【正文】 .................................... 46 5 項目環(huán)境保護(hù) ............................................................................................... 48 環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn) ..................................................................................... 48 主要污染源及污染物 ......................................................................... 48 綜合治理措施 ..................................................................................... 49 6 項目合作商務(wù)模型 ....................................................................................... 50 項目立項審批路線 ............................................................................. 50 土地開發(fā)審批路線 ............................................................................. 51 合作分工及分成辦法 ......................................................................... 51 7 項目建設(shè)進(jìn)度安排 ....................................................................................... 52 項目開發(fā)組織管理 ............................................................................. 52 項目實施的進(jìn)度建議 ......................................................................... 53 8 投資估算與資金籌措 ................................................................................... 56 土地成本 ............................................................................................. 58 農(nóng)場土地預(yù)征補償 ...................................................................... 58 新增建設(shè)用地費用 ...................................................................... 59 集體土地租用費用 ...................................................................... 60 土地成本匯總 .............................................................................. 60 建安成本 ............................................................................................. 60 高爾夫球場建設(shè)工程費 .............................................................. 60 其他園區(qū)及配套工程費 .............................................................. 60 項目投資估算 ..................................................................................... 61 項目資金來源 ..................................................................................... 62 9 經(jīng)濟(jì)效益分析與財務(wù)評價 ........................................................................... 63 分析評價的主要依據(jù) ......................................................................... 63 項目開發(fā)運營收益分析 ..................................................................... 63 短期可變現(xiàn)物業(yè)創(chuàng)利 .................................................................. 64 試闡述長線經(jīng)營狀況 .................................................................. 