【正文】 ２、估價對象房地產(chǎn)權(quán)利人已出具關(guān)于擔(dān)保債權(quán)的聲明。估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生影響。詳見下表：房產(chǎn)證號：杭房權(quán)證下移字第——號丘地號所在層次建筑面積（㎡）土地證號：杭下國用（2002）字第——號地號土地使用權(quán)面積（㎡）***921111041462177/20 ***11533（20）出1783***921211041462188/20 ***113***921311041462199/20 ***114***92141104146211010/20 ***112***92151104146211111/20 ***110***92161104146211212/20 ***109合計房地產(chǎn)權(quán)益狀況估價對象房地產(chǎn)已取得《房屋所有權(quán)證》和《國有土地使用證》。臨路狀況：西臨中山北路，為混合型主干道；北臨屏風(fēng)街，為生活型次干道。估價對象所在建筑物為浙江五礦大廈，屬中大廣場建筑群其中一幢。本次評估其中的七～十二層，各層實物狀況和建筑面積大致相同。西靠省委、省政府駐地，東臨古城河。辦公聚集度高。區(qū)域內(nèi)還有許多著名的飯店、賓館，如望湖賓館、杭州大酒店、杭州大廈、國際大廈、延安飯店等。四、估價目的為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。合法原則合法原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。最高最佳使用應(yīng)是法律上允許、技術(shù)上可能、經(jīng)濟(jì)上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。九、估價方法估價對象作為辦公房地產(chǎn)，具有較強(qiáng)的收益性，同時，經(jīng)實地勘察和市場調(diào)查，同一供求圈內(nèi)類似房地產(chǎn)近期的交易實例較多，因此本次估價擬采用市場比較法和收益法。房產(chǎn)證號：杭房權(quán)證下移字第——號坐落建筑面積（㎡）土地證號：杭下國用（2002）字第——號土地使用權(quán)面積（㎡）總價（萬元）***9211中大廣場號七層 ***115 ***9212中大廣場號八層 ***113 ***9213中大廣場號九層 ***114 ***9214中大廣場號十層 ***112 ***9215中大廣場號十一層 ***110 ***9216中大廣場號十二層 ***109 合計11947十一、房地產(chǎn)變現(xiàn)能力分析變現(xiàn)能力是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權(quán)時，在沒有過多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性。抵押房地產(chǎn)開發(fā)程度：估價對象房地產(chǎn)為正常使用中的現(xiàn)房。綜合以上分析，估價對象房地產(chǎn)變現(xiàn)能力一般，假定在估價時點拍賣或者變賣，其最可能實現(xiàn)的價格一般比評估的正常市場價值要低。十二、估價人員注冊房地產(chǎn)估價師：*** 注冊號：***注冊房地產(chǎn)估價師：***注冊號：***十三、審核人員注冊房地產(chǎn)估價師：***注冊號：***十四、估價作業(yè)日期2010年11月12日至2010年11月25日十五、估價報告應(yīng)用的有效期本估價報告應(yīng)用的有效期為自報告完成之日起半年。 四至：中大廣場以北、北至屏風(fēng)街、南至區(qū)間道路，社壇巷以西、西至中山北路、東至區(qū)間道路。開發(fā)程度：宗地內(nèi)達(dá)到 “五通一平”（通上水、通下水、通電、通路、通訊，場地平整）。大廈內(nèi)集聚了大批從事國際貿(mào)易或提供配套服務(wù)的企業(yè)。二、區(qū)域因素分析下城區(qū)地處杭州市城區(qū)中心，北依京杭古運(yùn)河、上塘河，南瀕美麗的西子湖。延安路北端、體育場路中段和武林廣場一帶，高樓大廈林立，市容整潔繁華，著名的商廈購物中心比比皆是，其中著名的有杭州百貨大樓、杭州大廈購物中心、國際大廈、杭州食油貿(mào)易商廈、新天龍商廈、金龍商廈、市五交化商場等。位于京杭運(yùn)河中段南側(cè)、環(huán)城北路北側(cè)的環(huán)北小商品市場，是杭城規(guī)模最大、形成最早的小商品貿(mào)易市場之一。 估價對象位于體育場路和鳳起路之間，西臨中山北路，北靠武林商圈，西望西湖風(fēng)景區(qū)，地處傳統(tǒng)的城市CBD，是杭州乃至整個浙江從事國際貿(mào)易和提供配套服務(wù)的企業(yè)最為集中的區(qū)域，交通便利，商業(yè)服務(wù)業(yè)繁華度、企業(yè)聚集度較高，區(qū)位狀況佳。近期一些新建項目除了在電梯、空調(diào)、大堂、外立面、停車場等一些硬件上提高品質(zhì)外，力圖在辦公配套、商務(wù)配套、生活配套以及物業(yè)服務(wù)等方向達(dá)到五A標(biāo)準(zhǔn)。結(jié)合以上條件分析，根據(jù)估價對象的個別因素分析與區(qū)域因素分析，結(jié)合估價人員現(xiàn)場勘察，確定估價對象以保持現(xiàn)狀繼續(xù)使用的辦公用途為最高最佳使用。所謂市場比較法，即將估價對象與在估價時點近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對這些類似房地產(chǎn)的已知價格作適當(dāng)?shù)男拚?，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。估價人員根據(jù)經(jīng)驗預(yù)計，估價對象凈收益在未來10年將以一定的比率遞增，之后將穩(wěn)定在一固定水平之上，據(jù)此，我們建立了以下數(shù)學(xué)模型：V=a1247。根據(jù)孰短原則，收益年限n取37年。天)交易時間A同方財富大廈6/20F近期B標(biāo)力大廈17/28F近期C五礦大廈9/20F近期由于租賃情況、租賃日期基本相似，所以主要根據(jù)區(qū)位狀況和實物狀況的差異對各市場租金進(jìn)行了如下修正： A、100/100100/100100/105100/90=(元/㎡天。收益價格計算租金(元/天.㎡)空置率5%全年計算天數(shù)365建筑物開發(fā)成本價取2000(元/㎡)年遞增率g　5%年毛收益=租金全年計算天數(shù)空置率=1033(元/㎡)年總費(fèi)用管理費(fèi)取年毛收益的2%=(元/㎡)維修費(fèi)取建筑物開發(fā)成本價的2%=(元/㎡)保險費(fèi)取建筑物開發(fā)成本價的2‰=(元/㎡)稅 金取年毛收益的%=(元/㎡)小 計　(元/㎡)首年純收益 a1 = =787(元/㎡)第11年純收益 a11 = 787*=1282(元/㎡)資本化率 r=一年定期存款利率+ 風(fēng)險系數(shù)=%收益年期 n=37收益單價V16356（元/平方米）建筑面積（平方米）收益總價118243412元（元）注：以9層的收益單價作為估價對象七層～十二層的均價。***公司地址：***商務(wù)樓4樓 聯(lián)系電話：*** 傳真：*** 31 。（三）確定最終估價結(jié)果市場比較法求得的比準(zhǔn)總價為120701000元，收益法求得的收益總價為118243000元，兩種方法測算的結(jié)果差距不大，故采用二者的算術(shù)平均值作為最終估價結(jié)果，即估價結(jié)果：總價=(120701000元+118243000元)/2=11947萬元（萬元以下四舍五入）均價=119470000元/ =16526元/平方米以九層、十層為均價層，%，即得各層單價和總價所在層7F8F