【正文】 小電器601玩具、禮品601合 計(jì)約500平米19永安樓一層街鋪經(jīng)營(yíng)品種經(jīng)營(yíng)面積（m2）經(jīng)營(yíng)戶數(shù)（家）音像制品2009飾品703洗滌、化妝品802文體12040針織內(nèi)衣2605合 計(jì)約700平米59永興樓一層街鋪經(jīng)營(yíng)品種經(jīng)營(yíng)面積（m2）經(jīng)營(yíng)戶數(shù)（家）日用百貨40014文體503針織品20014五金工具501飾品601合 計(jì)約800平米33經(jīng)營(yíng)品種比例分析220。在經(jīng)營(yíng)分區(qū)上沒(méi)有嚴(yán)格的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃。由于商機(jī)突現(xiàn)，目前大約有十多間加位小商品經(jīng)營(yíng)攤位。圖示中著色的部分即為富民服裝批發(fā)市場(chǎng)內(nèi)的小商品經(jīng)營(yíng)分區(qū)：紅色為飾品區(qū)；黃色為內(nèi)衣區(qū)。216。項(xiàng)目一期工程，總占地面積38600平方米，總建筑面積130000平方米。義烏的品牌：本項(xiàng)目是由義烏人來(lái)管理、義烏的商品、義烏先進(jìn)的經(jīng)營(yíng)管理模式，在粵東地區(qū)必將形成大的影響力。 本項(xiàng)目自身的特點(diǎn)：地段、交通：項(xiàng)目位于惠州市主干道惠州大道北段旁，距離惠州火車北站、汽車北站只有不到3公里的路程，交通相當(dāng)發(fā)達(dá)。 項(xiàng)目地塊的特點(diǎn)：項(xiàng)目地塊呈長(zhǎng)方形，且有高差，一期主要以商場(chǎng)的形式的存在，結(jié)合義烏小商品的品牌形成以日用小商品、中低檔服裝、鞋等為一體的小商品批發(fā)市場(chǎng)。 建立惠州義烏小商品批發(fā)城網(wǎng)站，成立《惠州義烏小商品批發(fā)城?？肪庉嫲l(fā)行部 48216。 定期在電視、報(bào)紙發(fā)布小商品城優(yōu)惠采購(gòu)活動(dòng)廣告 48216。 用好義烏的品牌及義烏市場(chǎng)成功經(jīng)驗(yàn)：用義烏的商家、義烏的產(chǎn)品、義烏的人、義烏的經(jīng)營(yíng)管理模式來(lái)建立本項(xiàng)目在粵東地區(qū)的形象，這些是對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)和價(jià)值最大的提升作用。項(xiàng)目所在地屬于惠州市新城區(qū)江北新區(qū)三新。建筑及環(huán)境：項(xiàng)目建筑現(xiàn)代化商城形式，周邊環(huán)境無(wú)論是商業(yè)氛圍，還是居住、辦公氛圍都不濃厚。項(xiàng)目整體建筑分布情況一覽表：項(xiàng)目樓層建筑層高商業(yè)面積（m2）一層層高6米二層層高5米三層四層五層六層53三、項(xiàng)目周邊、東莞、廣州、義烏市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種比例調(diào)查：惠州水東路小商品經(jīng)營(yíng)比例：地理位置：位于水東西路鋪位面積：主力鋪位在50—60平方米小商品經(jīng)營(yíng)品種：經(jīng)營(yíng)品種間數(shù)具體比例日用百貨3626食品3022文具、玩具1814民間用品1511針織用品43小五金86服裝65茶葉86花藝65鞋22合計(jì)133具體比例圖如下：經(jīng)營(yíng)方式：以批發(fā)為主，兼有零售進(jìn)貨點(diǎn)：主要以廣州為主，東莞有一部分租金：20—60元/平米 平山中心經(jīng)營(yíng)品種進(jìn)貨渠道分析：進(jìn)貨途徑l 電器類\玩具\(yùn)針織類\飾品類\\東莞\佛山\汕頭\%(不完全統(tǒng)計(jì))城市電器類玩具類針織類日化類日用類飾品類廣州857060755570深圳720佛山10105東莞51030汕頭51015揭陽(yáng)1012其他810585l 生活家庭用品\日用雜貨\小工藝品\文具\(yùn)小五金\針織草帽等約70%80%為浙江義烏進(jìn)貨,其余的為廣東珠三角地區(qū),尤其廣州為小商品重點(diǎn)批發(fā)城市.