64 經(jīng)濟(jì)效益綜合評價 ............................................................................. 68 10 分析報告的結(jié)論和建議 ............................................................................... 69 項目總論 5 1 項目總論 項目概 況 項目名稱 某 國際溫泉養(yǎng)生度假小鎮(zhèn)（以下簡稱度假小鎮(zhèn)項目、本項目、項目）。 海南國際旅游島上升為國家發(fā)展戰(zhàn)略的今天，乘著海南省農(nóng)墾系統(tǒng)體制改革的東風(fēng)，為充分解決改善和提升農(nóng)場職工及相鄰集體農(nóng)民的民生水平，推進(jìn) 某 農(nóng)場及周邊村鎮(zhèn)高爾夫及旅游地產(chǎn)的建設(shè)和發(fā)展，經(jīng)過充分的調(diào)研與科學(xué)分析，項目概念性地規(guī) 劃為 36 洞國際高爾夫球場、健康養(yǎng)生園、農(nóng)業(yè)觀光園，以及相應(yīng)的商業(yè)、酒店及地產(chǎn)配套幾大功能板塊。報告對項目建設(shè)中及運營后的環(huán)境保護(hù)問題進(jìn)行闡述與論證。 這里有南灣猴島、香水灣、椰子島、楓果山瀑布、白水嶺自然保護(hù)區(qū)、 某 溫泉、蘇維埃政府舊址、石貢遺址、大港村遺址、土福灣伊斯蘭古墓群、海陵珍珠養(yǎng)殖場等。以下是對三個板塊所涉及的三大產(chǎn)業(yè)背景進(jìn)行簡單介紹。 健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的行業(yè)背景 目前，世界已經(jīng)出現(xiàn)過四次分別由農(nóng)業(yè)、工業(yè)、服務(wù)業(yè)和信息業(yè)驅(qū)動的經(jīng)濟(jì)變革浪潮，未來的第五次浪潮將由休閑產(chǎn)業(yè)、生命科學(xué)、新原子時代和航天時代共同推動。隨著時代的變化，人們更渴望的是一種時尚、高雅、健康、享受的消費形式。產(chǎn)業(yè)生態(tài)旅游就是將生態(tài) 產(chǎn)業(yè)與生態(tài)旅游進(jìn)行有機(jī)整合，發(fā)掘與利用生態(tài)工業(yè)、生態(tài)農(nóng)業(yè)、生態(tài)交通業(yè)等產(chǎn)業(yè)生態(tài)工程、生態(tài)技術(shù)與生態(tài)產(chǎn)品中的旅游價值，通過旅游生態(tài)工程進(jìn)行生態(tài)旅游產(chǎn)品開發(fā)和展示，吸引廣大旅游消費者運用生態(tài)旅游方式（即吃、住、行、游、購、娛等旅游系統(tǒng)六大要素生態(tài)化）進(jìn)行旅游消費的一種旅游產(chǎn)業(yè)。以中心地區(qū)為全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的核心地區(qū)，東北沿海區(qū)和西部濱海區(qū)作為全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重點地區(qū)，北部山區(qū)作為全縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的外層地區(qū)。 按照《海南國際旅游島發(fā)展規(guī)劃綱要》，陵水縣屬于海南國際旅游島發(fā)展規(guī)劃中的南部組團(tuán)。 “十二五”規(guī)劃同時指出，在黨中央國務(wù)院為海南建設(shè)國際旅游島提供優(yōu)越政策支持下，農(nóng)場將抓住歷史機(jī)遇，繼續(xù)深化改革，以改革促發(fā)展，以發(fā)展保穩(wěn)定。度假小鎮(zhèn)項目的開發(fā)，在給 某 農(nóng)場帶來可觀的經(jīng)濟(jì)效益的同時，將為 某 農(nóng)場職工生活居住條件升級以及富余人員待業(yè)人員就業(yè)帶來扎扎實實的實惠和利好。他們的到來，將極大地促進(jìn)項目所在地區(qū)的經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展，徹底改善區(qū)域生活、生產(chǎn)方式，造福農(nóng)場職工和當(dāng)?shù)鼐用?，為區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會的 又好又快可持續(xù)發(fā)展帶來源源不斷的動力。同時，項目開發(fā) 建設(shè)可以帶動項目周邊土地的開發(fā)跟進(jìn)和滾動升值，促進(jìn)了該地區(qū)土地資源的綜合利用與開發(fā)。目前，中國大陸高爾夫球市場仍處在初期成長階段，高爾夫核心消費人數(shù)僅為 30 萬人，但值得注意的是，大陸地區(qū)高爾夫球設(shè)施及打球人群以每年超過 20%的速度在增長，未來發(fā)展?jié)撃芫薮蟆?1984 年，新中國成立后大陸第一家高爾夫球會 —— 廣東省中山市溫泉高爾夫球會正式開業(yè)，隨后的十多年中，大小不一、形式各樣的高爾夫球會、高爾夫俱樂部在中國各地如雨后春筍般的誕生，中國的高 爾夫球會、高爾夫俱樂部得到了蓬勃發(fā)展。在崇尚休閑，追求自然、綠色和健康的社會大背景下，高爾夫運動成為體育休閑運動中的寵兒。這種格局的美國高爾夫產(chǎn)業(yè)每年創(chuàng)造了價值相當(dāng)可觀的市場規(guī)模。預(yù)計在未來 35 年中國的高爾夫人口將達(dá)到近 100萬，在 21 世紀(jì)末，中國高爾夫球場建設(shè)數(shù)目可達(dá) 7580 個。 