【正文】 要是指不了解情況、壟斷、以及外部強制力等。 ? 房地產(chǎn)評估價格：是根據(jù)一定的估價理論和估價方法，依據(jù)一定的估價程序，評估出來的房地產(chǎn)的價格。 影響房地產(chǎn)價格的因素 經(jīng)濟(jì)因素 物理因素 環(huán)境因素 行政和政策因素 社會因素 心理因素 國際因素 三、房地產(chǎn)價格的種類 ? 地產(chǎn)價格、房產(chǎn)價格、房地產(chǎn)價格 ? 地產(chǎn)價格：即土地價格，簡稱地價 ? 房產(chǎn)價格：房屋本身的價格，這種價格的原始形態(tài)就是房屋的造價，即在建筑房屋花費的勞動所形成的價格。 ? 房地產(chǎn)金融企業(yè)：金融機(jī)構(gòu)中專門從事房地產(chǎn)信貸的機(jī)構(gòu)，以及住宅貸款銀行稱作房地產(chǎn)金融企業(yè)。 支柱產(chǎn)業(yè)的條件 ? 產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度大，帶動效應(yīng)強； ? 其增加值在國民總值占 5%以上； ? 符合產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)的方向，有利于結(jié)構(gòu)優(yōu)化； ? 在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中處于舉足輕重的重要地位。房地產(chǎn)則兼有開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務(wù)等多種性質(zhì)，屬于第三產(chǎn)業(yè)，一般將從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)和組織稱為開發(fā)商，將從事房屋建設(shè)和設(shè)備安裝的企業(yè)稱為建筑商和承包方。 ?以無償劃撥取得的土地使用權(quán)，其出讓須經(jīng)政府及土地管理部門同意，補交出讓金后方可進(jìn)行轉(zhuǎn)讓、出租和抵押。 土地使用權(quán)取得的方式： （出讓、轉(zhuǎn)讓、劃撥） ?土地使用權(quán)的含義： 國家將土地所有權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給 土地使用者，由于使用向國家支付使用權(quán)出讓金的行為。 ? 土地所有制的權(quán)利：占有、使用、收益、處分等。 三、地 產(chǎn) ? 地產(chǎn)概念： 是指土地財產(chǎn)，在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系，地產(chǎn)包含地面及其上下空間，地產(chǎn)與土地的根本區(qū)別也就是有無權(quán)屬關(guān)系。具體劃分為：商品房和非商品房；住宅房和非住宅房。是指土地及附著在土地上的人工構(gòu)筑物和建筑物及其附帶的各種權(quán)利（所有權(quán)、管理權(quán)、轉(zhuǎn)主權(quán)等）。房地產(chǎn)在物質(zhì)上有三種存在形態(tài)：單純的土地、單純的房屋、土地房屋的綜合體。 房 屋 ? 是建造在土地之上的建筑產(chǎn)品，供人們社會生活、生產(chǎn)使用的建筑物，房屋與房產(chǎn)的根本區(qū)別就是其產(chǎn)權(quán)屬性。在我國地產(chǎn)分為國有和集體所有兩種類。 ? 國有土地：城市市區(qū)的土地、農(nóng)村和郊區(qū)中依法沒收、征購、收歸國有的土地；國家未確定為集體所有的林地、草地、山嶺、沙灘及其它土地。 土地使用出讓最高年限按下列 用途確定 1. 居住用地七十年； 2. 工業(yè)用地五十年； 3. 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年； 4. 商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年； 5. 綜合或其他用地五十年；另外，加油站、加氣站用地為三十年。 地產(chǎn)的特性 房地不可分 固定性 區(qū)域性 不可再生性 唯一性 消費與投資的雙重性 消耗持久性 流通的權(quán)屬性 投資大變現(xiàn)性的風(fēng)險性 增值性 房地產(chǎn)業(yè) ?