義烏商品的特點(diǎn):①價(jià)格低廉 ②商品豐富 ③均為自己小型加工廠生產(chǎn) 東莞小商品市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)品種的比例：216。但在實(shí)際經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，來(lái)自市場(chǎng)需求方面以及經(jīng)營(yíng)商戶之間的競(jìng)爭(zhēng)，現(xiàn)已成為相互依存、互為補(bǔ)充的混雜經(jīng)營(yíng)之局面。按照小商品經(jīng)營(yíng)品種統(tǒng)計(jì)：（經(jīng)營(yíng)面積為使用面積）經(jīng)營(yíng)品種經(jīng)營(yíng)面積（m2）經(jīng)營(yíng)戶數(shù)（家）比例飾品類50041各類飾品針織內(nèi)衣類60044針織品、內(nèi)衣日用百貨類403傘、塑料桌布、衛(wèi)生紙洗滌化妝品類20021洗滌用品、化妝品皮具1009皮帶、錢包文體用品類605文具、體育用品表類404鐘表、手表小家電202電吹風(fēng)、錄音機(jī)小食品202奶粉、飲料、餅干禮品202打火機(jī)等包裝袋202塑料袋、紙袋帽子、眼鏡201兒童玩具403小型玩具合 計(jì)約1680m平米139經(jīng)營(yíng)品種比例分析按經(jīng)營(yíng)面積：220。均以獨(dú)立街鋪的形式經(jīng)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)模式以批發(fā)為主。 按經(jīng)營(yíng)經(jīng)營(yíng)面積分析220。經(jīng)營(yíng)品種在市場(chǎng)所占比列。2）進(jìn)少量的貨樣后自己可以找本地的加工廠進(jìn)行加工，主要做為樣版的用途。 義烏國(guó)際商貿(mào)城（二期）經(jīng)營(yíng)品種調(diào)查：主要經(jīng)營(yíng)品種：五金、電子、電器、箱包、鐘表、雨具。剃須刀4電子儀表儀器照相器材電池惠州市常住人口321萬(wàn)，其中市區(qū)人口140萬(wàn)。目前惠州小商品批發(fā)主要集中在惠州市的水東路和惠東縣平山中心市場(chǎng)，其他地區(qū)主要是些分布散的批發(fā)店。在根據(jù)本項(xiàng)目自身的特點(diǎn)綜合考慮評(píng)定得出。 合理設(shè)置單鋪進(jìn)深、面寬比例。第二部分：本區(qū)域內(nèi)小商品生產(chǎn)廠家、代理商、經(jīng)銷商及個(gè)體經(jīng)營(yíng)批發(fā)者項(xiàng)目定位的服裝、鞋包、各類小商品等業(yè)態(tài)，在粵東以及廣東省內(nèi)也是有雄厚的產(chǎn)業(yè)、商戶基礎(chǔ)，其招商對(duì)象主體仍以本區(qū)域的經(jīng)營(yíng)者為主體?；葜菪∩唐放l(fā)市場(chǎng)租金狀況惠州小商品市場(chǎng)租金水平呈現(xiàn)出價(jià)格偏低的并且有下降的趨勢(shì)，如水東路小商品批發(fā)市場(chǎng)租金水平一般在40—60元/平米 在此基礎(chǔ)上，考慮新市場(chǎng)的因素，將本項(xiàng)目的首層標(biāo)準(zhǔn)租金水平控制在100元/m2如果按照標(biāo)準(zhǔn)租金水平進(jìn)行實(shí)際招租的話，市場(chǎng)、商家勢(shì)必不接受，會(huì)對(duì)招商工作不利，確定實(shí)際招商租金水平從以下四個(gè)方面考慮。 d) 第四條：如果租金定的高，與石家莊現(xiàn)有成熟商場(chǎng)租金持平，甚至還高于他們，那么，我們就沒(méi)有招商的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，很可能出現(xiàn)招租周期長(zhǎng)，推廣難度大等問(wèn)題，風(fēng)險(xiǎn)大，不宜采取。