坡嶺頓小鎮(zhèn)定位報(bào)告-wenkub
2023-04-06 04:56:10 本頁(yè)面
【正文】 謹(jǐn)呈：廣萬(wàn)地產(chǎn) 坡嶺頓 5組團(tuán) 區(qū)域輻射力 目標(biāo)客戶 競(jìng)爭(zhēng)狀況 市場(chǎng)供需特征 開(kāi)發(fā)商經(jīng)營(yíng)思路 地塊自身 項(xiàng)目定位模型 Part 1：地塊的現(xiàn)在與未來(lái) ?總用地面積 ㎡ ，總建筑面積 ㎡ ，容積率 。 ?地塊整體較為平整，最大高差不超過(guò) 6米，與湖面高差為 6米左右。另外，項(xiàng)目西北方向和東南方向的綠化帶也是非常有價(jià)值的景觀資源。 基于競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)占位，尋找差異化的定位方向或產(chǎn)品思路。 高檔物業(yè)社區(qū) 1— 4組團(tuán)：高端社區(qū) 5組團(tuán)：高端社區(qū) 我們的客戶在哪里？ 目標(biāo)客戶群定位之整體模型 高端目標(biāo)客群 區(qū)域發(fā)展歷程 項(xiàng)目客戶需求 項(xiàng)目通盤(pán)考慮 ， 形象統(tǒng)一 項(xiàng)目資源屬性 途徑 目標(biāo)客戶群定位之借鑒 北部新區(qū) 茶園新區(qū) 03年 04年 05年 06年 07年 08年 09年 10年 11年 12年 北部新區(qū)發(fā)展歷程的借鑒作用 模型 1：從區(qū)域發(fā)展歷程出發(fā) 主力客群應(yīng)該面向 “高端、中高端類的客戶群體” 模型 2：從客戶需求出發(fā) 各類客戶各項(xiàng)因素需求測(cè)評(píng)指數(shù)： 交通因素 高層、小高層客戶 洋房客戶 別墅客戶 公共交通對(duì)各類客戶的影響指數(shù) ★★★★★ ★★★ ★ 環(huán)境對(duì)各類客戶的影響指數(shù) ★★★ ★★★★ ★★★★★ 價(jià)格對(duì)各類客戶的影響指數(shù) ★★★★★ ★★★★ ★★ 生活配套對(duì)各類客戶的影響指數(shù) ★★★★★ ★★★★ ★★ 各類配套影響指數(shù) 18 15 10 茶園板塊自身?yè)碛匈|(zhì)素測(cè)評(píng)指數(shù)： 交通因素 高層、小高層客戶 洋房客戶 別墅客戶 對(duì)茶園交通配套的評(píng)分指數(shù) ★ ★★★ ★★★★★ 對(duì)茶園環(huán)境的評(píng)分指數(shù) ★★★★ ★★★★ ★★★★ 對(duì)茶園價(jià)格的評(píng)分指數(shù) ★★★★ ★★★★ ★★★★ 對(duì)茶園生活配套的評(píng)分指數(shù) ★ ★★ ★★★ 茶園板塊綜合星級(jí)指數(shù) 10 13 16 測(cè)試結(jié)果對(duì)比： 交通因素 高層、小高層客戶 洋房客戶 別墅客戶 各類配套影響指數(shù) 18 15 10 茶園板塊綜合星級(jí)指數(shù) 10 13 16 差值 （本身質(zhì)素 客戶需求） 8 2 +6 低端客戶： 高層、小高層的低端客戶雖然對(duì)于本區(qū)域有很強(qiáng)的信心（從價(jià)格預(yù)期看出），但由于茶園尚不能提供其生活所必需的配套，故購(gòu)買(mǎi)可能性最小，除非采用低價(jià)策略吸引，但作為本項(xiàng)目目前而言是可能性最小的目標(biāo)客戶群體； 中高端客戶： 中高端花園洋房客戶普遍認(rèn)可茶園的區(qū)位，對(duì)于通常的大眾客群而言認(rèn)可度較大，此類客戶對(duì)于配套也有一定的要求； 高端客戶： 高端客戶群體生活范圍很廣，對(duì)于配套要求最低，茶園區(qū)域?qū)ζ涞奈ψ畲?，別墅中又以聯(lián)排別墅的需求為主， 從客戶需求的角度本項(xiàng)目最大的目標(biāo)客戶群仍然應(yīng)為高端以及中高端客戶群體。在南岸區(qū)的各類中高端樓盤(pán)中，渝中區(qū)均占有了較大的市場(chǎng)分額，約 15%— 20%。 有獨(dú)特的審美觀，容易接受新事物，追求自己喜愛(ài)的生活方式。 Part 5：產(chǎn)品定位 使命：承上啟下 坡嶺頓 5組團(tuán) 坡嶺頓 14組團(tuán) 后期用地 承接前期開(kāi)發(fā) 同期推出 ， 減緩項(xiàng)目銷售壓力 后期產(chǎn)品測(cè)試 承接后期開(kāi)發(fā) 5組團(tuán)承擔(dān)使命 “承上啟下” 尋找：區(qū)域市場(chǎng)空白點(diǎn) 50120萬(wàn)總價(jià)的物業(yè)屬于明顯的市場(chǎng)空缺段 建筑形態(tài)：經(jīng)濟(jì)型聯(lián)排別
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