【正文】 者觀望跡象明顯加??； 市區(qū)各項目去化速度放緩； 價格出現(xiàn)不同程度的下降； 銷售期延長； 空置率明顯提高。 復式房 B1幢至 B4幢，共 40套 B區(qū)無成交備案房源 : 頂層躍式 17套 ,4260m2， 普通平層 34套， 5434m2； 聯(lián)排 : X幢 9套、 Y幢 6套，共 4127m2. 未備案房源明細 17幢 Y1 X1 Z 5 1 6 7 11 10 8 9 2 3 4 未成交備案房源位置 幢號 室號 面積 B5 201 202 203 204 205 206 1301 復式房 B1幢至 B4幢，共 40套 幢號 室號 面積 1 1002 3 1001 4 202 901 幢號 室號 面積 B6 1403 1502 1804 幢號 室號 面積 B7 106 202 206 804 1803 1804 未備案房源明細 811幢 Y1 X1 Z 5 1 6 7 11 10 8 9 2 3 4 未成交備案房源位置 幢號 室號 面積 B8 201 190 202 203 204 304 404 1304 1404 1204 1001 190 1803 1804 幢號 室號 面號 B9 105 1504 1801 1802 1805 1803 1804 幢號 室號 面積 B10 2408 218 2411 244 2304 111 2308 126 2206 140 2209 126 2310 126 2314 109 B11 1402 1406 麗景華都市場調查 Y1 X1 Z 5 1 6 7 11 10 8 9 2 3 4 未成交備案房源位置。 ，景觀房僅有極少數(shù)未成交； ，相對集中在頂層、低層及 1 14層。 1號樓 2號樓 3號樓 成交備案房源位置。 藍湖灣去化情況 銷售： 定金為 20萬收一個月，開盤日認購約 60套，一周內轉簽定約 40套。 亮點： 媒體推廣效果較好，看房人數(shù)相對較多。截止到 10月 8日的備案數(shù)據(jù)。 室號 面積 單價 總價 1501 10427 1588553 801 10176 1550314 601 9107 1387451 501 8916 1358353 1502 11042 1605720 1402 9649 1403061 1102 9649 1403061 802 9000 1308690 1603 10799 1570283 1503 9649 1403061 1403 9649 1403061 1203 9649 1403061 1103 10069 1464133 1003 9999 1453955 1604 9209 1402991 1504 10406 1585354 1204 9998 1524385 804 9618 1466491 704 9526 1451286 總計 21套 27733264 藍湖灣 3號樓成交明細 (7月 21日開盤推出 128套 ) 藍湖灣 1號樓成交明細 藍湖灣 3號樓成交明細 3號樓推出 10層以下的特價房 60007000元/m2,其中有搖獎產生的特價房 5400元 /m2. 1號樓因臨湖位置較好 ,成交情況較好 . 總價、單價均含車庫的價格。 去化量大幅減少，價格因小幅度優(yōu)惠下降約 300元 /平方米； 進入 8月去化相對集中在復式、景觀房等較好位置的房源。 面對大市不景氣、港城期待降價的環(huán)境，針對購買意向強烈的客戶采取了小幅優(yōu)惠，但是未達到預期效果。 中聯(lián)皇冠公寓去化明細 (19號樓 ) 7月 8日開盤推出 1 1 19號樓。 1 9 2 8 11 26 25 35 34 33 32 獨棟 12套 36 16 37 38 39 40 41 42 43 帝景豪園一期 聯(lián)排 127套 帝景豪園一期別墅去化情況 市調得出獨棟 12套別墅全部去化，總價在 1100萬左右；聯(lián)排備案 17套。在樣板段完成后集中觀摩一周時間正式開盤，因此開盤時間暫定為十二月二十四日（平安夜）。 場所： 暨陽湖一號主會所 （含售樓處、大堂、品質展示館、停車場等區(qū)域） 目的 1（售卡前）： ? 