【正文】 00億元，同比增長２３．３％；地區(qū)生產(chǎn)總值７７０億元，凈增１２９億元，增長16．5％；地方財政一般預算收入４２．２億元，增長３４．３％；全社會固定資產(chǎn)投資３５０億元，凈增１１５億元，增長４８．９％；社會消費品零售總額２３５億元，增長１６．８％；實際利用外資７．１６億美元，增長２２．７％；實際利用內(nèi)資１８５．４４億元，增長３７．５％；城市居民年人均可支配收入８７４４元，增長１２．２％；農(nóng)民年人均純收入３４１４元，增長２１．６％；城鎮(zhèn)居民登記失業(yè)率３．３９％，人口出生率１３．４３‰。三、區(qū)域經(jīng)濟環(huán)境分析經(jīng)濟發(fā)展總體形勢自2001年以來，江西新領導層確立“工業(yè)化、大開放”的主戰(zhàn)略，以“三個基地和一個后花園”為具體路徑，以“實現(xiàn)在中部地區(qū)崛起”為目標，氣勢不凡地創(chuàng)造了被譽為“江西現(xiàn)象”的業(yè)績。另外，還有西山萬壽宮、八大山人紀念館、百花洲、佑民寺等十余處名勝古跡，是中外游客旅游觀光的絕佳選處。南昌作為京九線中段最大的中心城市和綜合型交通樞紐，區(qū)位優(yōu)勢非常突出。 目前，中國銀行也打算在近期嚴控豪華別墅住房貸款，停止別墅個人住房貸款，這在個人購房貸款領域尚屬首次，這對高檔別墅開發(fā)商資金壓力增大，對購買者來說可能會持幣觀望或推遲消費——抑制需求。二、信貸政策與房產(chǎn)行業(yè)息息相關的宏觀大勢，其一是土地政策，其二就是金融政策，對于房地產(chǎn)貸款方面，國家也先后實施了一系列的信貸調(diào)控政策。——嚴字當頭，供需兩控一、土地政策2004年作為房產(chǎn)行業(yè)的政策年，其影響的沖及力不可謂不深遠，隨著房地產(chǎn)市場在各大小城市的愈炒愈烈，國家宏觀政策的力度也適時加大。 本項目產(chǎn)品市場環(huán)境初析第一節(jié)、宏觀政策環(huán)境分析 風往北吹已成定局，但紫氣東來尚假時日?，幒把睾司啊奔疵鞔ㄖ阌⑺?、劉城廟、大慶古寺、長江古渡、二圣明燈等，神奇的民間傳說，豐富的文化名勝，形成了瑤湖獨特的景觀線。五、項目核心資源本案地處瑤湖風景區(qū)，可借瑤湖水面打造核心競爭力。此外，建設中的京福高速也橫穿瑤湖而過。 區(qū)位項目位于南昌市東部瑤湖風景區(qū)和高校區(qū)結合部，獨享兩種資源：高校區(qū)的人文教育資源與瑤湖天然湖泊資源，前者是教育產(chǎn)業(yè)的功能布局，而后者是瑤湖環(huán)湖產(chǎn)業(yè)，而腹地則是南昌高新區(qū)、工業(yè)園區(qū)，是未來南昌產(chǎn)、學、研、居住、休閑、度假等陽光產(chǎn)業(yè)開發(fā)的功能區(qū)，隨著各項配套工程的實施，離八一廣場僅10公里的瑤湖板塊可謂紫氣東來，正慢慢吹進大南昌。二、第一節(jié) 這是一個好的項目一、項目地塊本項目占地面積347333平米（521畝），扣除沿湖景觀用地后，建筑用地面積219144平米（329畝）。本項目地塊條件分析 、對項目的開發(fā)樹立戰(zhàn)略發(fā)展的意識：在區(qū)域經(jīng)濟板塊的基礎上運用城市運營手法進行高度造勢；對項目進行資源整合、產(chǎn)業(yè)嫁接的運營，實現(xiàn)項目開發(fā)盈利的多樣性及企業(yè)戰(zhàn)略的延續(xù)性?！嘣奈幕藿?，實現(xiàn)項目總體增值（三） 其與生俱來的魅力，決定了本次《南昌瑤湖項目全程策劃總體方案》也如其本身一樣充滿著激情及與生俱來的沖擊力。產(chǎn)品建議第一節(jié)項目整體形象建議第二節(jié)總體規(guī)劃指標建議第三節(jié)規(guī)劃理念建議第四節(jié)景觀打造建議第五節(jié)建筑風格建議第六節(jié)戶型、空間設計建議第七節(jié)商業(yè)配套建議第八節(jié)會所等生活配套及經(jīng)營模式建議第九節(jié)智能化配備建議第十節(jié)戰(zhàn)略協(xié)作伙伴建議第十一節(jié)工程建設管理建議第十二節(jié)項目開發(fā)策略建議第十三節(jié)價格定位第十四節(jié)推盤方案及步驟建議第三部分：企劃推廣第一章 品牌形象之推廣總精神及廣告主題第一節(jié)整合傳播平臺搭建第二節(jié)推廣主題及概念分析第二章 企劃推廣策略建議第一節(jié)媒體策略第二節(jié)活動策略第三節(jié)廣告策略第三章 廣告表現(xiàn)第四章 企劃推廣介入時機及推廣步驟擬定第五章 