南京祿口星漢城項(xiàng)目報(bào)告-wenkub
2023-04-07 05:56:39 本頁面
【正文】 道，雙向四車道，路況好；地塊西側(cè)約50米即為機(jī)場高速祿口收費(fèi)站出入口，通過該高速可連接繞城公路、寧杭高速等對外快速道路。目前，主要基本生活配套依賴于祿口鎮(zhèn)的少量市政設(shè)施。銀行：建設(shè)銀行，農(nóng)業(yè)銀行（祿口鎮(zhèn)）。項(xiàng)目名稱項(xiàng)目地址總建面積（萬㎡）主力房型銷售均價(jià)（元/平方米）開盤時(shí)間/交房時(shí)間銷售率奧斯博恩寧溧路188號(hào)42（本期6萬）獨(dú)立、雙拼聯(lián)排、疊加300050002005年10月/2006年11月52%百利華府祿口鎮(zhèn)正陽路1號(hào)二房、三房8111119002006年7月/2006年5月底98%頤家春天機(jī)場高速祿口收費(fèi)站西50米二房、三房659521002005年11月/2007年1月56%■相關(guān)個(gè)案分析 百利華府 百利華府位于祿口鎮(zhèn)正陽路1號(hào)。截止2006年4月8日，已去化98%，還剩余3套。從一期的銷售情況來看，客群為中老年客戶、投資型客戶、低收入青年，購買用途為養(yǎng)老、投資、安家等，其中以中老年客戶和投資客戶為多。一期500多套房源，均價(jià)1900元/平方米，現(xiàn)只剩余少量躍層。分戶型去化情況表：房型面積戶數(shù)比例 銷售率一房354211918%76%二房657814622%71%三房879525039%60%三房118119406%43%四房133305%17%躍層1201436410%2%該項(xiàng)目為目前區(qū)域內(nèi)公寓項(xiàng)目的主力，項(xiàng)目定位于低收入人群，購買目的多為城市居民養(yǎng)老、短線投資、外地人安家置業(yè)。該項(xiàng)目與本地塊規(guī)模相當(dāng)，并有較好的市場表現(xiàn)，因而具有較強(qiáng)的參考性。分戶型去化情況表：房型面積戶數(shù)比例單價(jià)范圍 總價(jià)范圍銷售率獨(dú)立2403803514%均價(jià)500012019026%雙拼2603303815%均價(jià)400010513216%聯(lián)排1903207429%均價(jià)35005512065%疊加13917510842%均價(jià)3000405374% *注：據(jù)網(wǎng)上銷售數(shù)據(jù)顯示，樣板房區(qū)同時(shí)也在銷售，具體為樣板區(qū)41聯(lián)排6套，去化0；43獨(dú)立4套，去化1；45疊加12，去化1該項(xiàng)目以運(yùn)動(dòng)、渡假、休閑為推廣主題，以低價(jià)為賣點(diǎn)。 1．4．2．商業(yè)房地產(chǎn)區(qū)域內(nèi)公開銷售的商業(yè)項(xiàng)目僅有湯銅公路與寧溧路交界處的南京國際小商品城，為專業(yè)貿(mào)易市場。銷售方式為1F+2F或1F+3F，一層為商鋪，2F、3F為商務(wù)辦公間。項(xiàng)目前景極不明朗。區(qū)域內(nèi)已落戶有南京航天航空大學(xué)金城學(xué)院、民辦金肯學(xué)院、南京光明乳品公司、南京特種氣體廠、南京農(nóng)藥廠、中港汽車園（建設(shè)中）。這兩個(gè)項(xiàng)目均為福特汽車配套，分別生產(chǎn)汽車沖壓件和汽車涂料，投資總額達(dá)1800萬美元和2500萬美元。該項(xiàng)目總投資20億元人民幣。香港華潤集團(tuán)投資15億元，占地1,000畝的南京華潤（國際小商品城）已開始啟動(dòng)，將建成集輕工、商業(yè)、娛樂、居住、田園風(fēng)光為一體的鄉(xiāng)村別墅區(qū)和生態(tài)環(huán)境休閑區(qū)。