【正文】 無形中加大。 核心配套:幼兒園、小學(xué)、73中學(xué)北京阜外心腦血管醫(yī)院天津家世界歐洲風(fēng)情街威尼斯北街工人路商業(yè)街項(xiàng)目一、二期已經(jīng)入 住，現(xiàn)在銷售的是三期——帝湖王府。在老工業(yè)基地改造，城市規(guī)劃的政策影響下，西南區(qū)的居住、休閑功能增強(qiáng)，寫字樓市場功能將會進(jìn)一步弱化。 寫字樓市場 西南板塊的商務(wù)氛圍淡薄，且市場分布不均。 商業(yè)房地產(chǎn)市場 2004－2006年成交總價段情況 從成交總價上來看，主要集中在30－50萬元，其增長量還非常明顯，10－20萬元段也有不小的增長速度。三室兩廳和四室的高比例，顯示了客戶購買力的提高，也是客戶追求多戶型功能心理的體現(xiàn)，而在“90，70％”政策的影響下，未來板塊內(nèi)的三室一廳的比例將會大幅度提高，三室兩廳和四室戶型成為一種搶手戶型。2004－2006年各物業(yè)類型價格變化 從近年的成交價格情況來看，高層價格上升平穩(wěn)，多層價格上升較快，高層多層價格差距變小。2004－2006年各物業(yè)類型成交量 在城市土地資源稀缺、價格快速膨脹下，城市向空中要空間成為現(xiàn)代城市發(fā)展的一個趨勢。2005年以來，市場成交量、成交金額、成交價格的增長幅度都是在快速走高。 區(qū)域產(chǎn)業(yè)分布與經(jīng)濟(jì)狀況 板塊內(nèi)作為鄭州市傳統(tǒng)的老工業(yè)區(qū)，國有老廠林立，其經(jīng)濟(jì)狀況不甚樂觀，國有企業(yè)的西遷，既有利于改善企業(yè)改制的資金問題，也有利于板塊的發(fā)展。 板塊內(nèi)教育機(jī)構(gòu)眾多，大中專院校林立，文化氛圍較好，板塊東南部分布有鄭州大學(xué)，河南工業(yè)大學(xué)，鄭州航院，黃河科技大學(xué)，北部有中原工學(xué)院，紡織高等?？茖W(xué)校等；另外還分布有重點(diǎn)中小學(xué)，如市一中，外國語學(xué)校等。生活配套 本板塊是鄭州市曾經(jīng)輝煌的老工業(yè)基地及市級政府的所在地，原有的生活配套完備，大型商業(yè)配套不足，與生活相關(guān)的零售商業(yè)較為發(fā)達(dá)。 板塊外向交通也較為便利。但是，由于都到鄭州市北移東擴(kuò)的政策影響，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展比較落后。板塊東鄰東南板塊，北鄰西北板塊。 從行政區(qū)上說，東南板塊內(nèi)主要包括中原區(qū)、二七區(qū)大部分政域。 向西有鄭上路、中原西路；向北由于秦嶺路、桐柏路和嵩山路的暢通，隴海鐵路的交通阻隔已不明顯，主要是一種心理上的阻隔；向東有建設(shè)路、中原路、隴海路及航海路等城市主干道的通暢；向南有京廣路、大學(xué)路及鄭密路外向交通干道；僅僅在西南部的西環(huán)與南環(huán)的結(jié)合部的高速路外向受到一定的影響。完備的生活配套也是西南板塊的主要特征。 板塊內(nèi)商業(yè)配套略顯不足，且分布不均，靠近市中心的東部區(qū)域如碧沙崗公園周邊，商業(yè)氛圍濃厚，構(gòu)建起鄭州市的主要商圈，而板塊的西部及南部區(qū)域有其邊緣性因素，商業(yè)氣息不足，主要是一些生活相關(guān)的小型商業(yè)。板塊內(nèi)產(chǎn)業(yè)發(fā)展不盡相同，碧沙崗商圈作為鄭州的重要商圈之一，其周邊業(yè)態(tài)多為商業(yè)為主，如中原商貿(mào)城等；中原西路為以汽車為主的汽車產(chǎn)業(yè)帶；偏南部的南環(huán)路與大學(xué)路交叉口周圍則是以中陸物流廣場為中心的物流圈。西南板塊將會成為鄭州市房地產(chǎn)市場的下一個熱點(diǎn)區(qū)域。另外，西南板塊土地出現(xiàn)每畝200多萬的出讓金，預(yù)示著西南板塊高層時代的到來，近年的數(shù)據(jù)同樣顯示出，在板塊整體住宅市場快速發(fā)展的情況下，一向以多層為主的西南板塊的多層反倒是有了下降，而高層住宅則上升明顯。原因是土地價格的快速上漲，土地成本占總體成本比例上升，地面價格也相應(yīng)增長。 10萬元以下的幾乎沒有，結(jié)合上面戶型面積圖表，表明西南板塊的小戶型銷量甚微。商業(yè)房地產(chǎn)以生活商業(yè)為主 西南板塊的城市規(guī)劃及區(qū)域環(huán)境決定了西南板塊的商業(yè)性質(zhì)，其缺乏大型商業(yè)，趨勢也不明顯，而貼近居民生活的商業(yè)正在興起，中檔商業(yè)將成為西南板塊的主要形式，小區(qū)配套開發(fā)的商業(yè)作為其中的主要部分，受到了各個項(xiàng)目的特別關(guān)注，西南板塊多個項(xiàng)目街區(qū)概念的提出是其的反映，如長城康橋華城、金源第一城、長城陽光新干線、綠都城等。