房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)、租售經(jīng)營以及與此緊密相關(guān)的中介服務(wù)，如融資、評估、置換、裝飾、維修、物業(yè)管理等經(jīng)濟(jì)活動的產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)中兼有生產(chǎn)和服務(wù)兩種功能的獨立產(chǎn)業(yè)部門。 房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動的特點 ? 從國民經(jīng)濟(jì)來看，房地產(chǎn)是一個先導(dǎo)、基礎(chǔ)性并具有支柱產(chǎn)業(yè)特性的行業(yè)； ? 從地區(qū)經(jīng)濟(jì)來看，房地產(chǎn)是一個區(qū)域差異巨大，級差收益明顯的行業(yè)； ? 從投資過程來看，房地產(chǎn)是一個高投資、高風(fēng)險、贏利水平可能較高但又難以確定的行業(yè)； ? 從行業(yè)特性上看，房地產(chǎn)是一個具有綜合性和高度關(guān)聯(lián)性的行業(yè)； ? 從社會經(jīng)濟(jì)方面來看，房地產(chǎn)受政府政策影響很大，是法律制度緊密相關(guān)的行業(yè)。 第二節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的程序和房地產(chǎn)企業(yè) 一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的主要階段和過程 ?根據(jù)房地產(chǎn)生產(chǎn)和再生產(chǎn)運行順序，以及各階段經(jīng)營管理的內(nèi)容，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營大體可以劃分為七個階段或運行過程 建設(shè)工程項目設(shè)立和企業(yè)組建 房地產(chǎn)建設(shè)工程項目規(guī)劃和審批 房地產(chǎn)使用權(quán)的取得 征地與拆遷 工程建設(shè)與管理 房地產(chǎn)的租售管理 房地產(chǎn)的物業(yè)管理 二、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的基本程序 土地出讓 與 “ 批租辦 ” 簽定 《 土地出讓合同 》 ； 現(xiàn)場勘察、土地評估交納地價 “ 地籍科 ” 看現(xiàn)場、填表申請、審查、登報、發(fā)放《 土地使用證 》 ； 計委立項 由 “ 商品化辦公室 ” 打報告，計委批準(zhǔn)立項，發(fā)放《 計委立項批文 》 ； 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 提供開發(fā)小區(qū)規(guī)劃方案，規(guī)劃局審核發(fā)放 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 ； 《 建筑工程規(guī)劃許可證 》 提供施工圖，由規(guī)劃局建筑規(guī)劃科牽頭十家聯(lián)審，現(xiàn)場勘察，審核資料，發(fā)放 《 建筑工程規(guī)劃許可證 》 ； 施工單位辦理進(jìn)場手續(xù)，開始施工； 辦理 《 商品房預(yù)售許可證 》 開始銷售； 三、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)的類型 ?根據(jù)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理活動中經(jīng)營管理的對象和范圍不同，可以把房地產(chǎn)企業(yè)分為四大類： ? 開發(fā)經(jīng)營企業(yè)：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理企業(yè)，是通過市場調(diào)查可行性研究以及其他前期工作和項目工程建設(shè)，在一個特定的地點和預(yù)期的時間內(nèi)，把資本轉(zhuǎn)換成房地產(chǎn)商品，然后通過銷售回收投資取得利潤的企業(yè)。 第三節(jié) 房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)價格管理 一、房地產(chǎn)價格的特點 ? 