【正文】 高爾夫球是一項(xiàng)具有特殊魅力的體育運(yùn)動(dòng)，在世界范圍內(nèi)，高爾夫球、網(wǎng)球和足球并稱為世界三大球。公司主要業(yè)務(wù)是負(fù)責(zé)在陵水 某 農(nóng)場項(xiàng)目的投資、策劃與管理，經(jīng) 營范圍主要是旅游地產(chǎn)開發(fā)、熱帶高效農(nóng)業(yè)及房地產(chǎn)開發(fā)等。陵水旅游資源十分豐富，擁有新村、黎安 、赤嶺、桐棲、土福、清水、香水等港灣；擁有 某 溫泉、田仔高峰溫泉；擁有楓果山瀑布，大里瀑布，小妹湖、吊羅山國家級(jí)森林公園。千峰竟秀的吊羅山脈橫貫西北，萬頃碧波的大海靜臥東南。報(bào)告對項(xiàng)目開業(yè)后的經(jīng)營運(yùn)營前景進(jìn)行了分析，并以經(jīng)營數(shù)據(jù)說話，深入而簡要地闡明了項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)可行性。 在本報(bào)告編制之前及過程中，撰寫人對項(xiàng)目所涉及土地權(quán)屬與地類進(jìn)行了詳盡的調(diào)查，并對項(xiàng)目開發(fā)用地的利用進(jìn)行了策劃，初步確定了預(yù)征、變性、租用三種土地 取得的組合思路，并計(jì)算了項(xiàng)目開發(fā)的土地獲得成本。 國際溫泉養(yǎng)生度假小鎮(zhèn)項(xiàng)目 可行性分析報(bào)告 報(bào)告摘要 某 國際溫泉養(yǎng)生度假小鎮(zhèn)項(xiàng)目，位于陵水黎族自治縣國營 某 農(nóng)場與本號(hào)鎮(zhèn)結(jié)合部，項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，交通四通八達(dá)，地形變化豐富，地表植被蔥郁，富有溫泉地下水資源，初步規(guī)劃項(xiàng)目面積 4006 畝。在此基礎(chǔ)上，對項(xiàng)目開發(fā)的建安成本也進(jìn)行了測算，從而得出項(xiàng)目總投資額度。 經(jīng)綜合測算與分析， 某 國際溫泉養(yǎng)生度假小鎮(zhèn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)是必要的，是可行的，是可以實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益均衡發(fā)展的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。全縣南北長 40公里，東西寬 32 公里，總面積 1128 平方公里。 某 國際溫泉養(yǎng)生度假小鎮(zhèn)項(xiàng)目位于 某 農(nóng)場、本號(hào)村委會(huì)、大坡村委會(huì)、什巴村委會(huì)行政區(qū)劃土地交匯處。 項(xiàng)目簡介 某 國際溫泉養(yǎng)生度假小鎮(zhèn)項(xiàng)目，是陵水 某 XX 投資發(fā)展有限公司基于對海南國際旅游島國家級(jí)發(fā)展戰(zhàn)略的判斷、中國高爾夫產(chǎn)業(yè)和市場發(fā)展態(tài)勢、溫泉養(yǎng)生及健康產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展態(tài)勢、熱帶觀光農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展態(tài)勢、海南陵水及 某農(nóng)場經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展趨勢的調(diào)研和分析基礎(chǔ)上，在陵水縣政府及 某 農(nóng)場的大力支持下，為改善和保障 某 農(nóng)場職工民生、響應(yīng)和推進(jìn)農(nóng)墾管理體制改革、發(fā)揮和提升 項(xiàng)目總論 7 項(xiàng)目土地資源價(jià)值，在 某 溫泉 3 公里半徑范圍內(nèi)，在搬遷安置原 某 農(nóng)場場部職工并充分考慮職工就業(yè)的前 提下，規(guī)劃建設(shè) 36 洞國際標(biāo)準(zhǔn)高爾夫球場及配套設(shè)施、溫泉養(yǎng)生園、熱帶觀光農(nóng)業(yè)園等功能區(qū)，是一個(gè)集高爾夫運(yùn)動(dòng)、養(yǎng)生健康、農(nóng)業(yè)觀光、商務(wù)休閑、度假旅游于一體的綜合性高尚休閑項(xiàng)目。