yōu)越；物管及服務(wù)上乘；開發(fā)商實力雄厚，知名度高。月） 150 150—200商鋪的租售價格隨位置、地段的差異，價格非常懸殊，以解放碑商圈為例，臨江路—滄白路鋪面租價主要集中在80－150元/㎡u 商業(yè)經(jīng)營情況表：各商圈單位營業(yè)面積年平均經(jīng)營額分析（2003年）類別 商圈（或地區(qū)） 單位營業(yè)面積（㎡）年平均營業(yè)額商業(yè)核心區(qū) 解放碑商圈 42000元次級核心區(qū) 沙坪壩商圈 30000元 南坪商圈 25000元 觀音橋商圈 25000元 楊家坪商圈 30000元邊緣區(qū) 兩路、大渡口等 10000元解放碑商圈的經(jīng)營規(guī)模最大，營業(yè)水平也最高，單位面積營業(yè)額2003年達到4萬余元，—3萬元之間。 。 商場統(tǒng)計范圍包括主城區(qū)內(nèi)掛牌營業(yè)的大、中、小型零售百貨商場、購物中心；216。九龍坡區(qū)的寫字樓主要集中在高新區(qū)，其需求客源基本為本區(qū)域的科技類公司和企業(yè)。沙區(qū)目前的寫字樓主要集中在三角碑周邊，且純寫字樓數(shù)量極少，招租情況相當(dāng)差。南岸區(qū)的商業(yè)主要集中在南坪轉(zhuǎn)盤周圍和南濱路長江大橋東側(cè)，現(xiàn)有營業(yè)總面積達15萬㎡左右。目前已主要形成了五黃路、黃金堡、新牌坊、人和兩路、石馬河冉家壩、北部新區(qū)等幾大開發(fā)版塊，住宅形態(tài)以花園小區(qū)和花園洋房為主，代表性物業(yè)有錦繡山莊、龍湖花園系列、金科 “雙環(huán)”是指利用現(xiàn)有道路交通條件，通過一定改造，形成以臨江路、新華路為外環(huán)干道，以中華路、較場口民生路為內(nèi)部主干道，以較場口、市公安局地鐵為未來換乘中心的整體交通構(gòu)架。目前，解放碑周邊商品房的業(yè)主大部分為重慶的城市富裕階層，另有近30%為外地置業(yè)客戶，其中還包括一部分外籍人士，區(qū)域高檔房地產(chǎn)的自然消費能力居全市之首。2003年，解放碑區(qū)域?qū)崿F(xiàn)商貿(mào)零售總額已達163億元，其中社會零售消費品總額達77億，占渝中區(qū)的61%，%，單位營業(yè)面積高達42500元，遠(yuǎn)居全市之首。據(jù)有關(guān)機構(gòu)統(tǒng)計，目前重慶的房價在全國37個大城市中名列26位，除了遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于國內(nèi)發(fā)達城市外，還落后于與重慶發(fā)展階段相類似的城市，形成了價格洼地狀態(tài)，投資機會顯著。u 國際企業(yè)搶灘重慶直轄以來，重慶市吸引了大量的外來資金。充分顯示在當(dāng)前宏觀環(huán)境下，重慶市商品房市場供銷兩旺，市場健康發(fā)展，有效需求仍有力支撐著房地產(chǎn)市場的發(fā)展。u 重慶房地產(chǎn)開發(fā)面積穩(wěn)步遞增圖：近年來重慶房地產(chǎn)開發(fā)狀況 （單位：萬㎡）（數(shù)據(jù)來源：重慶歷年統(tǒng)計年鑒）從近幾年重慶市房地產(chǎn)的開發(fā)狀況來看，施工面積總體保持明顯的增長態(tài)勢，%，而竣工面積則保持平穩(wěn)的增長態(tài)勢，2004年首次出現(xiàn)了下降的趨勢，這主要是受國家宏觀調(diào)控等因素的影響，在一定程度上抑制了房地產(chǎn)的過快增長。因此，房地產(chǎn)市場中各個行為主體，無論是開發(fā)商還是消費者都應(yīng)該認(rèn)真地理解政策，順勢而為，為自己贏得更大的利益。