【正文】 9000元 11000元 22% ↗ 萬恒領域 大東 4800元 5900元 23% ↗ 萬科魅力之城 于洪 5300元 7000元 32% ↗ 各熱點區(qū)域典型項目的年均漲幅均達到了 20%以上，漲幅超出全市的平均水平，充分印證了市場持續(xù)向好，價格快速上漲的趨勢。 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營銷專家 0501001502002503003504004505006 0 以下 6 0 9 0 9 0 1 2 0 1 2 0 1 4 4 1 4 4 1 8 0 1 8 0 以上2022年 2022年沈陽大市場分析 2022年市場表現(xiàn) 0501001502002503003 0 0 0 元以下 3 0 0 0 4 0 0 0 4 0 0 0 5 0 0 0 5 0 0 0 6 0 0 0 6 0 0 0 以上2022年 2022年成交結(jié)構(gòu) — 面積 成交結(jié)構(gòu) — 單價 2022年從成交面積來看，市場仍然是以 6090平的剛需產(chǎn)品為主，但 90120的產(chǎn)品有了小幅的增長，說明沈陽正逐步從剛需向首改需要轉(zhuǎn)變。中國社科院 8日發(fā)布 《 住房綠皮書：中國住房發(fā)展報告 》 ，今年我國大中城市房價泡沫程度過大。不過，沈陽房價走勢并未與全國保持同步，正好相反， 11月份沈陽房價同比上漲%，連續(xù) 9個月上漲，這一漲幅創(chuàng)下了年內(nèi)新高 ，在全國 15個副省級城市排名第二位。 房地產(chǎn)發(fā)展進程對比 沈陽大市場分析 量升價穩(wěn) （數(shù)據(jù)來源：新聯(lián)康信息平臺） 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營銷專家 0 . 3 20 . 7 31 . 0 10 . 4 41 . 2 71 . 1 50 . 7 60 . 61 . 1 50 . 6 30 . 8 10 . 5 70 . 5 11 . 3 11 . 2 21 . 0 91 . 5 70 . 8 50 . 7 61 . 0 600 . 20 . 40 . 60 . 811 . 21 . 41 . 61 . 89. 049. 059. 069. 079. 089. 09` 9. 109. 119. 1210. 0110. 0210. 0310. 0410. 0510. 0610. 0710. 0810. 09` 10. 1010. 11供求比沈陽大市場分析 0910年分月需求走勢 0910年分月量價走勢 2022年市場表現(xiàn) 1 5 6 . 39 7 . 48 0 . 51 2 3 . 71 4 6 . 51 7 5 . 52 2 0 . 71 9 3 . 1 45 6 . 41 2 8 . 59 1 . 9 89 6 . 0 61 3 6 . 32 2 9 . 25 9 . 71 3 4 . 91 1 0 . 81 0 6 . 61 3 8 . 91 6 3 . 84561551358705710494654314969550651474117 40094018 401342724442448540634513453045090501001502002509 . 0 4 9 . 0 5 0 9 . 0 6 0 9 . 0 7 0 9 . 0 8 0 9 . 0 9 0 9 . 1 0 0 9 . 1 1 0 9 . 1 2 1 0 . 0 1 1 0 . 0 2 1 0 . 0 3 1 0 . 0 4 1 0 . 0 5 1 0 . 0 6 1 0 . 0 7 1 0 . 0 8 1 0 . 0 9 1 0 . 1 0 1 0 . 1 10100020223000400050006000銷售面積 銷售價格% 10年 8月市場需求被大量釋放，供求比為 1： ,達到今年頂點， 4月及 10月均未售到新政影響而出現(xiàn)回落。 2022年沈陽市場未受到調(diào)控影響，保持了 09年的良好勢頭，價格快速上漲，供需基本平衡，市場發(fā)展健康。 三套房貸暫停發(fā)放 存款準備金率上調(diào) 《 關(guān)于規(guī)范住房公積金個人住房貸款政策有關(guān)問題的通知 》 三套房公積金貸款暫停發(fā)放 政策導向 抑制房地產(chǎn)發(fā)展速度 扶持房地產(chǎn) 房價快速上漲 遏制房價增長過快 2022年打壓后由于經(jīng)濟原因政府 2022年大力扶持，致使 2022年房地產(chǎn)市場量價齊升，導致 2022年的國家嚴厲調(diào)控加以遏制房價過快增長。 ?由于增加投資者的持有成本，將會抑制市場上的投資炒作行為?！彪m說上海試點獲批，但方案可能會在 今年全國“兩會”上進行討論 后，才可能正式試點。 重點政策 限購令 2022年新政回顧 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營銷專家 重點政策 — 房產(chǎn)稅 2022年新政回顧 房產(chǎn)稅是以房屋為 征稅對象 ，按房屋的計稅余值或租金收入為 計稅依據(jù) ，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種 財產(chǎn)稅 。 2022年新政回顧 新政出臺時間及內(nèi)容 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營銷專家 2022年 4月和 9月房地產(chǎn)調(diào)控政策對比 9月新政策 4月新 “ 國十條 ” 主要內(nèi)容 特點 主要內(nèi)容 特點 個人貸款 首套房 首付款比例調(diào)整到 30%及以上 無戶型差別 套型建筑面積 90平方米以下不得低于 20%，面積 90平方米以上不得低于 30% 有戶型差別 二套房 嚴格執(zhí)行首付款比例不低于 50%、貸款利率不低于基準利率 要求嚴格執(zhí)行 首付款比例不低于 50%、貸款利率不低于基準利率 抑制投機、投資 三套房 暫停發(fā)放第三套及以上住房貸款 用于全國范圍 貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，部分地區(qū)可暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款 不同地區(qū)可靈活執(zhí)行 保障性住房限購 加大對各地 2022年住房建設計劃和用地供應計劃實際完成情況的普查考核力度，切實落實中小套型普通商品住房保障性住房建設計劃和供地計劃 強化落實 確保完成 2022年建設保障性住房 300萬套、各類棚戶區(qū)改造住房 280萬套的工作任務 具體目標 房價過高、上漲過快、供應緊張的城市，要在一定時間內(nèi)限定居民家庭購房套數(shù) 對一些城市提出要求 地方人民政府可根據(jù)實際情況，采取臨時性的措施，在一定時期內(nèi)限定購房套數(shù) 執(zhí)行靈活 9月新增政策 商業(yè)銀行 對不認真執(zhí)行差別化信貸政策的商業(yè)銀行，一經(jīng)查實要嚴肅處理 稅收保險 支持公共租賃住房建設和運營有關(guān)稅收優(yōu)惠，對個人購買 90平方米及以下普通住房，且該住房屬于家庭唯一住房的，按 1%稅率征收契稅。 資金 保險資金可以投資基礎設施類不動產(chǎn)、非基礎設施類不動產(chǎn)相關(guān)金融產(chǎn)業(yè)，不得投資開發(fā)或者銷售商業(yè)住宅 9月調(diào)控是對 4月新政的一個延伸，由 “ 有差別 ” 到無差別 ” ， “ 靈活執(zhí)行” 變?yōu)?“ 全國執(zhí)行 ” 。 房產(chǎn)稅 地點 重慶 上海 計稅方案 方案主要針對 高檔住宅 ， 按面積計 ，實行累進稅率 。 重慶 和 上海 率先實施房產(chǎn)稅政策，重慶實施的 速度快于 上海，主要針對于 高檔住宅 ，按 面積 計稅。 ?房產(chǎn)稅的實施，將會增加購房者的觀望情緒，暫時放緩購房計劃，短期內(nèi)將影響開發(fā)商的銷售和回籠資金。 歷年政策對比分析 2022年新政回顧 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營銷專家 市場表現(xiàn)又如何？ 沈陽是否受到號稱史上最嚴厲調(diào)控的影響？ 思考： 近年商品房供求情況 沈陽近年商品房供求情況（萬平方米） 02004006008001000120014001600180005年 06年 07年 08年 09年 1 0 年１11月上市量 成交量09年起沈陽市場首次出現(xiàn)了供不應求的態(tài)勢，供求比為為 1： , 10年截止 11月供求比 1： ,依然呈現(xiàn)供不應求，但對比 2022年供需求也趨于平衡。 