高爾夫球在西方國家至今已有五百年的歷史，目前全世界高爾夫球場已有 30000 多家，高爾夫運(yùn)動(dòng)愛好 者超 6000 萬，分布在 119 個(gè)國家。 伴隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對體育休閑活動(dòng)的需求日益增加，高爾夫球以其“綠色、陽光、健康、放松、享受生活”的特征 逐步得到更多人的青睞和鐘愛。 健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)是無煙產(chǎn)業(yè)，健康養(yǎng)生產(chǎn) 業(yè)是綠色環(huán)保產(chǎn)業(yè)，其中養(yǎng)顏保健等相關(guān)產(chǎn)業(yè)是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，中醫(yī)產(chǎn)業(yè)是有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的傳統(tǒng)服務(wù)業(yè)，中醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)是有自主知識(shí)產(chǎn)權(quán)的綜合產(chǎn)業(yè)，而具有時(shí)代特點(diǎn)和高科技特色的磁療保健、遠(yuǎn)紅外保健無疑更是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的典型代表。 傳統(tǒng)諸行業(yè)逐漸進(jìn)入微利時(shí)代，競爭日趨白日化，舉步維艱。在改革開放 30 年取得偉大成就的今天，推進(jìn)“三農(nóng)”工作，促進(jìn)農(nóng)業(yè)和諧健康發(fā)展，首要任務(wù)是發(fā)展現(xiàn)代農(nóng) 項(xiàng)目總論 9 業(yè)。在發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)、建設(shè)生態(tài)文明的大背景下，一直備受關(guān)注的生態(tài)旅游被賦予了更多的使命和責(zé)任。更為重要的是，產(chǎn)業(yè)生態(tài)旅游將生態(tài)旅 游與發(fā)展生態(tài)產(chǎn)業(yè)、推進(jìn)綠色消費(fèi)和大力發(fā)展循環(huán)經(jīng)濟(jì)密切聯(lián)系起來，為我國實(shí)現(xiàn)生態(tài)旅游產(chǎn)業(yè)化與大眾化找到了一條切實(shí)可行的有效途徑。根據(jù)陵水縣自然地理和未來社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢，在城鎮(zhèn)空間體系上將實(shí)施以陵水縣城為發(fā)展龍頭，以新村鎮(zhèn)、英州鎮(zhèn)、本號(hào)鎮(zhèn)為重點(diǎn)城鎮(zhèn)，形成東西和南北兩條主要城鎮(zhèn)發(fā)展軸的城鎮(zhèn)布 局結(jié)構(gòu)。新村鎮(zhèn)為陵水縣南部中心城鎮(zhèn)，以發(fā)展旅游服務(wù)和水產(chǎn)品養(yǎng)殖業(yè)為主。 （二）打造新的旅游目的地 陵水縣旅游發(fā)展目標(biāo)是：構(gòu)造一個(gè)重點(diǎn)突出又顧及各個(gè)層次的旅游發(fā)展構(gòu)思，總體上可概括為以海為載體，以山、島為兩翼，以人文、民族文化為鋪墊，以城鎮(zhèn)為游客集散地的海 山一體的生態(tài)旅游模式。重點(diǎn)發(fā)展酒店住宿業(yè)、文體娛樂、療養(yǎng)休閑、商業(yè)餐飲等產(chǎn)業(yè)。要進(jìn)一步盤活農(nóng)場國有土地資源，使土地資源產(chǎn)生更大的經(jīng)濟(jì)效益，利用溫泉資源周邊 289 畝土地作為旅游休閑開發(fā)用地和利用陵水至保亭省道進(jìn)入農(nóng)場 路口處的檳榔地、龍眼基地 1447 畝作為旅游地產(chǎn)和農(nóng)業(yè)旅游觀光用地，積極參與海南國際旅游島建設(shè)。擴(kuò)大職工就業(yè)渠道，提高職工收入水平。規(guī)劃內(nèi)容除 36 洞高爾夫球場、健康養(yǎng)生、熱帶觀光農(nóng)業(yè)等主要功能板塊外，專門辟出 100 畝建設(shè)用地用于安置原 某 農(nóng)場場部職工的搬遷及 項(xiàng)目區(qū)域 項(xiàng)目建設(shè)的意義及必要性 14 內(nèi)的重新落地。 