u 金融政策2003年，央行121號文件正式拉開了規(guī)范房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的序幕，此后又出臺了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》，國家對房地產(chǎn)信貸的嚴(yán)格管理，使土地儲備貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款受到嚴(yán)控，將一批實力不夠、管理混亂的開發(fā)商被擠出市場，必然使得新增房地產(chǎn)貸款的質(zhì)量有較大的提高，抑制地產(chǎn)泡沫。%，%，預(yù)計未來23年內(nèi)重慶市居民的收入水平和消費支出仍將保持增長的態(tài)勢。據(jù)重慶市2005年12月最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2005年14月重慶市完成國內(nèi)生產(chǎn)總值864億元，%，持續(xù)保持了較高的增長水平。預(yù)計20052010年GDP增長會保持在年均10%左右，經(jīng)濟發(fā)展仍將保持較高增長態(tài)勢，持續(xù)增長的國民經(jīng)濟環(huán)境將會為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供良好的支撐。在社會經(jīng)濟持續(xù)快速增長下，重慶市的城市用地條件和外來投資強度持續(xù)增長，城市地位和競爭力明顯提高，2004年中國城市競爭力排行榜上，281個參評城市中，重慶排名第12位，列西部城市第一。此舉在于嚴(yán)格控制目前市場上的房地產(chǎn)投機炒房者，抑制其擾亂房地產(chǎn)市場正常次序的相關(guān)行為。并強化了國家宏觀調(diào)控的主旨，保證房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。u 重慶房地產(chǎn)市場供銷兩旺圖：重慶房地產(chǎn)市場歷年銷售面積趨勢 （單位：萬㎡）（數(shù)據(jù)來源：重慶歷年統(tǒng)計年鑒）重慶房地產(chǎn)開發(fā)供求總體產(chǎn)銷銜接良好，需求市場增勢強勁，保持年年持續(xù)增長的態(tài)勢，年銷售面積從1999年的502萬㎡上升至2004年的1317萬㎡。另外，據(jù)中原對商業(yè)市場的研究表明，空置商業(yè)絕大多數(shù)為社區(qū)型商業(yè)，各中心區(qū)商業(yè)的銷售情況極好，基本可達到1年實現(xiàn)銷售80%以上，如近期開盤的百康年而目前全重慶市的大部分國際企業(yè)集中于重慶市解放碑CBD。渝中區(qū)為重慶的“母城”，為重慶市商業(yè)網(wǎng)點最為密集的地區(qū)，尤其是解放碑周邊，在中國西部乃至全國同類商業(yè)中心也首屈一指。隨著改革開放的深入，重慶投資環(huán)境的進一步改善，解放碑CBD區(qū)域入住企業(yè)呈現(xiàn)數(shù)量逐年遞增、規(guī)模逐年提高的良好態(tài)勢。未來，解放碑將形成“兩核、雙環(huán)、七片區(qū)”的城市建設(shè)格局，力爭把重慶解放碑CBD建設(shè)成為財富CBD和人文CBD。解放碑CBD城市設(shè)計還將通過城市扶梯、空中街市、十字金街、城市夜景、城市舞臺、建筑形象、城市文脈、綠化通廊、城市名片等十大城市要素，形成別具一格的都市風(fēng)貌。市場以區(qū)域性消費為主，商業(yè)物業(yè)銷售價格跨度較大，主要在2000080000元/㎡，商業(yè)中心區(qū)的單位租金以100350元/㎡為主。未來，南岸區(qū)將以住宅市場開發(fā)為主，擬將現(xiàn)有版塊擴張到茶園新區(qū)和廣陽島度假區(qū)；而商業(yè)物業(yè)的開發(fā)則會主要集中在南濱路一線，且業(yè)態(tài)構(gòu)成以餐飲娛樂業(yè)為主，形成重慶南部生態(tài)休閑產(chǎn)業(yè)鏈；而相對寫字樓的發(fā)展會比較落后，仍然以中低檔的商務(wù)公寓物業(yè)為主，且呈小規(guī)模放量的開發(fā)態(tài)勢，滿足區(qū)域內(nèi)部的基礎(chǔ)商務(wù)需求。