近年商品房價格走勢 （數(shù)據(jù)來源：新聯(lián)康信息平臺） 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營銷專家 2 0 0 1 2 0 1 0 沈陽商品住宅銷售面積及均價圖3776415752933184342035653333316229563184020040060080010001200140016002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20220100020223000400050006000成交面積（萬平方米） 成交均價量價齊升 2 0 0 1 2 0 0 8 深圳住宅銷售均價圖7248123 6 0 . 6 56213185949018495007061320119715 2020555315205 543969521336991005980010020030040050060070080090010002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20220500010000150002022025000成交面積（萬平方米） 成交均價量價齊升 價格量震蕩 2 0 0 1 2 0 0 9 上海住宅銷售均價圖184622249 6 7 . 9 41 8 9 9 . 9 59 2 9 . 2168128463234 3279261511034160402224040103320 34136385103008888511805001000150020222500300035002022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20220500010000150002022025000成交面積（萬平方米） 成交均價量價齊升 價漲量震蕩 不同于一線城市，沈陽房價平穩(wěn)，且成交量迅速增加， 08年一線城市成交量大幅下滑，但沈陽依然穩(wěn)步上升，并出現(xiàn)“ 量價齊升 ”的態(tài)勢。 10年 成交價格相比年初價格漲幅 近 30%,到今年頂點， 4月及 10月價格也未受新政影響，全年漲幅較去年高出 27%，再創(chuàng)新高，成交較去年高出 7個百分點，處于平穩(wěn)增長 從今年月度成交情況來看，沈陽市場并沒有受到 2022年的各個政策影響，成交量依然穩(wěn)步上漲，價格則有大幅度的提升。專家指出，沈陽作為二線城市基數(shù)比較低，同比漲幅創(chuàng)年內(nèi)新高很正常，房價保持平穩(wěn)發(fā)展態(tài)勢。在對 2022年 9月全國 35個大中城市二類地段（城市一般地段）普通商品住宅集中成交價的對比分析發(fā)現(xiàn)，普通商品住宅平均房價泡沫為 %，其中有 7個城市泡沫成分占實際價格比例在 50%以上。 2022年商品房成交單價較 2022年發(fā)生了巨大的改變， 6000元以上的成交大幅增長， 4000元以下的成交則有明顯的減少。 皇朝萬鑫 萬科柏翠園 華潤悅府 均價 21000元 預計均價 2022025000元 預計均價 25000元 單價超過兩萬元的項目頻頻出現(xiàn)。 1768套，成交 924套 成交比為 1： ，市場呈現(xiàn)供大于求的狀態(tài) 8月集中放量，需求大量稀釋， 9月后成交一路走低 沈陽別墅市場 07年快速發(fā)展， 08年不斷成熟，并由此進入穩(wěn)定發(fā)展階段； 09年沈陽別墅市場是由低價低品質(zhì)占領市場向品牌和產(chǎn)品力引領市場轉(zhuǎn)變； 10年沈陽別墅市場已進入到成熟階段 ，供應量出現(xiàn)激增，其他各年供應均保持平穩(wěn)增長。 沈陽別墅市場分析 新聯(lián)康 您可信賴的房地產(chǎn)營銷專家 人群 板塊 配對項目 購買理由 有理想的事業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模的私企老板、周邊城市能源業(yè)的私企老板、原政府職員下海經(jīng)商 棋盤山，城市別墅 蘭喬圣菲獨棟、唯美十方獨棟、中海龍灣雙拼等 舒適，品質(zhì)，地位體現(xiàn) 頂級 次頂級 人群 板塊 配對項目 購買理由 中等規(guī)模私企老板、周邊能源業(yè)的暴發(fā)戶 、政府高層 棋盤山，城市，機場 蘭喬聯(lián)排，中海聯(lián)排，橡樹灣聯(lián)排，富力仙湖聯(lián)排 品質(zhì)，性價比 中級 人群 板塊 配對產(chǎn)品 購買理由 中小規(guī)模私企老板 、國企高層、政府高層 棋盤山，蒲河 保利十二橡樹獨棟聯(lián)排，首創(chuàng)琥珀聯(lián)排，原香墅聯(lián)排，皇第龍邸聯(lián)排 性價比，品質(zhì) 低級 人群 板塊 配對產(chǎn)品 購買理由 中小規(guī)模私企老 、國企業(yè)中