改善陵水地區(qū)投資環(huán)境，推動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展 高爾夫球運(yùn) 動(dòng)在中國的發(fā)展雖然僅有二十余年的歷史，但是眾多的高爾夫球會(huì)的建設(shè)和發(fā)展已經(jīng)充分說明他們在所在地區(qū)對外招商引資、改善投資環(huán)境方面都起到了及其客觀的積極拉動(dòng)作用。隨著改革開放的逐步深入，當(dāng)今社會(huì)中越來越多的人由于工作壓力的增大和工作生活節(jié)奏的加快，不同程度地出現(xiàn)健康與亞健康問題。另外，如今的城市居民越來越多的人逐步開始逃離鋼筋混凝土的都市喧囂，奔赴鄉(xiāng)間享受無污染、無公害的田園風(fēng)光與田園生活，親手種植養(yǎng)殖農(nóng)家瓜果蔬菜和家禽家畜，返璞歸真，回歸自然。項(xiàng)目的建設(shè)過程將貫徹注重環(huán)保與生態(tài)的宗旨與原則，高度重視區(qū)域生態(tài)平衡與自然環(huán)境保護(hù)，在保護(hù)中開發(fā)利用，在開發(fā)利用中實(shí)現(xiàn)有效保護(hù)。 3 市場前景與競爭分析 國內(nèi)外高爾夫市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析 國內(nèi)外高爾夫運(yùn)動(dòng)與市場現(xiàn)狀 A、國際高爾夫運(yùn)動(dòng)現(xiàn)狀 高爾夫運(yùn)動(dòng)起源于十八世紀(jì)的蘇格蘭，十九世紀(jì)末傳到美洲、澳洲 及南非，二十世紀(jì)初傳到亞洲。 高爾夫運(yùn)動(dòng)市場系以美、歐、日為主，占整體市場的 90%以上。如今，世界高爾夫產(chǎn)業(yè)的市場價(jià)值以及與之相關(guān)的周邊產(chǎn)品與服務(wù)市場更是達(dá)到千億美元之 市場前景與競爭分析 17 巨。同年，中、英、美商人合辦高爾夫球俱樂部，在南京金陵體育場旁開辟高爾夫球場。我國的高爾夫設(shè)施總數(shù)占全球 3158 家高爾夫設(shè)施總數(shù)的 %，占亞洲 3785 個(gè)高爾夫設(shè)施的%。 1985 年，中國高爾夫球協(xié)會(huì)在北京成立，使高爾夫運(yùn)動(dòng)走上有領(lǐng)導(dǎo)、有組織、有計(jì)劃發(fā)展的道路。目前，在美國，高爾夫球場大體區(qū)分主要有兩種形式：會(huì)員制球場和公共球場。球場的單次消費(fèi)價(jià)格一般低于 10 美元。 B、國內(nèi)高爾夫球趨勢 同國外相比，中國高爾夫運(yùn)動(dòng)尚處在一個(gè)初級(jí)的、多層面、立體化發(fā)展的時(shí)期，各方面雛形剛剛形成。特別是過去十幾年來，中國由于經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和人民生活水平的迅速提高，對高爾夫運(yùn)動(dòng)的關(guān)注日益增加，高爾夫消費(fèi)者逐漸增多。 綜上分析：從國際上看，高爾夫球產(chǎn)業(yè)在一些發(fā)達(dá)國家已成為排名第一的體 市場前景與競爭分析 20 育活動(dòng)，高爾夫運(yùn)動(dòng)的內(nèi)涵從傳統(tǒng)的貴族式運(yùn)動(dòng)演變?yōu)槿駞⑴c的體育健身、體育休閑運(yùn)動(dòng)，已實(shí)現(xiàn)了巨大的產(chǎn)業(yè)價(jià)值，并仍處于向前發(fā)展的態(tài)勢?，F(xiàn)有的投資較大的球場保留會(huì)員制經(jīng)營，并有條件地接納散客。上世紀(jì) 80 年代，健康養(yǎng)生行業(yè)主要以足療保健的形式，到 90 年代人們開始關(guān)注食用保健方法，但規(guī)模普遍較小，服務(wù)比較單一， 2020 年之后，國外天然健康養(yǎng)生項(xiàng)目開始登陸我國，如韓國汗蒸、印度油療、日本巖盤等現(xiàn)代休閑養(yǎng)生和保健服務(wù)理念開始融入現(xiàn)代健康養(yǎng)生業(yè)。各地健康養(yǎng)生業(yè)的發(fā)展對繁榮地方經(jīng)濟(jì)、豐富人民文化生活和改善當(dāng)?shù)厝嗣竦纳钯|(zhì)量起著重要的推動(dòng)作用。 在美國 2020 年的健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)收益已達(dá)到 2 千億元，相當(dāng)于汽車行業(yè)的 50%，而到 2020 年將增長到 1 萬億美元，幾年時(shí)間增幅將達(dá)到 500%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在健康養(yǎng)生企業(yè) 30 強(qiáng)中，有 10 家采取了連鎖經(jīng)營的方式，品牌連鎖經(jīng)營企業(yè)門店共有 437 家。 （三）多元化發(fā)展格局初步形成。二是服務(wù)功能由過去單一模式向醫(yī)療咨詢、休閑、咨詢、保健、娛樂、餐飲多功能轉(zhuǎn)變。形成了營業(yè)網(wǎng)點(diǎn)多、服務(wù)功能多、經(jīng)濟(jì)成分多、消費(fèi)層次多、經(jīng)營業(yè)態(tài)多的特征。進(jìn)入 21 世紀(jì)，觀光農(nóng)業(yè)將是重要的娛樂產(chǎn)業(yè)，農(nóng)業(yè)觀光園作為觀光農(nóng)業(yè)的主體必將得到更進(jìn)一步的發(fā)展。 農(nóng)業(yè)觀光園的雛形源于上世紀(jì) 30 年代，西方國家一些富裕有閑階層人士因厭倦城里生活，周末開始到農(nóng)郊進(jìn)行一些活動(dòng)， 70 年代在日本、美國、臺(tái)灣等發(fā)達(dá)國家和地區(qū)形成產(chǎn)業(yè)規(guī)模，其后開始在我國應(yīng)運(yùn)而生，上海是我國第一個(gè)將包括“觀光農(nóng)業(yè)”在內(nèi)的“都市農(nóng)業(yè)”列入 國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)劃的城市。目前我國觀光農(nóng)業(yè)旅游項(xiàng)目主要分布在北京、上海和廣州等大城市的近郊，其中以珠江三角洲地區(qū)最為發(fā)達(dá)。 農(nóng)業(yè)觀光產(chǎn)業(yè)前景廣闊，發(fā)展迅猛。由于觀光農(nóng)業(yè)的客源主要為國內(nèi)城市居民，因此可以預(yù)測，對觀光農(nóng)業(yè)的需求也將保持一個(gè)旺盛的態(tài)勢。國家生態(tài)旅游示范區(qū)重在開發(fā)適應(yīng)現(xiàn)代旅游需求的高水平生態(tài)旅游產(chǎn)品，培育我國旅游 業(yè)發(fā)展的后續(xù)產(chǎn)品。另一方面，觀光農(nóng)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)周期較短，能迅速產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益，包括農(nóng)業(yè)收入和旅游收入，而兩者的結(jié)合使得其效益優(yōu)于傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)。我國農(nóng)業(yè)生產(chǎn)歷史悠久，民族眾多，各個(gè)地區(qū)的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式和習(xí)俗有著明顯的差異，文化資源極為豐富，為觀光農(nóng)業(yè)增強(qiáng)了吸引力。這一消費(fèi)特征開始了高爾夫運(yùn)動(dòng)在中國的貴族化之路，高爾夫運(yùn)動(dòng)被定位為高消費(fèi)行為，消費(fèi)人群受到較大的限制。同時(shí)國內(nèi)高爾夫球場在現(xiàn)階段的目標(biāo)消費(fèi)者群體鎖定太死，市場較為狹窄，大部分只有管理沒有經(jīng)營，還沒有進(jìn)入 真正的管理經(jīng)營和市場競爭階段。 海南島人口 800 多萬，而本土打球人口據(jù)不完全統(tǒng)計(jì) 2020 人左右，市場容量非常有限。 海南自建省之后，旅游業(yè)就被確定為優(yōu)先發(fā)展的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，高爾 夫由于在吸引投資、解決就業(yè)、提供稅收、促進(jìn)旅游業(yè)發(fā)展等方面起到了十分積極的作用，得到了海南省政府的大力支持，外來資本紛紛投向高爾夫球場建設(shè)，高爾夫球場數(shù)量增長很快，正式營業(yè)的球場從 1992 年的 1 家增長到 2020 年底的 23 家，平均每年新開業(yè) 家。