【正文】 濟中心 、 國家重要的現(xiàn)代制造業(yè)基地 、 西南地區(qū)綜合交通樞紐 。 Copyright Centaline Group, 2022 在項目的各種業(yè)態(tài)中，寫字樓是本項目最能樹立標桿形象的產(chǎn)品 寫字樓 商業(yè) 酒店 公寓 體量 約 28萬方 約 9萬方 約 3萬方 約 5萬方 可能輻射范圍 隨著中國第四城的發(fā)展，可能輻射東盟、亞洲甚至全球 主要輻射重慶，西南地區(qū)范圍內(nèi) 商務配套 商務配套 樹立標桿的可能性 ★★★★★ ★★★ ★★ ★★ 項目的各類物業(yè)中，“寫字樓”是最能樹立標桿形象的產(chǎn)品 公寓 寫字樓 酒店 商業(yè) 商務標桿產(chǎn)品 商務配套產(chǎn)品 價值最大化產(chǎn)品 商務產(chǎn)品鏈 Code of this report | 18 169。 Copyright Centaline Group, 2022 高區(qū)域價值： 地段極度稀缺的新興 CBD核心區(qū) 大型城市綜合體 ：包含商業(yè) 、 酒店 、 寫字樓 、公寓等多種業(yè)態(tài) 開發(fā)主體雄厚實力： 九龍倉具有雄厚的資金實力和多個城市綜合體的開發(fā)和經(jīng)營經(jīng)驗 打造標桿型城市綜合體 通過土地價值最大化來實現(xiàn)項目利益最大化 Code of this report | 14 169。super 會德豐地產(chǎn)（香港、新加坡） 有線寬頻（有限電視、驕陽電影） …… 物業(yè) 運輸 碼頭 通信 酒店 商貿(mào) …… 九龍倉集團涉足行業(yè) ?香港的海港城及時代廣場是九龍倉集團的核心 ， 共占集團資產(chǎn)總值的 47%， 營業(yè)利潤的 58%； ?九龍倉集團在香港和內(nèi)地開發(fā)經(jīng)營著多個城市綜合體項目 ， 也有豐富的開發(fā)和經(jīng)營經(jīng)驗 。 Copyright Centaline Group, 2022 項目屬性 地段極度稀缺全新 CBD核心的大型城市綜合體 Code of this report | 10 169。 Copyright Centaline Group, 2022 項目周邊輕軌與多條市政干道連接，交通便捷度高，且項目所在江北城區(qū)域隨著規(guī)劃中的道路設(shè)施建設(shè)，未來交通將更加便捷 本項目 輕軌 9號線 輕軌 6號線 輕軌 9號線 輕軌 6號線 千廝門大橋 黃花園大橋 朝天門大橋 北濱路 北濱路 輕軌站 輕軌站 項目交通便捷 ， 項目周邊有江北城的主干道 “ 江北城大街北路 ” 與 “ 東升路 ” 連接； 項目西邊有輕軌 9號線和 6號線的江北城站點； 項目所在的江北城未來通過黃花園大橋 、 千廝門大橋 、 朝天門大橋與渝中 、 南岸連接； 隨著規(guī)劃中的朝天門過江隧道開通 ， 項目所在的江北城與解放碑朝天門 、 彈子石等區(qū)域緊密聯(lián)系 ，正真形成重慶 CBD核心區(qū) 。 Code of this report | 6 169。 Copyright Centaline Group, 2022 項目位于城市 CBD的江北嘴區(qū)域，是唯一一個新興規(guī)劃且以商務為主的 CBD商務中心，地段價值極其稀缺 CBD 本項目 解放碑 商貿(mào)中心 江北嘴 商務中心 彈子石 配套服務中心 規(guī)劃性質(zhì) CBD中央商務區(qū)是以現(xiàn)代商務為核心 ， 最具影響的金融 、 商務 、 會展區(qū)域 ， 并集高檔酒店 、 寫字樓及商務公寓為一體 、交通最便捷 、 基礎(chǔ)設(shè)施及配套服務最一流的現(xiàn)代都市中心 。 注：此部分主要是寫字樓和公寓部分 。 Copyright Centaline Group, 2022 本報告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報告的任何部分都不可被擅自引用、復制和傳播。 