【正文】 1%1, 7, 1, 3R584, 18%　　4, 　33427, 　　　　分類自然型套數(shù)面積比例一二層聯(lián)體8012, 47%三層聯(lián)體5814, 53%　13827, 　分類分割后(實際銷售用方案)套數(shù)面積比例一二層聯(lián)體11919, 70%三層聯(lián)體198, 30%　13827, 　 偉浩，全線400米，定位“LIVING MALL”，假日全生活廣場；規(guī)劃自然型，三層面積占到總面積的一半，而實際銷售中，三層被分隔到少數(shù)的一二層上，只占30%，以更便宜的價格出售（后有詳細價格分析）。商鋪定位建議以市場分析為依據(jù)，為本項目定位、招商經(jīng)營、銷售提供依據(jù)，并提出相關(guān)可操作策略。東營勝大花園配套商業(yè)策劃報告前 言勝大商業(yè)街是由勝大置業(yè)開發(fā)的3萬平米商業(yè)地產(chǎn)項目，隸屬大型居住項目“勝大花園”配套。整體營銷布署項目相關(guān)住宅市場分析，為本項目定位提供依據(jù)，并提出針對項目一期的銷售策略?！擁椖课恢镁o挨本案，其價格策略及去化速度，可以成為本案定位的依據(jù)；即影響本案銷售，也為本案銷售帶來機會；偉浩的價格就是我們的鋪王價。注4:對外報價是在底價之上加了148元。 分隔后，偉浩三層2200元/平米，對銷售是有促進的（31%高于21%），但也并非明顯改觀，故三層銷售的問題仍是我們銷售中急待解決的問題；238。去化速度分析1）各區(qū)均價與去化速度關(guān)聯(lián)分區(qū)去化排名均價售完去化速度銷售率去化時間20076月銷售78 銷售910銷售1112銷售E區(qū)14,837 7 100%7個月　　　　B區(qū)24,943 9 82%7個月　　　　A區(qū)34,887 10 71%7個月D區(qū)45,309 10 71%7個月50套10套10套6套H區(qū)55,174 12 57%7個月C區(qū)65,102 13 53%7個月　　　　F區(qū)74,874 14 50%7個月　　　自然型三層82,200 23 31%7個月　　　　G區(qū)95,000 32 22%7個月4套　總計4,502 12 58%7個月80套以上均價為一二層均價，三層單列；由此統(tǒng)計可見：238。 E區(qū)銷售最好，總價在63萬元左右市場接受度高；238。3）單價控制與去化速度關(guān)聯(lián)分區(qū)均價銷售率外街面積總體量推出套數(shù)銷售套數(shù)A區(qū)4,887 71%14,952,027 1712B區(qū)4,943 82%15,061,154 1714C區(qū)5,102 53%15,293,721 179D區(qū)5,309 71%6,534,755 75E區(qū)4,837 100%12,658,930 2020F區(qū)4,874 50%11,427,005 168G區(qū)5,000 22%14,188,450 184H區(qū)5,174 57%6,561,120 74三層聯(lián)鋪3,369 21%27,718,640 194一二層均價4,983 64%96,677,162 119 76 合計4,502 58%124,395,802 13880以上均價為一二層均價，三層單列；以上銷售率是以套數(shù)計算；由此統(tǒng)計可見：238。分區(qū)目標價值實現(xiàn)為：街區(qū)面積均價總銷(元)56,194 3,500 21,679,000 64,415 3,700 16,335,500 　988 6,000 5,928,000 45,295 3,900 20,650,500 1313,587 3,900 52,989,300 　30,479 3,858 117,582,300 二、商鋪定位建議業(yè)態(tài)定位1）為什么要定位于區(qū)域生活中心（新一代社區(qū)商鋪）？238。 迅速帶旺人氣偉浩業(yè)態(tài)定位于購物娛樂休閑，將目標放于假日休閑客戶。 新一代社區(qū)商鋪———未來商鋪的“潛力股”新一代社區(qū)商鋪由于投資收益穩(wěn)定、相對集中式商業(yè)經(jīng)營風險較小、經(jīng)營不受時間限制等優(yōu)勢，越來越受到投資者的青睞。聯(lián)洋社區(qū)的商業(yè)與項目所在區(qū)域定位非常類似，總體格局呈現(xiàn)集中商業(yè)與線形沿街商業(yè)結(jié)合的態(tài)勢。運營理念發(fā)現(xiàn)一個品牌與它永不妥協(xié)的態(tài)度品牌運營如人，態(tài)度印證著品位與修養(yǎng)。我們需要從商道中提煉出與運營商戶相近的氣質(zhì)，不但投資者無后顧之憂，經(jīng)營者更是無遠慮。旺角勝大中心3）推廣總精神238。 生活館（LIVING BOX） 格調(diào)生活，城市新榜樣238。 投資區(qū)域：20萬人生活中心東營東擴西延的橋頭堡，未來，每天做20萬人的生意！238。三、整體營銷布署：整體戰(zhàn)略：1）我們策劃的目標企業(yè)基本財務(wù)要求實現(xiàn)目標利潤目標二順利銷售，保證回款目標三持續(xù)旺銷，利潤最大化目標四提升和鞏固企業(yè)品牌目標一打造一條勝大品牌的、具有持久旺盛生命力的商業(yè)街2）整體價值初判3）商鋪價格擬定根據(jù)我司對周邊市場的調(diào)查與競爭對手的分析，初步判斷，如本項目考慮在6個月內(nèi)去化，總均價應(yīng)為3800－3900元/平米之間。鼓勵客戶買相鄰鋪位。而過于大幅的漲價不利于整體銷售，建議以小幅快速漲價的方式銷售逼迫。 現(xiàn)場路演，體驗未來經(jīng)營“錢”景3）關(guān)鍵詞 俏 升 旺造成市場緊缺的景象，推出即銷售大半，因此必須一棟棟推價格不斷小幅攀升，逼迫客戶下定現(xiàn)場人氣加強，銷售人員與客戶互動交流加強推售進程表：短、平、快去化6難消化部分4月底1月初5月初8月底4＃樓解籌推12＃樓，其中1為假樓王銷售基本完畢，部分商業(yè)自持推出5＃、6樓，開始派籌2月1日3月上旬3＃樓解籌7月底蓄勢期引爆期三次引爆期強力啟動 低開高走拉升價值推高市場利潤速度兼顧明升暗降平推快走達到完美沖刺二次引爆期四、營銷工作重點：開盤前準備1) 開盤前難點攻堅238。材質(zhì)可選擇金屬質(zhì)感較強的材料，以現(xiàn)代人文為主基調(diào)，與項目所倡導(dǎo)的生活理念相切合。 第三步：如何把三、四號商業(yè)中心旺氣引入五號街區(qū)？建議有可能在E十號路油井處（如圖示），鋪設(shè)一條路，使五號街區(qū)與外界可直接貫通，農(nóng)貿(mào)市場專門屠宰場可移至圖示處（紅色標示），2) 開盤前熱場系列營銷由于5＃6＃是整體項目的難點，如5＃6＃能啟動成功，則后續(xù)無虞，必須確保5＃6＃樓的熱場。 核心事件策動238。