土地價格是房地產(chǎn)價格的構(gòu)成部分，由于土地價格不等同于土地的價值，而是地租的資本化收入，從而也使房地產(chǎn)價格不是完全由勞動形成的價值決定的價格，因此這部分價格具有特殊的運動規(guī)律，與普通商品的價格有許多不同的地方，由此形成它的一系列的特點： ? 由于土地價格是地租的資本化收入，因此土地價格不是由價值決定的而是由地租和利息決定的。 ? 房地產(chǎn)價格：就是把房地產(chǎn)結(jié)合在一起所形成的價格，也就是地產(chǎn)價格和房產(chǎn)價格的綜合體。 ? 房地產(chǎn)市場價格：是房地產(chǎn)商品在市場交易中形成的價格，這是房地產(chǎn)的買賣價格，簡稱房地產(chǎn)的時常價格。 ? 房地產(chǎn)理論價格、房地產(chǎn)評估價格是房地產(chǎn)市場價格形成的依據(jù)或運行的基礎(chǔ)。 ? 招標(biāo)價格：以招標(biāo)方式出讓土地所有權(quán)的，土地價格就采取了招標(biāo)形態(tài)。 ? 標(biāo)定地價： 是在基準(zhǔn)地價的基礎(chǔ)上，考慮了每塊土地的具體情況，也就是說考慮了影響土地價格的其他因素而確定的土地的價格，標(biāo)定地價接近于土地的市場價格。 拆遷安置補償費： 私房作價、地上物補償費、搬家費、拆房費、碴土清理費、臨時設(shè)施費、周轉(zhuǎn)房費、農(nóng)戶住房原拆原建費、單位拆遷費、安置用房費。 室外工程費： 附屬工程指上水、污水、雨水、電力、電信、熱力、煤氣、庭院、圍墻、人防出 入口等。 土地出讓金大市政費。 第二章 建筑與規(guī)劃基礎(chǔ)知識 第一節(jié) 建筑識圖的一般知識 一、施工圖的內(nèi)容和用途 一套完整的施工圖，根據(jù)其專業(yè)內(nèi)容或作用不同，一般包括： 紙目錄包括每張圖紙的名稱、內(nèi)容、圖紙編號等，表明該工程施工圖由哪幾個專業(yè)的圖紙及哪些圖紙所組成，以便查找。表示承重結(jié)構(gòu) 的布置情況，構(gòu)件類型，尺寸大小及建造法等。標(biāo)高有絕對標(biāo)高和相對標(biāo)高兩種 。 尺寸線 施工圖中均應(yīng)詳細(xì)的尺寸。 第二節(jié) 常用的建筑材料 一、建筑材料的分類 ? 根據(jù)材料來源不同，建筑材料可分為天然材料和人造材料； ? 根據(jù)使用部位不同，可分為墻體材料、地面材料和屋面材料等； ? 根據(jù)材料功能不同，可分為結(jié)構(gòu)材料、防水材料、保溫材料和吸聲材料等。 孔隙率：固體材料體積內(nèi)孔隙體積所占比例。反之，當(dāng)外力除去后不能完全恢復(fù)其原狀的性質(zhì)，稱為材料的塑性。 耐磨性：材料抵抗磨損的能力稱為耐磨性。 ： 材料吸水飽和狀態(tài)下抵抗多次凍結(jié)和融化的作用不破壞，同時也不嚴(yán)重降低強度的性質(zhì)。 7. 耐燃性與耐火性： 材料抵抗燃燒的性質(zhì)稱為耐燃性。 第三節(jié) 建筑與建筑構(gòu)造 ? 建筑即表示建筑工程的建造活動，同時又表示這種活動的成果 —— 建筑物。 ? 民用建筑：指學(xué)校醫(yī)院、商場等建筑和居住建筑（住宅與宿舍） ? 2）按建筑結(jié)構(gòu)使用的材料可分為： ? 磚混結(jié)構(gòu)建筑： 即用磚墻、鋼筋混凝土屋面板建造的建筑。 ? 3）按施工方法分為 ： ? 裝配式建筑：指建筑的主要承重構(gòu)件，如墻體、樓板、樓梯等均在工廠制成預(yù)制構(gòu)件，在施工現(xiàn)場組裝而成。 4）按建筑層數(shù)的多少，居住建筑分為： ?低層住宅 (1— 3層 ) ?多層住宅 (4— 6層 ) ?中高層 (7— 9層 ) ?高層住宅 (10— 30層 ) ?公共建筑及綜合性建筑，總高度超過 24m的為高層，但不包括總高度超過 24m的單層建筑。 基礎(chǔ)：是房屋最下面的部分，埋在自然地面以下。樓層把建筑空間在垂直方向劃分為若干層，將其所承受的荷載傳給墻或柱。在平時供人們上下樓層；在處于火災(zāi)、地震等事故狀態(tài)時供人們緊急疏散。 第三章 房地產(chǎn)專業(yè)知識介紹 第一節(jié) 房地產(chǎn)相關(guān)專有名詞介紹 一、房地產(chǎn)相關(guān)專有名詞 ? 裝潢類專有名詞 ? 夾板門 ： 門內(nèi)部用木方做木檔和木框，外面用三夾板或5mm板包封，最后再進(jìn)行飾面板鑲貼的門。 ，用料是細(xì)木工板或中密度板外貼飾面板。兩個部分的空間變?yōu)橐粋€大的空間，有時也可做為屏風(fēng)使用。 ? 雙扇門：指 2塊門扇，開啟時門扇以各自一側(cè)的合頁為圓心做 90176。 