Code of this report | 3 169。 用地規(guī)模 重慶中央商務區(qū)的總用地規(guī)模為 56平方公里 。 Copyright Centaline Group, 2022 項目位于江北嘴規(guī)劃中的未來之城，此區(qū)域?qū)儆谝?guī)劃中的商務辦公區(qū)的核心區(qū) 記憶之城 未來之城 本項目 江北城包括 “ 記憶之城 ” 和 “ 未來之城 ”。 Code of this report | 8 169。 Copyright Centaline Group, 2022 項目分析 問題界定 市場分析 項目戰(zhàn)略方向定位 項目屬性界定 開發(fā)企業(yè)背景簡析 項目價值分析 Code of this report | 11 169。 九龍倉集團致力于“創(chuàng)建明天”，內(nèi)地市場正是集團開拓新“明天”的所在地； 九龍倉集團截至 2022年底，土地儲備達 1億平方尺，內(nèi)地業(yè)務主要分布在長江經(jīng)濟帶，重慶作為內(nèi)地業(yè)務的重點之一。 Copyright Centaline Group, 2022 項目分析 問題界定 市場分析 項目戰(zhàn)略方向定位 Code of this report | 15 169。 Copyright Centaline Group, 2022 寫字樓的形象建立，只有“形”“神”兼?zhèn)?，方能成就標桿氣質(zhì) 寫字樓的標桿形象 “形” “神” 硬件和軟件兩方面引領(lǐng)重慶寫字樓市場發(fā)展 甑選頂級和高端的客戶進駐 ①區(qū)域價值機會分析 ②供應市場機會分析 ③需求市場機會分析 Code of this report | 19 169。 Code of this report | 21 169。 ?2022年 2月 ， 英國 《 金融時報 》 亞洲未來城市評選活動中 ， 重慶首次入選子榜單 ， 再一次位居 最佳外國直接投資促進策略城市榜單第七位 。 ?重慶 CBD是全國為數(shù)不多的 CBD之一 ， 統(tǒng)領(lǐng)整個中國西區(qū) ， 面向中國中西部 、 面向東盟北部國家 ， 面向南亞 ， 作為跨國公司在這一區(qū)域的總部基地和資金運作中心 ， 地位可見一斑 。 聚集了全世界大部分跨國公司和金融機構(gòu) ， 如 紐約 、 東京、 倫敦和巴黎 具有較強集聚功能和擴散功能 ， 對外交往和競爭能力 ，作為國家的金融貿(mào)易中心和物流中心 ， 如 北京 、 上海 、洛杉磯 等 具有一定經(jīng)濟實力和綜合功能 ， 并能帶動整個地區(qū)經(jīng)濟的發(fā)展 ， 如 廣州 、 深圳 、 天津 等 區(qū)域性經(jīng)濟中心城市 全國性經(jīng)濟中心城市 全球性經(jīng)濟中心城市 1 2 3 Code of this report | 25 169。 Code of this report | 27 169。 解放碑 商貿(mào)中心 江北嘴 商務中心 彈子石 配套服務中心 CBD 中央商務區(qū) 承擔商務辦公職能 包括一部分商貿(mào)職能 面積 總規(guī)模 560萬平方米 主要承擔商貿(mào)功能， 同時包括商務辦公職能 面積 承擔配套服務功能， 包括高級居住、公寓、酒店、文化設(shè)施等 Code of this report | 28 169。 Code of this report | 30 169。 Copyright Centaline Group, 2022 現(xiàn)狀：解放碑作為歷史形成的傳統(tǒng) CBD承載了大量重慶金字塔尖的企業(yè)功能，江北嘴作為全新的現(xiàn)代 CBD正處于規(guī)劃建設(shè)階段 ?解放碑 ?江北嘴 類別 數(shù)量 占地面積 單位機構(gòu) 7600個 營業(yè)面積超過 5000平方米的大型商場 20多家 商務樓宇 超過 120萬平米 商貿(mào)類建筑面積 超過 90萬平米 住宅類建筑面積 130萬平米 金融機構(gòu) 70余個 90%的駐渝國內(nèi)商業(yè)銀行 、 保險公司 、 證券公司總部在解放碑； 2/3的駐渝境外銀行 、 保險機構(gòu)在解放碑 ； 3/4的駐渝世界 500強企業(yè)和所有的外國駐渝領(lǐng)事機構(gòu)在解放碑 。 