2009東城別墅地塊初步測(cè)算報(bào)告-wenkub
2023-04-07 00:09:51 本頁面
【正文】 假設(shè)完全銷售，忽略室外停車位和會(huì)所物業(yè)可能帶來的收益，則總開發(fā)價(jià)值為：25000 * + 16000 + + 9500 * + 25000 * = 182760 萬元三、成本費(fèi)用1. 前期費(fèi)用：包括籌建開辦、設(shè)計(jì)、勘察等，%計(jì)取，為1100萬元。土地取得費(fèi)的支付方式暫未明確，假設(shè)在開發(fā)周期開始時(shí)一次性投入。2. 本項(xiàng)目建安工程費(fèi)用在項(xiàng)目開發(fā)的半年后均勻投入，利息按單利計(jì)算。2. 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)：包括供水、供電、園建、道路、圍墻等。4. 其他費(fèi)用：包括基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、質(zhì)安費(fèi)、招標(biāo)、監(jiān)理等費(fèi)用。四、管銷費(fèi)用1. 銷售代理費(fèi)。管銷費(fèi)用 = 3655 + 2741 = 6396 萬元五、兩稅一費(fèi)兩稅一費(fèi)（營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加）%計(jì)取，約10052萬元。熟地總價(jià)格 X = 135949/（1+30% +% * 3）= 93160 萬元樓面熟地價(jià) = 熟地總價(jià)/建筑面積 = 10928 元/平方米九、收益分析（經(jīng)濟(jì)極限分析）表3：收益分析（按所求熟地價(jià)）序號(hào)項(xiàng)目面積（m2）總價(jià)（萬元）取費(fèi)依據(jù)1銷售收入預(yù)測(cè)85246 182760 獨(dú)棟別墅59075147750按25000元/平方米雙屏別墅5638 8960 按16000元/平方米洋房1403313300按9500元/平方米商鋪5100 12750 按25000元/平方米2總成本130645按所求熟地價(jià)測(cè)算3兩稅一費(fèi) 10052 %4土地增值稅5483按銷售收入的3%5毛利潤 36580 6所得稅9145稅率25%7凈利潤 27435 8凈投資利潤率21%凈利潤/總成本9單位成本15325單位：元/平方米由表3可知，當(dāng)總成本在13億元的上限以內(nèi)，本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上可行。分3期投入，工程峰值資金達(dá)3900萬元，開發(fā)資金投入巨大，擠壓現(xiàn)金流。因此，若開發(fā)別墅項(xiàng)目，以“城央別墅”的模式定位可能較為合適。3. 項(xiàng)目位置被“富人”“包圍”。4. 項(xiàng)目具備山的“名”，缺乏水的“靈”。此外，從風(fēng)水的角度來看，大多數(shù)有能力添置別墅物業(yè)的富人，對(duì)風(fēng)水總有一定的要求。項(xiàng)目定位存在的矛盾，必然反映在客戶定位上，中等收入客戶望而卻步，而高收入人群則會(huì)
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