水平移動。 ? 前期類專有名詞 ? 土地使用權(quán)證：依法取得土地使用權(quán)的單位或個人，由當(dāng)?shù)卣肮芾聿块T發(fā)給的憑證，具有法律效力，受到國家法律保護(hù) 。 ? 建設(shè)用地規(guī)劃許可證：城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)建行建設(shè)需要申請用地的，必須持國家批準(zhǔn)建設(shè)項目的有關(guān)文件，向城市規(guī)劃行政主管部門申請定點，由城市規(guī)劃行政主管部門核定其用地位置和界限，提供規(guī)劃設(shè)計條件，核發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證。 ? 動遷：城市的市政建設(shè)、舊區(qū)改造，以及征用集體所有的土地，都存在著房屋拆遷的問題，即拆除建設(shè)用地范圍內(nèi)原有的房屋，并對該范圍內(nèi)的單位和居民進(jìn)行妥善的安置和補償 。 ? 生地 ： 還未開發(fā)，尚有青草，未規(guī)劃作用。 ? 七通一平： 七通指上水、下水、道路、煤氣、電、熱力、電訊要通到工地；一平指場地平整。 ? 銷售平面： 在現(xiàn)場供售樓人員給客戶詳細(xì)介紹樓盤情況，使客戶對所購買的期房有一個具體的資料，包括樓書、房型圖、價目表等。 ? 不 可售公房 ： 按照上海市出售公有住房的暫行辦法來納入可出售范圍的獨用成套公有住房。即：投入使用后的房地產(chǎn)，人們通常也稱為“ 二手房 ” 。 ? 內(nèi)銷房：土地使用權(quán)出讓方式建筑住房，出售對象為中國合法公民。 ? 商品房 ： 由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)、建成后出售的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物。 ? 契稅： 是一種資源稅，是對我國境內(nèi)資源的開發(fā)，特別是土地的開發(fā)，所形成的級差收入征收的稅，由財政局征收。 ? 三級市場 ： 擁有土地使用權(quán)的企、事業(yè)單位或其他單位之間橫向讓渡土地使用權(quán)的市場。保險費率一般在 %－ 7%之間（國內(nèi)企業(yè)）房屋。 ? 交房 ： 開發(fā)商取得新建商品房房地產(chǎn)權(quán)證后，以書面形式通知購房者在約定時間內(nèi)對房屋進(jìn)行驗收交接，購房者根據(jù)合同約定對房屋工程質(zhì)量配套設(shè)施，產(chǎn)權(quán)清晰等方面進(jìn)行驗收，開發(fā)商向購房者提供 《 新建住宅質(zhì)量保證書 》 和 《 新建住宅使用說明書 》 。 ? 業(yè)務(wù)類專有名詞 銷講：全名是 “ 銷售講習(xí)資料 ” ，指在案前準(zhǔn)備期，整個專案組協(xié)同通過對該案的了解所整理出來的一份資料，它包括整體市場介紹、區(qū)域市場介紹、該案環(huán)境介紹（含生活機(jī)能、交通動線、掃樓標(biāo)的圖）、發(fā)展商基本資料、建材與設(shè)備介紹、產(chǎn)品解說、 SWOT分析、答客問、目前政策法規(guī)介紹、企劃配合（媒體安排）等；其中最重要的是 “ 答客問 ” ，它是整篇銷講的靈魂所在。 案場 ： 指個案售樓處。 售： 在客戶對業(yè)務(wù)員所介紹的房源較感興趣時，客戶支付對該房屋進(jìn)行保留（訂購）的訂金，則視作為“ 售 ” 。 換：客戶對其所訂購（定購、簽約）的房屋不滿意，過來換房子，是為 “ 售換 ” （ “ 足換 ” 、 “ 簽換 ” ）。對動線安排的評價標(biāo)準(zhǔn)是流暢與否。它包括壓馬路、掃樓、市調(diào)。 1派夾報：屬于一種銷售手段，分派報及夾報兩種。 1銷售循環(huán)：指整個一個銷售追蹤過程。 2抗性：指阻礙個案銷售的任何事物。 2主力總價：以 5萬或 10萬元為一檔，將一個個案的總價進(jìn)行分類，按照百分比得出的最大值那一檔，即為主力總價。 ? 補： ① 水平動線 ： 指在一個層面中，人們行走的最佳路線。 5. 交通動線：指從某一處到另一處的一個交通線路安排。 ? SWOT：指強勢（ Strength）、弱勢（ Weakness）、機(jī)會（ Opportunity）、威脅（ Treat）。 ? SP： 造勢促銷活動，制造話題，吸引大眾視線，制造熱賣氣氛，利于個案炒作，促進(jìn)銷售。