[經(jīng)濟(jì)學(xué)]第五章房地產(chǎn)評估-wenkub
2023-01-30 03:03:32 本頁面
【正文】 表 1： 宗地資料 價格單位：元 /平方米 表 2： 城市地價指數(shù) 表 3： 容積率地價指數(shù)表 項目 待估宗地 可比實例 A 可比實例 B 可比實例 C 可比實例 D 可比實例 E 交易價格 5000 4500 4150 4000 5200 交易時間 交易情況 0 0 1% +3% +2% 區(qū)域因素 +1% 1% 3% 0 0 個別因素 1% 2% 5% 3% 1% 容積率 剩余年限 38 35 35 30 30 38 時間 2021 2021 2021 2021 2021 地價指數(shù) 100 120 125 130 135 容積率 地價指數(shù) 100 105 110 115 120 ? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?383538351111 8%135 100 100 100 1205000 * * * * * * /1130 100 101 99 12011 8%111 8%135 100 100 100 1204500 * * * * * * /1125 100 99 98 10511 8%135 100 100 1004150 * * * *125 99 97 95ABC?????????????進(jìn) 行 因 素 修 正 并 計 算 比 準(zhǔn) 價 格比 準(zhǔn) 價 格 元 平 方 米比 準(zhǔn) 價 格 元 平 方 米比 準(zhǔn) 價 格? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?383038303838111 8%120* * /111011 8%111 8%135 100 100 100 1204000 * * * * * * /1120 103 100 97 10011 8%111 8%135 100 100 100 1205200 * * * * * * /1135 102 100 99 11811 8%( 2)DE?????????????????元 平 方 米比 準(zhǔn) 價 格 元 平 方 米比 準(zhǔn) 價 格 元 平 方 米綜 合 評 估 結(jié) 果? ?? ? /5? ? ? ??評 估 單 價 V= 元 平 方 米評 估 總 價 P=*900=4973094 元二、基準(zhǔn)地價修正法 （一）基準(zhǔn)地價修正法的含義 基準(zhǔn)地價修正法， 是指利用當(dāng)?shù)卣贫ǖ脑u估對象 宗地所處地段的基準(zhǔn)地價作為參照物，對出讓年限、交易 日期、土地狀況、市場轉(zhuǎn)讓因素等進(jìn)行修正，從而求取評 估對象宗地在評估基準(zhǔn)日市場價值的一種方法。 （二）基準(zhǔn)地價的組成 1 土地出讓金。 3 土地開發(fā)及其他費用。 ? ?? ? ? ?? ?? ?? ?? ?( 1 ) 450 00 * 12 450 00 / 2 517 500120 000 0 * % 180 00? ? ???年 有 效 總 收 入 元2 年 運 營 費 用 =16200+18000+3600+64800+29700+1000 =133300 元 年 管 理 費 =540000*3%=16200 元 年 修 繕 費 元 年 保 險 =1202100*3%=3600 元 年 房 產(chǎn) 稅 =540000*12%=64800 元 年 營 業(yè) 稅 金 及 附 加 =54 ? ?? ?? ?? ?? ?? ?? ?40( 3 ) 517 500 133 300 384 200( 4) 120 000 0 * 10% 120 000384 200 120 000 264 200264 200 1( 5 ) 1 315 048 38%1 8%31504836301500? ? ???? ? ???? ? ??????????0000*%=29700 元 年 土 地 使 用 稅 =500*2=1000 元房 地 產(chǎn) 年 純 收 益 元房 屋 年 純 收 益 元 土 地 年 純 收 益 元土 地 使 用 權(quán) 價 值 元 土 地 單 價 元 / 平 方? ?