免租其實(shí)就是變相降低租金，以最大程度的降低經(jīng)營(yíng)成本來(lái)吸引商家承租，同時(shí)也給部分商家一個(gè)試探性經(jīng)營(yíng)的空間，免租一年可以為招商推廣帶來(lái)強(qiáng)大沖擊力和宣傳效果。月6元/平方米月無(wú)無(wú)根據(jù)上面調(diào)查，惠州同類型商場(chǎng)平均物業(yè)管理費(fèi)用為7元/㎡——租期由于涉及到返租銷售，則一樓與負(fù)一層商戶的租期須與銷售包租期相一致。建議按每間保證金為該鋪位二個(gè)月標(biāo)準(zhǔn)租金（即租賃押金）。然而，出于對(duì)商場(chǎng)以后經(jīng)營(yíng)管理負(fù)責(zé)的態(tài)度，同時(shí)也考慮到通過(guò)收取適當(dāng)廣告費(fèi)會(huì)給經(jīng)營(yíng)戶建立起商場(chǎng)重視宣傳推廣的印象，對(duì)商場(chǎng)的招商工作未嘗不是一件好事。第五部分：項(xiàng)目招商整合推廣策略一、招商資料策劃設(shè)計(jì)“惠州義烏小商品批發(fā)城”畫(huà)冊(cè)招商部分 義烏小商品全面進(jìn)駐、市場(chǎng)全面升級(jí)，惠州市重點(diǎn)工程，義烏小商品集團(tuán)、廣州小商品市場(chǎng)、各主流媒體聯(lián)合推廣，樹(shù)立商戶對(duì)市場(chǎng)未來(lái)經(jīng)營(yíng)的信心，并突出0租金，低經(jīng)營(yíng)成本，吸引商戶進(jìn)駐，以達(dá)到快速招商的目的。1）、報(bào)紙廣告：(義烏市場(chǎng)好像有內(nèi)刊,另可否要各市場(chǎng)宣傳欄\網(wǎng)站發(fā)資料)在義烏市的主流媒體上發(fā)布招商信息，吸引經(jīng)營(yíng)者的注意力，吸引其進(jìn)駐惠州義烏小商品批發(fā)城。廣告公司制作招商報(bào)版，世方公司協(xié)助——針對(duì)群體：義烏各類主要業(yè)態(tài)的小商品批發(fā)商——實(shí)施步驟：廣告公司負(fù)責(zé)會(huì)場(chǎng)布置要設(shè)立駐地接待點(diǎn):4）組織義烏商戶惠州商務(wù)考察團(tuán)由義烏合作方或者由義烏與世方一起組織義烏當(dāng)?shù)氐男∩唐方?jīng)營(yíng)者到惠州進(jìn)行免費(fèi)的商務(wù)考察，考察惠州市容市貌，重點(diǎn)考察惠州義烏小商品批發(fā)城，讓義烏商戶認(rèn)識(shí)惠州及其市場(chǎng)潛力，再利用優(yōu)惠的政策，吸引考察的商戶租賃和購(gòu)買本項(xiàng)目。——針對(duì)群體：全市范圍內(nèi)的各類小商品、服裝、鞋業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)批發(fā)商戶、意向從事小商品批發(fā)業(yè)的個(gè)人。陸洲公司確認(rèn)，并責(zé)成廣告發(fā)布單位發(fā)布招商廣告——媒體選擇：惠州媒體：惠州日?qǐng)?bào)、南方都市報(bào)、今媒體2）、路牌廣告：——針對(duì)群體：局部區(qū)域的小商品業(yè)者、意向從事小商品業(yè)的個(gè)體——實(shí)施步驟：廣告公司制作招商宣傳單張或小禮品，以便于進(jìn)行派單——主要市場(chǎng)：惠州市水東路、惠東縣平山中心市場(chǎng)、惠東縣富民服裝批發(fā)市場(chǎng)、惠東鞋批發(fā)市場(chǎng)?！槍?duì)群體：惠州市從事其他類經(jīng)營(yíng)不善的商戶、在家閑置人群、現(xiàn)從事小商品零售業(yè)如路邊灘。陸洲公司確認(rèn)，并責(zé)成廣告發(fā)布單位發(fā)布招商廣告——媒體選擇：惠州媒體：惠州日?qǐng)?bào)、南方都市報(bào)2）、義烏市場(chǎng)考察聯(lián)誼活動(dòng)：通過(guò)此活動(dòng)促使那些意向從事小商品批發(fā)的個(gè)人，有信心來(lái)本項(xiàng)目做生意，我方協(xié)助他們聯(lián)系好相應(yīng)的進(jìn)貨渠道。