【正文】 計(jì)與組織實(shí)施一、調(diào)查設(shè)計(jì)（一）調(diào)查目的通過(guò)客觀深入的市場(chǎng)調(diào)查和科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)慕y(tǒng)計(jì)分析，充分了解城北房地產(chǎn)市場(chǎng)供需空間和價(jià)格趨勢(shì)，確定目標(biāo)客戶群及其對(duì)產(chǎn)品和價(jià)格的取向，對(duì)項(xiàng)目xxx項(xiàng)目二期的營(yíng)銷提出一定的建議，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目投資效益回報(bào)的最大化。 成都市新都區(qū)分區(qū)規(guī)劃（2004—2020）和青白江區(qū)分區(qū)規(guī)劃（2003—2020）提出：新都區(qū)和青白江區(qū)均是成都市主城區(qū)北部的分中心，新都區(qū)和青白江區(qū)將共同形成成都北部物流中心并共同構(gòu)成北部新城。 作為北部新城的核心，本輪城市規(guī)劃修編給新都帶來(lái)了前所未有的歷史發(fā)展機(jī)遇，在全市總體規(guī)劃指導(dǎo)下，城市規(guī)模約為５０平方公里，城市定位為成都市北部副中心，具有綜合服務(wù)、新型工業(yè)、宜人居住、旅游文化觀光等功能。 新的城鄉(xiāng)規(guī)劃的出爐，也及北新干線的開(kāi)工建設(shè)和地鐵規(guī)劃的影響將大大推動(dòng)城北新區(qū)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的步伐。 金牛區(qū)至2020年分區(qū)規(guī)劃城市建設(shè)用地可達(dá)64平方公里，其中專業(yè)商圈占據(jù)了很大的區(qū)域?！八穆贰苯ㄔO(shè)據(jù)了解，新都“四路”即川陜路新都段、蜀龍大道、石木路（成趙路新都段）及新城區(qū)環(huán)狀公路，為了完善城市綜合服務(wù)功能，從去年以來(lái)，新都區(qū)就不斷加大“四路”建設(shè)力度。最終將建設(shè)對(duì)接中心城區(qū)的建設(shè)北路二段。其中，三環(huán)路至外環(huán)路段以道路排水工程為主，長(zhǎng)6．9公里，規(guī)劃寬度為60米。通道采用一級(jí)公路技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，雙向六車道、設(shè)計(jì)時(shí)速80公里、不交過(guò)路費(fèi)過(guò)橋費(fèi)。一直以來(lái)，郊區(qū)的房屋因?yàn)榫坝^優(yōu)美，空氣清新，價(jià)格便宜成為人們熱切向往的居所。地鐵3號(hào)線：規(guī)劃中的3號(hào)線是東北西南方向骨干線，計(jì)劃起點(diǎn)位于新都，將橫貫市區(qū)，直達(dá)雙流。該商圈囊括了機(jī)電、鋼材、建材、裝飾、燈具、家具等各類專業(yè)市場(chǎng)，、現(xiàn)已建成市場(chǎng)12個(gè)、占地1500余畝、建筑面積約35萬(wàn)㎡的金府商圈，匯集了全國(guó)生資及機(jī)電行業(yè)的生產(chǎn)制造和流通企業(yè)近萬(wàn)家。鐵道部已確定投資7億元將火車貨運(yùn)東站改造為亞洲最大的集裝箱節(jié)點(diǎn)站，擁有幾萬(wàn)人的物流從業(yè)人員。人們將在不經(jīng)意間發(fā)現(xiàn),未來(lái)3到5年內(nèi),一個(gè)嶄新的城北新區(qū)將呈現(xiàn)在市民的眼前。在對(duì)專業(yè)市場(chǎng)的規(guī)劃和建設(shè)中，會(huì)更為注重對(duì)土地的科學(xué)合理利用。2004年，和黃、中海分別拍下的兩宗地塊占地面積均在千畝以上。 土地供應(yīng)區(qū)域性明顯 　　鑒于城北區(qū)域環(huán)境改造及城東產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，預(yù)測(cè)未來(lái)13年中，大城北及大城東都將處于土地供應(yīng)的熱點(diǎn)區(qū)域。 土地成交單價(jià)將繼續(xù)上漲 　　隨著城市化進(jìn)程的加快，可供開(kāi)發(fā)的土地面積有限，土地成交單價(jià)將繼續(xù)保持上漲的態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模日益增大 。