【正文】 計與組織實施一、調(diào)查設計（一）調(diào)查目的通過客觀深入的市場調(diào)查和科學嚴謹?shù)慕y(tǒng)計分析，充分了解城北房地產(chǎn)市場供需空間和價格趨勢，確定目標客戶群及其對產(chǎn)品和價格的取向，對項目xxx項目二期的營銷提出一定的建議，實現(xiàn)項目投資效益回報的最大化。 成都市新都區(qū)分區(qū)規(guī)劃（2004—2020）和青白江區(qū)分區(qū)規(guī)劃（2003—2020）提出：新都區(qū)和青白江區(qū)均是成都市主城區(qū)北部的分中心，新都區(qū)和青白江區(qū)將共同形成成都北部物流中心并共同構(gòu)成北部新城。 作為北部新城的核心，本輪城市規(guī)劃修編給新都帶來了前所未有的歷史發(fā)展機遇，在全市總體規(guī)劃指導下，城市規(guī)模約為５０平方公里，城市定位為成都市北部副中心，具有綜合服務、新型工業(yè)、宜人居住、旅游文化觀光等功能。 新的城鄉(xiāng)規(guī)劃的出爐，也及北新干線的開工建設和地鐵規(guī)劃的影響將大大推動城北新區(qū)房產(chǎn)開發(fā)的步伐。 金牛區(qū)至2020年分區(qū)規(guī)劃城市建設用地可達64平方公里，其中專業(yè)商圈占據(jù)了很大的區(qū)域?！八穆贰苯ㄔO據(jù)了解，新都“四路”即川陜路新都段、蜀龍大道、石木路（成趙路新都段）及新城區(qū)環(huán)狀公路，為了完善城市綜合服務功能，從去年以來，新都區(qū)就不斷加大“四路”建設力度。最終將建設對接中心城區(qū)的建設北路二段。其中，三環(huán)路至外環(huán)路段以道路排水工程為主，長6．9公里，規(guī)劃寬度為60米。通道采用一級公路技術標準建設，雙向六車道、設計時速80公里、不交過路費過橋費。一直以來，郊區(qū)的房屋因為景觀優(yōu)美，空氣清新，價格便宜成為人們熱切向往的居所。地鐵3號線：規(guī)劃中的3號線是東北西南方向骨干線，計劃起點位于新都，將橫貫市區(qū)，直達雙流。該商圈囊括了機電、鋼材、建材、裝飾、燈具、家具等各類專業(yè)市場，、現(xiàn)已建成市場12個、占地1500余畝、建筑面積約35萬㎡的金府商圈，匯集了全國生資及機電行業(yè)的生產(chǎn)制造和流通企業(yè)近萬家。鐵道部已確定投資7億元將火車貨運東站改造為亞洲最大的集裝箱節(jié)點站，擁有幾萬人的物流從業(yè)人員。人們將在不經(jīng)意間發(fā)現(xiàn),未來3到5年內(nèi),一個嶄新的城北新區(qū)將呈現(xiàn)在市民的眼前。在對專業(yè)市場的規(guī)劃和建設中，會更為注重對土地的科學合理利用。2004年，和黃、中海分別拍下的兩宗地塊占地面積均在千畝以上。 土地供應區(qū)域性明顯 　　鑒于城北區(qū)域環(huán)境改造及城東產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，預測未來13年中，大城北及大城東都將處于土地供應的熱點區(qū)域。 土地成交單價將繼續(xù)上漲 　　隨著城市化進程的加快，可供開發(fā)的土地面積有限，土地成交單價將繼續(xù)保持上漲的態(tài)勢，房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模日益增大 。隨著北新干線的通車，鳳凰山拆遷的完成，城北將迎來新一輪開發(fā)熱潮。 成都房地產(chǎn)開發(fā)在固定資產(chǎn)中所占比例走勢分析（資料來源：成都統(tǒng)計局）土地成本的大幅增長是推動房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅提高的重要因素之一。2005年城北土地供給環(huán)線主要集中在二環(huán)三環(huán)之間，以王賈村、二環(huán)路沿線、營門口和駟馬橋等區(qū)域為主；特別是8月31日拍賣的5宗土地，其中3宗位于城北，面積高達143畝，占此次拍賣會土地供給的86%，未來城北的土地放量和土地供應規(guī)模都將呈放大趨勢。 （信息來源于：焦點房地產(chǎn)網(wǎng)）城北土地成本較低（各區(qū)土地成交樓面均價=各區(qū)土地成交總價/成交建筑面積） （信息來源于：焦點房地產(chǎn)網(wǎng)）2004年至今城北部分土地成交一覽表序號地塊位置地塊面積（㎡）起拍價（萬元/畝）成交價（萬元/畝）時間（年）1洞子口鄉(xiāng)五福村九組、五塊石村五組1044190 190 20042金牛區(qū)王賈村2組（A地塊）160 161 20053成華區(qū)二環(huán)路北四段三號135 186 20054成華區(qū)駟馬橋西片區(qū)170 204 20055金牛區(qū)金牛鄉(xiāng)郎家村180 212 20056金牛區(qū)王賈村2組(B地塊)27780150 215 20057成華區(qū)駟馬橋西片區(qū)西3地塊(原橫橋街)160 224 