義烏管理公司負(fù)責(zé)聯(lián)系義烏本地商戶準(zhǔn)備聯(lián)誼事項(xiàng)——媒體的選擇：基本以惠州內(nèi)各主流報(bào)紙媒體為主：如惠州日?qǐng)?bào)、南方都市報(bào)、今媒體等。陸洲公司確認(rèn)并責(zé)成廣告發(fā)布單位發(fā)布四、策劃設(shè)計(jì)“惠州義烏小商品批發(fā)城”招商單頁(yè)將項(xiàng)目的招商優(yōu)惠條件、項(xiàng)目基本情況、項(xiàng)目的環(huán)境、義烏品牌的進(jìn)駐、經(jīng)營(yíng)定位及業(yè)態(tài)分布等信息，設(shè)計(jì)成為招商單頁(yè)。 粵東3600萬(wàn)人口，小商品強(qiáng)勁消費(fèi)力amp。世方公司、廣告公司，陸洲公司審核并確定?！c(diǎn)推廣區(qū)域的設(shè)置：在當(dāng)?shù)孛襟w上發(fā)布廣告浙江區(qū)域（義烏、溫州等地）——定點(diǎn)推廣手段：在定點(diǎn)推廣區(qū)域設(shè)立展銷點(diǎn)和直銷處，并組織看樓團(tuán)六、活動(dòng)推廣新聞發(fā)布會(huì)當(dāng)時(shí)機(jī)成熟時(shí)，可就具有重大意義的事件舉辦新聞發(fā)布會(huì)，制造興奮點(diǎn)，吸引眼球，增強(qiáng)商戶對(duì)商業(yè)街后續(xù)經(jīng)營(yíng)的信心。廣州市場(chǎng)聯(lián)誼——新聞發(fā)布會(huì)步驟：階段時(shí)間（按10月2日試營(yíng)業(yè)計(jì)劃）招商目標(biāo)備注接受租賃登記階段5月中旬——6月中旬30%左右各階段的推廣手法主要集中在：報(bào)紙廣告以及結(jié)合各階段特點(diǎn)的活動(dòng)推廣正式啟動(dòng)招商階段6月中旬——8月中旬80%左右開(kāi)業(yè)前夕8月中旬——9月中旬100%左右這個(gè)目標(biāo)能不能寫(xiě)上去？一、接受租賃登記階段：（5月中旬——6月中旬）u 起始時(shí)間：（2005年5月中旬——6月中旬）接受租賃登記階段時(shí)間基本控制在一個(gè)月左右，啟動(dòng)時(shí)機(jī)在內(nèi)部開(kāi)始進(jìn)行鋪位分割，銷售現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)入火爆時(shí)期，正式開(kāi)始接受租賃登記。 對(duì)項(xiàng)目后續(xù)經(jīng)營(yíng)信心強(qiáng)烈的個(gè)人u 招商目標(biāo)：完成項(xiàng)目整體招商目標(biāo)的30%左右，吸引首批意向商戶進(jìn)駐。義烏經(jīng)營(yíng)管理公司和世方公司負(fù)責(zé)聯(lián)系參會(huì)的義烏小商品經(jīng)營(yíng)商戶——報(bào)紙推廣主題：由于招商和銷售基本是同步進(jìn)行的，因此前期階段內(nèi)部租賃，基本依托銷售的推廣主題發(fā)布招商登記信息。更好的位置（搶占惠州義烏小商品批發(fā)金牌鋪王）世方公司根據(jù)開(kāi)發(fā)商的確認(rèn)，在實(shí)際招商過(guò)程中實(shí)施。u 階段性推廣手段：條幅廣告：此階段由于項(xiàng)目面臨開(kāi)業(yè)，招商工作已經(jīng)將近尾聲，因此，該階段可借助于條幅廣告，對(duì)項(xiàng)目的招商情況、各業(yè)態(tài)的優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品、廠家進(jìn)駐、區(qū)域經(jīng)銷商，制作相應(yīng)的條幅進(jìn)行懸掛，一方面增加整體的氛圍，促進(jìn)銷售和招商工作的順利進(jìn)行，另一方面可以節(jié)約推廣費(fèi)用?！獔?bào)紙推廣主題：惠州義烏小商品城——珠三角粵東地區(qū)最大規(guī)模的小商品市場(chǎng)——推廣媒體選擇：招商推廣的媒體主要還