隨著北新干線的通車，鳳凰山拆遷的完成，城北將迎來(lái)新一輪開(kāi)發(fā)熱潮。 成都房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)在固定資產(chǎn)中所占比例走勢(shì)分析（資料來(lái)源：成都統(tǒng)計(jì)局）土地成本的大幅增長(zhǎng)是推動(dòng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅提高的重要因素之一。2005年城北土地供給環(huán)線主要集中在二環(huán)三環(huán)之間，以王賈村、二環(huán)路沿線、營(yíng)門口和駟馬橋等區(qū)域?yàn)橹鳎惶貏e是8月31日拍賣的5宗土地，其中3宗位于城北，面積高達(dá)143畝，占此次拍賣會(huì)土地供給的86%，未來(lái)城北的土地放量和土地供應(yīng)規(guī)模都將呈放大趨勢(shì)。 （信息來(lái)源于：焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)）城北土地成本較低（各區(qū)土地成交樓面均價(jià)=各區(qū)土地成交總價(jià)/成交建筑面積） （信息來(lái)源于：焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)）2004年至今城北部分土地成交一覽表序號(hào)地塊位置地塊面積（㎡）起拍價(jià)（萬(wàn)元/畝）成交價(jià)（萬(wàn)元/畝）時(shí)間（年）1洞子口鄉(xiāng)五福村九組、五塊石村五組1044190 190 20042金牛區(qū)王賈村2組（A地塊）160 161 20053成華區(qū)二環(huán)路北四段三號(hào)135 186 20054成華區(qū)駟馬橋西片區(qū)170 204 20055金牛區(qū)金牛鄉(xiāng)郎家村180 212 20056金牛區(qū)王賈村2組(B地塊)27780150 215 20057成華區(qū)駟馬橋西片區(qū)西3地塊(原橫橋街)160 224 20058成華區(qū)駟馬橋西片區(qū)西1西1西15地塊150 266 20059金牛區(qū)沙河源街道辦事處泉水村5組沙河源街道160 290 200510180 294 200511成華區(qū)駟馬橋東片區(qū)東2地塊160 198 200612成華區(qū)駟馬橋東片區(qū)東3地塊160 198 200613金牛區(qū)洞子口鄉(xiāng)五福聯(lián)社一社180 423 200614金牛區(qū)洞子口鄉(xiāng)新橋村4組180 455 200615金牛區(qū)二環(huán)路北一段營(yíng)門口鄉(xiāng)光榮村三組280 472 200616金牛區(qū)沙河源街道辦事處泉水村2組180 550 200617金牛區(qū)洞子口鄉(xiāng)新橋村4組320 580 200618金牛區(qū)營(yíng)門口鄉(xiāng)化成村一組350 750 2006注：以上數(shù)據(jù)來(lái)源于成都市國(guó)土資源局網(wǎng)站三、 城北住宅市場(chǎng)分析城北樓市價(jià)格升遷記錄2003年：均價(jià)2000元/㎡2003年，是成都市五城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生根本性轉(zhuǎn)變的一年，這一年購(gòu)房需求首次超過(guò)供給，成都整個(gè)樓市呈現(xiàn)出穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)，整體均價(jià)上漲到2100元/㎡左右。城西光華大道這一交通大動(dòng)脈的打通，使長(zhǎng)期以來(lái)制約城西的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)制約城西樓市的交通瓶頸得到徹底改善，帶來(lái)的是原本炙手可熱的城西樓市房?jī)r(jià)全線上揚(yáng)。其中，城南為4405元/㎡；城西為4171元/㎡；城東為3499元/㎡；城中為4750元/㎡；城北為3325元/㎡。3325元/㎡的價(jià)格已經(jīng)直逼城東。2005年底，城北大盤時(shí)代開(kāi)始出露端倪。