近期區(qū)域發(fā)展能力有限。 交通優(yōu)勢：項(xiàng)目附近交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)。 地塊優(yōu)勢：地塊規(guī)則，土地利用率高。 自身優(yōu)勢：，自身配套完備。祿口鎮(zhèn)屬于鄉(xiāng)鎮(zhèn)，其商業(yè)單一，整體的配套質(zhì)量和檔次較差。 經(jīng)過多家開發(fā)商的開發(fā)和經(jīng)營，祿口地區(qū)的房地產(chǎn)市場開發(fā)已稍具規(guī)模，南京市民對祿口區(qū)域房產(chǎn)產(chǎn)品的較低價(jià)格和升值空間有一定認(rèn)同。同時(shí)為項(xiàng)目的住宅部分提供優(yōu)化完善的商業(yè)配套。 目前本區(qū)域內(nèi)城市建設(shè)用地供應(yīng)量較小，12年內(nèi)區(qū)域內(nèi)房產(chǎn)市場發(fā)展前景不明。 區(qū)工作的年輕人（工薪一族）分析：這部分人是初次置業(yè)的年輕人，收入不高，他們大多數(shù)依靠家庭支持提供首付，同時(shí)需要信貸消費(fèi)予以支持，購房時(shí)比較關(guān)心交通問題，一般購買小戶型的房屋。澳洲風(fēng)格是生活價(jià)值所在，是生活質(zhì)量所在，是生活品位所在。后優(yōu)化公寓是一種‘類別墅產(chǎn)品’。提供娛樂、休閑多樣的服務(wù)設(shè)施6社區(qū)基本沒有運(yùn)動(dòng)設(shè)施形成運(yùn)動(dòng)設(shè)施體系，擁有室內(nèi)外游泳池，高爾夫果嶺、籃球場、網(wǎng)球場等全方位多樣化的運(yùn)動(dòng)設(shè)施配套7社區(qū)基本沒有大型商業(yè)配套社區(qū)擁有10000平米大型商業(yè)設(shè)施8社區(qū)基本不擁有社區(qū)幼兒園社區(qū)擁有1800平米高標(biāo)準(zhǔn)幼兒園9單體單元沒自主綠地空間單體單元擁有以樹籬、地勢高差，用四度空間的概念，營造出公共、半公共、半私密、私密四度景觀圍合空間。 5+1多層，設(shè)計(jì)面積為70—75平米的二室一廳，90—100平米的三室一廳，退臺(tái)式花園洋房，確保每戶都有空中庭院，提升產(chǎn)品價(jià)值。新加坡建屋發(fā)展局成立初期，鄰里中心有一個(gè)規(guī)劃的標(biāo)準(zhǔn)，并且在逐步的提升的，至90年代，通過多年來的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，推進(jìn)新模式的鄰里中心。本案要借鑒鄰里中心的先進(jìn)理念，打造一個(gè)以商業(yè)服務(wù)新概念的社區(qū)商業(yè)中心。力求將小區(qū)融入周邊的自然環(huán)境之中。單體小品功能簡明、體量小巧、造型新穎別致，帶有意境與特色，小品雖不能起主導(dǎo)作用，但它是完善居住環(huán)境，提高生活質(zhì)量，創(chuàng)造環(huán)境藝術(shù)的重要組成部分。單體景觀包括：入口、門與圍墻、坐椅與桌凳、地面鋪裝、停車場、候車棚、路障、指示牌與標(biāo)志、庭院、花架與亭、臺(tái)階與擋土墻、拉極站與廢物箱、雕塑、花池、水景等等。同時(shí)健康性還要求有健康身心的設(shè)施，空間配套齊全，滿足居民鍛煉身體的需求。環(huán)境的道路交通設(shè)計(jì)要做到人車分流；各種設(shè)施尤其是兒童、老人與殘疾人的活動(dòng)設(shè)施要盡量做到適合不同人的需要，達(dá)到無障礙設(shè)計(jì)的要求，提高安全性等級(jí)；兒童活動(dòng)場
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