米[例 514] 評估對象是一出租寫字樓，土地總面積為 5300平方米， 總建筑面積 25000平方米，建筑層數(shù)為 18層，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝 土結(jié)構(gòu)。 可供出租的凈使用面積為 15000平方米，占總建筑面積的 60%， 其余部分為大廳、公共過道、樓梯、電梯、公共衛(wèi)生間、大樓管理 人員用房、設(shè)備用房等占用面積。 ⑤家具設(shè)備原值為 420萬元，家具設(shè)備的經(jīng)濟(jì)壽命平均為 10 年，殘值率為 4%。 試用收益法評估該寫字樓 2021年 4月 1日的價值。 ? ? ? ?P = 2 5 * / ,1 2 % , 2 0 3 0 * / , 8 % , 2 0 1 9 3 ( )P A P F?? 萬 元? ? ? ? ? ?P = 2 5 * / ,1 2 % , 2 0 3 * / , 8 % ,1 0 * / , 8 % , 2 0 1 9 1 ( )P A P A P F?? 萬 元五、收益法的應(yīng)用舉例： 某出租商住兩用樓的有關(guān)資料如下： （ 1） 該房地產(chǎn)建筑面積為 5000平方米，土地面積為 1200平方米，建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)； （ 2） 土地使用權(quán)年限為 70年，從 1987年 10月起計，建筑物建于 ， 其使用壽命為 50年，凈殘值不計； （ 3） 可供出租的建筑物使用面積為 3000平方米，占總面積 的 60%， 每平方米月租金標(biāo)準(zhǔn)為 300元，按使用面積計算，出租率平均為 90%； （ 4） 建筑物原值為 600萬元，電梯、空調(diào)等設(shè)備原值為 80萬元，使用壽命為 10年，凈殘值為 5%； （ 5） 土地使用稅每年每平方米為 ； （ 6） 房產(chǎn)稅為租賃收入的 12%； （ 7） 建筑物的保險費每年按原值的 1‰繳納，電梯、空調(diào)等設(shè)施的年保險費率原值的 3‰； （ 8） 建筑物的修繕費總額為 100萬元，電梯等設(shè)備的修理費總額為 10萬元； （ 9） 年管理費為年房租額的 5%； （ 10） 建筑物拆除后，土地可 120萬元的價格轉(zhuǎn)讓，土地還原利率為 10%； （ 11） 該房地產(chǎn)的綜合還原利率為 12%， 土地還原利率為 10%。目前該類建筑物重置價格為每平方米 2500元。試根據(jù)以上資料評估該宗地 2021年 3月的土地使用權(quán)價值。 、新舊程度、外部 環(huán)境等因素基本相同的房地產(chǎn)交易價格進(jìn)行比較，二者交 易價格之間的差額便是功能性貶值。 估測經(jīng)濟(jì)性貶值。 土地取得成本為 230元 /平方米，土地開發(fā)成本（包括管理 費）為 246元 /平方米。 ? ? *V ?? ? ? ? ?待 開 發(fā) 房 地 產(chǎn) 的 價 值開 發(fā) 完 成 后 房 地 產(chǎn) 價 值 開 發(fā) 成 本 管 理 費 用 投 資 利 息 開 發(fā) 利 潤 銷 售 稅 費 折 現(xiàn) 系 數(shù) ２ 運用范圍 （ 1）待開發(fā)土地，包括生地、毛地、熟地。根據(jù)規(guī)劃的要求和市場調(diào)查，該地塊最佳開發(fā)方 式為：建筑覆蓋率適宜為 50%，建造商業(yè)居住混合樓。 預(yù)計當(dāng)時售價，商業(yè)樓為 4000元 /平方米，住宅樓為 2500元 /平方米。經(jīng)調(diào)查了解，建行基本建設(shè)貸款年利息率為 8%；經(jīng)調(diào)查分析，房地 產(chǎn)行業(yè)開發(fā)同類房地產(chǎn)的平均利潤率為 20%，根據(jù)稅法，評估對象營業(yè)稅稅率為 5%，城市維護(hù)建設(shè)稅稅率為 7%，教育費附加費率為 3%，經(jīng)分析，銷售費用為開發(fā) 后房地產(chǎn)價值的 %。 ２ 適用范圍 路線價法對于城市土地價格評估具有普遍適用性。假設(shè)各宗地的寬度都為 6米，計 算各宗地的價值。 土 地 單 價 = 路 線 價 * 深 度 價 格 修 正 率土 地 總 價 = 路 線 價 * 深 度 價 格 修 正
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