第二階段 （ 2022— 2020年 ） ： 使解放碑 CBD成為長江上游地區(qū)最具規(guī)模和活力 、 進入國際產(chǎn)業(yè)分工鏈條的國際化商務活動中心 。 Copyright Centaline Group, 2022 江北嘴發(fā)展階段：目前處于發(fā)展初期的建設(shè)階段 2022 2022 2022 2020 規(guī)劃階段 建設(shè)階段 完善階段 成熟階段 納入 CBD規(guī)劃 老城拆遷 整體規(guī)劃 道路管網(wǎng)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) 中央公園 、 大劇院 、科技館建設(shè)開放 金融街 〃 世紀中心建設(shè) 重慶金融城開工 財信國際開工 重慶銀行大樓開工 …… 金融市場建立 成為長江上游地區(qū)金融機構(gòu) 、 金融資金 、 金融產(chǎn)品交易 、 金融產(chǎn)品定價 、 金融信息 、 金融人才等集聚的核心區(qū) 金融創(chuàng)新 、 金融生態(tài)環(huán)境等先行區(qū) 實現(xiàn)重慶 80%的金融機構(gòu)在此布局 集聚 30%的金融機構(gòu)貸款余額 使重慶金融業(yè)增加值達到 750億 內(nèi)部結(jié)構(gòu)不斷調(diào)整優(yōu)化 實施推進 影響范圍 重慶及周邊區(qū)域 中國西南 全國及東盟地區(qū) 全球 2050 Code of this report | 34 169。 而這些 ， 都已經(jīng)是在各類開發(fā)過半的解放碑地區(qū)不可能實現(xiàn)的了 。 Code of this report | 37 169。 Copyright Centaline Group, 2022 重慶寫字樓市場正快速邁向“發(fā)展階段”，政府將全力打造多元化中高檔商務辦公集群，寫字樓市場將迎來全新的時期 ? 核心動因 房地產(chǎn)熱潮 供需失衡 經(jīng)濟復蘇 需求多元化 企業(yè)追求形象 客戶價值多元化 ? 表現(xiàn)形式 商務辦公 商住與商務辦公共存 純商務形象 個性化形象 ? 客戶特征 中小型企業(yè) 成長型企業(yè) 大中型企業(yè) 各種類型的企業(yè) ? 產(chǎn)品特征 中低檔寫字樓 商住樓宇 商務公寓 中高檔寫字樓 高檔寫字樓 ? 客戶關(guān)注 地段、交通 地段、 交通、性價比 地段、配臵、服務 地段、配臵、服務、 生態(tài) 1990年至 1998年 1999年至 2022年 2022年至 2022年 2022年以后 Code of this report | 40 169。 Copyright Centaline Group, 2022 重慶寫字樓已供應市場 Code of this report | 42 169。 Copyright Centaline Group, 2022 重慶已供應寫字樓年代久遠，整體形象不高，配臵落后，配套和物業(yè)服務不足，甲級寫字樓相對較好，但已不能滿足市場需求 樓宇 名稱 層數(shù) 外立面 大堂 裝修 梯戶比 標準 層高 (米 ) 設(shè)備情況 車位 配比 物管公司 服務 內(nèi)容 收費水平 重慶世界貿(mào)易中心 56F 玻璃幕墻加高級石材 精裝修，挑高 6米 層高高 中央空調(diào) 所需 :650 實際 :210 貼心物業(yè) 常規(guī) 服務 10元 /㎡ 〃 月 半島 國際 32F 玻璃幕墻加高級石材 簡單裝修、無挑高 層高 3 凈高 中央空調(diào) 所需 :242 實際 :68 半島 物業(yè) 常規(guī) 服務 5元 /㎡〃 月 得意 世界 28F 鋁塑板加石材 簡單裝修、部