項目客層定位及需求分析第一節(jié)目標客戶的定位第二節(jié)目標客戶特點及需求第二章 未來別墅市場研判第一節(jié)當前別墅市場態(tài)勢第二節(jié)未來別墅市場趨勢第五章 項目的機遇和挑戰(zhàn)第六章 本項目產(chǎn)品市場環(huán)境初析第一節(jié)宏觀政策環(huán)境分析第二節(jié)城市經(jīng)濟環(huán)境分析第三章 1 因而在此過程中我們將以百分百的激情與智慧尋求命題的解決之道：如何將項目開發(fā)、資源整合、企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略實現(xiàn)很好的遞延，并且富有執(zhí)行性？如何從紛繁復雜的市場競爭中尋求項目的突破口及市場空檔？如何從政策的層面上尋求項目風險的規(guī)避和實現(xiàn)利潤最大化的決策平衡點？如何構架一個從戰(zhàn)略到策略上的一氣呵成，打開市場的攻擊體系？如何建立一個戰(zhàn)略發(fā)展體系及戰(zhàn)略性發(fā)展平臺，實現(xiàn)項目立體的推廣體系？如何在一片尚未成熟及尚未開發(fā)的處女地上建立一個錯位發(fā)展地產(chǎn)品牌？如何演繹大南昌京東生活板塊及全新郊區(qū)生活方式？……荒島及我們的團隊帶著對以上問題的思考，帶著強烈的憂患與使命感執(zhí)筆！說明（二）、本方案將建立一個完善、科學、系統(tǒng)、具有方向性的市場、產(chǎn)品、推廣體系；（三）、本次方案在市場與產(chǎn)品、營銷與經(jīng)營、現(xiàn)時與未來、生存與發(fā)展、大與小等問題上無法平衡與解決的情況下，將以前者為首要考慮。 ——高位切入，中端發(fā)力（四） 、建立多元化的高中低多種作戰(zhàn)平臺，形成主線清晰的綜合立體推廣體系；——點線面聯(lián)動運作以此作為本文的開始。 項目西鄰昌東高校園區(qū)（與“江西師范大學僅學院路一路相隔，東臨瑤湖，南臨昌峽公路。 一個以生態(tài)、游憩、文化為主體的標志性形象地區(qū)可望形成。從發(fā)展趨勢看，本案所處的板塊交通大格局形成，將做活南昌發(fā)展的大勢?，幒悄喜谐菛|近郊地區(qū)最大的內(nèi)陸天然湖泊，現(xiàn)有水面近三萬畝，其水面面積相當于南昌城內(nèi)城外八個湖泊面積的總和。昌東高校區(qū)的興建直接喚醒了千年沉睡的瑤湖，加上國家級的高新區(qū)，使京東版塊成為全省高學位人才最集中的首智之區(qū)，文化氛圍之濃厚無出其右者。二、 交通不好從市區(qū)到項目活路只有一條，就是紫陽大道，道路網(wǎng)尚未成形，公交線路也少。 去年下半年，國土資源部下令，2004年8月31日前停止一切土地的協(xié)議轉讓，改為以公開招投標方式轉讓，出價最高者才能中標。央行在去年調(diào)升貸款利率，今年又再次調(diào)升，倍受廣大投資者及開發(fā)商的關注。三、 地方政策環(huán)境自2004年以來，南昌市根據(jù)國家宏觀調(diào)控政策，堅持“壟斷一級市場，調(diào)控二級市場，激活三級市場，全面繁榮房地產(chǎn)市場”的指導思想，使全市房地產(chǎn)市場保持了持續(xù)、健康、有序的發(fā)展態(tài)勢，使房地產(chǎn)成為國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱性產(chǎn)業(yè)之一，這表明在地方政策上會根據(jù)南昌的市場特點掌控調(diào)整的幅度及對象（例如近期政府將加大力度控制大戶型高檔公寓的開發(fā)），促進產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展。 1031320等三條國道交匯于此，浙贛線與京九線在南昌形成鋼鐵十字架，使南昌成為中國鐵路的重要樞紐。 一城景色半城湖，湖光水影映洪城。2001年及2002年兩年，%，居中部第一；固定資產(chǎn)投資、利用外資增幅居全國第一；世界500強已有17家進入江西。產(chǎn)業(yè)結構及發(fā)展方向城市化的發(fā)展需要產(chǎn)業(yè)鏈，需要造血功能，其根本動力應在于工業(yè)化，工業(yè)化是城市化的發(fā)動機。南昌市目前有市級以上開發(fā)區(qū)11個，其中國家級開發(fā)區(qū)有2個南昌高新技術產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、南昌經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)。