對目前積累的客戶進行真正意義上的排摸 ? 通過售卡行為鎖定真正的意向客戶 ? 利用現(xiàn)場氛圍造勢，吸引意向搖擺客戶 ? 為公館預推做鋪墊 目的 2（售卡后）： ? 統(tǒng)計分析購卡客戶背景資料，為后續(xù)媒體宣傳通路選擇提供依據(jù) ? 統(tǒng)計購卡客戶意向的房源信息，為后續(xù)銷售策略調整提供依據(jù) ? 采集購卡客戶的心理預期價格信息，為后續(xù)價格調整策略提供依據(jù) 內部預購 （ 11/16—— 12/12 ） 產品說明會后 ， 當天下午即開始發(fā)售預約卡 。貴賓卡分金、銀 2種： 金卡 —— 金額 30萬元，可以直接預訂中意的房型和房號，同時擁有在 指定時間段優(yōu)先參觀示范樣板區(qū)和優(yōu)先認購房源的權利。 而根據(jù)金卡客戶的選擇方向 ， 可以進行： 對目前積累的客戶進行真正意義上的排摸 通過售卡行為鎖定真正的意向客戶 試探客戶心理承受底線 內部觀摩期（ 12/12—— 12/15 ） 別墅樣板段完成，樣板段內所有體驗展示人員、活動均已到位。 。 僅限已購卡客戶預先參觀，一方面給其高人一等的感覺，另一方面讓其目睹領導和媒體的共同參與，增強其對項目信心。樣板段內所有體驗展示人員、活動 至 11月 14日公開參觀期完畢即告結束。針對這種情況，建議本項目所有可售別墅單位的面積都應分為 4個部分，分別是建筑面積、車庫（位）面積、架空層面積和庭院面積。 實施上述各步驟需具備的各項條件 : ： 大堂 售樓處 品質展示館（展示部分 +體驗互動部分） 疊水泳池 中心水景區(qū) 疊水休閑活動區(qū) 內部看房通道包裝（通路、導示系統(tǒng)、道具配置等，詳見 售樓處包裝建議 ） ： 樣板房裝修 景觀植栽 道路鋪設 看房通道包裝（詳見 別墅樣板區(qū)包裝方案 ） 各類體驗項目及展示人員到位 ： 別墅樓書 產品說明會禮品 產品樓書 戶型冊 大、小模型 成交禮品 其它售樓處日常展示道具（詳見 售樓處及大堂物資清單 .xls） 看房車輛、船只包裝并到位 ： 人員到崗 : 客服、保安、保潔、水電維修等 配置到位： 日常相關器械、車輛、服裝、道具等 ： 綠化養(yǎng)護 水系保養(yǎng) 設備維護 駐品質展示館各廠商人員 根據(jù)銷售推進計劃，皇冠項目應在別墅部分高調公開銷售時以潛銷狀態(tài)入市，下列為皇冠潛銷需滿足之條件： （展示部分 +體驗部分） （購卡開始） （導示系統(tǒng)、圍板、游艇、帶看路線等，詳見 皇冠樣板房及看房通道包裝方案 .ppt） 注： 上述各項條件齊備方能舉行后續(xù)營銷動作，上述條件滿足時間： 08年 10月底。從區(qū)域條件看，甲江南和中聯(lián)屬于城西板塊，帝景豪園屬城東板塊。 基于經驗因素的價格判斷 項目的地段價值 ? 本項目位于城南暨陽湖居住區(qū)板塊，板塊優(yōu)勢顯著，土地稀缺不可復制，按照經驗判斷，有 5%的加權比例。 ? 我們建議：本項目的開盤均價為 19000元 /m2 （具體開盤價格還需依據(jù)現(xiàn)場預約和售卡后的客戶實際情況來檢驗和調整，在開盤前一個月內最終確定，本計劃建議價格僅為經驗判斷和估算價格） （二）、價格制定 銷售總價＝銷售單價 銷售面積 銷售單價＝系數(shù) 項目均價 系數(shù)＝平面系數(shù)＋特別系數(shù) 系數(shù)判斷 平面系數(shù)判斷：依據(jù)區(qū)位、景觀、朝向、戶型分析確定 特別系數(shù)判斷：依據(jù)局部特點與缺陷分析確定 平面系數(shù) 區(qū)位組團競爭力排序： 最南端組團－兩端組團－內側組團 景觀鄰水競爭力排序： 靠中心水景－靠邊界水景－南向鄰水－北向鄰水－靠車道道路兩側－兩棟 之間－中間戶 戶型系數(shù)競爭力排序： 類獨棟（ V3— V2）－雙拼（ P3－ P4－ P1－ P2）－聯(lián)排（ S－ N）－疊加 （ D1A－ D1B－ D1C－ D1D） 特別系數(shù) 加權： 設親水平臺 中央水景附近 寬大庭院 河道寬闊處 贈送面積多 上風上水處 …… 減權： 南北無親水庭院 戶型類別缺陷