相對于海南島 萬平方公里的土地面積、 800 多萬人口、稍顯落后的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和本地高爾夫人口數(shù)量，從每萬人 /每百平方公里擁有高爾夫球場的數(shù)量、每年新開業(yè)球場的數(shù)量、營業(yè)球場數(shù)量在全國的排名等方面來衡量，海南高爾夫球場建設(shè)已經(jīng)超前；但如果從海南優(yōu)先發(fā)展旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向、海南得天獨(dú)厚的自然環(huán)境所提供的資源優(yōu)勢等方 面來考慮，海南高爾夫仍然有非常大的發(fā)展空間。因此，已投入營業(yè)的 26 家高爾夫球場都體現(xiàn)出濃郁的休閑氛圍，兼具挑戰(zhàn)性和娛樂性，能滿足不同水平球手的需要。經(jīng)過長期不懈的努力，海南球場成功 地走出了一條“旅游度假型球會(huì)”的經(jīng)營之路，尤其在冬季，海南球場接待了大批國內(nèi)北方和來自韓國、日本的客人。海南球場的經(jīng)營實(shí)踐，對促進(jìn)全國高爾夫人口的流動(dòng)、 市場前景與競爭分析 29 高爾夫旅游的崛起和全國性高爾夫市場的 形成起到了不可替代的作用，突出表現(xiàn)在每年的冬季，使高爾夫運(yùn)動(dòng)在全國范圍內(nèi)一年四季延續(xù)不斷地開展起來，并且使亞洲北部的國家受益。海南球場積累的承辦國際大賽的經(jīng)驗(yàn)和海南特有的氣候優(yōu)勢，已有條件創(chuàng)辦全國性的高爾夫南北巡回賽或海南公開賽，并促進(jìn)這一設(shè)想成為現(xiàn)實(shí)。海南高爾夫除了經(jīng)營打球、承辦賽事外，在高等教育、傳媒、房地產(chǎn) 多種經(jīng)營等方面都出現(xiàn)了喜人勢頭，在形成高爾夫產(chǎn)業(yè)框架方面顯露出明顯跡象。以每個(gè)球場占地 1100 畝計(jì)，則每畝土地年創(chuàng)造產(chǎn)值 萬元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于土地用于種植糧食與橡膠的產(chǎn)值。 未來 3 至 5 年，海南旅游業(yè)的工作重點(diǎn)是提升在國際客源市場的知名度及份額，使海南成為能夠吸引大批外國游客的國際度假旅游目的地。高爾夫改變了海南長期封閉和缺乏現(xiàn)代文化氛圍的局面，對于海南提高國際形象、改善投資環(huán)境、擴(kuò)大對外交流、促 進(jìn)招商引資起到了難以替代的積極作用。海南球場 (18 洞 )的極限接待量為全年 萬人次，但目前全年接待量平均只有 2 萬多人次，不到接待能力的 25%，良好的球場設(shè)施、優(yōu)越的度假環(huán)境沒有收到應(yīng)有的經(jīng)營效益。 前面已經(jīng)提到，海南是島嶼型旅游目的地，絕大部分打球客人只能乘飛機(jī)進(jìn)入，但目前海南兩個(gè)機(jī)場同國內(nèi)外通航的城市不是很多，開辟的境外航線更少，這在相當(dāng)大的程度上影響了國際客人來海南打球，并且這種狀況在短時(shí)期內(nèi)難以得到改變。 海南已經(jīng)營業(yè)的 20 多家球場占地均超過 1100 畝，由于建設(shè)時(shí)間和地價(jià)不同 ，最低投資折合人民幣 7000 萬元，最高投資超過 2 億元 (含會(huì)所 )。 健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)市場競爭分析 首先必須明確的是，這里所講的健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的市場競爭，不是指的健康養(yǎng)生保健產(chǎn)品的競爭，這里指的是海南國際旅游島范圍內(nèi)的區(qū)域養(yǎng)生園區(qū)的相互競爭。這在總體上，給健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)帶來了一個(gè)集群效應(yīng)，為整個(gè)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了新的規(guī)模和影響。 此外，健康養(yǎng)生園區(qū)項(xiàng)目成功的關(guān)鍵不只在于規(guī)模、環(huán)境、設(shè)施，更重要的是其深厚的文化底蘊(yùn)特色。所以，這種排他性的文化根基，決定了本項(xiàng)目的基本文化定位和核心競爭力在于黎族長壽養(yǎng)生文化、黎族長壽養(yǎng)生之道，以及黎族長壽養(yǎng)生體驗(yàn)。 海南農(nóng)墾系統(tǒng)經(jīng)過建國后六十年的發(fā)展，目前已經(jīng)形成了非?？上驳牧己冒l(fā)展局面，農(nóng)業(yè)發(fā)展水平居全國前列。讓到本項(xiàng)目的旅游休