20058成華區(qū)駟馬橋西片區(qū)西1西1西15地塊150 266 20059金牛區(qū)沙河源街道辦事處泉水村5組沙河源街道160 290 200510180 294 200511成華區(qū)駟馬橋東片區(qū)東2地塊160 198 200612成華區(qū)駟馬橋東片區(qū)東3地塊160 198 200613金牛區(qū)洞子口鄉(xiāng)五福聯(lián)社一社180 423 200614金牛區(qū)洞子口鄉(xiāng)新橋村4組180 455 200615金牛區(qū)二環(huán)路北一段營門口鄉(xiāng)光榮村三組280 472 200616金牛區(qū)沙河源街道辦事處泉水村2組180 550 200617金牛區(qū)洞子口鄉(xiāng)新橋村4組320 580 200618金牛區(qū)營門口鄉(xiāng)化成村一組350 750 2006注：以上數(shù)據(jù)來源于成都市國土資源局網(wǎng)站三、 城北住宅市場分析城北樓市價格升遷記錄2003年：均價2000元/㎡2003年，是成都市五城區(qū)房地產(chǎn)市場供求關系發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變的一年，這一年購房需求首次超過供給，成都整個樓市呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的態(tài)勢，整體均價上漲到2100元/㎡左右。城西光華大道這一交通大動脈的打通，使長期以來制約城西的房地產(chǎn)開發(fā)制約城西樓市的交通瓶頸得到徹底改善，帶來的是原本炙手可熱的城西樓市房價全線上揚。其中，城南為4405元/㎡；城西為4171元/㎡；城東為3499元/㎡；城中為4750元/㎡；城北為3325元/㎡。3325元/㎡的價格已經(jīng)直逼城東。2005年底，城北大盤時代開始出露端倪。而北新干道高架橋建成后，受益最大的將是新都、清白江為核心的北部新城，目前這里的房價是成都各個區(qū)域中最低的，居住成本是最低的、發(fā)展空間最大。隨著城北土地的大宗出讓以及容積率等開發(fā)條件的放寬使得城北住宅開發(fā)規(guī)模將向著大型化發(fā)展。沙河源：于2001年11月動工的沙河整治是城北環(huán)境改善最重要的一個環(huán)節(jié)。毗河：毗河是成都市的七大綠色走廊之一，由西向東貫穿新都城區(qū)，具有原生態(tài)的生態(tài)環(huán)境，是成都市近郊唯一沒有被污染的河流。在未來的規(guī)劃中，在北三環(huán)以外，將出現(xiàn)一座北部新城，有望建設出一個集休閑、度假、商住為一體的綜合社區(qū)，并利用鳳凰山的地勢在高處進行高檔住宅開發(fā)。城北的土地成本相對其他區(qū)域較低，加之政府對城北規(guī)劃和人民北路延長線規(guī)劃，以及地鐵1號線的利好消息，將大大刺激城北片區(qū)房地產(chǎn)的開發(fā)速度，將繼城東片區(qū)之后又一個開發(fā)熱點區(qū)域。城北主要競爭樓盤順著藍光、陽光100、新希望、曉初物業(yè)、天之海實業(yè)、萬博置業(yè)、中房集團等紛紛搶攤城北，2006年的城北樓市將迎來一個競爭更加激烈的大時代。其它競爭樓盤調(diào)查表n 物業(yè)名稱： 恒業(yè)月戶型面積區(qū)間單價均價主力總價周邊交通60㎡－140㎡平米均價不超過4000元/㎡10月底排號（據(jù)銷售人員所說）70、29574886等8條公交線站點車位數(shù)車位比例車位價格開盤時間交樓時間533個：1排號11初左右20087年4月前工程進度開發(fā)周期分期開發(fā)電梯品牌付款方式及折扣二期一次性1％，VIP卡1％，商家1％，按揭無折扣室內(nèi)裝修標準公共裝修標準會所設施智能化配套物業(yè)管理服務廣告語北二環(huán)/上品花園住區(qū)客源特征面向五塊石及城北商家、鐵路職工環(huán)境點評規(guī)劃特色戶型及戶型比序號房型名稱空間格局面積（㎡）套數(shù)房型比銷售套數(shù)房型銷售比1A－1a3房2廳2衛(wèi)－2A－2a3房2廳2衛(wèi)－34567優(yōu)勢劣勢三房面積有市場上主流產(chǎn)品110～120㎡的戶型，且部分戶型擁有入戶花園等配套設施（支撐的元素）中小學:五塊石小學、雙水碾小學、王賈小學、九里堤小學、44中、鐵二院中學、交大附中綜合商場:恒業(yè)國際一站式居家用品采購中心、五塊石小食品批發(fā)市場、國美電器、荷花池服飾批發(fā)市場等郵局:郵政、通訊方面的設施較為齊備，設有大型郵政局、中國電信營業(yè)廳、火車北站郵電局等銀行:建設銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、交通銀行、銷售接待中心旁設有興業(yè)銀行自助銀行等醫(yī)院:成都鐵路中心醫(yī)院 金牛區(qū)婦幼保健院附加值開發(fā)商為擁有上市公司背景的海外著名企業(yè)，并已在全國多個城市有過成功開發(fā)的經(jīng)歷，加之項目前擁有已建成并投入