這一“國字號”基地的成功落戶，為南昌市的產(chǎn)業(yè)輻射和形成新的支柱產(chǎn)業(yè)打下了堅實的基礎。但從人才市場年度報告中顯示，盡管經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展，職業(yè)薪資統(tǒng)計中，像企業(yè)經(jīng)理、媒體及廣告行業(yè)主管都集中在5000元左右。綜合評研：南昌市作為內(nèi)陸的一個中部省會城市，首先是有著一定的文化底蘊，對于廣大南昌市民來說，滕王閣的巍然屹立、英雄城的美譽一直以來就是他們心中不倒的豐碑、不滅的信仰。而工業(yè)化必要求城市化同步進行。第三章——市班挺北VS省班東進南昌城市總體規(guī)劃解讀遠期規(guī)劃：2003年11月6日，南昌市規(guī)劃委員會審議通過了《南昌市2003年－2020年城市總體規(guī)劃》。南昌市委、市政府、市人大、市政協(xié)幾套班子遷至昌北紅谷灘后，紅谷灘成為南昌市的新中心，大體上2005年紅谷灘就要投入近60億人民幣。其次朝向東南的幾大園區(qū)阻止了城區(qū)向東南推進的可能，而昌北不存在著這方面的限制。 南昌房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為了南昌的支柱產(chǎn)業(yè)之一， 據(jù)悉，%，比去年增長42%，%，%。 存量房交易持續(xù)攀升。 城南板塊：目前推出的樓盤主要有南昌居住主題公園、綠地山莊等。京東板塊：目前推出的樓盤主要有萬科四季花城、青春家園等。而京東及瑤湖板塊目前剛啟動開發(fā)，必然是下一個高端產(chǎn)品供應主力；其它如灣里、南昌縣、新建縣受距離之限必然以低成本、低中端產(chǎn)品供應為主。南昌在中部崛起中戰(zhàn)略規(guī)劃和發(fā)展前景應該看好，中產(chǎn)階層及高收入人群的基數(shù)必然擴大，高檔產(chǎn)品內(nèi)在需求會得到提升。 萬科—長島印象作為第三代別墅，是南昌TOWNHOUSE熱潮的掀起者，備受白領階層歡迎，可惜與普通別住宅夾雜在一起，不是純別墅社區(qū)。 而象湖、青山湖、蝶子湖這些板塊的別墅產(chǎn)品類型較混雜，別墅、高層、多層搞在一起，大小通吃，別墅的價值未能得到很好的提升，免不了與遠郊別墅低層面的同構競爭，也就是說只在2000—5500（白金瀚）元這個層面競爭，而6000—8000元這個層面的產(chǎn)品無人涉及，跑出一個銘雅 一、 供需將出現(xiàn)不平衡在宏觀政策的影響下，相信未來三到五年的時間內(nèi)，國民經(jīng)濟的持續(xù)發(fā)展及市民財富增長，控制需求的政策效果影響會日漸式微，相反控制供給的土地政策及金融政策必然會影響別墅供給的總量。 四、需求特點的變化趨勢別墅歷來只與山、水有緣。項目的機遇和挑戰(zhàn)結合市場及競爭項目，做以下項目SWOT分析來看項目的機遇和挑戰(zhàn)：優(yōu)勢（Strengths）A、地理位置：距離市區(qū)僅10公里，享有兩種資源——瑤湖風景區(qū)和高校區(qū)，具備開發(fā)別墅項目的資源。 B、 地塊認知：該地塊區(qū)域認知度不高，不成熟。機會（Opportunities）A、區(qū)域升溫：高校園區(qū)與省級一套班子辦公物業(yè)的開發(fā)，區(qū)域升溫是必然。風險（Threats）A、金融政策：停止別墅開發(fā)貸款，使得開發(fā)風險提高。C、如果產(chǎn)品品質(zhì)低下，必然陷入同構競爭。WT戰(zhàn)略：項目引爆、產(chǎn)業(yè)遞延，主導瑤湖旅游資源運營本項目的殺手锏是獨有的生活方式，會先上市先得益，同時，未來會有許多資本介入周邊開發(fā)，同樣的外部條件，不成熟因素同樣制約其他項目，因此要在政府方和同行間巧妙放大區(qū)域弱勢并盡早共同解決。 若3個月內(nèi)能完成前期的工作，那在9月中旬以項目品牌發(fā)布及工程奠基切入市場較好，這樣可以迎合十 該類客戶特點一般都有私家車，需求以家庭度假、休閑（第二、第三居所）為主，在地段上較為注重環(huán)境優(yōu)美、文化氛圍、建筑景觀及花園面積等方面，對價格的敏感度不強，其需求傾向主要是獨棟或雙拼別墅，但總價不能超過其預期心理。 第二節(jié) 產(chǎn)品建議第一節(jié)、項目整體形象建議——“華中首個游艇別墅區(qū)”縱觀整個南昌房產(chǎn)市場，從建筑風格、園林景觀到項目定位理念，不難看出國際化、生態(tài)、健康、養(yǎng)生、親水、歐式、地中海、夏威夷、新加坡、中國式等各種概念泛濫，而用什么來作為項目的整體形象傳播將