相對而言商業(yè)物業(yè)和寫字樓物業(yè)的發(fā)展將會以現(xiàn)有基礎(chǔ)為主，中長期內(nèi)可能會有一定的補充。說明：以下面積及價格，未經(jīng)注明均為建筑面積及建筑面積價格。u 商業(yè)集中程度來自市商委的統(tǒng)計顯示，截至２００４年末，全市商業(yè)網(wǎng)點面積已達２６００萬平方米（絕對數(shù)量甚至高于北京的1350萬㎡），比直轄前的１９９６年增加１５００萬平方米，人均擁有商業(yè)地產(chǎn)面積０．８４平方米。表：重慶與北京全市范圍商業(yè)覆蓋率對比城市 轄區(qū)面積（k㎡） 轄區(qū)商業(yè)總量（萬㎡） 轄區(qū)人口總數(shù)（萬人） 每1k㎡土地面積擁有的商業(yè)面積（萬㎡） 人均擁有商業(yè)面積（㎡）重慶 3051 北京 1423 注：216。 廣州中華廣場（建筑面積16萬㎡）、廣州天河城（建筑面積13萬㎡）數(shù)據(jù)參考《南方都市報》2003年5月13日；216。月。其經(jīng)營的商品大多數(shù)是品牌檔次較高的世界級產(chǎn)品。根據(jù)政府相關(guān)部門規(guī)劃，從2002年－2010年本市主城區(qū)將新增人口200萬人，年平均增加25萬人，以2005年人均消費額計算，同時，原有居民消費增長以2005年與2004年比較，取主城區(qū)500萬人口計，這兩項消費合計34億元。而從近五年來看，重慶社零總額的增長基本與國民經(jīng)濟的增長保持了同步同速，因此預(yù)計，重慶的商業(yè)經(jīng)營額將在未來5—10年內(nèi)亦會保持年均9—10%的增長，按此發(fā)展到2010年，重慶社零總額將達到1600億元的水平。因而重慶的商務(wù)區(qū)建設(shè)不僅要服務(wù)于重慶經(jīng)濟與社會發(fā)展，更要輻射長江上游地區(qū)和整個西南地區(qū)，隨著中國在世界經(jīng)濟中的地位日益提高，重慶要進一步加入全球生產(chǎn)和服務(wù)體系，而城市商務(wù)功能從長遠(yuǎn)來看亦會不斷擴大。就渝中區(qū)而言，寫字樓主要分布在解放碑、兩路口及上清寺兩大片區(qū)；而目前江北區(qū)的觀音橋片區(qū)寫字樓的數(shù)量、品質(zhì)都有大副的提升，具有追趕渝中區(qū)的趨勢；其它區(qū)域的寫字樓主要有南岸區(qū)的南坪轉(zhuǎn)盤片區(qū)、沙坪壩的三角碑片區(qū)、九龍坡區(qū)的楊家坪片區(qū)以及高新區(qū)的石橋鋪周邊，但數(shù)量都比較少，尚沒有形成整體辦公氛圍。普通寫字樓也是目前重慶寫字樓市場供應(yīng)的主力，整體所占份額也在40%以上（以寫字樓棟數(shù)計），分布主要集中在渝中區(qū)兩路口片區(qū)及南岸區(qū)南坪片區(qū)。月之間。其他區(qū)域如兩路口、上清寺片區(qū)寫字樓的平均出租率在50%左右，其中以希爾頓商務(wù)大廈出租率最高，而其它區(qū)域?qū)懽謽堑钠骄鲎饴氏鄬^差。大都會商廈位于解放碑商業(yè)中心區(qū)，區(qū)位地理優(yōu)勢明顯；大都會商廈立于擁有九層商業(yè)賣場的大都會廣場裙樓之上，又配以毗鄰之五星級酒店－海逸酒店，其中前者是目前重慶最高檔的商業(yè)場所，后者是重慶現(xiàn)有的兩家五星級酒店之一，因此大都會商廈的配套商業(yè)及商務(wù)設(shè)施齊全；大都會商廈擁有寬敞的獨立入口大堂，樓層高達五米，采用高性能大容量電梯，在數(shù)量配置上達到每3層1部的標(biāo)準(zhǔn)，并實行高低樓層分段制，且設(shè)獨立的電梯間；整棟大樓采用統(tǒng)一的中央空調(diào)系統(tǒng)，裝備有完善的閉路電視及傳真線，各項消防及安全設(shè)施齊備，并配備有400個以上的車位。19