寫字樓物業(yè)的發(fā)展是基于第三產(chǎn)業(yè)中商務(wù)、金融、科技等集約程度較高的行業(yè)的發(fā)展程度，而西南板塊作為老工業(yè)基地，在北移東擴(kuò)的政策影響下，第三產(chǎn)業(yè)落后，缺乏較好的商務(wù)氛圍，其寫字樓市場的發(fā)展主要依賴于成熟的碧沙崗商圈較集中的泰隆大廈、天龍大廈、長城大廈等共同組成的商務(wù)氣息，支撐起西南板塊的寫字樓市場。 板塊典型個案 帝湖王府由8棟26—33層的高層住宅、商務(wù)會所及地下車庫組成，總建筑面積40萬平方米，住宅建筑面積32萬平方米，3277套。 項(xiàng)目分六期開發(fā)，一二三期已入住，四期五期已經(jīng)交房，六期正在銷售中。 項(xiàng)目運(yùn)用設(shè)計手法強(qiáng)調(diào)空間的引導(dǎo)、滲透，將傳統(tǒng)的街鋪轉(zhuǎn)變成高時尚的多維立體街區(qū)。 在國家土地政策日益嚴(yán)格的情況下，西南板塊豐富的土地資源是其一大優(yōu)勢。東面與商業(yè)板塊和隴海板塊相鄰，市場成熟度是板塊內(nèi)最好的，在未來的發(fā)展中商業(yè)地產(chǎn)會占到一定的比例。優(yōu)越的環(huán)境資源，豐富的土地資源，加之政策的引導(dǎo)，地產(chǎn)開發(fā)商的涌入，已預(yù)示著地產(chǎn)又一個熱點(diǎn)的成功孕育。 區(qū)域發(fā)展綜述 受區(qū)域發(fā)展基礎(chǔ)和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的影響，東南板塊的工業(yè)化色彩高于其他區(qū)域。交通配套 東南板塊現(xiàn)有交通狀況的明顯特征之一是，主體交通通暢，細(xì)部交通條件須改善。道路路網(wǎng)密度不足、未貫通道路、路況不佳是區(qū)域內(nèi)道路系統(tǒng)需解決的問題。 板塊內(nèi)現(xiàn)有商業(yè)配套形式主要有三種：航海路沿線的各類食品、建材、汽車配件批發(fā)市場；板塊內(nèi)生活區(qū)周邊的集貿(mào)市場、路邊小型商鋪；新開發(fā)社區(qū)的配套底商。經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)以工業(yè)企業(yè)為主，分布了加工制造、涂料、印刷等行業(yè)。 二、 區(qū)域房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀概述 總體市場發(fā)展 2002至2006年上半年，東南板塊房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速。截至2006年上半年，區(qū)域成交面積已經(jīng)超過2005年的88%，預(yù)計全年成交面積增幅將在40%以上。受區(qū)域物流業(yè)、工業(yè)產(chǎn)業(yè)形態(tài)分布影響，房地產(chǎn)市場原有發(fā)展水平不高。同時，作為經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，這一區(qū)域工業(yè)用地集中。大盤帶動與規(guī)劃導(dǎo)向特征 住宅市場是該區(qū)域目前房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要物業(yè)形態(tài)，其發(fā)展過程的顯著特征是：大盤帶動效應(yīng)和城市規(guī)劃效應(yīng)。 隨著未來路打通，區(qū)域北向交通極大改善，高層的消化速度會提高，價格也有一定增長空間。預(yù)計今年東南板塊住宅價格同比上升幅度仍將超過15%。 這種客戶結(jié)構(gòu)的成因之一是，東南板塊作為物流聚集區(qū)，外來客戶、本地化外籍客戶都比較多。 隨著金色港灣大型超市的引入、富田太陽城6萬平方米商業(yè)街的投入使用，配合各項(xiàng)目的鄰街商業(yè)配套，東南板塊未來大道區(qū)域的商業(yè)氛圍開始成型。 同時，從市場發(fā)展空間來說，由于該區(qū)域與鄭東CBD較近的相對位置，對區(qū)域外寫字樓需求的吸引力更加有限。鑒于本區(qū)域緊鄰未來商務(wù)圈、鄭東CBD，為避免市場需求競爭劣勢，向以上區(qū)域聚集是必然采取的市場策略。 對于商貿(mào)交易市場型行業(yè)，對倉儲空間的需求普遍大于對辦公空間的需求。 建筑形態(tài)建筑面積面積分割軟硬配套價格18層，板式框架6萬㎡，㎡1122800㎡，主要戶型集中在110㎡、124