而北新干道高架橋建成后，受益最大的將是新都、清白江為核心的北部新城，目前這里的房?jī)r(jià)是成都各個(gè)區(qū)域中最低的，居住成本是最低的、發(fā)展空間最大。隨著城北土地的大宗出讓以及容積率等開(kāi)發(fā)條件的放寬使得城北住宅開(kāi)發(fā)規(guī)模將向著大型化發(fā)展。沙河源：于2001年11月動(dòng)工的沙河整治是城北環(huán)境改善最重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。毗河：毗河是成都市的七大綠色走廊之一，由西向東貫穿新都城區(qū)，具有原生態(tài)的生態(tài)環(huán)境，是成都市近郊唯一沒(méi)有被污染的河流。在未來(lái)的規(guī)劃中，在北三環(huán)以外，將出現(xiàn)一座北部新城，有望建設(shè)出一個(gè)集休閑、度假、商住為一體的綜合社區(qū)，并利用鳳凰山的地勢(shì)在高處進(jìn)行高檔住宅開(kāi)發(fā)。城北的土地成本相對(duì)其他區(qū)域較低，加之政府對(duì)城北規(guī)劃和人民北路延長(zhǎng)線規(guī)劃，以及地鐵1號(hào)線的利好消息，將大大刺激城北片區(qū)房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)速度，將繼城東片區(qū)之后又一個(gè)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)區(qū)域。城北主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤順著藍(lán)光、陽(yáng)光100、新希望、曉初物業(yè)、天之海實(shí)業(yè)、萬(wàn)博置業(yè)、中房集團(tuán)等紛紛搶攤城北，2006年的城北樓市將迎來(lái)一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈的大時(shí)代。其它競(jìng)爭(zhēng)樓盤調(diào)查表n 物業(yè)名稱： 恒業(yè)月戶型面積區(qū)間單價(jià)均價(jià)主力總價(jià)周邊交通60㎡－140㎡平米均價(jià)不超過(guò)4000元/㎡10月底排號(hào)（據(jù)銷售人員所說(shuō)）70、29574886等8條公交線站點(diǎn)車位數(shù)車位比例車位價(jià)格開(kāi)盤時(shí)間交樓時(shí)間533個(gè)：1排號(hào)11初左右20087年4月前工程進(jìn)度開(kāi)發(fā)周期分期開(kāi)發(fā)電梯品牌付款方式及折扣二期一次性1％，VIP卡1％，商家1％，按揭無(wú)折扣室內(nèi)裝修標(biāo)準(zhǔn)公共裝修標(biāo)準(zhǔn)會(huì)所設(shè)施智能化配套物業(yè)管理服務(wù)廣告語(yǔ)北二環(huán)/上品花園住區(qū)客源特征面向五塊石及城北商家、鐵路職工環(huán)境點(diǎn)評(píng)規(guī)劃特色戶型及戶型比序號(hào)房型名稱空間格局面積（㎡）套數(shù)房型比銷售套數(shù)房型銷售比1A－1a3房2廳2衛(wèi)－2A－2a3房2廳2衛(wèi)－34567優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)三房面積有市場(chǎng)上主流產(chǎn)品110～120㎡的戶型，且部分戶型擁有入戶花園等配套設(shè)施（支撐的元素）中小學(xué):五塊石小學(xué)、雙水碾小學(xué)、王賈小學(xué)、九里堤小學(xué)、44中、鐵二院中學(xué)、交大附中綜合商場(chǎng):恒業(yè)國(guó)際一站式居家用品采購(gòu)中心、五塊石小食品批發(fā)市場(chǎng)、國(guó)美電器、荷花池服飾批發(fā)市場(chǎng)等郵局:郵政、通訊方面的設(shè)施較為齊備，設(shè)有大型郵政局、中國(guó)電信營(yíng)業(yè)廳、火車北站郵電局等銀行:建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、交通銀行、銷售接待中心旁設(shè)有興業(yè)銀行自助銀行等醫(yī)院:成都鐵路中心醫(yī)院 金牛區(qū)婦幼保健院附加值開(kāi)發(fā)商為擁有上市公司背景的海外著名企業(yè)，并已在全國(guó)多個(gè)城市有過(guò)成功開(kāi)發(fā)的經(jīng)歷，加之項(xiàng)目前擁有已建成并投入