養(yǎng)生健康產(chǎn)業(yè)市場現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢分析 健康養(yǎng)生在中國有著悠久的歷 史和深厚的文化積淀，特別是改革開放以來，隨著我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)穩(wěn)定快速發(fā)展，人民生活水平大幅度提高，帶動了健康養(yǎng)生業(yè)的快速發(fā)展，成為服務(wù)業(yè)的重要組成部分，為提高人民生活質(zhì)量發(fā)揮了重要作用。從經(jīng)營情況看，根據(jù)國家相關(guān)機(jī)構(gòu)對 102 家健康養(yǎng)生企業(yè)和調(diào)查結(jié)果顯示，從 2020年到 2020 年健康養(yǎng)生行業(yè)整體經(jīng)營狀況良好 ，在營業(yè)額、利潤和納稅上都有交大增長。綜合浴場連鎖店以權(quán)金城國際酒店管理（北京）有限公司位居第一，共有 31 家。三是所有制形式由過去單一私有制向股份制、股份合作制、外資經(jīng)營等多種形式轉(zhuǎn)變。 觀光農(nóng)業(yè)是為滿足人們對精神和物質(zhì)需求而開展的、可吸引游客前來觀、賞、 市場前景與競爭分析 23 習(xí)、品、考 、釣、書、畫、攝、購的農(nóng)業(yè)，是旅游業(yè)與農(nóng)業(yè)之間交叉性的新興產(chǎn)業(yè)。 在北京、上海、江蘇和廣東等地的一些大城市的近郊，還出現(xiàn)了引進(jìn)國際先進(jìn)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)設(shè)施的農(nóng)業(yè)觀光園，展示電腦自動控制溫度、濕度、施肥、無土栽培和新特農(nóng)產(chǎn)品種，成了農(nóng)業(yè)科普旅游基地。 不久前年我國分別啟動了國家生態(tài)旅游示范區(qū)、旅游扶貧開發(fā)區(qū)、國家旅游度假區(qū)建設(shè)工程。二是我國地域遼闊，氣候類型、地貌類型復(fù)雜多樣，擁有豐富的農(nóng)業(yè)資源，并形成了景觀各異的農(nóng)業(yè)生態(tài)空間，具備發(fā)展觀光 農(nóng)業(yè)的天然優(yōu)勢。一般情況下，高爾夫球場的經(jīng)營管理非常低調(diào)，在當(dāng)今傳媒手段如此發(fā)達(dá)的條件下，國內(nèi)高爾夫球場幾乎杜絕了一切現(xiàn)代化手段的利用，其名稱、品牌的傳播還停留在圈內(nèi)的口碑相傳，或者是業(yè)內(nèi)的少數(shù)專業(yè)雜志進(jìn)行極少的宣傳。 2020 年，受金融危機(jī)的影響，韓團(tuán)數(shù)量銳減，海南各家球會都出現(xiàn)了不同幅度的客流下降。 （ 1）球場度假氛圍濃郁。同時，海南球場還培育出一部分專業(yè)的高爾夫旅行機(jī)構(gòu)，其在整合航機(jī)、酒店、地面交通、球場等旅游要素方面的能力在全國范圍內(nèi)都較為專業(yè)。海南的一些球場已多次入選“中國十大最佳球會”、“全國十佳高爾夫球場” (提名獎 )、“亞洲最佳高爾夫球場”、“世界百佳球場”，在全國高爾夫行業(yè)占有重要地位。 海南球場平均員工在 300 人左右，其中約 70%雇用的是球場周邊的農(nóng)民，有的農(nóng)戶父母在球場 做草坪養(yǎng)護(hù)，子女在球場做球童，大大地改善了球場所在農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)狀況，同時也提高了本地人口的綜合素質(zhì)。海南球場在淡季客源稀少，門可羅雀，在旺季應(yīng)接不暇，人滿為患，造成球場經(jīng)營很 不穩(wěn)定。國內(nèi)各地球場都在競爭韓國客源，受中日國家關(guān)系影響，日本客源自 2020 年以來下降趨勢明顯，海南球場的境外客源較為脆弱，亟需開拓新的國際客源市場。 其次，要明確的是，由于健康養(yǎng)生園區(qū)屬地的原因，不同地區(qū)的健康養(yǎng)生項目之間，在距離比較遠(yuǎn)的情況下，也基本不能構(gòu)成競爭關(guān)系。這是其他項目所無法復(fù)制的。本項目將建立熱帶高效農(nóng)業(yè)示范園區(qū)，在提高作物、瓜果、蔬菜豐產(chǎn)豐收方面繼續(xù)進(jìn)行投入和試驗。 除職工安置區(qū)以外，我們將度假小鎮(zhèn)分為高爾夫、旅游、地產(chǎn)三大功能板塊。二是深挖高爾夫球場會員資源，以會員資源作為地產(chǎn)項目的最大客戶群體 ，以會員客戶帶動其他周邊朋友及人際社交圈子，從而為地產(chǎn)項目的銷售積累了大量的客戶資源。華彬莊園已經(jīng)不只是 高爾夫球場，而更是中國最高端領(lǐng)袖資源圈子與階層的代表。 分析觀瀾湖高爾夫地產(chǎn)的成功秘訣，大致可以歸結(jié)為以下幾點：一是對高爾夫球場品牌十幾年如一日的大力投入，用高端高爾夫球場品牌建立了觀瀾湖在中國乃至世界的知名度與影響力。 板塊功能內(nèi)在結(jié)構(gòu)分析 某 國際溫泉度假小鎮(zhèn)項目，初步布置有職工安置區(qū)、高爾夫球場區(qū)、健康養(yǎng)生園區(qū)、農(nóng)業(yè)觀光園區(qū)四大功區(qū)，同時安排一部分支撐項目資金回籠的配套的商業(yè)及居住房地產(chǎn)。 海南農(nóng)墾系統(tǒng)經(jīng)過建國后六十年的發(fā)展，目前已經(jīng)形成了非?？上驳牧己冒l(fā)展局面，農(nóng)業(yè)發(fā)展水平居全國前列。 此外，健康養(yǎng)生園區(qū)項目成功的關(guān)鍵不只在于規(guī)模、環(huán)境、設(shè)施，更重要的是其深厚的文化底蘊特色。 健康養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)市場競爭分析 首先必須明確的是，這里所講的健